白銀物業管理條例實施細則全文(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年白銀物業管理條例實施細則是什么？高考升學網整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

第一章為總則，共７條。本章主要對該《辦法》的實施宗旨、調整對象、適用范圍、倡導和扶持物業管理的原則、管理體制等做出了總體的規范性要求。其中：本章第四條新增加一款“政府鼓勵采用新技術、新方法和智能化、個性化的管理手段，依靠科技進步提高物業管理和服務水平�！背珜�物業服務向更高層次發展；為加大全市物業管理服務的指導和監督力度，第六條的第三款、第四款根據《甘肅省人民政府辦公廳關于進一步促進物業行業健康發展的實施意見》（甘政辦發〔２０１４〕５２號）作了修改，第三款對街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導和監督本轄區內的物業管理活動職責做了更加細化的規定；為及時處理物業糾紛、物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題、業主委員會不依法履行職責等問題，建立了社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會（業主代表）三方協調機制，實行物業管理聯席會議制度；第四款為了扶持物業服務行業，要求縣級以上地方人民政府重視物業服務行業，促進物業服務行業健康發展。
第二章為業主及業主大會，共２１條。本章主要對業主的權利和義務、共同決定的事項、業主大會及業主委員會的產生、職責和參與物業管理各種活動的具體要求做了詳細明確的規定　。其中：本章第十一條根據《業主大會和業主委員會指導規則》第十一條的規定新增加一款，就首次業主大會會議籌備組代表的組成做出了明確規定；根據《物業管理條例》第十條的規定，對原《辦法》第三款內容作了增加“只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”根據《物業管理條例》第十二條的規定新增一條作為第十四條，對業主大會采用的方式和決定事項所占得比例做出了詳細規定；根據《業主大會和業主委員會指導規則》第二十一條的規定，對第十五條部分內容作了修改，修改為“經專有部分占建筑物總面積２０％以上且占總人數２０％以上業主提議，應當召開業主大會臨時會議。”；第十七條較原《辦法》內容增加了三款，更加細化了業主委員會的職責；第十八條根據《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條的規定，將“業主委員會組成人數應當是５－１５名的單數”改為５－１１名；第二十條根據《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條的規定，將“業主委員會任期屆滿２個月前”改為了３個月前；
第三章為物業服務企業，共５條。本章主要對物業服務企業的資質、人員、享有的權利及履行的義務做了詳細的規范性要求。其中：本章第三十二條根據《甘肅省人民政府辦公廳關于進一步促進物業行業健康發展的實施意見》（甘政辦發〔２０１４〕５２號）的規定，較原《辦法》內容有所增加，主要對我市物業服務企業享有的權力，稅收、用水、用電、用氣、行政事業和經營服務性收費等方面的優惠政策。
第四章為前期物業管理，共９條。本章主要針對我市前期物業管理服務不規范的實際現狀，對新建物業的前期物業管理服務的招投標規定、服務內容、臨時規約、服務協議、物業管理服務用房、承接驗收規定及保修責任做出了具體明確的規范性要求。針對部分開發企業不按要求配置物業管理用房的實際情況，在本章第三十九條中第三款新增一款，對住宅小區物業管理用房的配置標準和包括的類別，應列入建設主管部門驗收范圍之內，做出了明確的規定；根據《物業管理條例》第二十四條的規定及結合我市房地產市場上開發企業和物業服務企業的實際現狀，在本章第四十二條中就開發企業與物業服務企業相互獨立、建管分離、獨立經營的制度及開發企業的保修責任做出了規范性的要求。
第五章為物業管理服務與收費，共２６條。本章主要針對物業管理服務出現的有關具體問題及物業管理服務的有關具體收費情況做了比較全面的規定。其中：本章的第五十三條較原《辦法》新增一款，主要強調了物業服務企業和業主委員會在交接時，平穩過渡，不應給業主、當事人造成損失；第五十四、五十五、五十六條根據《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》（發改價格［２０１４］２７５５號）和《甘肅省物業服務收費實施管理辦法》（甘發改服務〔２０１３〕２１８８號）第八條的規定，作了部分修改，主要是放開了非保障性住房物業服務收費，第五十八條根據《甘肅省物業服務收費實施管理辦法》（甘發改服務〔２０１３〕２１８８號）第十九條的規定，作了部分修改，將原《辦法》“業主或者物業使用人未入住或入住后不使用連續超過三個月的房屋，經物業服務企業登記確認后，從第四個月開始，其物業服務費用按不低于收費標準７０％的標準繳納。”改為“業主或者物業使用人未入住或入住后不使用連續超過六個月的房屋，經物業服務企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的７０％交納�！睖p少了物業矛盾的發生及減輕了業主的負擔；根據《甘肅省物業服務收費實施管理辦法》（甘發改服務〔２０１３〕２１８８號）第二十一條的規定，新增第五十九條明確公共照明景觀設施等用水、用電按價格政策，據實分攤；第六十五條第四款根據《甘肅省物業服務收費實施管理辦法》（甘發改服務〔２０１３〕２１８８號）第二十條的規定，作了修改，主要對供應單位委托物業服務企業代收各項費用的事宜做出具體的規定；
第六章為物業的使用和維護，共１３條。本章主要對住宅小區公共配套設施管理、供水供電供熱等供應單位的維修責任、物業管理服務區域的違規行為、裝飾裝修管理、房屋的維修責任及專項維修資金的歸集等方面做出了規范性要求。其中：本章第八十條第四款由原《辦法》“住宅用房每月每平方米按０．１－０．２元的標準繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按０．２－０．３元的標準繳納歸集�！毙薷臑榉康禺a行政管理部門在征得占總人數三分之二以上的業主同意后，委托相應的物業服務企業依據國家、省市的相關規定收取�！〉诎耸�一條根據《物業管理條例》第五十五條的規定，作了部分修改，主要明確了利用物業公共配套設施進行經營的，所得收益的用途。
第七章為罰則，共１１條。為了推動物業管理服務行業又快又好的向前發展，保證該《辦法》的順利實施，逐步加大物業管理方面的處罰力度，進一步規范全市的物業服務行為，本章以國務院的《物業管理條例》為處罰依據，主要針對涉及物業管理方面的各種違法、違規行為，制訂各項對應的具有可操作性的具體處罰措施。
新版白銀市物業管理辦法解讀
“十一”過后，新修訂的《白銀市物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式實施已滿兩月。作為一部與廣大市民日常生活密切相關的管理制度，新的物業管理《辦法》較之以前有什么不同，在保障居民權益和規范物業準則上又有哪些新舉措和亮點呢？今天，本報為您一一解讀。
亮點一：多數業主不滿可罷免物業
記者了解到，新《辦法》中“業主大會和業主委員會指導規則”第十一條對原《辦法》第三款內容作了增加“只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”此外，對第十五條部分內容作了修改，修改為“經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議，應當召開業主大會臨時會議。”本報法律顧問朱愛軍律師解釋，這樣細化的結果是增大了業主維護自身權利的合法性和可操作性。
對于物業服務企業的選聘與解聘，新辦法規定只能通過業主大會進行，不得授權業主委員會決定�！掇k法》中還闡明業主委員會應及時受理和處理業主投訴，并將處理情況及時反饋業主，這確定了業主委員會的職責。
值得一提的是，新《辦法》還將老辦法的“業主委員會組成人數應當是5~15名的單數”改為“5~11名”，那么為什么在新《辦法》中將業主委員會的人數減少了呢？朱律師解釋，在實踐中，業委會人數過多極易產生內部不同的團體相互對抗，從而導致業委會無法達成統一意見。
除此之外，《辦法》還聲明如果業主委員會委員與物業公司之間存在利害關系的，委員職務應自行終止，街道辦事處（鎮人民政府）應指導、監督業主委員會開展活動，建立物業管理聯席會議制度協調處理業主委員會不履行職責等重大問題。
朱律師提醒，如果業主存在實際的財產損害，可以主動保存證據，并用正當的法律途徑來主張。業主們如果對物業服務不滿意，應盡量與物業公司溝通，溝通不足也可以通過業主委員會協調。如果多數業主對物業管理都不滿意，還可以召開業主大會要求更換物業服務企業。
亮點二：物業費收多少不能只由物業說了算
《辦法》所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、運行、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。我市物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。保障性住房物業收費實行政府指導價，其他物業收費一律實行市場調節價。
記者注意到，新《辦法》還將原《辦法》“業主或者物業使用人未入住或入住后不使用連續超過三個月的房屋，經物業服務企業登記確認后，從第四個月開始，其物業服務費用按不低于收費標準70%的標準繳納�！备臑椤皹I主或者物業使用人未入住或入住后不使用連續超過六個月的房屋，經物業服務企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的70%交納�！敝炻蓭煴硎�，新辦法中的這一條例的修改，可以說減少了物業矛盾的發生及減輕了業主的經濟負擔。
此外需注意的是，在物業的使用和維護上，新《辦法》將原《辦法》“住宅用房每月每平方米按0.1~0.2元的標準繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按0.2~0.3元的標準繳納歸集�！毙薷臑榉康禺a行政管理部門在征得占總人數三分之二以上的業主同意后，委托相應的物業服務企業依據國家、省市的相關規定收取。
朱律師表示，這也就意味著，物業費收多少不只是物業和政府部門定，而是需要經過業主的同意。
亮點三：電梯廣告等小區收益劃分應征得業主同意
目前，我市大部分小區的電梯都張貼著廣告，而這些廣告經營究竟誰有決定權？收益怎么分？都是一筆糊涂賬。根據新《辦法》第八十一條規定，物業服務企業利用業主共有的公共配套設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，但合同另有約定的除外。
亮點四：物業服務成本項目更加明確
新《辦法》進一步明確了物業服務成本項目，包括人員費用、物業共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部分及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其他費用。
其中，有以下情況不得計入成本項目：供水企業已接管物業服務區域內供水設施的，二次加壓運行費用不得計入；保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入。物業共用設施設備運行維護費可單獨制定。
白銀市物業管理辦法全文（2015）
第一章總則
第一條為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《甘肅省物業管理辦法》的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱業主是指房屋所有權人。
本辦法所稱物業是指房屋及配套的設施設備和相關場地。
本辦法所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第四條物業管理實行業主自治管理與委托物業服務企業專業管理相結合的原則。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
新建住宅小區應當實行物業管理。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業，簽訂書面前期物業服務合同。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設施未分戶設計安裝，不具備向最終用戶收費條件的，由建設單位負責改造。
配套設施不全的舊老住宅小區，由物業所在地縣區房地產行政主管部門應按照“因地制宜、先易后難、以點帶面”的原則，積極創造條件，補充建設或改造，逐步實現規范化的物業管理與服務。
政府鼓勵采用新技術、新方法和智能化、個性化的管理手段，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條市房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理工作。
第六條各部門、各行業應當積極支持物業管理行業的發展。
發展改革、住建、規劃、民政、環保、城管、園林、公安、交通、消防、人社、地稅、工商、衛生等相關部門應按照各自職責，相互協調，共同做好對物業管理活動的監督管理。
物業所在地的縣區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府指導本轄區內業主大會的成立和業主委員會的選舉，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。社區協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理方面的工作。建立社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會（業主代表）三方協調機制，及時協調處理物業糾紛。
實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城市管理、房地產管理等部門參加。聯席會議主要協調業主委員會不依法履行職責的問題；物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；物業管理區域內發生的突發事件、物業管理和社區管理銜接配合中出現的重大問題等。業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位相互之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。
第七條 縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃，制定落實扶持政策，加強行業管理，提高專業化、社會化水平，促進物業服務行業健康發展。物業服務行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業服務企業合法權益。
第二章業主及業主大會
第八條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第九條業主在物業管理活動中，應當履行下列義務：
（一）遵守物業管理法律、法規和規章；
（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（三）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；
（四）執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（五）按照合同約定按時繳納物業服務費用；
（六）按照國家有關規定繳納專項維修資金；
（七）配合物業服務企業共同做好物業管理與服務工作；
（八）法律、法規規定的其他義務。
第十條沒有選聘物業服務企業的，通過業主大會或業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主戶數少于100戶的，物業管理的自治組織形式可以由業主自主決定。
第十一條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主因故不能參加業主大會會議的可以書面委托代理人參加。
物業管理區域內業主戶數超過100戶的，可以按一定比例推選業主代表參加業主代表大會會議（以下統稱為業主大會）。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。
首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區居民委員會代表組成�；I備組成員人數應為5人以上的單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
第十二條一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建筑面積達50％以上的，或者已達30％以上不足50％，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分，由房地產行政主管部門征求街道辦、鄉鎮人民政府及相關業主意見后，根據該物業的區域規劃、建筑物規模、物業建設用地規劃許可證確定的紅線范圍、結合物業的共用設施設備、共用場地通道、社區建設等因素進行劃定；只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十三條下列事項由業主大會共同決定：
（一）制訂、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉業主委員會或更換業主委員會成員；
（三）選聘、解聘物業服務企業；
（四）籌集和使用專項維修資金，專項維修資金總額不足時決定續籌方案，授權業主委員會或委托物業服務企業合理使用專項維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（六）決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項；
第十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會決定本辦法第十三條第（四）和第（五）規定的事項，必須經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法第十二條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定內容應當公布，決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
決定侵害業主合法權益的，受害業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議，應當及時召開業主大會臨時會議。業主委員會在接到業主提議后15日內，應當組織召開業主大會臨時會議。
第十六條召開業主大會會議，應當于會議召開前15日通知全體業主。業主大會應同時告知社區居民委員會和人大代表列席會議，以便監督，防止出現錯誤決定。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十七條業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘物業服務企業并與之簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）督促業主繳納物業服務費及其他相關費用；
（六）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（七）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（八）接受業主、業主大會、房地產行政主管部門的監督；
（九）法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第十八條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會組成人數應當是5-11名的單數，其組成人員不得在物業服務企業中兼職。業主委員會委員每屆任期5年，可以連選連任。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力、身體健康，具備一定的組織能力的業主擔任。
業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所做決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會不得從事經營性活動。
第十九條業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單等材料向物業所在地的縣區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并由縣區房地產行政主管部門出具備案證明。
第二十條業主委員會任期屆滿3個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十一條管理規約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理及業主的共同權益等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益和第三人利益或者違反法律、法規的規定。
第二十二條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。
第二十三條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第二十四條 業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的縣區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十五條在物業管理區域內，業主委員會、物業服務企業、社區居民委員會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業管理和社區建設工作。
第二十六條業主委員會接受業主大會的委托，監督、配合物業服務企業的服務活動；協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。
第二十七條物業服務企業應依法經營，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務；聽取社區居民委員會的有關意見，改進服務方式，提高服務質量和水平。
社區居民委員會應當支持物業服務企業的工作，引導業主和物業服務企業將物業管理與社區管理相結合。
第二十八條首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。
業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。可以從產權屬業主共有的共用部位、共用設施經營收益中列支。
業主大會和業主委員會工作經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督和質詢。
第三章物業服務企業
第二十九條物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經營、自負盈虧，并以從事物業服務為主業的企業實體。
第三十條物業服務企業實行資質管理制度。
市房地產行政主管部門負責本市三級物業服務企業資質的認定審核工作，對符合條件的物業服務企業頒發相應的資質證書。并接受省建設行政主管部門的指導和監督。
第三十一條從事物業管理活動的人員應按照國家有關規定，取得職業資格證書，并報市房地產行政主管部門登記備案。
第三十二條物業服務企業享有下列權利：
（一）依照法律、法規、規章和合同的約定，制訂物業管理工作制度；
（二）按照等價有償的原則，收取物業服務費用和按規定應收取的其他費用；
（三）選聘專業公司委托專項經營業務；
（四）立足物業管理活動，開展其他多種經營服務項目，增強企業實力，以滿足業主的需求；
（五）法律、法規規定的其他權利。
物業服務企業還應享受支持現代服務業發展的稅收優惠政策。物業服務企業代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金不計征營業稅。住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當地居民使用價格的標準計收。涉及向物業服務企業收取的行政事業性收費和經營服務性收費，根據相關規定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費標準收費。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。各級政府要積極支持物業服務企業通過實施設施設備改造、節能減排項目降低服務成本。
第三十三條物業服務企業應履行下列義務：
（一）執行物業管理行業規范和服務標準；
（二）履行物業服務合同，提供等價有償的物業服務，維護業主權益；
（三）接受業主、業主委員會的監督；
（四）公示物業管理收費項目、標準和收支情況，以及經營共用配套設施的收支情況，接受有關部門的質詢和審計；
（五）勸阻違章搭建等其他侵害業主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業主委員會和有關行政管理部門；
（六）接受政府有關行政主管部門的工作監督和行業協會的自律管理；
（七）協助有關行政管理部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域內公共秩序；
（八）法律、法規規定的其他義務。
第四章前期物業管理
第三十四條新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施前期物業服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。
住宅物業規劃總建筑面積5萬平方米以上項目，實行公開招投標；3萬平方米以上5萬平方米以下（含5萬）項目，可以采用邀請招標的方式；3萬平方米以下（含3萬）或投標人少于3個的項目，在市房地產行政主管部門的監督下，經物業所在地縣區房地產行政主管部門批準，可以采用協議招標的方式。
非住宅物業在縣區房地產行政主管部門的指導下，可以采取協議方式選聘物業服務企業。
第三十五條建設單位應當在房地產行政主管部門的監督下，按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：
（一） 預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（二） 新建現售住宅商品房項目應當在現售前30日內完成；
（三） 非出售的新建住宅應當在交付使用前90日內完成。
建設單位應當自確定中標之日起30日內，與中標的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，并報物業所在地房地產行政主管部門備案。
前期物業服務企業選聘后，建設單位應當和物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。
第三十六條前期物業管理的主要內容是：
（一）建立與業主、物業使用人的聯絡關系；
（二）設計服務模式，草擬管理制度，編寫管理規約建議書；
（三）建立服務系統和服務網絡；
（四）辦理移交承接驗收事宜；
（五）在業主大會選聘物業服務企業前，按照《前期物業服務合同》的約定實施物業服務。
（六）合同期限，違約責任等法律法規規定的其他事項;
建設單位根據物業服務企業提供的服務，給予物業服務企業相應的經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。
第三十七條建設單位應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十八條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。
第三十九條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位必須按照不低于住宅小區總建筑面積2‰-3‰的比例配置物業服務用房，但最低不能低于40平方米。物業服務用房應在地面以上，具備使用功能，其產權屬該住宅小區全體業主共有。
建設單位配置的物業服務用房應在規劃設計階段予以確定，包括物業服務企業進行物業服務的辦公用房、業主委員會辦公用房、業主公共活動用房和物業管理商業用房等，建設行政主管部門在項目竣工驗收時應列入驗收范圍。
第四十條物業服務企業承接物業時，應當與委托方按照住房和城鄉建設部印發的《物業承接查驗辦法》進行承接驗收。
第四十一條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交物業服務用房和物業權屬文件及工程技術資料，包括：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修和物業使用說明資料；
（四）物業管理所必需的其他資料。
建設單位應當在辦理物業承接驗收手續起30日內將以上資料移交給物業服務企業。物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第四十二條物業管理活動必須實行物業服務企業與建設單位相互獨立、建管分離、自主經營的制度。
建設單位不得干預物業服務企業的經營活動，不得擅自向物業買受人承諾減免物業服務費等侵犯物業服務企業權益的相關條件以及前期物業服務合同中沒有約定的服務項目。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔移交物業的保修責任。在保修期限內，業主和物業服務企業不承擔物業保修范圍內的維修責任。
第五章 物業服務與收費
第四十三條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。其中分期建設的物業，只能委托同一物業服務企業管理。
第四十四條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要服務項目委托給他人，如因委托造成的損失由物業服務企業承擔。
第四十五條物業交付使用后，業主委員會應當及時與業主大會選聘物業服務企業，參照住房和城鄉建設部統一印制的示范文本，訂立物業服務合同，并在物管區域內公示。
合同的主要內容包括：
（一）當事人和物業的基本情況；
（二）物業管理事項和服務質量；
（三）物業服務費的標準和收取辦法；
（四）雙方的權利和義務；
（五）物業管理用房的使用、管理和收入分配辦法；
（六）專項維修資金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）合同約定的其他事項。
第四十六條物業服務事項主要包括：
（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）物業管理區域內環境衛生、綠化的日常管理；
（三）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
（四）物業裝飾裝修管理；
（五）業主要求進行的特約服務；
（六）物業檔案資料的管理；
（七）物業服務合同約定的其他事項。
第四十七條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供等價有償服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十八條舊老住宅小區經綜合整治實行物業管理的，可根據住宅小區的實際情況和業主的需求訂立物業服務合同，明確相應的服務事項。
第四十九條物業服務企業應當在物業服務合同期限滿前90日，以書面形式告知業主委員會，業主委員會接到告知書起30日內，組織召開業主大會討論決定選聘物業服務企業等事項。
業主大會決定續聘原物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內，與原物業服務企業續簽物業服務合同。
第五十條業主大會決定重新選聘物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內以書面形式告知原物業服務企業，原物業服務企業在合同期滿后7日內，與業主委員會或新選聘的物業服務企業辦理移交手續，移交物業管理用房、經審計后的費用賬冊以及本辦法第四十一條規定的有關資料等。
第五十一條物業服務企業和業主委員會經過雙方協商達成一致的，可以提前解除物業服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規定辦理移交手續。
第五十二條物業服務企業或業主委員會單方提出解除物業服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
第五十三條物業服務企業之間、物業服務企業和業主委員會之間在辦理移交手續時，應本著實事求是、客觀公正、相互尊重、互諒互讓的原則，妥善處理相關事宜，平穩過渡，不應給業主帶來不應有的損害，給當事人雙方造成不必要的損失。
第五十四條物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、服務與收費標準相適應的的原則。
物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。
保障性住房物業收費實行政府指導價，其他物業收費一律實行市場調節價。
第五十五條按價格管理權限由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業服務內容、服務質量、物業規模等因素制定物業服務收費指導價，并定期公布。實行政府指導價的物業服務收費基準價及浮動幅度，原則上3年調整一次。
通過前期物業管理招投標方式確定的物業服務收費，應按價格管理權限報政府價格行政主管部門備案，并作為前期物業服務收費的依據。物業服務企業或建設單位應在物業買賣合同中與物業買受人預先約定收費標準。
第五十六條非保障性住房服務收費標準，由業主委員會經業主大會同意后，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定，物業服務企業不得強行服務，強行收費。
第五十七條業主應當根據物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用或者物業服務資金，且不得以物業服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，使用人違約的，業主負連帶責任。
第五十八條納入物業管理范圍的竣工物業，尚未出售或者因開發建設單位的原因，未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位全額繳納；已交付給物業買受人的物業，物業服務費用自物業交付次月起計收。業主或者物業使用人未入住或入住后不使用連續超過六個月的物業，經物業服務企業登記確認后，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的70%繳納。
第五十九條物業管理區域內的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電的費用，物業服務企業應單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規定的水、電價格政策，據實向業主分攤收取并定期公布。
第六十條納入物業管理范圍的物業發生產權轉移時，原業主或者原物業使用人應到物業服務企業結清物業服務費用和其它費用，買受人或者現物業使用人與物業服務企業簽訂物業服務協議后，方可到房地產行政主管部門辦理產權轉移手續。
第六十一條物業服務企業收取的物業服務費用主要用于以下事項：
（一）物業服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
（二）物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
（四）物業服務企業辦公費用；
（五）物業服務企業固定資產折舊；
（六）物業服務合同約定的其他事項。
第六十二條物業服務企業收費的項目、標準和收支情況，應當定期公布，接受業主委員會和業主的監督和質詢。
第六十三條政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。
第六十四條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務內容、標準和費用由雙方另行約定。
第六十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用，且以該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。
終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務的具有最終合法分戶產權的使用業主。水、電、暖、氣等在業主專有部分以外的管網的損耗由供應單位承擔，不得向業主分攤。
上述有關行業，未收費到終端用戶所產生的損耗由供應單位承擔，供應單位不得借壟斷行業的優勢，將產生的損耗強加于物業服務企業。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協商約定，但不得向業主收取手續費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕承擔損耗費用或拒絕代收有關費用而停止提供服務。
第六十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，必須依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第六十七條物業服務企業應當協助有關部門共同做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業的公共秩序維護人員，應當遵守國家有關規定，應當經政審、培訓后方可上崗。在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當積極履行職責，不得侵害業主的合法權益。
第六十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規的規定和管理規約的約定。
物業使用人違反本辦法規定和管理規約約定的，業主應當承擔連帶責任。
第六章物業的使用和維護
第六十九條新建住宅小區內的公共配套設施應當按照規劃部門核定的內容實施，不得擅自更改規劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區商品房建設成本的公共配套設施，屬于非營利性公共配套設施，除社會公益性配套設施以外，產權屬全體業主所有，由房屋登記機構代為登記，開發建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。
未列入住宅小區商品房建設成本的公共配套設施，屬于營利性公共配套設施，產權歸投資人所有，但交付使用后應納入住宅小區統一管理。
第七十條新建住宅小區的車庫（含機動車和非機動車）屬住宅小區規劃停車位控制指標以內的，按非營利性公共配套設施認定，列入住宅小區商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業主委員會委托物業服務企業統一管理。
第七十一條 業主確需改變公共配套設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共配套設施用途的，應當提請業主大會或業主大會授權的業主委員會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。
第七十二條新建住宅小區開發建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公共配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人。辦理權屬初始登記時，應按公共配套設施的性質進行區分登記。
舊老住宅小區經綜合整治實施物業管理的，應按有關規定對被占用或閑置的公共配套設施進行清理、清退或調整；根據規劃和小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施，用于物業管理。
第七十三條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第七十四條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，承擔物業管理區域內共用管線和設施設備維修、養護、更新責任。委托物業服務企業代為維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，并支付維修、養護費用。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業主委員會和物業服務企業，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。
第七十五條物業管理區域內禁止下列行為：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共有設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位，公用設施設備進行經營的；
（四）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；
（五）私搭亂建，侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物、發出超標準的噪聲和振動；
（八）未經批準擺設攤點，無序停放車輛；
（九）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（十）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
（十二）法律、法規禁止的其他行為。
第七十六條業主、使用人裝飾裝修房屋時，應事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主和使用人。
物業服務企業發現業主、使用人擅自損壞房屋結構行為的，必須及時勸阻，并及時向房地產行政管理部門報告。
第七十七條物業出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，業主應當配合物業服務企業及時維修養護。
物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人必須負責修復或者賠償。
第七十八條房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：
（一）房屋專有部分和專有設施設備，由業主自行維修；
（二）房屋的共用部位和共用設施設備，由業主或業主委員會委托物業服務企業或其他專業維修單位進行維修，費用由全體業主共同承擔。
第七十九條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有。如遇房屋拆遷，整體改造或因不可抗力等因素致使房屋毀壞、滅失的，尚未支付使用的，應當全額退還業主，部分支付使用的，將剩余部分退還業主。如遇有房屋所有權轉讓等變更情形的，專項維修資金則隨房屋所有權同時轉移，負責管理專項維修資金的部門應及時辦理相關手續。
第八十條專項維修資金用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，其儲蓄利息應當轉入專項維修資金滾存使用，不得挪作他用。
未歸集專項維修資金的住宅小區，成立業主委員會的，由業主委員會委托相應的物業服務企業代收歸集；尚未成立業主委員會的，房地產行政管理部門在征得占總人數三分之二以上的業主同意后，委托相應的物業服務企業依據國家、省市的相關規定收取。
委托相關物業服務企業代收歸集到的專項維修資金，嚴格按照建設部和財政部聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定管理和使用。
市、縣區人民政府應設立物業應急專項資金，專門用于物業應急維修和管理。
第八十一條物業服務企業利用業主共有的公共配套設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，但合同另有約定的除外。
第七章法律責任
第八十二條違法本辦法規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，根據國務院《物業管理條例》第五十七條規定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第八十三條違法本辦法規定， 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據國務院《物業管理條例》第五十八條規定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十四條違法本辦法規定，不移交有關資料的，根據國務院《物業管理條例》第五十九條規定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第八十五條違法本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，根據國務院《物業管理條例》第六十條規定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質的部門吊銷資質證書。
第八十六條違法本辦法第七十五條（一）、（二）、(三)規定的禁止行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款，所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按業主大會的決定使用。
個人違反本辦法第七十五條（一）、（二）、(三)規定的禁止行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款，單位違反本辦法第七十五條（一）、（二）、(三)規定的禁止行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第八十七條根據國務院《物業管理條例》第六十三條規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，可以吊銷其資質證書；構成法罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的刑事責任。
第八十八條違法本辦法規定， 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，根據國務院《物業管理條例》第六十四條規定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第八十九條違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，根據國務院《物業管理條例》第六十五條規定，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第九十條違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會和物業服務企業應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可向人民法院提起訴訟。
第九十一條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規規定的活動，構成法罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十二條縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予以查處的，根據國務院《物業管理條例》第六十九條規定，構成法罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八章附 則
第九十三條本辦法有效期5年，有效期滿自動失效。
第九十四條本辦法自發布之日起施行，原《白銀市物業管理暫行辦法》同時廢止。