東莞市政府近日公布了《東莞市個人住房公積金貸款辦法》(下稱新《辦法》),征詢公眾意見。如官方此前所透露,調整了“貸款金額不能超過余額8倍”的舊規定,針對貸款限額,推出新的計算方式。不過,直接影響到計算結果的兩個關鍵系數———繳存時間和收入調節系數,官方卻表態,要等到新《辦法》執行了再發布。這意味著,具體每個人最高能貸到多少住房公積金,還是“蒙查查”。有市民和學者就質疑:這樣公開征詢意見,是否不夠公開?另外,新《辦法》中明確,裝修不能再申請住房公積金貸款。對于申請貸款購買經適房,則有了新條款覆蓋,官方稱是“原則性支持”,具體如何執行還待細則出臺。
貸款限額標準有了新算法
根據現行規定,東莞執行的是2月發布的限額標準:規定住房公積金貸款最高額度不能超過公積金賬戶余額8倍。這意味著,在滿足了上述規定后,假設你的住房公積金賬戶只剩下2萬元了,你最多只能貸到2 8=16萬元。這一嚴苛規定,被稱為東莞史上最嚴的住房公積金新政,直接導致東莞住房公積金去年新增貸款金額同比下滑過半。
市民呼吁放寬,官方也在近期釋放了政策調整的信息。根據新《辦法》,貸款限額不再按照8倍計算,而是有了一套新的計算公式:公積金貸款可貸額度Y =個人公積金賬戶余額B (繳存時間系數T +收入調節系數I) 流動性調節系數L。
公積金資金池越充?少J額越高
其中,流動性調節系數L是根據東莞市住房公積金的個貸率(即存貸比)來調節,當公積金中心資金池中的資金越緊張,該系數就越低,在其他條件不變時,借款人可貸額度也越少。反之,資金池充裕時,借款人可貸的額度就越高。
根據新《辦法》的分檔,細分如下:
1、當個貸率<60%,為流動性過剩,該系數為1.2;
2、60% 個貸率 80%,為流動性正常,該系數為1;
3、80%<個貸率<90%,為流動性不足,該系數為0.8;
4、個貸率 90%,為流動性緊張,該系數為0.6。
根據官方公布的數據,東莞市住房公積金的個貸率為72 .07%(即符合第二項,流動性正常)。近年來,東莞都采取了更穩健的貸款政策將個貸率維持在60%-80%,即該系數為1。不過,取消8倍的限額后,如果樓市成交量攀高,新增貸款大幅增加,這一系數將有波動。
按照規定,公積金中心以后將按月向社會公布個貸率。當公積金資金流動性情況發生變化且個貸率連續3個月保持在同一區間時,公積金中心應及時向社會公布,并于公布之日次月起執行相應的流動性調節系數。
高低收入怎么分還未知
影響貸款限額的還有另外兩個系數:繳存時間系數T和收入調節系數I。東莞市住房公積金中心此前就透露,出于公平性上的衡量,新政將向中低收入者和長時間繳存的職工傾斜。
此次新《辦法》中也說明,繳存時間系數(T )是鼓勵職工長期持續繳存的調節參數。原則上,繳存時間越長,享有的貸款權益越多。收入調節系數(I)的原則是“控高保低”,抑制高額繳存職工投資、投機性住房貸款需求,保障低額繳存職工滿足普通自住住房貸款需求。
但具體兩個系數如何計算出來,征詢意見稿中卻未有相關說明。記者昨日就此咨詢了東莞市住房公積金中心,相關人員只是說明有專門附表參照,但“專業性很強”,負責審核發布新《辦法》的市政府決定,要等到該《辦法》正式執行了才公布。
據了解,征詢意見的時間為今年8月21日至9月1日。這意味著,在這一階段,具體每個人最高能貸到多少住房公積金,卻沒有一套清晰的公式可以套算,普通市民還是“蒙查查”。“究竟誰被劃分為低收入者,誰是高收入者都不知道,這樣怎么提意見?”有專家昨日就質疑,政府這樣征詢公眾意見是否不夠公開?
[專家觀點]
提取說明:
根據新《辦法》,公積金貸款可貸額度Y =個人公積金賬戶余額B (繳存時間系數T +收入調節系數I) 流動性調節系數L。
申請住房公積金還需滿足舊規定的另外三個限額標準:
1、首套房最高只能貸總房價的7成,二套房最高貸5成。
2、公積金貸款的月應還款額,加上借款人本人及配偶的其他各項貸款月應還款額之和,不能超過借款人家庭月收入的55%。
3、個人貸款最高46萬;家庭共同借款的,最高可貸66萬。
新政變化解讀
首獲“原則性支持”申請 經適房業主放下心頭大石
要點:新《辦法》中,也修訂了借款人條件:購買經濟適用住房等政府保障性住房的,可增加包括配偶在內的其他家庭成員作為共同借款人,但必須是房屋產權共同所有人,必須符合本辦法第七條和本條所規定的各項條件。官方解釋,增加保障性住房的共同借款人,是為了提高中低收入職工家庭的購房支付能力。
解讀:據了解,這還是住房公積金政策首次覆蓋了經適房購房人群。這一調整讓購買經適房的業主喜出望外。“是不是可以申請住房公積金貸款買經適房了?!”剛剛選好經適房的業主“嘻嘻”追問。他和家人已經在雅園新村選好了一套兩房,但籌齊17萬的房款,對于原本生活就困難的他們來說,無疑是個難題。至今,他一直在為籌齊房款而焦慮。
據媒體報道,東莞已經有不少人選好經適房陸續辦理入住,但大部分至今都沒有簽訂房屋買賣合同,就是因為還沒有湊齊房款。“申請經適房的都是困難戶,要不然也不會申請得到了。要申請商業貸款,銀行又要考慮我們的還款能力,基本上也都拿不到。”
據業主“嘻嘻”介紹,大家只能把希望寄托在公積金貸款上。他已經在東莞繳存了10年住房公積金,不過,由于經適房的交易很多方面都和商品房不同,目前公積金貸款政策并未覆蓋這一群體。
去年東莞史上最嚴住房公積金政策出臺后,更多的人覺得申請無望,他們收入低,繳存基數也低。以“嘻嘻”為例,雖已繳交了多年,當時的公積金賬戶上余額只有1萬多元,按照規定,最多也只能貸到8萬。
現在新《辦法》出臺征求意見稿,借款人一項正式覆蓋了“經適房”購房人群,8倍限額也取消,將傾向支持中低收入人群購房。對于“嘻嘻”來說,是兩大利好。他說:“終于可以放下心頭大石!”
不過,東莞市住房公積金中心昨日解釋,對借款人的表述修訂后,確實是覆蓋了經適房購房群體,“原則上是支持申請住房公積金貸款購買經適房,同時考慮到這個群體收入低,增加共同借款人”。不過,相關負責人也解釋,這一政策牽涉到多個部門,具體如何執行,何時開始執行,還待細節出臺。
7年僅發放77筆 毛坯房裝修貸款將取消
要點:新《辦法》中第三條明確:本辦法所稱個人住房公積金貸款,是指由公積金中心以歸集的公積金為資金來源,委托受委托銀行發放給公積金繳存職工定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的貸款。
解讀:這一條款詳細規定了住房公積金貸款的用途,也直接取消了東莞此前推行的裝修貸款。據了解,早于2007年,東莞就公布了《關于推行住房公積金裝修貸款的通知》,首次明確可以提取住房公積金貸款用于裝修,最高貸款額15萬元,最長貸款期限為10年。裝修貸款必須用于裝修已付清房款、且是毛坯房的自住商品房。官方當時介紹,有市民買房后,因經濟困難無法裝修而無法入住,希望該政策的出臺能解決這個問題。
此次新《辦法》直接取消了這一規定。東莞市住房公積金中心解釋,當時出臺是為了釋放一部分沉淀的資金,但到了現在,公積金貸款的形勢已經轉變,很多人購買首套住房還不一定能貸到款,希望回歸住房公積金的初衷照顧這部分群體。而且,從2007年來,東莞至今共發放了77筆共975萬元裝修貸款,效果也不明顯。
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