濟南房價預測,濟南未來房價走勢是漲還是跌

很多人喜歡通過各種渠道了解房產方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時間段里根據不同的組合數據來分析當下所呈現的各種特征，其實這些分析等于沒有在分析，要不然你讓他們用組合數據來分析未來價房的趨勢？他們當然能分析出來，對，因為房價好像永遠在漲著的。不過未來濟南房價會上漲嗎？濟南房價會是怎樣的一個趨勢？本文小編為你解讀。

關于濟南房價的問題，我個人認為現在是宏觀調控，政策收緊，上面不希望大的經濟泡沫出現，濟南的房價在全國東部地區省會或者副省級里是最低的，降價的可能性有，幅度不大，濟南郊區降價幅度高一點，市中心是不可能降價的，尤其好的學區房還會漲錢。

房地產開發商尤其民企，融資困難不說，融資成本非常高，銀行又不給房地產企業放款。所以現在房地產企業很艱難。

現在各個二線以上城市已經把重點放在基建建設上，尤其濟南大力發展基建和產業為主，不再緊盯著房地產，目前投資房地產還是不看好，這種情況至少還要持續2-3年，下一波反彈2022年左右會強勢反彈，因為那個時候濟南已經建成多條地鐵線，沿地鐵線的地區都是非常好的地段。再就是2022年左右，很多高鐵線和產業園區也建設完成，整個濟南的規劃版圖已經非常明顯。房地產行業洗牌轉型后真是生死未卜，小的地產商吃土或倒閉，大的地產商負債累累，前景不容樂觀，等銀行救急，未來房地產確實很難預料，因為國家政策風向已經進入科技領域，養老，農業，農村等領域，互聯網領域依舊活躍，大量的人才撲向這幾個領域。這次房地產不單純是降溫，應該是動真格的。

增長25%的房市依然“冰冷”

“到店咨詢人數猛增5倍！”元旦前夕，濟南福萬家房地產經紀有限公司店長趙永，如是對經濟導報記者調侃道。之所以是“調侃”，因為上述猛增有個前提：“2018年10月、11月每天就沒幾個顧客到店咨詢！現在勉強達到10來個�！�

趙永此言非虛，因為經濟導報記者在其店面中近一小時的采訪時間內，一個顧客也沒有�！�2018年4季度，我們這里的二手房交易量可謂降至冰點。”他如是說。

同樣感受到寒意的還有中住地產中部簽約中心的法務高瑞楠，據她回憶，去年11月份整個簽約中心都比較清閑，“‘面簽’大約300單左右，我們每名法務可能每天才處理1單業務。”由于上述簽約中心不僅能辦理網簽、開具無房、過戶登記、抵押受理等各項二手房交易業務外，還整合了銀行、山東省齊魯公證處等相關機構駐場辦公，所以周邊不少二手房經紀公司都送客戶來辦理業務。

即便如此，上述簽約中心在整個11月份依然清閑，可見2018年四季度濟南的房市整體都“降至冰點”�！�12月份馬上過去，現在‘面簽’大約400單，雖比11月份有所回升，但每年底市場都會有這樣的表現，增長25%算不上回暖的征兆�！备呷痖�在元旦前夕表示。

根據“濟南房地產網”提供的數據，去年11月份，濟南二手房掛牌均價每平米19407元，環比下跌0.11%，連續2個月微跌；掛牌套數已不足20000套，同樣是連續2個月微跌。

實際上“降至冰點”的還不只是濟南的房市。上述《報告》透露，2018年全國二手房成交量預計420萬套，同比持平，低于2015-2016年；而“從重點城市二手房市場年內表現來看，6月以來成交持續回落，11月成交保持在2017年以來低位上�！薄秷蟾妗啡缡欠治�。

“改善型”需求開始釋放

趙永負責的店面業務主要覆蓋北坦片區，而就在這“勉強達到10來個”的來店咨詢中，趙永還是看出了一絲市場的“暖意”。

經濟導報記者走訪該片區發現，這里是典型的城市中心老舊小區，住宅多為5、6層樓房、小戶型居多，且坐落于道路兩側。這些樓房沿街一層多已改建為門頭房，食雜百貨一應俱全，但從單元樓道內鋪設的管線看，應是近兩年才進行過集中供暖改造�？梢娺@里吃飯出行雖然便利，但居住條件相對一般。趙永表示，北坦片區非常適合“剛需”的初次置業。此外，該片區業主的改善型需求也很強，“一旦有了條件，都會選擇好一些的樓盤置業�！�

趙永注意到，“進入2018年12月份，片區不少業主開始打聽房價，打算‘賣一買一’了。”盡管當月單店成交量與上月相比差距不大，但他認為這些躍躍欲試的“賣一買一”的購房需求，正是市場回暖的信號。

高瑞楠也認為市場正在回暖，盡管2018年底與2017年同期的成交量并沒有太大的變化，“回暖”的判斷缺乏數據支撐，“但今年‘連環單’明顯增多。對于這種客戶，我們一般都要抓緊跟進其‘老房過戶’業務，以免耽誤購買新房。”

所謂“連環單”，指的是置業者需要用出售舊房的房款，來作為換房的購入資金�！皬娘L險管控方面看，一旦買方違約不能按時收款，客戶就不能支付新購房的房款，容易造成連環違約。”高瑞楠如是說。但她同時表示，“連環單”的增多意味著市場開始活躍，而且二手房市場的活躍很快就會傳導下去。

房地產市場觀察人士、濟南房地產網總經理柳廉恒認為，“賣一買一”式的交易門檻較低，“因為相對于初次置業的‘剛需’，這類置業者原先舊房就是購房的資本，其中大部分只需要貸款三、四成，還款壓力也比‘剛需’小很多。所以房地產市場一旦回暖，這類需求會先被釋放出來�！彼麑�經濟導報記者表示，“被釋放出來的需求，除了流入高端二手房市場，很大一部分也要由新房市場來滿足�！�

另外，發布《報告》的某研究院也認為，房地產行業的全流通時代已經到來，新房、二手房、租賃三個市場的聯動越來越強，可見通過二手房市場的“賣一”，釋放的需求或能傳導至新房市場的“買一”，并最終實現市場的整體回暖。

“支撐房市的還是城市發展”

“經過2015和2016年的快速上漲，以及2017年調控的持續發力，北坦片區的房價已由高點的每平方米18000元，降至現在的不足15000元。我個人感覺，房價的虛高也殺得差不多了�！壁w永如是說。

既然價格虛高殺下來了，“入場”也就在即了�！俺�了‘剛需’和改善型需求外，我感覺一些投 資型需求也在躍躍欲試�！壁w永稱，雖說“買漲不買跌”，但也有一些投 資者希望“抄底”。

《報告》也認為房市即將回暖：“隨著下半年來重點城市二手房均價的下跌，購房門檻降低，部分購房者開始入市，……明年二手房市場有望結束繼續下行的態勢。”

經濟導報記者還注意到，《報告》提到了“二線壓倉”，即“2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢，二線房地產市場將成為支持全國房地產市場增長的主力�！边@與人們普遍認為的房市“一線城市領跑”有明顯不同。

濟南這樣的二線城市真能成中國房市增長的主力？趙永對此持謹慎態度，“2015、2016年的這波房價快速上漲，濟南沖得比較‘猛’，所以盡管市場目前需求依然旺盛，但畢竟房價仍處高位，所以市場短時間內不會太活躍�！�

“支撐房市的還是城市發展�！绷�廉恒認為，從中長期來看，濟南房市向好的因素不少，“2018年全年，濟南開工建設了很多大型項目。隨著這些項目在的逐漸投入運行，包括房地產市場在內，濟南整座城市的發展也會有新的支撐�！�

經過簡單梳理，記者發現，在濟南2018年重點建設項目中，北園大街快速路西延建設工程、東郊飯店片區開發項目等，都將在竣工。再加上元旦已投入使用的濟南軌道交通1號線以及濟青高速北線等大型項目，未來濟南并不缺乏城市發展的新動能。

“相對于一線城市，濟南這樣的二線城市發展仍有潛力�！绷�廉恒如是總結，“所以，濟南房市繼續向好發展的空間也很大�！�