天水物業管理條例實施細則全文(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年天水物業管理條例實施細則是什么？高考升學網整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

第一章 總則

第一條為加強物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下稱專項維修資金)的管理，根據國務院《物業管理條例》及建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《天水市住宅小區物業管理辦法》等法規規章和規范性文件，結合本市實際，制定本細則。

第二條天水市行政區域范圍內物業專項維修資金的繳存、管理和使用、監督，適用本細則。

第三條商品住宅、已售公有住宅、集資建設的住宅、經濟適用房、實行了產權調換的住宅、兩個或兩個以上產權的非住宅物業都應建立物業專項維修資金。

第四條本細則所稱物業，是指已建成投入使用的兩個以上產權人的各類建筑物及其相配套的共用設施設備和相關場地。

第五條本細則所稱物業專項維修資金，是指由業主在購房時繳納的專項用于物業的建筑工程質量保修期滿后共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造資金。

第六條本細則所稱物業共用部位、共用設施設備的范圍，按照《物業管理條例》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及配套規章確定。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、供水、供熱、供電、供氣、通訊、廣播電視等部門負責的道路、管線等設施設備，不屬于本細則所稱的物業共用部位和共用設施設備。

第七條本細則所稱業主，是指房屋所有權人。

第八條物業專項維修資金屬于業主所有，按照業主繳款、專戶存儲、業主決策、�？顚Ｓ�、政府監督的原則進行管理。

第九條天水市房地產管理局負責市直行政企事業單位，駐市大中型企業及城市規劃區域內開發企業物業專項維修資金的繳存、使用、監督、管理。

第十條市、縣區房地產管理部門都應建立投訴管理、信息查詢制度，接受業主、業主委員會和房地產開發企業、物業管理企業、有關單位的投拆、查詢。

第二章專項維修資金的繳存

第十一條物業專項維修資金按下列程序繳存

商品住宅、與商住樓連體的商鋪、兩個或兩個以上產權人的非住宅、集資建設的住宅、經濟適用房、置換了產權的房屋，在辦理房屋所有權初始登記手續前，由開發建設單位向市、縣區房地產管理部門提供下列資料。1、房屋竣工驗收文件；

2、房屋面積測繪鑒定報告；

3、物業管理區域業主分戶清冊。

業主或產權人持購房合同，在市、縣區房地產管理部門領取《天水市物業專項維修資金繳款通知》，根據《通知》到指定的銀行繳存專項維修資金。

公有住房售后的專項維修資金，由售房單位和購房人分別按房改政策規定繳存，由公積金管理中心劃轉到市房管局維修資金專戶統一管理。

第十二條多層樓房首次繳存標準按建筑面積每平方米30元繳存；安裝有電梯的小高層、高層樓房按建筑面積每平方米40元繳存。

第十三條業主在申請辦理房屋所有權登記時，應當向房屋產權登記機關提交專戶銀行出具的《天水市物業專項維修資金個人繳存憑證》，房屋產權登記機關方可辦理產權證。

第十四條未建立專項維修資金制度或專項維修資金本金余額不足30%的，應當統籌維修資金。統籌維修資金由相關業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤，分攤統籌的標準由業主委員會參照本細則并提交業主大會決定，具體統籌工作由業主委員會或業主委員會委托的物業管理企業實施。業主委員會和產權人將續籌到的維修資金，按本細則第十三條的規定繳存至專戶銀行。

第十五條利用業主依法享有的物業本體共用部位共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，并分攤計入該房屋業主的分戶帳和該物業管理區域全體業主的分戶帳。

第十六條房屋所有權轉讓時，該房屋專項維修資金分戶帳中結余的資金隨房屋所有權同時轉讓，原業主交納專項維修資金的余額，由受讓方向原業主支付，雙方另有約定的除外。

在已建立專項維修資金的物業管理區域內，房屋所有權轉讓時，原業主未繳存專項維修資金或者所繳存的專項維修資金余額不足規定標準的，由轉讓雙方當事人協商足額繳存后，方可辦理房屋所有權轉讓登記。發生房屋所有權轉讓、變更時，受讓人應持房屋所有權證、身份證等到房管部門和銀行辦理分戶帳更名手續。產權管理部門在辦理房屋所有權登記及房屋所有權變更手續時，應查驗專項維修資金憑證，否則不予轉移登記。

第十七條業主的建筑面積，以產權證登記面積為準。未辦理產權證的，以房屋測繪機構測定的面積為準。一個物業管理區域內除各業主分攤的建筑面積和用于該幢樓、該物業管理區域使用的建筑面積外，任何業主擁有的其他建筑面積(如：地下車庫等)，也應繳存專項維修資金。

第十八條同一幢房屋尚未出售的物業，各建設單位在保修期滿之日，按標準足額墊繳尚未出售物業的專項維修資金；物業售出后，建設單位向購買物業的產權人收取維修資金帳面余額，產權人憑購房合同在市房管局和存儲銀行辦理專項維修資金更名手續。

第十九條因拆遷或者其他原因造成房屋主體滅失的，房地產管理部門依據滅失憑據，將專項維修資金帳面余額退還業主。第三章專項維修資金的管理

第二十條市、縣區房地產管理部門應與銀行簽訂委托合同，委托辦理專項維修資金帳戶的設立、繳存、使用、結算、監督等手續，并在很行設立專項維修資金帳戶。一個行政區域，只能委托一家銀行辦理專項維修資金業務。

第二十一條在專項維修資金帳戶中，應建立專項維修資金明細帳。以一個物業管理小區為單位立帳，并以樓幢號和房屋門號設立戶帳，記載分戶帳的繳存、使用、結存等情況。房地產開發建設單位、公有住房售房單位繳存、提取的首批專項維修資金按物業管理區域單獨列帳，公有住房購房個人繳存的部分也應以樓幢號和房屋門號設立分戶帳。

第二十二條專項維修資金自存入專戶之日起，參照中國人民銀行公布的活期存款利率，由管理部門為業主計息，存滿1年，按金融機構3個月整存整取的利率計息，作為維修資金滾存。

第二十三條專戶管理銀行應當建立專項維修資金查詢制度，接受業主的查詢。市、縣區房地產管理部門應于每年第一季度在小區內公布上年度維修資金收支情況，接受全體業主監督。維修資金的管理費用從其增值收益中列支。

第四章專項維修資金的使用

第二十四條為提高專項維修資金的管理效益，專項維修資金閑置時，只能用于購買國債，嚴禁挪作他用。

第二十五條專項維修資金應當按《物業管理條例》、建設部和財政部《管理辦法》以及本細則規定的用途使用。

第二十六條專項維修資金的使用條件

(一)同一幢樓、同一個物業管理區域使用專項維修資金，該樓、該區域內的全體業主必須按標準足額繳存。

(二)專項維修資金帳面余額不足首次應繳專項維修資金30%的，不得申請使用。

(三)申請使用的資金超出同一幢樓、同一個物業管理區域首次繳存資金的帳面余額，不得申請使用。

(四)屬于應當由物業服務費列支的日常維修養護，不得使用專項維修資金。

第二十七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛、市政等企事業單位，依法承擔的物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護，不得使用專項維修資金。

第二十八條物業共用部位、共用設施設備，屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第二十九條物業專項維修資金的使用程序

(一)由物業管理企業或者相關業主、業主委員會，根據維修項目提出使用方案、維修工程預算書，填寫《天水市物業專項維修資金支用申請表》，報市或縣區物業管理部門，物業管理部門在當日或次日派員現場勘察，經勘察核實后，由專戶銀行根據《申請表》，將核定額度70%的所需資金劃轉到物業維修施工單位。

(二)工程完工后，業主委員會、物業管理單位或維修單位，持下列資料報市、縣區房地產管理部門，再撥付維修費用30%的余額。

1、經業主委員會審定的工程決算書；

2、業主委員會或業主代表審核簽章的施工承包合同；

3、業主委員會主任或代表簽字的維修、更新工程的發票；

4、業主委員會或業主代表驗收合格證明(制式驗收證明)。

第三十條屬于同幢房屋內全體業主所有的共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，其費用從同幢房屋內全體業主的專項維修資金帳戶列支，費用分攤到戶。屬于一個物業管理區域內全體業主所有的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，其費用從物業管理區域內全體業主的物業專項維修資金帳戶中列支，費用分攤到戶。專戶銀行與物業管理機構在次月一并辦理分攤記帳手續。

第三十一條房屋共用單位、共用設施設備出現破損、跑、冒、漏等狀況，需要維修而無牽頭組織的，房產管理部門應當督促業主或業主委員會限期維修，逾期不維修的，房產管理部門可以組織代為維修，費用從其物業專項維修資金中列支并分攤到戶。

第五章 法律責任

第三十三條業主不交納應繳或續籌物業專項維修資金的，業主委員會、三分之二投票權業主的代表或其委托的物業管理企業可按法律規定或業主公約的約定，采取相應的催繳措施。經催繳仍不交納應繳或續籌維修資金的，業主委員會、業主代表、受委托的物業管理企業可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴，并可申請人民法院強制執行。

第三十三條挪用專項維修資金或違反截留、坐支或者造成損失的，除依法追究責任人的行政責任和按國務院《物業管理條例》第六十三條的規定處理外，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十四條房產管理部門及其工作人員，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，造成損失，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十五條因專項維修資金的繳存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不能解決的，要依法向行政機關申請行政復議，對行政復議決議有異議的，可依法向人民法院起訴。

第六章 附則

第三十六條財政、審計部門應加強對專項維修資金的管理、使用的檢查、審計和監督。

第三十七條本細則實施前，已按原有政策規定建立了專項維修資金的，代收單位應統一繳存至專戶很行。

第三十八條根據購房合同簽定的日期，2006年12月31日以前購房的業主，物業專項維修資金的繳存，按以前的政策規定交納。

第三十九條本細則由天水市房地產管理局解釋。

第四十條 本細則自2007年1月1日起實行，過去制定的有關規定與本細則不一致的，以本細則為準。

1、為什么要建立專項維修資金制度？

答：專項維修資金制度，是為了貫徹落實國家住房管理制度的重要內容之一。國務院《物業管理條例》、《甘肅省物業管理辦法》，保障住房售后的維修管理、維護住房產權人和使用人的共同利益的制度。它對建立社會化、市場化的物業管理體制以及維護社會的穩定有著重要的作用。

2、為什么要出臺《天水市物業共用部位共用設施設備專項維修資金管理細則》？

答：我市出臺的這個《細則》，是依據建設部、財政部1998年頒布的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》基本要求提出的。出臺《細則》，主要是解決目前專項維修資金管理在政策上不規范、具體上不合理、資金不安全等問題而制定的。這個《細則》的出臺，使購房時繳存專項資金的老百姓的資金權益得到保障，規避了開發企業挪用維修資金的風險，使監督、管理上了一個新的臺階。

3、《細則》規定的繳存標準是如何確定的？

答：《細則》規定，多層樓按建筑面積每平方米30元；安裝有電梯的小高層和高層樓房按建筑面積每平方米40元的標準。這是依據建設部[建住房(1998)第213號]文“商品房在銷售時，購房者應當按購房款2%-3%的比例繳交”的規定，結合我市居民收入的實際，按平均房價每平方米1500元確定的，稍低于建設部規定的標準，既惠及百姓又減輕百姓因購房造成的經濟負擔。

4、建設部對資金的收取是按購房款收取的。而我市是按照建筑面積收取的，這是為什么？

答：建設部、財政部規定，專項維修資金按照購房款2%-3%的比例收繳，但在實際工作中，受房價的影響非常大。同一戶型、類似結構的房價相差數倍，同一幢樓相同面積而處于不同樓層、不同朝向的房屋房價差別不小，維修資金繳存金額大相徑庭。例如多層的3?4層，購房價格最高，所繳資金就會最多；而購頂層的住戶，購房價格最低，所繳資金就會最少；商住合一的樓房，商用房應繳維修資金數額很大，住宅應繳數額較少。按購房款收取的維修資金，很不科學、很不合理。只有按擁有的建筑面積收取維修資金是最合理、科學的。

5、專項維修資金的使用范圍是什么？共用部位、共用設施設備專指哪些內容？

答：根據建設部管理辦法和《甘肅物業暫行辦法》規定，“專項維修資金”專項用于物業的建筑工程質量保修期滿后共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造。

物業(房屋)共用部位是指：房屋主體承重結構部位(包括建筑、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

物業(房屋)共用設施設備是指：住宅小區或單幢住宅建設費用已分攤進入住宅銷售價格的戶內共用的上下水管道、煤氣管道、暖氣管道、戶外落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、供水、供熱、供電、供氣、通訊、廣播電視等部門負責的道路、管線等設施設備，不屬于本《細則》所稱的物業共用部位和共用設施設備。應由擁有上述資產的企事業單位，依法承擔居民住宅區域內相關管線和設施設備的維修、養護，不得使用“專項維修資金”。

屬于應當由物業服務費列支的日常維修養護，不得使用“專項維修資金”，物業共用部位和共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

6、如何保證“專項維修資金”的安全性？

答：專項維修資金的管理，省外城市有業主委員會管理的、有開發公司管理的、有物業公司管理的、也有政府監管的這幾種模式。前三種對于資金的安全性都沒有保證，只有政府監管切實可行。所以，本《細則》規定了“專項維修資金屬業主所有，業主繳款、專戶存儲、業主決策、�？顚Ｓ�、政府監督的原則進行管理”。

7、“專項維修資金”以前是開發商代收代繳，現在是業主個人直接到銀行繳存，這是為什么？

答：過去，“專項維修資金”由開發商代收代繳。但開發商將代收的資金，不按規定繳存房地產行政主管部門監管的帳戶，多收少繳、只收不繳、坐支挪用現象嚴重。更為嚴重的是，開發商注銷或者是外地開發商在本市開發完轉身走后，也將代收的資金拿走了，使老百姓的資金所有權益受到侵害，今后的住房維修無法保障。為了避免此類問題再次發生，減少開發商代收這個中間環節，《細則》規定了由業主個人繳存的辦法。