關于房企“漲價令”的淺析違背市場規律

房企“漲價令”違背市場規律

　　受銷售向好的影響，近期北京有數家房企發布了類似的“漲價令”，其主要內容在于，取消優惠措施、推出高端房源，甚至直接上調價格等。(11月21日《中國證券報》)

　　從底一直到今年9月，量價齊跌，房地產業看似搖搖欲墜。房價崩盤的觀點一時比較流行，高呼救市的聲音也不斷發出。盡管各地救市的花樣不斷翻新，力度也不可謂不大，但效果似乎一直不明顯。改變發生從9月30日開始。這一天央行和銀監會聯合發文，傳遞出高層托市的信號。10月，住建部、財政部、央行三部門聯合發文降低公積金貸款購房的門坎，刺激住房需求，穩住樓市的信號更為強烈。兩份文件猶如兩盞火炬，照亮了暗淡的樓市。萎靡的房地產商精神起來了!

　　兩份文件都是為了刺激住房需求，其目的是通過增加購房需求，消化商品房庫存。由于消化庫存需要時間，住房需求的增加短期內不會引致房價上漲，最多穩住房價不下跌。然而，房價的反彈來的太快了。9月30日至今，尚不足兩個月，房企曾經夾起的“尾巴”就翹了起來。庫存尚未消化完畢，“漲價令”就已經發出。

　　成交量的回升與房價的上漲幾乎是同時發生，沒有任何遲滯。之前所謂消化庫存需要多長多長時間，成了一句笑談。何以如此?是之前的庫存測算不準?非也。在房價高企，很多人買不起房，進不了城，而在地方政府依靠房地產拉動經濟的條件下，庫存過剩是確定無疑的。從一線城市到三四線城市都是如此，不同的只是過剩程度。

　　房價越過消化庫存階段的突兀提升，顯示出房地產市場失靈的嚴重問題。如果市場沒有失靈，房企應根據房子的銷售量、庫存量和銷售價格三個信號做出價格調整。但這里房企的調價決策顯然沒有考慮庫存量，而僅僅是根據兩份文件對市場做出了太過樂觀的估計。也就是說，市場信號并沒有被完全納入房企的決策信息集。

　　房企之所以置市場信號于不顧，僅僅根據政府文件做出價格決策，也是因為房企看到了政府行為對樓市的強勢作用。鑒于樓市對經濟和民生的重要意義，房企的判斷是政府不可能不救市，即使把市場搞的一塌糊涂，政府還會耐心地收攤子。新一屆政府對市場力量的重視，讓房企一直擔心自己會判斷失誤，害怕政府真的不管。過去的幾個月里，房企謹慎拿地，謹慎上項目，就是害怕自己淹死在市場中。然而，幾個月的煎熬，幾個月的博弈，政府還是選擇了救市。這讓房企再次驗證了自己的判斷也提高了行險招的“膽量”。

　　如果說僅僅用房價上調證明這一點還有些捉襟見肘，那么近期的地價上漲則讓一切更為明了。近期房企拿地動作頻繁，地價不斷上漲。11月18日，上海新地王誕生，土地出讓金高達248.5億元，刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀錄。在庫存高而需求增加不明顯的條件下，地價和房價幾乎同時上調，完全顛覆了市場正常的價格傳導機制，市場的作用哪里還能顯現出來?

　　房價的上漲以及地價上漲所帶來房價預期會大大削弱市場的需求量。9月和10月出臺的兩個文件，初衷完全是好的，可是政策效果卻完全和政策目的相背，其可能的結果是讓充滿泡沫的樓市繼續泡沫下去，讓樓市累積的問題繼續累積下去。未來，樓市困局可能更難突破。