新修版江蘇省物業管理條例解讀

一面是地下車庫空空蕩蕩，大量車位閑置，一面是地上車輛亂停，影響居民出行和小區形象。由于開發商堅持車位“只售不租”，導致不少小區都出現停車難的怪現象。不過，從今年5月1日起，想租車位的業主將有法律來撐腰。省人大近日公布了新修訂的《江蘇省物業管理條例》，這部“五一”正式施行的地方法規明確指出，建設單位沒賣掉的車位、車庫，應當優先出租給業主，拒不出租的，最高可以處50萬元罰款。此外，新條例還對小區公共維修資金“錢生錢”，物業費政府指導價的評估，政府部門介入小區管理等，做出了新的規定。

　　A關于小區停車

　　新規一：賣不掉的車位不能拒不出租

　　新的《江蘇省物業管理條例》明確，小區內的車位、車庫，應當首先滿足業主的停車需要，至于出售、附贈還是出租，由當事雙方約定。如果擬出售車位、車庫數量少于有購買需求的業主戶數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶只能購買一個。

　　據一位參與條例修訂工作的省住建廳相關人士介紹，對于有產權的可售車位，新條例并不禁止開發企業全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前存在的問題是，很多小區車位賣不掉，而開發商仍然拒不出租，導致了資源的大量閑置。因此，新條例做出了全新的規定，“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租�！睌M出租車位少于要求承租的業主戶數時，同樣應采取抽簽等公平方式決定，每戶限租一個。

　　據了解，在條例修訂最初的草案中，并沒有針對此規定的罰則，但為了保證這條新規能落到實處，不至變為一紙空文，最終出臺的新條例制定了處罰條款，“建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款�！�

　　在滿足業主購買和承租需求后還有多余車位的，可以出租給業主以外的使用人，但租期不得超過六個月。

　　新規二：人防工程的車位最多租三年

　　由于人防工程的停車位不得出售，只能出租，有些開發商為回籠資金，便硬性規定停車位租賃合同必須二十年一簽，相當于“變相出售”。去年，常州一家小區就被曝出，開發商向業主一次性出租車位20年使用權，價格也因此高達13.2萬-15萬元一個，引發了業主的強烈不滿。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過三年，且逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　新規一：八成以上資金可存定期

　　讓公共維修資金“錢生錢”也是新條例的一大亮點。據了解，江蘇目前有專項維修資金近300億元，因不少建筑尚在保修期之內，業主的使用率不到1%，大量的資金以活期形式沉淀在銀行。針對百姓要求盤活資金的呼聲，新條例規定，業主委員會可以申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。

　　有業內人士算過一筆賬，定活利率相差9倍之多，轉存定期之后，小區維修資金利息收益可增加幾十萬甚至上百萬元，將為今后共用部分、共用設施設備的大修、更換提供了有力的資金來源。

　　新規二：六種情形可應急提取

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，但目前國家規定，動用這筆錢，需要兩個“三分之二”(建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主)討論通過，程序繁瑣。如果發生緊急情況怎么辦?省新條例明確，出現六種危及房屋安全情形之一可以應急提取，包括：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;以及危及房屋安全的其他情形。

　　C關于物業費

　　新規一：政府指導價每三年評估

　　對于小區物業收費的標準，新條例規定，普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價。業主大會成立后，是否繼續實行政府指導價由業主大會決定。這意味著，業主大會可以決定隨行就市，實行市場調節價，比如與物業公司協商，提高服務檔次，增加服務內容，同時業主也將相應支付高一點的費用。而別墅等非普通住宅和非住宅實行市場調節價，具體收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

　　新條例進一步明確，實行政府指導價的，由價格和物業管理行政主管部門制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，每三年內進行一次評估，并根據評估結果適時調整，并予以公布。

　　據了解，在條例修訂過程中，有物管企業反映，有的地方物業費的政府指導價多年不變，不能及時客觀地反映物業服務的成本變化和市場供求，而且由于長時間不調，一旦調整幅度較大，業主的抵觸情緒就很大。因此新條例做出了三年一評估的規定。

　　新規二：不交物業費可能被公示

　　業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業費的，業主委員會、物管企業可以通過上門催交、在小區內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物管企業可以向法院起訴。這是新條例針對拖欠、拒交物業費現象出臺的新規定。據了解，目前很多小區的物業費收繳率不高，欠費直接影響物管企業的服務質量，也侵害了誠信的交費業主的利益。而今后，不交物業費的業主，可能會被公示，甚至被告上法庭。

　　D關于社區管理

　　新規：城管、公安等也將介入小區管理

　　有的小區里居民違規開飯店，有的居民將車輛亂停亂放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭亂建。但由于物業公司只能上門勸阻，沒有執法權，管理起來難度很大。若都去打官司，成本又太高。讓有執法權的相關政府部門也來介入小區管理，這是新物管條例的又一創新舉措�！俺鞘泄芾怼⒐�安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為�！�

　　E關于電梯

　　新規：開發商預交電梯更新費

　　近兩年來，老小區電梯關人事件時常見諸報端，一些上世紀末建成的高層住宅電梯開始進入“大修期”，也讓電梯安全成為關注的焦點。由于節能省地的要求，目前住宅項目小高層、高層漸成主流，今后電梯壞了怎么辦?維修、更換的費用誰來出?業內人士告訴揚子晚報記者，公共維修資金應付一般的維修沒問題，但如果是換電梯，根本不夠用。新條例提出了一個新的籌資渠道，對于5月1日條例施行后出讓的土地，配置電梯的項目，“建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造�！睋�了解，目前南京住宅的建安成本約在每平方米兩三千元，以三千元為例，總建筑面積20萬平方米的中型社區，開發商將預交600萬元的電梯、消防更新改造費。

　　此外，新條例還規定，住宅物業交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

　　其他重要規定

　　保障房配建物業經營用房

　　集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業服務費不足。

　　老樓配電梯須2/3業主同意

　　住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。

　　舊小區政府來改造

　　對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當采取措施進行改造整治，并將整治規劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

　　道路停車收益業主大會可處置

　　業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業合同中約定。收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可補貼物業費。

　　業主大會成立后，道路、場地停車收益，以及利用共有部分、共用設施從事廣告等經營活動的，須經業主大會或者業主大會授權的業委會決定，收益如何使用也由其決定，或按物業服務合同約定。沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

　　-新聞鏈接

　　一項調查顯示南京六成小區不租車位

　　365地產家居網本月22日發布的一項停車位調查顯示，車位租售矛盾較突出。有八成網友有租賃需求，但僅有四成小區有車位出租。半數受調查網友反映開發商寧愿將車位閑置，也不肯改售為租。

　　調查數據顯示，在資金寬裕的前提下，有43%的網友選擇購買車位，但其中有26%的網友選擇先租后買，僅有16%的網友選擇“一定要買車位”，另有58%的網友選擇不買車位。加上先租后買的人群，租賃需求超過八成。但在被調查樓盤中，僅有四成小區有出租車位，其中剛需樓盤租售結合的較多。而改善型樓盤則比較牛氣，不少樓盤只售不租。

　　即便是租售并舉的小區，由于出租比例偏低，一般只有15%左右，也遠不能滿足業主的租賃需求。有近一半網友反映，所在小區的車位出售給業主，剩余車位未被利用。僅有三成網友認為小區內車位租售比例合理。

　　記者昨晚也在南京一家已交付四年的小區看到，地下車庫空空蕩蕩，停放的車輛約占車位總數的三分之一左右，而小區地面道路上停滿車輛。據了解，該小區可租車位占比15%，已基本租完，而可售車位賣出的并不多。