淮南拆遷征地補償標準最新政策規定

一般來說，房屋用途不同，在征地拆遷中的補償標準也不同，可分為三類：一類是純粹的住宅；一類是純粹的營業用房；還有一類是由住宅作為營業用房進行使用，我們稱之為“住改非”房屋。有些地方在拆遷中將三類房屋規定了不同的補償標準，也有些地方未作規定。關于前兩類房屋的補償標準通常相對明確，但是對于“住改非”房屋，各地的規定卻經常不一樣，且分歧較大，利益糾葛明顯，而這類情況又具有多發性，拆遷補償安置中應對這類情況作何處理？2018年住改非補償標準是多少呢？

首先，要對房屋的性質有一個認定，一般以關于拆遷方面的地方政府規章為依據來進行認定。因此，被拆遷人在判斷被拆遷的房屋是住宅還是非住宅時，應當先行找到當地政府規章中的相關規定。例如，如果糾紛地為北京，判斷標準為是否持有工商行政管理部門核發的營業執照；如果糾紛地為上海市、重慶市、山東省等地，通常的判斷方法以房屋所有權證標明的用途為準，對房產證上未標明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為準。

其次，關于房屋性質的確認主體。依《城市房屋拆遷估價指導意見》第12條的規定，關于房屋的性質（用途），當事人可進行協商并確定補償標準，如果協商不一致，可由當地規劃管理部門確認。該意見之所以作出如此規定，其中的原因之一就是，房屋的用途在現實生活中呈現的較為復雜，住宅房屋作為營業用途房屋的現象較為普遍，給認定帶來了相當難度，為當事人提供協商的空間，容許他們綜合各種情況作出客觀判斷，無疑是解決問題、化解矛盾的良方。同時，在協商不成時，將此問題交由規劃管理部門進行確認，為進一步解決問題打開了通道。對被拆遷人來講，不妨一試。如果規劃部門確認的結果對被拆遷人或拆遷人不利，雙方均有提起行政訴訟的權利。

其三，依法對房屋的使用性質形成確信以后，屬于非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產停業綜合補助費的雙向補償，并要求按照經營用途提高補償標準。

以杭州為例：

按照之前的政策，“住改非”房屋是跟住宅一樣標準進行補償的，現在考慮到它用于商業經營的事實，相應提高了補償標準：除按照住宅標準補償安置外，還可根據被征收人或承租人提供的合法有效的工商營業執照等憑據，按批準的合法經營面積給予一次性適當補助，最高不超過其批準合法經營面積部分住宅評估價值的20%。

再以開封為例：

依據《開封市國有土地上房屋征收與補償的試行意見》的有關規定，對“住改非”房屋的補償，首先，按照住宅房屋評估其房地產市場價格，以此確定房屋補償金額，在此基礎上，可根據實際情況給予適當補償。同時，《開封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標準的暫行規定》對“住改非”適當補償的標準作了進一步規定，即“按其住宅房屋市場評估價與經營性用房市場評估價差額的80%給予適當補償”。