2019年榆林市棚戶區改造計劃及棚戶區改造補償標準

各縣區人民政府，市政府各工作部門，各直屬機構：

《榆林市棚戶區改造實施辦法》已經市政府同意，現印發你們，請認真貫徹執行。

榆林市人民政府辦公室

11月24日

榆林市棚戶區改造實施辦法

第一章總則

第一條為了推進和規范棚戶區改造工作，維護公共利益，改善困難群眾住房條件，緩解城市內部二元矛盾，提升城鎮綜合承載能力，促進社會和諧，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》(國發〔2013〕25號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條在本市中心城區、縣城、建制鎮和國有工礦區范圍內實施棚戶區改造的，適用本辦法。

第三條本辦法所稱棚戶區改造包括集中成片棚戶區改造，非成片棚戶區改造，城中村改造，舊街區和舊住宅區的綜合整治，國有工礦棚戶區改造。

第四條本辦法所稱集中成片及非成片棚戶區，是指在城市規劃區范圍內，集中連片或零星分散（非成片）建設的，多數房屋結構簡陋、使用年限久、公共安全隱患多、使用功能和基礎設施不健全、居住環境惡劣的區域。本辦法所稱集中成片及非成片棚戶區改造，是指依據城市總體規劃、城市建設和城市發展的需要，對集中成片及非成片棚戶區進行的綜合改造行為。

本辦法所稱城中村，是指在城市規劃區范圍內失去或基本失去農業生產所需的耕地，村莊發展與城市發展矛盾突出，相互制約的村莊。本辦法所稱城中村改造，是指依據城市總體規劃、土地利用總體規劃和城市發展的需要，對城中村進行綜合改造或對舊村住宅區進行成片改造的行為。

本辦法所稱舊街區和舊住宅區的綜合整治，是指對城市規劃區內房屋老化，使用功能不全，配套設施不完善的舊街區和舊住宅區進行新建、擴建、改建的行為。

本辦法所稱國有工礦棚戶區改造，是指本市城市規劃區范圍內國有土地上，由全資、控股、參股的國有企業和集體企業管理的棚戶區區域的改造。

第五條棚戶區改造堅持科學規劃、有序推進，政府主導、市場運作，統籌兼顧、配套建設，依法征收、公平補償的原則。

第六條市、縣級人民政府負責本行政區域的棚戶區改造工作。

市、縣級人民政府應指定或設立相應的棚戶區改造機構組織實施本行政區域的棚戶區改造工作。

第七條中心城區范圍內除城中村以外的棚戶區改造項目由市、區兩級棚戶區改造機構組織實施。

中心城區城中村改造項目和榆陽區管項目由榆陽區人民政府組織實施，報市棚戶區改造機構審批。西南新區范圍內的棚戶區改造項目由橫山縣人民政府組織實施，報市棚戶區改造機構審批。

第八條棚戶區改造項目應當納入市、縣級國民經濟與社會發展年度計劃和保障性安居工程范圍。

第二章資金籌措

第九條棚戶區改造項目主要采取財政補助、銀行信貸、民間資本參與、債券融資、企業和群眾自籌等辦法籌集資金。
　第十條市、縣級人民政府應切實加大棚戶區改造的資金投入，從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費、土地出讓收入等渠道中，安排資金用于棚戶區改造支出。對棚戶區改造項目中配建的保障性租賃住房，享受相應的保障性租賃住房各級補助。有條件的要對棚戶區改造項目給予貸款貼息。
第十一條市級財政對中心城區棚戶區改造項目給予適當補助（城中村改造項目除外）；縣區人民政府參照中、省、市財政專項補助資金標準，安排一定比例配套資金積極支持棚戶區改造。

第十二條各銀行業金融機構要積極支持棚戶區改造，增加棚戶區改造信貸資金安排，向符合條件的棚戶區改造項目提供貸款。

第十三條市、縣級人民政府鼓勵和引導民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區改造。

企業參與政府統一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區改造、林區棚戶區改造、墾區危房改造的，對企業用于符合規定條件的支出，準予在企業所得稅前扣除。

第十四條符合規定的市、縣級人民政府融資平臺公司、承擔棚戶區改造項目的企業可發行企業債券或中期票據，專項用于棚戶區改造項目。對發行企業債券用于棚戶區改造的，優先辦理核準手續，加快審批速度。

第三章用地、規劃審批

第十五條棚戶區改造項目在房屋征收前，應辦理以下前置審批：

（一）發改部門辦理可行性研究報告批復；

（二）國土部門辦理土地審批意見；

（三）建規部門辦理選址意見書和建設用地規劃許可證；

（四）環保部門辦理環境影響評價批復意見。

第十六條棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主，優先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，安排在交通便利、配套設施齊全地段。要貫徹節能、節地、環保的原則，嚴格控制套型面積，落實節約集約用地和節能減排各項措施。

第十七條市、縣人民政府應當編制棚戶區改造配套基礎設施年度建設計劃，明確建設項目、開工竣工時間等內容。

棚戶區改造項目要按照有關規定規劃建設相應的商業和綜合服務配套設施。配套設施應與棚戶區改造安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。安置住房小區商業、教育、醫療衛生等公共服務設施，配建水平必須與居住人口規模相適應，具體配建項目和建設標準，應遵循《城市居住區規劃設計規范》要求，并符合當地棚戶區改造公共服務設施配套標準的具體規定。

第十八條棚戶區改造項目安置住房用地根據當年的基準地價、房地產市場變化等因素，按照土地供應的政策法規規定供地，納入當地土地供應計劃優先安排，并簡化行政審批流程，提高審批效率。

第十九條市國土資源部門負責辦理中心城區棚戶區改造項目土地審批意見,審批時限不得超過15個工作日。審批內容:是否符合土地利用總體規劃;是否為公共利益需要使用土地;是否為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地。符合規定的由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，收回國有土地使用權。

第二十條棚戶區改造范圍內涉及到集體所有土地的，應依法辦理土地征用、轉用手續。

第二十一條棚戶區改造概念性規劃方案，應當依據城市總體規劃、土地利用總體規劃、國民經濟與社會發展規劃，統籌考慮城市基礎設施建設、被征收人補償安置意愿、實施項目的區位、銷售市場預測、合理利潤空間等因素，由棚戶區改造機構委托設計單位編制。

棚戶區改造項目的容積率等技術指標在滿足城市規劃技術管理規定的前提下，根據征收成本、融資成本、投資利潤、建筑成本、稅費等，結合現行房地產市場價格推算確定。

第二十二條市建規部門負責對中心城區棚戶區改造項目的概念性規劃方案進行預審批，預審批時限不得超過20個工作日。預審批內容：方案中的日照分析、采光間距、后退紅線、容積率、建筑密度等規劃技術指標是否符合城市總體規劃、城市規劃技術管理規定。

建規部門依據國土部門的土地審批意見和發改部門的可行性研究報告批復，辦理棚戶區改造項目建設用地規劃許可證。

第二十三條市、縣發改、國土、建規、環保等部門要共同建立棚戶區改造項目行政審批快速通道，簡化審批程序，提高工作效率，改善服務方式，對符合相關規定的項目，限期完成項目立項、規劃許可、土地使用、施工許可等審批手續。

各縣區棚戶區改造項目規劃審批、用地審批參照中心城區的規劃審批、用地審批程序執行。為加快棚戶區改造審批進程，縣區可采取國土、建規部門派出機構派駐棚戶區改造機構或發改、建規、國土部門聯席辦公的方式辦理審批。

第二十四條房屋征收工作完成后，棚戶區改造機構根據實際征收成本、建設成本、土地供應價格、房地產市場價格、安置套數和安置面積，對棚戶區改造項目進行經濟分析測算，由國土部門依據該經濟分析測算結果和土地供應的政策法規規定進行供地確定投資人。

建規等有關機構、部門應當及時根據國土部門提供的土地出讓合同和棚戶區改造機構出具的改造實施意見向投資人辦理棚戶區改造項目建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、可研備案和其他相關手續。

第四章組織實施

第二十五條棚戶區改造機構根據年度計劃提出每年的改造項目，改造范圍，報同級人民政府批準后實施。

中心城區的棚戶區改造市管項目，由市棚戶區改造機構根據每年任務指標確定改造項目、改造范圍，報市人民政府批準后實施；區管項目，經榆陽區人民政府、橫山縣人民政府初審后報市棚戶區改造機構，經審核同意后報市人民政府批準實施。

第二十六條棚戶區改造項目的前期調研策劃費用列入同級財政預算安排。

第二十七條棚戶區改造項目改造范圍確定后，棚戶區改造機構應當在擬改造范圍內發布征詢意見公告，逐戶發放征詢意見書或調查問卷，征求房屋所有權人的改造意愿。經改造范圍內80%以上房屋所有權人同意改造的，方可啟動棚戶區改造工作。

第二十八條棚戶區改造項目可以采取市場化運作方式改造、政府改造、轄區街道辦事處或鄉（鎮）人民政府按照規劃要求組織住戶自行改造等方式進行。

棚戶區改造項目采取市場化運作方式改造的，由棚戶區改造機構提出意見，報同級人民政府研究決定，通過招標、邀請、協議等方式確定投資人實施改造。

棚戶區改造項目由政府改造的，可以由政府確定的部門或國有企事業單位做為投資人實施改造。

棚戶區改造項目由轄區街道辦事處或鄉（鎮）人民政府按照規劃要求組織住戶自行改造的，由全體住戶作為投資人共同出資實施改造。房屋征收結束后，由全體住戶成立的業主委員會通過招標、邀請、協議等方式確定房地產開發企業實施改造。

有重大安全隱患、嚴重影響城市景觀容貌和城市基礎設施建設等急需進行改造的棚戶區改造項目，由政府依法決定后，組織實施單位改造。

第二十九條為確保被征收人得到妥善安置，在棚戶區改造項目房屋征收前實施單位的貨幣補償費用和安置房建設成本費用按一定比例，存入房屋征收部門指定的銀行賬號，專戶存儲，用于房屋征收與補償。在棚戶區改造項目安置房開工后，按建設進度及時予以撥付。

第三十條棚戶區改造項目的建設要嚴格執行基本建設程序和標準規范，特別是抗震設防等強制性標準。棚戶區改造機構會同建設工程質量安全監督單位加強對改造項目進度、質量、安全進行監督檢查。

第三十一條棚戶區改造項目安置房建成后，由房屋征收實施單位組織棚戶區改造機構、投資人進行安置，并交付使用。被征收人全部安置后，按照《物業管理條例》的有關規定組織安置戶成立業主委員，將安置房的物業交由物業公司進行管理。

第五章征收補償

第三十二條啟動棚戶區改造項目房屋征收與補償工作，要具備下列條件：

（一）規劃設計方案；

（二）可行性研究報告批復；

（三）選址意見書和建設用地規劃許可證；

（四）土地審批意見；

（五）環境影響評價批復意見；

（六）征收補償費用和建設資金到位，專戶存儲證明；

（七）安置房的戶型平面圖；

（八）異地安置的，應提供安置用地的區位圖。

第三十三條棚戶區改造項目應在征收補償合同簽訂后48個月內進行安置。在48個月內不能安置的項目分期實施。

第三十四條按市場化運作方式改造的棚戶區改造項目（城中村改造項目除外），房屋征收與補償由房屋征收部門按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規的規定實施。

政府實施的棚戶區改造項目（城中村改造項目除外），其房屋征收與補償工作由房屋征收部門實施或房屋征收部門委托的房屋征收實施單位按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規的規定實施。

由轄區街道辦事處或鄉（鎮）人民政府牽頭按照規劃要求組織住戶自行改造的棚戶區改造項目，由辦事處或鄉（鎮）人民政府組織住戶成立業主委員會，制定改造方案和房屋征收補償方案。改造方案需經棚戶區改造機構批準，房屋征收補償方案經70%以上住戶同意的方可啟動房屋征收。

在房屋征收過程中，不履行補償協議約定的義務以及在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收人房屋所有權不明確的，由市、縣級人民政府依據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序和時限，申請人民法院強制執行。

棚戶區改造方案包括項目名稱、改造范圍、戶數、融資辦法、利益分配辦法、項目設計規劃方案以及經濟效益分析、可行性研究報告、建設期限等基本內容。

第三十五條城中村改造項目在房屋征收部門和棚戶區改造機構監督下，由村委會或村小組負責制定改造方案和利益分配方案，經棚戶區改造機構審核并報同級人民政府批準實施。方案公布后經90%以上村民同意，方可啟動實施。不同意改造的依據《中華人民共和國土地管理法》第六十五條的規定，為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的以及不按照批準的用途使用土地的，由村委會或村小組報經原批準用地的人民政府批準，收回土地使用權。

第三十六條對棚戶區、城中村改造項目范圍內難以確定土地、建筑物、構筑物合法性的，由國土、建規部門予以認定。認定為違法的，由國土、建規、綜合執法部門按照部門職責依法予以清理、拆除。

第三十七條棚戶區改造項目由市、縣級人民政府作出房屋征收決定的，國有土地使用權同時收回。

第六章優惠政策

第三十八條列入市、縣級人民政府年度計劃的棚戶區改造項目享受優惠政策；在棚戶區改造區域之外的用地，不享受各種優惠政策。

第三十九條從棚戶區改造項目中收取的土地出讓收入，要優先用于棚戶區改造中的房屋征收貨幣補償、安置住房建設以及基礎設施配套建設。在棚戶區改造項目中，實行招拍掛方式的，以房屋征收成本為掛牌底價，高于掛牌價的收益為土地出讓收益。在城中村改造中收取的土地出讓收益，50%用于城中村改造，50%用于其他棚戶區改造項目支出。

第四十條對棚戶區改造項目免收人防部門收取的防空地下室易地建設費，建規部門收取的城市基礎設施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金，地稅部門收取的城市教育附加費、地方教育附加，城鎮公用事業附加等各種行政事業性收費和政府性基金。

第四十一條對棚戶區改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

第四十二條企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

第四十三條對棚戶區改造安置住房涉及的契稅、個人所得稅依據有關政策規定予以減免，對新建、代建或者購買籌集安置房源的，執行經濟適用住房的稅收優惠政策。電力、通訊、市政公用事業等企業要對棚戶區改造給予支持，新建安置小區有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設施，由各相關單位出資配套建設，并適當減免入網、管網增容等經營性收費。

第四十四條城中村連片改造，原則上在原有房屋占地范圍內進行建設安置，用地規模應小于等于改造地段原用地規模；確需異地新建的，新建規模也應小于等于改造地段原用地規模，新建用地由村上自行解決。

第四十五條市政道路、綠化、廣場等城市基礎設施占用村集體土地涉及村民住房征收的，由村委會或村小組協商進行征收與補償，實施單位對地上建筑物、構筑物和植被按重置價予以補償。并在該村城中村改造項目中增加一定面積或提高容積率用于安置,這部分用地的改造享受棚戶區改造優惠政策。

城中村改造中政府對收回的建設用地進行分配，通過土地統征返還的建設用地只享受基礎設施配套費減半的優惠政策。

第四十六條因棚戶區改造造成被征收人子女需要轉學的，由轄區街道辦事處或鄉（鎮）人民政府和房屋征收部門或棚戶區改造機構出具證明，教育部門、學校應給予解決，不得以任何理由拒絕接納轉校生。

第四十七條安置房房屋所有權證由房屋征收實施單位負責辦理到被征收人名下，經公證后也可以辦到子女等直系親屬名下，公證費、住宅專項維修基金等費用由被征收人承擔。

第七章監督管理

第四十八條財政、審計、監察等部門，應當加強對棚戶區改造資金使用進行監督檢查。

第四十九條棚戶區改造主體應當嚴格按照批準的改造方案實施改造，未按照改造方案進行的棚戶區改造項目，或者擅自改變改造方案的，除不得享受棚戶區改造優惠政策外，按有關規定依法處理。

第五十條棚戶區改造房屋征收工作人員應當認真履行職責。對濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予處理；構成犯罪的，移交司法機關依法處理。

第五十一條棚戶區改造房屋征收評估工作中，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第五十二條本辦法自12月24日起施行。有效期從12月24日起至12月23日止。