首先澄清一個事實:從整個中國而言,房價并沒有上漲,甚至還可能略有下跌。目前較大的誤區是沒有將中國房地產市場分區域來看,其實輿論所謂的房價上漲,只是一線城市在瘋漲,而二線尤其是三線以下的城市正面臨著極大的去庫存的壓力,房價不僅沒有上漲,還在逐漸走低,如圖所示。(請注意,下圖的截止時間是16年1月,但我認為不影響我的主要結論,不應該拿近1年來短期的波動來否定5年以來的整體走勢)
通過這張圖(存銷比)可以發現,一線城市賣得最好,沒毛病,但我們的二三線城市就沒那么走運了,尤其是三線城市,已經超出合理值(存銷比≈15)的2倍甚至更多,說白了就是賣不掉了。
經濟增長方面:由于房地產是我國的支柱型產業,因此一旦去庫存這一問題解決不好,對經濟的壓力將是異常巨大的。根據國家統計局發布的數據顯示,截至2016年11月末,全國商品房待售面積約7億平方米,其中70%分布在三四線城市。目前一線城市火熱、三四線城市卻壓力山大,顯然有違ZF的初衷。因此,加大調控幾乎是必然的,目的很簡單,就是趕人、去庫存,這樣帶來的經濟增長才是更貨真價實的,也是ZF更愿意看到的。
財政收入方面:土地財政是ZF主要的財政收入來源之一,因此有效發展房地產市場,完全符合ZF的財政利益。
以上2點是看漲派的主要依據,由于中國ZF對于經濟把控的能力有目共睹,因此“跟黨走”確實可以作為房價將繼續上漲的依據之一,尤其對于銷存比較高的三線及以下城市來說,更是ZF希望引導的方向。
自住方面:自住性需求也就是人們常說的“剛需”。根據住建部部長陳政高于2016年的說法,城鎮的人均住房面積已經由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米,這一數字已經接近發達國家水平,所以說
“剛需”一詞是存在疑問的,因為從數據上說,中國的城鎮居民并不缺房。
那么新增需求將主要來自哪里?城鎮化。據統計,2016年中國城鎮化率已經達到57.35%,確實還有一定空間,不過參考美國、韓國的城鎮化率(約80%),增幅已經逐漸趨于見頂了,起碼和前30年的城鎮化率從10%起步是不好比了。
投資方面:由于貨幣超發等因素影響,老百姓手上的錢在迅速貶值,投資性需求加大,而在投資性方面,一線城市更具升值空間,因此一線城市連續出現瘋漲,這與之前提到的數據是一致的。然而,
一線城市房產的投資價值正在被迅速稀釋。
根據國際通行的售租比數據,中國一線城市的售租比已遠高于泡沫警戒線(200:1)的3到4倍,可謂命懸一線。一旦泡沫繼續放大繼而引發經濟危機,所有人都將面臨重創。目前中央一直在說去杠桿、去金融泡沫,并不是在說大話,在美聯儲加息的大背景下,一定要對金融風險提高警惕。 (下圖為已經非常離譜的租售比數據,在日本等國家就已經是泡沫破滅的邊緣)