新版南京市住宅物業管理條例解讀

1月24日上午，《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱“條例”)，在市人大十五屆四次會議上高票通過�！皸l例”報省人大常委會審議批準后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在執行2002年出臺的《南京市物業管理辦法》，存在明顯的滯后性。不少專家學者認為此次新條例有很大的創新，可操作性也很強，并對后期細則的制定提出諸多建議。

　　物業費值不值可請機構評估“不少業主覺得物業服務差，就拒繳物業費，”一位專家介紹，此前很多糾紛，很大程度上源于“服務是否合格無人界定。”

　　本次通過的“條例”一大亮點是：業主自治組織、建設單位、物業服務企業，都可委托第三方評估機構，對物業服務標準及質量、費用測算、物業保修金、住宅專項維修資金管理等進行評估，并出具全面的評估報告。評估結果有效期一年，并向全體業主公告，同時告知物業管理行政主管部門。

　　需要提醒的是，“如果法院判定業主敗訴，第三方評估報告也不能作為拒繳物業費的理由。”南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示。

　　南京理工大學經濟學產權制度博導朱憲成教授建議，在具體操作時，第三方機構提供的服務可以做成“小而�！保�如不同的機構，可只針對保潔服務做評估，或針對安保方面做評估。

　　房屋質量問題建設單位擔責

　　現實生活中很多物業糾紛和矛盾，與開發商前期施工遺留問題密不可分。如建筑質量比較差、配套設施設備不健全、開發商承諾的售后維修服務和物業服務不兌現等。

　　“房屋漏水，本是開發商要解決的問題，結果開發商將責任推給了物業公司，業主因此而拒繳物業費的也不是少數。”某物業服務公司負責人告訴記者，只有在“條例”里明確開發商的責任，矛盾才能減少。

　　此次“條例”中明確了建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價2%的比例，交存物業保修金，并不得納入房屋建設成本。物業保修金將實行“統一交存、權屬不變、�？顚Ｓ�、政府監管”的原則，由市、區物業管理行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。

　　值得提醒的是：物業保修金交存期限為8年，如果交存期滿沒有用完，余額將返還建設單位。

　　南京大學法學院教授，南京市人大常委會立法咨詢組專家肖澤晟表示，這一制度雖然給建設單位施加了一定的負擔，但卻保障了未來潛在購房者的合法權益，確保開發商將來有能力或切實履行房屋維修責任，給購房者吃了一個“定心丸”，可以大幅度減少將來因前期物業質量引起的糾紛。

　　首次嘗試：業主組織法人化

　　南京市目前執行著2002年施行的《南京市物業管理辦法》。該辦法存在滯后性，導致近年來市民對物業管理問題的投訴逐年遞增。業內人士分析，要解決業主大部分的矛盾需要給業主組織一個身份。“業委會對業主沒有約束性，就因為這個組織沒有身份�！�

　　據悉，本次通過的條例，首次出現業主組織法人化�！霸谀暇┦且粋�創新，在法律規定上給業主組織一個身份，可以解決內部很多矛盾。”業內人士坦言。

　　“小區業委會的活不好干，不拿工資，也沒有權利，干得好應該，干得不好被罵，很多時候業主并不買賬�！蹦承�區業委會主任坦言，確定了身份，以后不少事情就可以名正言順地管理了。

　　此外，業內人士分析，市條例在省條例的基礎上進行了細化，尤其是成立業主委員會相關條件上進行了明確的說明。

　　“業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中規定�！壁w健認為，此前說得比較含糊的不宜擔任業主委員會委員的情形在新“條例”中都進行了說明。

　　鏈接：南京物管條例7月1日實施

　　《南京市住宅物業管理條例》將于7月1日起正式實施。昨天南京市人大“金陵民聲?熱點網談”欄目以“促進住宅物業管理條例的貫徹落實”為話題，邀請嘉賓與網民在線開展互動交流，聽取大家對貫徹實施《條例》的意見和建議。

　　據了解，目前條例配套文件制定已進入起草階段，同時物業行政主管部門配合市政府法制辦，進一步修改完善《南京市物業維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設電梯管理辦法》等政府規范性文件，形成本市較為完善的物業管理政策法規體系，據市房產局副局長蘭文平介紹，配套制度包括18項，其中涉及市政府規范性文件3項，房產局規范性文件5項，示范文本8項，地方標準2項。

　　“其中規范性文件有：業主大會指導規則，首次業主大會會議籌備經費管理辦法，住宅物業管理項目招投標管理辦法，物業服務企業和項目負責人信用管理制度，物業服務收費管理辦法，物業服務第三方評估制度，物業保修金管理辦法，住宅專項維修資金管理辦法�！�

　　互動中，網友“木偶小兵”提出，《條例》有哪些制度創新?是否能夠解決南京物業管理現狀中的一些突出問題?對此，市人大常委會法工委副主任鐘連勇表示，《條例》設定了六項制度來解決目前比較集中的問題�！耙皇菍嵜�投訴登記受理制度，二是第三方評估制度，三是物業保修金制度，四是獨立建賬制度，五是關于征信制度，六是住宅專項維修資金的應急使用制度�！�

　　網友“菲菲”則提出《條例》生效后，政府如何深化行政監管工作來確保物業管理活動正常、有序進行?據蘭文平介紹，近期政府相關部門加大了相關工作開展力度，主要工作有三個方面：“一是搭建行業專家庫，目前，我們已啟動了行業專家的邀請和公開征集工作，并將結合制定物業管理第三方評估活動管理辦法建立完善符合條例要求和我市物業市場需要的第三方工作機制;二是深化行業信用征集，目前我們已經結合江蘇省住建廳建立全省信用信息管理系統的相關文件精神，向省廳申請了市、區、街三級用戶，同時提出信用系統開發需求，爭取年內落實條例制度，完成數據庫建設;三是規范物業服務市場，我們結合條例要求繼續深化住宅區物業項目專項檢查，通過專家團隊規范物業企業經營服務行為，整體提升物業服務質量�！�