房價一直是人們最關注的話題,其中二手房也十分搶手。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么2018-濟南二手房價格走勢圖最新消息及價格預測是多少,高考升學網整理了以下相關內容,希望對您有所幫助!
“濟南調整二手房交易評估計稅價格后,對市場實際影響不大。但現在的二手房整體成交清淡,價格有微幅下跌的勢頭!9日,濟南21世紀不動產某店負責人張先生向經濟導報記者如此說道。
來自鏈家的交易數據顯示,近5個月來,鏈家每個月新增二手房房源整體呈上升趨勢,但鏈家帶意向買房人看房的次數卻呈直線下滑之勢。
“樓市的預期已經逆轉。二手房觀望氣氛很濃,很多買房人在等著房價下降,而賣房人也不愿輕易降價,交易相對比較清淡!鼻笆鰪埾壬蚪洕鷮笥浾哒f道。
計稅調整影響不大
從本月1日開始,濟南市調整了存量住房交易評估計稅價格。新政策實施幾天,部分小區的評估計稅價格調整額度已經大致清晰,大部分小區上調幅度均比較大。比如,和平路附近的甸柳小區由6000元/平方米上調至14600元/平方米左右,魯能領秀城由6000元/平方米上調至15200元/平方米左右。
根據濟南市稅務局此前的通知,本次調整計稅價格的目的是為了“全面客觀準確反映我市存量住房交易價格水平,提高交易環節計稅依據的準確性”。那么,調整之后,對市場的影響到底有多大?
經濟導報記者注意到,如果按照評估計稅價格納稅的話,買賣雙方通常需要多繳納數萬元的稅額。
目前,二手房交易納稅科目主要包括增值稅、個稅和契稅。其中,對于個人購房未滿兩年的二手房來說,增值稅是大頭,其納稅額為交易總價的5%;若賣房人購房時間已經超過2年,增值稅免征。個稅和契稅的納稅金額也都是以交易總價為基礎測算,比如若個人購房未滿5年,其在出售房屋是需要按照房屋總價的1%征收個稅;若所售房屋面積大于90平方米,且買房人為二套房的話,需要按照交易總額的2%繳納契稅。
以魯能領秀城為例計算,一套100平方米的房子、購房未滿兩年且買方為二套房,若按照評估計稅價格繳稅,調整之前雙方需要繳納4.66萬元的稅額,調整之后需要繳納11.80萬元的稅額。這樣算下來,買賣方雙方繳稅額度提升了6萬多元,升幅可謂很大。
“實際上,在二手房買賣過程中,納稅額很多時候都不以評估計稅價格計算!睆埾壬蚪洕鷮笥浾呓榻B道。
根據相關政策,在實際交易中,對于納稅人申報的交易價格超過存量房價格評估值的,按照納稅人申報的交易價格征稅。對于評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當理由的,按申報交易價格征稅;未能舉證正當理由的,稅務人員會以系統評估價為參考確定計稅依據。
“二手房的成交價格,通常都是遠高于評估計稅價格。有時候,買賣雙方達成一致刻意避稅時,會出現成交價格低于評估計稅價格的現象。而在現實的交易中,一套房子動輒二三百萬元,買房人通常需要貸款。即使買賣雙方有意避稅,為了不影響貸款額度,網簽的價格通常不會很低。所以大部分交易都是以買賣雙方的申報價格計稅的,而非以存量房交易評估計稅價格計稅,后者的調整對實際交易影響并不是很大!睆埾壬蚪洕鷮笥浾哒f道。
“要想賣房,就得降價”
雖然二手房計稅調整對市場影響不大,但二手房交易正變得冷清卻是事實。
最近,位于濟南市歷下區燕山小區南區的常麗女士正在打算賣房,然后換一套大房子。但她沒想到,賣套房子居然很難。
今年4月,她就將賣房信息交給了中介,總價210萬元。之所以掛這個價格是有根據的:“去年鄰居就是200萬元賣出去的,我想著再漲10萬元不算多!睕]想到,在她將房屋信息掛出去之后,幾乎是無人問津。中介說她的房子太貴了,要想賣房,就得降價,而且要比其他人掛牌價格低10%才好出手。
等了兩三個月后,常麗在7月份將掛牌價格下調,“調到了197萬元,但看房子的依然寥寥。中介還在勸我繼續下調,最好能調到190萬左右,但我覺得好虧!”常麗說。
而濟南房友燕山店一位工作人員向經濟導報記者介紹,現在燕山小區周邊的二手房價格確實有下滑的勢頭!罢w下滑幅度不大,約1000元/平方米左右吧。相對來說,那些大戶型、環境好的社區房源少,價格沒怎么下滑。但小區環境差、戶型面積小的社區房源較多,也不大好賣,下滑幅度就大一些。”
張先生也向經濟導報記者介紹道,目前濟南二手房交易比較冷清!扒耙欢螘r間天熱,買房人都不愿出來看房;現在天涼快了,市場也涼了,買房人還是不愿出來。而對于二手房賣家來說,大家都盯著鄰居們此前的成交價格,不愿將房子價格下調,所以成交很冷清。”張先生說。
來自鏈家的數據顯示,濟南二手房的供求狀況正悄然發生著轉變,主要反映在近幾個月的新增房源和帶看次數方面。
今年3月份,鏈家當月新增房源4344套,對買房人的帶看次數是27111次。此后,鏈家每月新增二手房房源呈現先降后增之勢,4至8月的數據分別是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套;與此同時,帶買房人看房次數呈現直線下滑走勢,4至8月的數據分別是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份數據相比,鏈家每月新增房源增加了305套,但帶買房人看房次數卻減少了8987次。
市場預期逆轉
對于二手房市場變冷的原因,合富輝煌山東分公司副總經理許傳明向經濟導報記者分析稱,“市場預期已經逆轉,現在大家對未來的價格走勢大都不樂觀,市場將進入一個調整期!
上述張先生則認為,二手房變冷與新房市場的變冷有直接關系!艾F在新房市場的價格上漲預期沒有了,大家以前都覺得房價要漲,所以都爭先恐后地買房,就怕買晚了價格更貴了。但現如今,大家發現新房價格已經不再上漲,部分樓盤價格甚至有變相下調走勢,所以大家就不再恐慌性地買房了,市場從而進入了觀望期。”
許傳明分析稱,從新房市場近期走勢看,購房需求依然是存在的,只不過過高的價格讓很多人已經無力承擔房價。一個例證是,市場上近期有幾個樓盤推出了價格比較合適的產品,去化速度都比較快。因此,雖然未來一段時間市場將進入一個盤整期,但對房價長期走勢并不必太悲觀!安糠侄▋r過高的樓盤將不得不對其價格進行修正,但市場預計將整體保持穩定。”
再看二手房市場,穩定也是大勢所趨。“現在濟南繞城高速邊上的新房都每平方米一萬五六了,它們是期房,配套也很短期。而二環內的二手房,配套多比較健全,價格方面有貴的,也有很多2萬元/平方米左右的,也是有競爭力的。整體來看,二手房價格小幅下調是有可能的,但并不會出現大幅下跌的走勢。”前述張先生向經濟導報記者說道。