揚州新物管辦法 揚州市物業管理實施辦法

　1、問如何推選成立業主代表大會?

　　業主戶數超三百戶，以幢、單元等為單位推選

　　根據《物業管理辦法(征求意見稿)》規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　相較以往，新的《辦法》提出，業主戶數超過三百戶的，以幢、單元等為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。業主大會會議將選舉產生業主委員會。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，為業主服務。

　　哪些人可當業委會委員?《辦法》指出，業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務相關費用或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員。

　　經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

　　2、問前期物業不想干了怎么辦?

　　需征得已銷售房屋總面積過半且戶數過半的業主同意

　　對于新建住宅，物業實行前期物業管理。那么，合同期滿前，物業公司不想干了怎么辦?《辦法》對這種情況作了明確：前期物業服務合同期滿前，建設單位或前期物業服務企業任何一方需提前解除合同的，應當在物業管理區域內顯著位置進行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意，方可提前解除合同。

　　前期物業服務合同解除后，建設單位應當通過招投標的方式另聘物業服務企業;住宅面積小于三萬平方米的，可通過協議方式另聘物業服務企業。

　　3、問物管是否有權預收服務費?

　　可根據合同預收，但最長不超一年

　　物業收費難，是不少小區面臨的問題。按什么標準收?新的《辦法》也給出了答案。

　　我市物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價;業主大會成立后，標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。

　　那么政府指導價是否一成不變?據介紹，實行政府指導價的，市價格行政主管部門應當會同市物業管理行政主管部門，每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　有人有疑惑，人去了外地房子不住了，物業服務費按什么標準交?《辦法》指出，業主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置六個月以上的物業，業主應當事前告知物業服務企業，按不低于合同約定標準的百分之七十交納物業服務費、設施設備運行維護費用和公共能耗費。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

　　物業服務企業是否有權預收服務費?《辦法》規定，物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

　　4、問小區車位不夠怎么辦?

　　抽簽等公平方式確定，每戶只能買一個。

　　小區車位少，想多買幾個行不行?《辦法》對這種情況作了明確規定：擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫，而且建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。

　　如果小區車位實在緊張，想開辟新的停車位怎么辦?《辦法》規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

　　在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。