濰坊市拆遷補償標準規定,濰坊市拆遷舊城改造補償條例

發文單位：濰坊市政府

文　　號：濰政發[1992]1號

發布日期：1992-1-1

執行日期：1992-1-1

　　第一章　總　則

　　第二章　拆遷管理

　　第三章　拆遷補償

　　第四章　拆遷安置

　　第五章　處理、處罰

　　第六章　附　則

　　第一章　總　則

　　第一條　為搞好城市建設房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市建設房屋拆遷管理辦法》，結合我市實際情況，特制定本辦法。

　　第二條　凡在本市城區規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱拆遷當事人包括拆遷人和被拆遷人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人；被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的合法所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋的管理人）和使用人。

　　第四條　拆遷人應對被拆遷人進行合理補償和安置。被拆遷人應服從城市建設需要，在規定期限內完成搬遷。

　　第五條　濰坊市城鄉建設委員會是全市房屋拆遷安置的主管部門�？h（市）房地產管理局是同級人民政府的拆遷安置主管部門。尚未設房地產管理局的縣（市），城鄉建設委員會是主管部門。

　　市、縣（市）房地產管理主管部門應設房屋拆遷管理機構，具體負責房屋拆遷安置的組織與管理。

　　第二章　拆遷管理

　　第六條　任何單位或者個人需要拆遷房屋，必須持國家規定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準發給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權的，必須依法取得土地使用權。

　　第七條　城市建設凡實行綜合開發的區、片，應當由拆遷辦公室實施統一拆遷。社會拆遷可由拆遷單位根據本單位的實際情況，委托拆遷辦公室代行拆遷安置與補償。

　　（1）委托拆遷內容包括：申請拆遷紅線內拆遷戶戶口的停辦和抄錄、調查、摸底、丈量、拆遷動員、房屋估價補償、糾紛申報、購房款及超面積收費的核算、回遷安置及拆遷安置資料的整理歸檔。

　　房屋拆除的建筑垃圾清運不包括在拆遷委托費以內，由委托單位自行拆除清運或與拆遷辦公室協商處理。購房款及超面積收費，原則上由委托單位收取。房屋拆除的殘值歸委托單位。

　�。�2）基本建設和城市建設，以及城市建設綜合開發的委托拆遷費，按實際拆除房屋建筑面積每平方米12元收取。

　　（3）拆遷安置過程中，涉及的布告、廣告、處理糾紛的訴訟費、律師聘請費等，由委托單位負擔。

　�。�4）拆遷過程中發生的糾紛，由拆遷主管部門調解或仲裁。

　　第八條　根據省建委《關于對全省城市建設房屋拆遷辦公室進行資質審查的通知》規定，市和各縣（市、區）各設一個城市建設房屋拆遷辦公室并配備與資質等級相應的工程、經濟、法律專業人員，有健全的組織機構和各項管理制度，有固定的辦公用房，實行獨立核算。拆遷辦公室是具有法人資格的服務性事業單位，需經同級人民政府批準，并取得省拆遷主管部門頒發的資質證書后，方可接受委托拆遷。其他單位不得接受委托。

　　第九條　建設單位委托拆遷前需辦理：

　　（1）建設計劃的批準文件。

　�。�2）規劃部門批準的建設用地規劃許可證和由規劃部門確定的用地位置圖及標定的拆除紅線。

　　（3）土地管理部門的批準用地手續，或城鎮規劃區范圍內房地產管理部門批準的土地使用權轉讓手續的批文。

　　拆遷辦公室接受委托拆遷實施步驟：

　�。�1）與委托單位簽定拆遷安置協議書；

　�。�2）編制拆遷計劃；

　�。�3）申領拆遷許可證；

　�。�4）組織拆遷與補償；

　�。�5）申報訴訟糾紛；

　�。�6）回遷安置；

　�。�7）資料歸檔。

　　第十條　拆遷計劃應包括拆遷范圍、方式、搬遷回遷時限、工程開竣工時間和拆遷安置補償方案。

　　拆遷安置補償方案應包括下列內容：

　�。�1）被拆遷房屋及附屬設施狀況（房屋使用性質、產權歸屬、面積等）；

　�。�2）被拆遷人人口情況；

　　（3）臨時過渡方式及具體措施；

　�。�4）初步安置意見；

　�。�5）拆遷補償形式；

　�。�6）作價補償數額；

　�。�7）調換產權房屋地點；

　�。�8）其他需要提交的材料。

　　第十一條　拆遷主管部門在拆遷人取得規劃用地許可證后，即應出具證明，通知公安機關停辦居民遷入和分戶手續。在拆遷期限內，對因出生、軍人復轉退、婚嫁、刑滿釋放等確需入戶或分戶的，由拆遷主管部門報縣級以上同級人民政府批準后，拆遷人應予以安置。

　　第十二條　拆遷人在政府批準用地文件下達后，即可報請拆遷主管部門通知有關部門和產權人、使用人，對拆遷范圍內房屋采取如下措施：

　�。�1）停止房屋的新建、擴建、改建、翻建和大修；

　　（2）不得改變房屋的使用性質；

　�。�3）停辦房產交易和房屋調換；

　�。�4）不得增設新的單位和商業網點。

　　第十三條　拆遷主管部門在接到拆遷人拆遷申請書后，要及時審查拆遷計劃，發給拆遷許可證，并在發證后五日內發布拆遷公告。拆遷人取得拆遷許可證后，要在規定時間內，完成拆遷范圍內的戶口核實抄錄工作。對不符合要求的拆遷計劃，應通知拆遷人并說明理由。

　　第十四條　拆遷公告發布后，拆遷主管部門應通知房屋產權管理部門，在房屋拆除后及時辦理房屋產權注銷手續。

　　第十五條　拆遷主管部門對拆遷檔案材料應妥善保存。拆遷范圍內的原房屋和人口材料應永久保存，拆遷協議保存期一般不得少于七年。

　　第十六條　拆遷人與被拆遷人在公告規定期限內達不成協議的，由拆遷主管部門進行調解；調解不成的，由拆遷主管部門作出處理決定。當事人對處理決定不服的，可從接到處理決定之日起十五日內向做出處理決定的上一級機關申請復議，當事人對復議決定不服的，可從接到復議決定書之日起十五日內向人民法院提起訴訟。當事人也可以直接向人民法院起訴。在訴訟和復議期間，如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉用房的，不停止拆遷的執行。當事人無正當理由拒絕拆遷的，由縣級以上人民政府作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

　　第十七條　拆遷安置的面積、補償費、搬遷費、獎勵費、超面積安置費等應嚴格按本辦法規定的標準執行，任何單位不得任意提高或降低。

　　第十八條　拆遷過程中凡拆除或遷移的電力、通訊、煤氣、上下水及其它公共設施，由拆遷主管部門組織協調動遷。

　　第三章　拆遷補償

　　第十九條　拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬設施的所有人給予補償。拆除違章建筑和超過批準使用期限的臨時建筑，以及未經房管部門確認產權的房屋，不予補償和安置。逾期不拆者，由拆遷人拆除，以料抵工。

　　第二十條　拆遷補償實行產權調換、作價補償或者產權調換和作價補償相結合的形式。

　　拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照其原性質、原規模予以重建或者按照重置價格補償和按原面積實行產權調換。

　　拆除非公益事業房屋的附屬物不實行產權調換。

　　第二十一條　拆除非住宅用房，由拆遷人給予合理補償：

　�。�1）以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價；償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結算，償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結合成新結算，成新按房屋使用年限和房屋現狀、完好程度確定。

　�。�2）生產用房機械設備的搬遷、安裝，營業用房的柜臺、貨架及其他營業用設施的搬遷等項補償費用，由拆遷人和被拆遷人商定。

　�。�3）拆遷生產、營業用房，因搬遷而停產停業期間的職工工資，由拆遷人給予補償。職工人數以拆遷的前一個月，按其上級主管部門核定的職工工資發放人數和基本工資額為準。個體工商戶從業人員，以工商部門注冊的本身實際從事經營的人員（含合股者）為準，不包括雇傭人員。補償個體工商業戶從業人員工資，按每人每月200元發放。搬遷時間以雙方協議簽定的搬遷時限為起止時限。

　　第二十二條　沿街營業用房的確定，必須同時具備下列三條：

　　（1）有房管部門和房產交易監理機關核發為營業用房的房產證、房屋租賃證。

　�。�2）拆遷時必須是在實際經營的。

　�。�3）有工商管理部門拆遷凍結以前簽發的營業執照。被拆除的沿街營業用房，被拆遷人要求用居住房安置的，應按原拆除建筑面積給予安置。

　　第二十三條　拆除住宅用房的補償。根據國家、省有關規定，結合我市實際情況，參照房改要求，對拆除住宅用房的補償規定如下：

　�。�1）拆除直管公有住宅用房，不予補償。按“拆多少、還多少”的原則，由建設單位按拆除面積，以新建回遷后的安置房償還，產權歸國家所有，交由房管部門經租。

　�。�2）拆除單位自管公有住宅不要安置房的，由建設單位按重置成新折舊價補償；要安置房的，原拆面積部分按成本價，超出原面積部分按商品房價結算，互相找差。

　　（3）拆除私有住房的，原拆建筑面積部分（不包括附屬設施）實行等級找差，一等房每建筑平方米找差三十元，每降一個等級增加十元。超面積部分在本辦法規定的安置標準面積內實行優惠價，超出規定標準建筑面積十平方米內（含十平方米）實行成本價結算。超過建筑面積十平方米以外部分按商品房價結算。

　�。�4）拆除住公房的回遷戶購買安置房，在安置標準范圍內安置的面積，按優惠價購買。超出安置標準部分，按成本價購買，產權歸己。

　�。�5）拆除出租的私房要產權的，按成本價購買。

　　安置房優惠價格，根據省《適用解說》，以能調動個人買房積極性的原則和我市實際情況，定為每建筑平方米二百三十元。若一次交清購房款的，按國務院國發〔1988〕13號文件的規定給予購房款的20％的優惠，產權歸己。今后安置房優惠價的調整隨物價局核準的商品房成本價的調整而調整。

　　其他縣、市，也可按本地實際情況確定優惠價格。因安置房優惠價、超面積安置費價差以及提高補償標準所增加的開發建設成本，由開發建設單位報當地物價行政主管部門核準后，攤入商品房價格或工程造價。由個人購房而回收的房款，相應核減拆遷安置費用。

　　第二十四條　拆除單位自管公房和私有房屋及其附屬設施的，由拆遷人按照估價標準給予補償。估價標準由市建委另文公布執行。

　　第二十五條　拆除代管的房屋，拆遷人按本辦法給予補償，補償價款、資料、檔案由代管人保存；拆除房屋其所有人下落不明的，由拆遷人報拆遷主管部門公告，逾期無人認領的視同代管房屋處理；拆除的房屋有產權債務糾紛的由當事人自行解決。在拆遷公告期限內未解決的，由拆遷人報請拆遷主管部門批準，辦理保全手續后，先行拆除。待糾紛解決，按本辦法補償。

　　第二十六條　土地級差范圍的劃分，各縣、市和坊子、寒亭區可按各自的具體情況提出方案，報市城鄉建設委員會備案后執行。濰城區土地級差范圍的劃分由市城鄉建設委員會具體制定。

　　第四章　拆遷安置

　　第二十七條　拆遷人對應當安置的被拆除房屋使用人，依照本辦法給予安置。一次性安置有困難的，應簽定協議明確過渡期限。

　　拆遷安置中的被拆遷人必須同時具備下列條件：

　�。�1）必須是被拆遷房屋的現住戶。

　�。�2）持有常住戶口證件，戶口遷入時間必須在拆遷停辦戶口時限以前。

　�。�3）持有房產證或公房租用證、經房地產交易監理機關核準的租賃契約等。

　　第二十八條　對被拆除房屋使用人的安置地點，屬住宅工程的就地安置；非住宅工程的易地安置；以住宅為主的建設工程就地或易地安置。

　　第二十九條　住房解困標準。根據國家建設部解困要求和我市目前居住水平的實際情況，住房解困標準定為人均居住面積六平方米，不足三口人的按三口計算。居住面積的換算，平房按建筑面積的60％，單元套房按53％計算。

　　第三十條　近期規劃居住水平。人均居住面積為九平方米。拆除住宅房屋的安置低于解困標準的，按解困標準安置；對拆除面積大，人口少的住戶按近期規劃居住水平適當安置；一處住房，一家已分戶并在一起居住的，仍按一戶面積安置；其他按原居住面積安置。

　　第三十一條　被拆遷房屋所有人，對其自住房或出租的居住用房取得產權，按優惠價格售給住房，付清購房款后，發給私有房屋所有權證，五年后允許出售，出售的增值部分，本人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。

　　第三十二條　超面積費由使用人交納，使用人全部交納確有困難的，不足部分可由其所在單位先行墊交，以后一次或分期歸還單位，單位今后不再分配其住房。使用人不能交納或不能全部交納超面積費，所在單位又無力墊交的，按原拆除面積安置或按實際交納超面積款面積安置。使用人交納超面積費部分的產權歸個人。若房改出臺后使用人購買無償安置部分的公房時，價格低于超面積費的付款余額，可用于購買無償安置部分個人購房款。但回遷安置時，使用人需交納無償安置部分每建筑平方米四十元的住房保證金，居住期間不退還，買房時抵頂購房款，房租照繳。社會“五保戶”的超面積費，予以減免。超面積安置費價格按物價局核定的價格計收。

　　第三十三條　搬遷補助費標準：

　　拆遷人應發給被拆遷人一次性安置費（有戶口證明的拆遷人，下同）。被拆遷戶一至四口人的，每戶七十元，五口（含五口）以上的每戶一百元。

　　被拆遷人自行解決臨時住房的，每人每月發給十二元臨時安置補助費。臨時安置超過協議期限的，每人每月增發補助費五元。超過協議期限滿六個月以上的，每人每月再增加五元�；剡w安置挑選房屋十五天后，停發臨時安置補助費。

　　第三十四條　安置及獎勵：

　�。�1）被拆遷人在規定期限內搬遷的，按被拆遷人有證戶口年齡最大的排列回遷序號，大者為先，并按單元立體切塊安排樓層，若遇同年、同月、同日出生者，按補拆遷人同一戶口本另一位年齡大者為據編排回遷序號，年齡大者為先。超過規定期限搬遷者編排在規定期限內的序號后面，再按照先搬遷先排號的順序編排回遷序號。

　　對確有困難的烈屬、殘疾人、孤寡老人，在樓層的安置上給予首層照顧。照顧戶的回遷順序號由街道辦事處、公安派出所、居委會會同拆遷辦公室商定，報拆遷主管部門核實同意后張榜公布。

　　拆遷戶按搬遷規定期限，每提前一天獎勵二十元。超出規定期限不予搬遷的，由拆遷主管部門予以警告或限期搬遷。

　�。�2）被拆遷人不要或少要安置用房的，其原拆除面積及少要部分，增加一倍的拆遷補償費。

　�。�3）被拆遷人憑拆遷主管部門證明，由其所在單位給搬遷公假三天和回遷公假三天的照顧。

　�。�4）按解困標準安置的回遷戶，其超出原拆居住面積部分，按新房優惠價格予以優惠。按解困標準安置的拆遷戶，每戶超安置標準建筑面積六平方米以外的安置面積，按成本計價。

　�。�5）安置房要求實行產權交換的，按樓層差價由交換雙方互找差補。

　　第三十五條　在城市規劃區內國有土地上的農業戶口的被拆遷人按非農業戶口拆遷安置。規劃區范圍內集體所有土地上的農業戶口的被拆遷人由建設單位對拆除房屋及附屬物按重置價結合成新先行補償，拆除舊料殘值歸己，并按規定劃給宅基地由被拆遷人自建，建設單位按有關規定付給被征用土地單位補償費，同時給每戶搬遷補助費一百元。拆除農村集體或個人租賃給城市居民的住房，按拆遷標準給予補償，不予建房；現住戶按本辦法安置。

　　第五章　處理、處罰

　　第三十六條　本辦法對違反國務院《條例》第五章及省《辦法》第五章有關條款的行為及在規劃區內國有土地上因搬遷騰房、騰地、舊房拆除、拆遷范圍違章建筑拆除、私房補償、新房安置、臨時安置補償補助，回遷和不簽訂協議或不履行協議等發生的糾紛，實行處理、處罰。

　　第三十七條　處理程序。申請人應按規定遞交糾紛處理申請書。申請處理必須符合下列條件方可受理：

　　（1）申請人應是與本糾紛有直接利害關系的個人或企事業單位、機關、團體；

　�。�2）有明確的被訴人，具有具體的申訴請求和事實根據；

　　（3）屬于拆遷管理機構的業務管理范圍。

　　符合受理條件，應在七日內下達糾紛處理通知書。不符合受理條件的，也應在七日內通知申請人，不予受理并說明理由。

　　糾紛處理通知書下達五日內，應向被訴人送達應訴通知書，并將申請書副本發送被訴人，被訴人收到申請書副本后，十五日內提交答辯書和有關證據。沒有按時提交或者不提交答辯書的，不影響作出處理決定。

　　申請人或被訴人是法人或者需要委托代理人的，應隨同申訴、答辯書提交法定代表人身份證明書和受權委托書。

　　拆遷糾紛受理后，能調解的應當在查明事實、分清是非的基礎上先行調解，促使雙方互相諒解，達成協議，妥善解決糾紛。調解不成的，應在收到申請書后兩個月內作出處理決定。

　　第三十八條　處罰程序。拆遷糾紛中確需處罰的，應先由拆遷主管部門立案，并在進行調查、核實、取證的基礎上寫出調查報告，制作處罰決定書。處罰決定書應寫明被處罰人姓名、住址、違法行為發生的時間、地點、事實、情節、處罰事由、適用法律、法規及處罰的主文，并寫明起訴或復議期限、有管轄權的法院。處理決定書三日內應送達處罰當事人，送達必須有送達回執。由處罰當事人在送達回執上記明收到日期、簽名或者蓋章。本人不在的，交其同住成年家屬簽收。處罰當事人已向拆遷主管部門指定代收人的，交代收人簽收。處罰當事人拒絕簽收的，送達人應當邀請當事人的單位或居委會負責人到場，說明情況，在送達回執上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名，把處理決定書留在處罰當事人的單位或住處。被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議。當事人對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　處罰處理完畢后，拆遷主管部門要寫出結案結果，立卷存檔。

　　第三十九條　辱罵、毆打房屋拆遷部門工作人員，阻礙執行房屋拆遷公務的，由公安機關依照治安管理處罰法規的規定處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第四十條　房屋拆遷部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第六章　附　則

　　第四十一條　本辦法規定的委托拆遷費、估價標準、安置房優惠價格、超面積安置費、獎勵費、搬遷費和臨時安置補助費，各縣市和坊子、寒亭區，可根據本地實際調整，并報市政府備案后執行。

　　第四十二條　本辦法由濰坊市城鄉建設委員會負責解釋。

　　第四十三條　本辦法自發布之日起施行。對發布以前的有關拆遷安置事項及行為無追溯力。濰政發〔1986〕74號文《關于印發〈濰坊市城市建設房屋拆遷安置暫行辦法〉的通知》，以及我市與本辦法有抵觸的有關文件同時廢止。

濰坊市政府