北京房價走勢最新消息及未來趨勢預測分析

當今，房子可以說是人們人生當中的一件重大物品，買房子是人生當中的大事情。很多人在買房之前都會去考慮一下房子的價格，因為房價的高低會影響房子的整個開銷，進而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2020年房價走勢最新消息及未來趨勢預測分析。

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近三年北京房價走勢：連續下降

自2017年以來，北京的新房商品住宅與二手住宅價格呈連續下降趨勢。

2016年9月30日，北京市住建委等部門出臺了“930新政”，即《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》。此次政策的核心內容包括提高首付比例、認房不認貸、以及加大住宅用地供應。自此開始，北京的商品住宅供應量顯著增多。

2017年3月17日，北京樓市調控進一步升級，在“930新政”的基礎上，升級為認房又認貸、提高二套房首付比例、縮短貸款年限。此次調控進一步抑制了市場需求。

住宅供應增多的同時需求被抑制，因此，自2017開始，北京新房商品住宅由供不應求轉為供大于求狀態。盡管的成交量有大幅回升，但仍低于供應量，供需比為1:0.8

在此基礎上，北京新房商品住宅市場存量不斷攀升。截至末，北京新房商品住宅市場存量已達9.5萬套，去化強度僅為37.4%，其中包含大量入市滯銷的限競房項目。

至，北京土地市場已呈顯著降溫狀態。北京共計公告經營性用地54宗，比2018年減少13宗，公告經營性用地規劃建筑面積654.9萬㎡，同比減少23.6%。其中住宅地塊公告46宗，規劃建筑面積563萬㎡，同比減少21.5%。

以上供求關系直接體現在房價中：2017年后，北京房價連續兩年平穩下行。

北京新房商品住宅整體（含共有產權房、自住型商品房）成交均價為4.7萬元/㎡，同比下降3.7%。

北京二手住宅成交總面積1195.6萬㎡，同比減少6.7%，成交均價5.8萬元/㎡，同比下降2.1%。

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疫情對于北京房價的影響：短期輕微下跌

自2012年以來，中國步入經濟轉型期，經濟下行壓力較大。在此大環境下，新冠肺炎疫情影響了拉動經濟增長的三駕馬車：消費、投資與出口，短期內宏觀經濟將面臨更大的壓力。與此同時，房地產項目的開工、施工進度都因疫情擱置延遲，各開發商關閉售樓處，中介機構暫停營業，加之居民也在執行嚴格的隔離管控措施，導致當下居民購房需求無法釋放。因此，一季度的北京房地產市場交易規模將出現明顯回落。

1月北京商品住宅（普通住宅+別墅）共成交33.92萬平方米，環比下滑32.2%，同比下滑37.3%；成交套數2900套，環比下滑19.9%，同比下滑31%；總成交額175.26億元，環比下滑34.5%，同比下降38%。2020年春節期間新房成交情況甚至遭遇“跳水式”下跌，新房春節后一周（1.31-2.6）僅成交1677平方米，跌幅高達97%。

需求的短暫疲軟使得房價下調壓力增大。2020年2月，北京樓市二手房掛牌價從58439元降為58166元，下跌0.47%。

2020年，是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，GDP增長目標設定在6.0%左右，穩中求進是工作的總基調。

盡管疫情短期內會帶來經濟和金融沖擊，但不會改變中國從高速增長轉向高質量發展的長期趨勢，以非典時期的經驗來看，短暫的經濟放緩、積壓消費等都將形成反彈。房地產作為國民經濟的支柱產業，其和經濟大環境的趨勢是總體一致的。

因此，疫情客觀上牽制了短期的市場交易和房價走勢。當疫情結束后，交易量會伴隨經濟的回暖有所上升，但考慮到北京目前的庫存壓力，房價反饋可能會滯后一個月左右。

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預計疫情將于二季度得到控制：對房價的影響將止于第二季度

根據現有數據，預計北京的疫情可能于3月底得到控制，5月開始恢復社會經濟秩序，房價在三季度前進入低點。

參照非典疫情的節點，4月國家高度重視防疫，6月開始新增病例降低為個位數，一個月后基本恢復秩序。

根據國家衛健委公布的數據，本次疫情嚴厲防控措施下全國新增確診人數極有可能于2月底得到有效控制、持續下降（疫情拐點），至5月無新增確診病例、疫情結束；北京因人口流動壓力，疫情壓力考驗將在2月10日復工后，面臨前期第二代疊加復工后輸入型病例爆發的考驗。2月底若無第二輪疫情爆發，疫情將在3月底得到控制，新增明顯減少，企業有序復工。

由于疫情的傳染能力比03年的SARS強，擴散范圍也更大，因此本次疫情對經濟的影響程度比非典要大，但由于社會整體抗風險能力較03年變強，加之本次防控力度極為嚴格，在現有防控效果的基礎上，參考非典后的恢復時間，我們樂觀社會經濟活動會于疫情拐點后的2個月基本恢復，具體到北京市場而言，即5月后開始恢復社會經濟活動。

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疫情后的房價預測：下半年穩步回升

1.供應端：大量不限價土地將于下半年開始陸續入市。

2020年1月-2月，北京土拍市場共成交16宗土地，其中12宗是純商品房地塊，無限價、不限面積，1-2月土拍成交總金額為四年內最高。

此處需要明確的是，北京市場目前還有大量限競房存量。截至，北京74個限競房項目合計房源6.23萬套，但簽約率僅有41%，庫存高達3.67萬套。限競房由于供應地段、面積段集中，去化情況呈兩極分化狀態：區位好的限競房去化順利，區位差的限競房去化難�？紤]到目前還有部分優質限競房受疫情影響推遲了原定于一季度的入市，如若疫情在第二季度順利結束，這部分限競房的大部分去化將在上半年完成。下半年，隨著批量純商品房的入市，樓市必將迎來上揚，房價受不限價地塊的影響將被推高。

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2. 需求端：購房需求延后；貨幣政策趨向寬松，利于刺激需求。

購房需求同時具備商品屬性（即居住需求）和金融屬性（即投機需求），因此下文將從這兩個方面拆解需求端：

（1）商品屬性：北京的購房需求充足，目前市場需求被延后，疫情結束后將集中釋放。

1978-間，中國城鎮化率從17.92%上升到60.60%，城鎮人口則從17245萬人增加到84843萬人，目前中國的城市化進程已逐漸進入了大都市圈化的階段，具體表現為人口從農村和三四線城市向大都市圈及衛星城遷移，一些中小型城市增長放緩甚至凈流出，而大都市圈人口比重繼續上升。

北京作為絕對一線城市，常住人口從2005年開始便呈階梯性向上增長，并于2016年達到人口最高峰2172.9萬人。2015年起，為疏解北京非首都功能的核心，北京開始控制人口，因此，2017年北京常住人口數量開始微小幅度負增長，但人口總數絕對值依然高企。而與此同時，2016年北京新城市規劃提出要進行產業結構轉型升級，極小部分人口流失的同時，常住人口受教育程度進一步提高。

在人口流入、產業升級、首都匯集的豐富公共資源三大因素影響下，北京的購房需求仍然充足，供求缺口依舊明顯。

目前受疫情影響，居民被動限制了購房需求，但由于整體人口流出較少，產業優勢極大，需求僅僅處于短暫被抑制狀態，一旦疫情結束，線下銷售恢復，需求將會得到集中釋放。

根據SARS對中國香港房地產市場影響的經驗，在事件初期和快速發展期，住房需求會在短期內被抑制、陷入觀望狀態，但需求并未因事件沖擊而消失，后續會隨著災害逐步控制和消除重新釋放。2002年12月非典在中國香港爆發，疫情期間住房成交和按揭批貸數量降至近年的低點；隨著疫情在2003年6月結束，住房成交和按揭批貸數量重回上升通道。

（2）金融屬性：貨幣政策趨向寬松，利率調整影響房價

疫情客觀上加大了對貨幣政策逆周期調節的需求。2月3日，央行在A股節后首個交易日當天開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，并且下調7天和14天逆回購利率10個基點，17日，又下調中期借貸便利(MLF)利率10個基點。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）顯示，與上月相比，1年期下降10個基點至4.05%，5年期以上下降5個基點至4.75%。其中，1年期貸款利率是8月實施利率改革以來的第三次下調，下調幅度高于前兩次；而與房貸利率掛鉤的5年期利率，繼11月首次下調5個基點后，本次再度下調5個基點。

各地的房貸利率是在5年期LPR的基礎上加點形成。12月以來，全國首套及二套房貸利率已出現逐月微幅下降態勢，2020年1月全國首套房貸利率為5.51%，環比下降0.01個百分點，二套房貸利率為5.82%，環比下降0.02個百分點。

當前受疫情影響，市場預期走低，5年期以上LPR下降將引導房貸利率繼續微幅回落，居民購房成本隨之下降，對提振購房者置業信心會起到一定的積極帶動作用。

考慮到本次只降了5個BP，結合疫情對一季度經濟造成的沖擊，從“穩地價、穩房價、穩預期”的角度來看，預計未來5年期LPR仍存在下降空間，但下降幅度有限。

但從歷史經驗來看，利率政策的持續性放松與房價上漲存在正面相關性。2008年后中國經歷了三輪房價上漲周期，分別為：2009年、2012年、2014-2016年，每次上漲周期都跟降息和貨幣供應增速加快有關。貨幣金融環境得到放松后可以有效刺激房地產以穩增長。

另一方面，根據歷史經驗，當M1增速>M2增速時，房價均有明顯上漲。2019-2010年，M1增速高于M2增速的12.9%，同期房價增長33%。2016年-2017年，M1增速高于M2增速的15.2%，同期房價上漲68%。眼下，M1增速曲線與M2增速曲線收窄，下一次房價上漲已在預期中。

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結論

2017年以來，北京房價處于持續的下降趨勢中，原已臨近低點。新冠肺炎疫情影響下，北京房價在此前的基礎上持續小幅度下跌。當疫情結束后，隨著下半年大量不限價土地入市，北京房價將反彈上升。因此，2020年北京房價呈現先下滑后上揚曲線，預計房價低點出現在年中前。