溫州房價最新動態:溫州房價預測走勢最新消息(二)

B

地域經濟層面：

還是老樣子，動能轉換不足，人口導入乏力。人口導入的質量和數量不理想，意味著新增購房需求不足，市場經不起一輪又一輪的“割韭菜”。

結論：長期而言，在供應源源不斷的情況下，需求跟不上會是大利空。

C

商品房潛在供應層面：

目前市區的住宅庫存僅有40余萬?（其中許多是歷史遺留僵尸盤），但得益于“大拆大整”溫州地方政府對城市土地整合收儲能力的大幅提升，2017年溫州市區商品房開發土地供應量大幅度提高。截止年底，2018年有條件形成供應的住宅新房源量達到創紀錄的400多萬?（包括甌江口區域）！

具體樓盤分布如下：

這個已出讓未上市的潛在房源供應數據，在2017年初是180余萬?，今年同比大幅增長了230%以上！

今年的新房供應量井噴已經是板上釘釘的事實。

▲結論：從以上歷史數據推導，如果市場需求沒有發生相對應的井噴，那么2018年新房的整體供應量無疑是供過于求的，這將給房價走勢帶來較大的負面影響。

D

地方政府行為層面：

2017年的“大拆大整”成了溫州樓市的“救命稻草”和“定海神針”，從2017年的拆遷簽約時序（主要集中在上半年）和市場走勢來看，可以大致判斷：拆遷釋放的購買洪峰已經過去。

但從一手房實際成交數據來看，去年新房供應沒有放大（2017年同比2016年還下滑5.93%），而二手房成交則同比大幅增長23%，這可以推斷一手房在吸納“拆遷釋放需求”方面力有不逮，大量拆遷剛需外溢到二手房市場，并直接將二手房市場價格推高至“天花板”（下半年購房者對二手房價格抗性較大，成交量急劇萎縮），從而抑制了需求的進一步釋放。

另外，據了解，目前市區的拆遷戶當中，還有相當一部分未領取貨幣補償款。

所以，拆遷購房需求（及其引發的梯度置換連鎖反應）仍將是2018年溫州樓市倚重的中堅力量。

另一方面，按照鹿城區政府對市委市政府的述政報告，鹿城區2018年計劃啟動1萬戶以上的舊小區改造，如果順利實施，也將對樓市起到較大的正面支撐作用。?

▲來源于微信公眾號“溫州發布”

以上是地方政府行為對房價走勢構成短期利好的因素。但政府行為也有對短期樓市構成較大利空的因素，那就是鹿城區本月正式實施的“房票制度”。

關于房票對樓市的影響，之前房哥文章已經詳細分析過，在此不贅述。（點擊鏈接：拆遷戶購房潮結束，市場轉向！大白話、全方位解讀“房票”對樓市影響�。�

4

2018年溫州樓市的主要影響變量，哥已經將自己所知道的都列了出來了，利空利好交雜，但負面因素應該是占據上風。所以，哥判斷??

◆2018年溫州樓市的整體熱度將會弱于2017年；

◆所有樓盤“搶搶搶”的情況不太可能會發生；

◆因為產品結構和區域分布不同，市場的冷熱分化會更加明顯。

A

板塊不同，冷熱分化

在2018年市場整體供應量井噴的狀況下，也存在區域分布極不均勻的特征，濱江商務區板塊、瑤溪板塊、經濟開發區板塊占據了供應的大頭，而舊城區拆出來的土地基本都未形成供應（只有恒達?鉑金灣3萬多?）。

所以上述供應量大的地方（特別是瑤溪板塊），很可能會發生需求后勁不足轉冷的情況；供應量不足的地方，熱銷的概率仍然很大。