2019蘇州住房公積金貸款政策解讀

　　從5月15日起，根據蘇州市政府《關于促進蘇州市房地產市場平穩健康發展的意見》，我市調整了部分公積金貸款政策。市公積金中心對最新的貸款政策進行了具體解讀，幫助職工用足用好住房公積金。

　　申請貸款需同時符合7個條件

　　新政中，借款申請人的條件不變，具體為：在本市行政區域內繳存住房公積金的職工出資購買住房的，可作為借款申請人申請公積金貸款。職工本人與配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳婦、女婿)共同出資購買住房的，可共同申請一筆公積金貸款。

　　借款申請人的配偶、其他住房共同買受人及其配偶應當作為共同借款申請人。在蘇州工業園區繳存住房公積金的職工，以及在上海市繳存住房公積金、家庭所在地在蘇州市的上海鐵路局上海地區職工可作為借款申請人，或參與計算可貸額度的共同借款申請人。借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人，在蘇州工業園區公積金管理中心的公積金繳存和公積金貸款記錄，應視作在市公積金中心的記錄。

　　借款申請人和共同借款申請人申請公積金貸款，應當同時符合下列7個條件：借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續按期足額繳存住房公積金六個月(含)以上，且申請時個人住房公積金賬戶(以下簡稱個人賬戶)處于正常繳存狀態;無公積金貸款余額;首次或第二次辦理公積金貸款;購買蘇州市范圍內的自住住房，包括普通住房、聯排別墅(屋)、酒店式公寓(70年產權);購買住房的首付款不低于規定比例;能夠落實貸款擔保;選擇保證擔保方式的，所購住房所屬房地產開發企業應按規定辦理樓盤備案手續。

　　可貸額度有兩種計算方法

　　根據新規，不分新建住房、存量住房，職工首次申請純公積金貸款的，首付款比例應不低于住房總價的20%;第二次辦理純公積金貸款的，首付款比例應不低于住房總價的30%;申請住房公積金與商業組合貸款的，如無其他商業性住房貸款或商業性住房貸款已經全部還清的，首付款比例應不低于住房總價的30%;如有未還清的商業性住房貸款，首付款比例應不低于住房總價的45%。以上均包括在購房合同(協議)中載明并計入住房總價的閣樓價款、精裝修金額。

　　公積金貸款的可貸額度，有兩種計算方法，職工可任選一種。

　　其一為按個人賬戶余額的倍數計算：借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人個人賬戶余額之和的10倍;個人賬戶余額之和不足1萬元的，按1萬元計算。中等偏低收入住房困難家庭購買保障性住房，其可貸額度可上浮最多不超過3萬元。

　　其二為按還款能力計算�？少J額度計算公式為：借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)繳存住房公積金的月工資基數之和×35%(規定比例)×12(月)×貸款期限(年)。

　　相關政策明確，公積金貸款的可貸額度還應同時符合3個方面的要求。

　　首先是不超過貸款最高限額，不分新建住房、存量住房，家庭貸款最高限額為70萬元。僅借款申請人計算可貸額度的，最高不超過45萬元;首次使用公積金貸款購買套型建筑面積90平方米(含)以內的新建普通住房、存量住房，且住房總價不超過110萬元的，最高不超過住房總價的80%;其次是不超過住房總價與已支付首付款的差額。同時，選擇個人賬戶余額的倍數計算可貸額度的，月還款額(按等額本息還款方式計算)不超過借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存基數之和的50%。

　　如果借款申請人申請公積金貸款的額度不足以支付購買住房所需價款，可同時向受托銀行申請商業性個人住房貸款，并由受托銀行以組合貸款的形式向借款申請人發放，組合貸款中商業貸款部分按照受托銀行相關規定執行。

　　新建住房貸款期限最長30年

　　公積金貸款期限以年為單位，貸款期限加借款申請人申請貸款時的年齡之和不得超出其法定退休年齡，新建住房最長不超過30年，存量住房最長不超過20年，且不得超出所購住房的剩余使用年限。

　　公積金貸款利率按照放款當日中國人民銀行公布的利率標準和有關規定執行。貸款期內如遇利率變動的，按下列規定調整：貸款期限為一年期的貸款，利率不作調整;貸款期限在一年期以上且在調整日前已發放的貸款，于次年1月1日起按相應利率檔次執行新的利率規定。

　　辦理公積金貸款時，借款申請人還應該辦理貸款擔保，具體可從下列擔保方式中選擇：有價證券(借款申請人或第三方名下國債、國庫券，國家規定不可質押的除外)，或在受托銀行的本外幣定期儲蓄存單的有價憑證的質押擔保;借款申請人或第三方個人賬戶等額住房公積金余額的質押擔保;住房置業擔保機構提供的負有連帶責任的保證擔保。

　　借款申請人選擇有價證券或有價憑證質押擔保方式的，應與受托銀行簽訂書面質押合同，并在合同約定的期限內將有價證券或有價憑證交付受托銀行;如果選擇等額住房公積金余額質押擔保方式的，應與受托銀行簽訂書面質押合同，并由公積金管理機構辦理相應個人賬戶的凍結手續;如果選擇保證擔保方式的，則應與擔保機構簽訂書面保證擔保合同，并按規定辦理相關手續。

　　還款方式可變更一次

　　借款申請人購買新建住房，應自簽訂《商品房買賣合同》、預付購房款之日起到合同載明的付清全部購房款日期之前辦理公積金貸款。對因特殊原因超過規定期限的，經公積金管理機構批準可從截止日起順延3個月。公積金管理機構應當自受理公積金貸款申請之日起7日內，作出準予貸款或不予貸款的決定。準予貸款的，出具貸款申請審批表;不予貸款的，應當說明理由。

　　公積金貸款采用通知放款方式，由受理機構書面通知受托銀行發放，受托銀行收到放款通知后，按要求將貸款資金劃入售房單位賬戶。

　　公積金貸款實行等額本息和等額本金兩種還款方式，借款人可任選一種。

　　在借款合同履行期限內，借款人可變更一次還款方式。組合貸款中的商業性個人住房貸款，借款人可選擇與公積金貸款不同的還款方式，即從等額本金或等額本息還款方式中任選一種。公積金貸款期限為一年的，實行到期一次還本付息，利隨本清。公積金貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。

　　借款人可以在借款合同約定的到期還款日前提前還款，從而實現縮短貸款期限或減少月還款額。此外，借款人在借款合同約定的貸款期限內，在公積金貸款賬戶無逾期的條件下，每年可申請調整一次月還款額度。

　　相關政策同時明確，借款人如未能按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息而造成貸款逾期的，按規定要對逾期金額計算罰息。

　　對于借款人連續逾期兩個月(含)以上的貸款，公積金管理機構將逐戶建立催收臺賬，進行重點催還。對于借款人連續逾期6個月(含)以上的貸款，采用保證擔保方式的，擔保公司將按保證擔保合同約定，將借款人尚未歸還的全部貸款本息向受托銀行代為清償;采用質押擔保方式的，將按照借款人與受托銀行簽訂的質押合同執行。

　　新政策貸款更優惠

　　市公積金中心工作人員舉了一個例子：職工小張和小李夫婦，均為新入職的職工，首次使用公積金貸款購買了一套二手房，房屋總價154萬元。小張的繳存工資基數7000元，個人賬戶余額2.5萬元，小李的繳存工資基數6600元，個人賬戶余額1.5萬元。目前，住房公積金貸款基準利率(年利率)分成兩種：1～5年，為3.00%;5年以上，為3.50%。

　　按原有政策，首付30%，即46.2萬元，剩余107.8萬元辦理組合貸款。由于小張和小李公積金賬戶余額之和超過3.5萬元，按目前10倍的余額倍數法計算，可以取得公積金貸款35萬元，商業貸款72.8萬元。按貸款20年，等額本息法計算，需償還本息合計175萬元。

　　按新政策，雖然小張和小李賬戶余額只有3.5萬，但是由于他們公積金繳存基數較高，按公式法計算，可以申請到70萬元公積金貸款，商業貸款部分只有37.8萬元。按貸款20年，等額本息法計算，需償還本息合計165.5萬元。兩者相比，新政比原有政策減少利息支出9.5萬元。