最新版江蘇省物業管理條例實施細則

　《江蘇省物業管理條例》經2000年12月24日江蘇省九屆人大常委會第20次會議通過，根據2003年10月25日江蘇省十屆人大常委會第6次會議《關于修改〈江蘇省物業管理條例〉的決定》修正;2012年11月29日江蘇省十一屆人大常委會第31次會議修訂。該《條例》分總則，物業管理區域，業主、業主大會與業主委員會，前期物業管理，物業服務，物業的使用和維護，法律責任，附則8章93條，自2013年5月1日起施行。

　　第一章

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條

　　縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

　　第四條

　　縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

　　第五條

　　縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，提高物業管理水平，所需經費列入同級人民政府財政預算。

　　對在物業服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業，縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

　　第六條

　　物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第二章

　　物業管理區域

　　第七條

　　物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

　　規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

　　建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　第八條

　　新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域。

　　第九條

　　縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

　　物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第三章

　　業主、業主大會與業主委員會

　　第十條

　　房屋的所有權人為業主。

　　業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

　　第十一條

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十二條

　　業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

　　第十三條

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：

　　(一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十四條

　　物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十五條

　　符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

　　籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　第十六條

　　首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成�；I備組中的業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

　　第十七條

　　首次業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第十八條

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十九條

　　召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議，應當同時告知社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并妥善保存。

　　第二十條

　　業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十一條

　　業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

　　業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十二條

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：

　　(一)業主委員會備案申請書;

　　(二)業主委員會委員名單;

　　(三)業主大會議事規則和管理規約;

　　(四)業主大會會議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十三條

　　依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

　　第二十四條

　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

　　第二十五條

　　業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

　　第二十六條

　　業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居(村)民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當書面告知社區居(村)民委員會。

　　第二十七條

　　不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

　　物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第二十八條

　　同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　業主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業主代表出席業主大會會議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內的其他事項。

　　業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

　　第二十九條

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務。

　　第三十條

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

　　第四章

　　前期物業管理