2019年營改增政策 最新稅率減負系列問答

1、同一法人多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減?

　　答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告第18號)第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

　　2、項目清算后如產生進項稅留抵，如何處理?

　　答：現行營改增試點政策中沒有項目清算的規定。根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》的規定，符合條件的進項稅額準予從銷項稅額中扣除，期末留抵稅額可以抵扣以后月份的銷項稅額。

　　3、是否有增值稅清算制度?

　　答：根據現行營改增試點政策，沒有增值稅清算制度。

　　4、出租地下車位簽訂的是以租代售的租賃合同，租期20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，出售幾十年使用權。該行為在土地增值稅上一般被視同轉讓不動產，在增值稅法規下是按照銷售還是租賃繳納增值稅呢?

　　答：根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》，銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

　　上述出租車位行為，不涉及轉讓不動產所有權或永久使用權，因此不屬于銷售不動產，應按照不動產租賃服務繳納增值稅。

　　5、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告第18號)的第二章第五節第十七條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。已經繳納過營業稅，現在再補開增值稅普通發票，是否還需要繳納增值稅?若不繳納,申報時如何操作?

　　答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告第18號)第十七條和第二十四條的規定，對于4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。國稅部門對房地產企業按上述規定補開的增值稅普通發票不再征收稅款,也不需要申報。

　　6、分期項目在4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是否要區別為新老項目，此種情況下采用不同的計稅辦法(簡易計稅或一般計稅)如何核算?

　　答：分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應作為不同項目處理。房地產老項目可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅;房地產新項目應適用一般計稅方法計稅。

　　房地產老項目，是指：

　　(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月30日前的房地產項目;

　　(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在4月30日前的建筑工程項目。

　　7、新老項目的判斷以施工許可證為標準，那么怎樣算一個項目?按立項?還是其他?是以項目取得的第一個施工許可證算?還是只按施工許可證口徑來進行項目劃分?

　　答：按《建筑工程施工許可證》進行項目劃分。

　　8、房地產開發企業自建的如酒店、會所等固定資產的進項能否抵扣，如果能，那在建造過程中的進項稅額如何分批抵扣?

　　答：根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》(國家稅務總局公告第15號)的規定，房地產開發企業5月1日后購進貨物用于按不動產在建工程核算的自建項目，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣、上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　　9、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》關于“取得的不動產”的取得時間認定標準，是以簽訂購房合同時間?還是房產證的時間?對于自建的不動產，是竣工?還是實際使用的時間?

　　答：取得不動產的時間應為不動產所有權轉移的當天。對于自建不動產，“取得”時間應為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期;《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應為建筑工程承包合同注明的開工日期。