廣州公積金新政策分析

公積金新政是為調控需要 也是為防范樓市風險(南方都市報2015-04-04)

　　廣州公積金貸款政策要調整，一石激起千層浪，那些需要“賣一買一”改善住房的市民，更是亂了陣腳。

　　過去，公積金貸款政策相較于商業貸款更顯寬松，除了利率低之外，還可在還清貸款后再貸。但在此次調整前的征求意見中，公積金的貸款政策與商業貸款政策已不分伯仲。

　　為什么政策調整后只能貸一次?調整后所貸金額會否更加少?在市民和專家各種吐槽中，我們電話采訪了廣州市住房公積金管理中心相關人士。

調整主要出于調控需要

南都：這次廣州住房公積金新政征求意見，其背景是什么?

　　公積金中心相關人士：這個其實沒有太大的調整。背景不好說太深，這與廣州的調控政策、整個大背景等各方面因素有關，主要出于調控的需要。廣州市去年11月頒布新政，原來外地戶口人員在廣州買房繳社保只要一年，后調為三年。加上公積金本身的文件條例快要失效了，今年會有新的辦法出臺，所以我們在走程序征求大家的意見重新擬定辦法。廣州市住房公積金管理委員會是決策機構，公積金中心只是執行，配合管理。

　　目前媒體報道有很多職工有不同意見，其實是不了解公積金。這個實際上是大環境的調控需要，真的對職工不會有太大的影響。大學生畢業后除非有家里支持，剛畢業就有需要買房的可能性比較小，從這個角度看對一般的職工影響很小。而對那些有點積蓄的，付得起首付的職工實際也不會造成太大的影響。現在廣州工作固定一點的職工一年有兩三百萬人，其它職工都是流動性比較大的，對于這部分流動性大的職工如果不做相應調整和規定的話風險會比較大。因為他們交了六個月或一年公積金獲得貸款就離職，如果后期不交的話，造成公積金中心的風險比較大，而且，可能他們的還款能力也不太明顯。住房公積金是職工的個人收入，我們要考慮職工安全。如果我們的公積金貸款放得很寬的話，風險會相應增加，一旦虧了，最終受損還是職工。

　　這次調整還對過去信用情況不太好的，套取騙取公積金的也會相應做出懲罰，這也是合理的，還是為了確保資金安全。

樓市有風險，調整為防范風險

南都：但會不會誤傷剛需?

　　公積金中心相關人士：我們這個是公平公正的，不是大的調整，只是大環境，防范風險的需要。如果職工買了房后，又再來貸款買第二套，反復使用公積金，這樣會把本來屬于其它職工的錢拿去貸款了，所以限制職工第二套房公積金貸款完全合理。如果完全沒有限制，下次別人要貸款時沒錢怎么辦?那些收入相對低的職工，要等很多年才能儲夠錢才買房。如果職工獲得貸款后就不繳公積金了，那后面要貸款的人哪里有錢?

　　對于那些賣一買一的剛需也不可以。住房公積金是滿足職工的基本居住需求，而不是解決擁有房子的問題。比如當初第一套買了80平方米的房子，后面不夠住了買一套120平方米的，這個為什么不給貸?這是應該利用自己的工資去支配，而不是多獲得貸款，因為公積金還有其它人貸。還有當初可能買了套小房子，后面又想賣掉買一套一大家人住的，這樣也不給貸。這個問題在于房價、物價的上漲都是動態的。當初買第一套房時交的公積金是很少的，所以獲得貸款也比較少，和現在不具有可比性。

　　比如我當時來廣州，房價幾百塊錢一平米，現在天河區四五萬一平米，一般也兩三萬元。房價上升，所有人的貸款都會出現風險�，F在會不會有風險，誰都說不清楚。去年以來，各大銀行都收緊了貸款額度。銀行是最敏感的，哪里有利率就哪里有貸款，為什么有的銀行說沒有額度，有的完全是停貸?銀行有一班人專門研究政策，他看到房產政策起碼是不明朗的，看到未來的風險是肯定有的。

個人貸款額表面會少，實際沒影響?

南都：很多人都質疑，房價現在這么貴，個人最高50萬元的貸款額是不是杯水車薪?

　　公積金中心相關人士：去年發放了300多億元貸款，公積金到去年底累計余額是980億元，實際上累計貸款余額是780億元，還買了一點國債，還有一些做為活動資金用，累計結余才約200億元，而有多余的還要應對其它情況，要給更多的人享受到貸款。所以目前能做到的也就只能這樣。

南都：按這次修改征求意見的公式計算，貸款額度約收緊了一半?

　　公積金中心相關人士：表面上按公式看是會少一點，但實質上不會有太大的影響，根本不會改變什么，不信你按自己的繳存情況套公式去算，絕對不會少。因為現在繳存額越來越高了，所以能貸的數額肯定能超過以前。

　　我們的貸款公式是很多年前設定的。目前這個還涉及到公平的問題，現在正常的話一個人至少買一套房。按一個正常社會是一部分人在買房，不會是大家一起買。這也導致公積金貶值在我們國家看來是非常罕見和特殊的。你看我們國家這幾年的物價漲了有十倍甚至不止。二十年前設定這些時是沒有想到今天這種情況的。有些人以現在的情況去批評當時的制度，所以現在要改。我們從2008年起一直在調研、修改這個條例。但這個工作不是很簡單的事，不是想改就改，去年出臺一些配套的政策也是修改�，F在事情已經引起上級重視，但不是馬上就有結果馬上就能改了。

南都：那些樓齡超過15年的二手樓貸款期限以后也會縮短?

　　公積金中心相關人士：這是出于減輕還款人壓力的考慮。你想想80年代末我們的通脹有多厲害?無債一身輕，早點還完早輕松。

若用公積金做首付有風險

南都：也有人認為，交公積金的錢是自己的，可不可以拿來做首付?

　　公積金中心相關人士：我不明白為什么要這樣做。拿出來做首付，按我個人看法目前還沒有相關的法律依據。拿出來做首付是有相當大的風險的。公積金貸款也好，商業貸款也好，任何一個有貸款能力的買房者，首先必須自己取得首付。一個人一分錢都沒有，連首付都付不起，這個貸款怎么辦?幾年前有些銀行資金充足的時候有說“零首付”，但這幾年房價漲了消費者多了都沒有這種待遇了。公積金也一樣，如果一旦出現大面積的爛貸(款)，這樣對社會的影響會有多大?公積金也和房地產一樣，幾乎是走一條直線上升的道路，我們是同等的。

　　最近也有人提議將公積金取出來去買車，看病等，那都是站在小團體或個人的角度考慮。住房公積金管理條例的第五條明確規定公積金應用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。

聲音

　　交了六個月或一年公積金獲得貸款就離職，如果后期不交的話，造成公積金中心的風險比較大。

　　如果一旦出現大面積的爛貸(款)，這樣對社會的影響會有多大?

　　———廣州公積金中心相關人士

澄清

　　九成未貸，但六七成提取

　　南都：目前只有約9%的職工享受到公積金貸款?仍有91%未曾貸款?

　　公積金中心相關人士：目前除了約9%共35萬人通過公積金貸款外，其余的350萬人雖沒通過公積金貸款，但并不代表他們沒提取公積金，很多人通過商業貸款后也會去提取公積金。以前福利房、房改房都可以提取公積金。根據我們統計，目前繳了公積金的職工提大概有60%-70%的人會提取。

提醒

　　繳存一兩百元的單位可舉報

　　南都：對于月繳存額度低于500元的，他們的貸款額度怎么算?

　　公積金中心相關人士：如果繳存額度低的，那可能就貸不到50萬元。我們此次調整，就是因為按原來的房價風險比較大。央行要求任何貸款人要有還款能力，為了確保資金安全，貸款還款額不能超過工資的一半，因為工資要養老人、小孩，可能還有突發事件，如果超過一半就會增加還款的風險。公積金中心也一樣。

　　目前有一些繳存額度較低，比如一兩百元、兩三百元的單位，屬于半逃避收益。對于這種情況我們有時會去主動執法，此外，職工也可進行舉報。但他們如果實在是月繳低，那就只能按規定性文件的公式來算，能貸多少是多少。