九江市拆遷補償標準規定,九江市拆遷舊城改造補償條例

九江市人民政府文件

九府發（2000）26號

關于印發《九江市城區房屋拆遷安置管理辦法》（試行）的通知

潯陽、廬山區政府，九江開發區，市政府各部門，駐市及市屬各企事業單位：
《九江市城區房屋拆遷安置管理辦法》（試行）已經2000年6月23日市人民政府第10次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。

二000年十月一日



九江市城區房屋拆遷安置管理辦法（試行）

第一章總則

第一條為加強本市房屋拆遷管理，保障城市建設順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和國家有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市城區規劃區內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。
第三條本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位和個人。
本辦法所稱被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規劃和有利于危舊房改造和房地產業發展，適應城鎮住房制度改革，提高居民生活質量，完善各項功能，保護和改善城市生態環境。
第五條拆遷人必須依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償和安置，并遵循"先安置、后拆遷，先安置拆遷戶、后銷售商品房"的總體原則，予以貨幣還房或異地安置（特殊情況也可就地還房）。被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第六條市房產行政主管部門主管本市的城市房屋拆遷工作。城市房屋拆遷的具體工作由市房屋拆遷開發管理辦公室組織實施。
第七條對在城市房屋拆遷工作中有突出貢獻的單位或個人給予獎勵。本市建設、規劃、土管、教育、公安、工商、商業、供電、供水、電信、稅務、物價、人防等管理部門應密切配合，保障城市房屋拆遷工作的順利進行。

第二章拆遷管理規定

第八條任何單位或個人需要拆遷房屋必須持下列文件和材料，向市房屋拆遷主管部門提出申請，領取房屋拆遷許可證，并按規定交納房屋拆遷管理費，方可拆遷。
（一）建設項目的計劃批準文件；
（二）建設用地選址意見書；
（三）拆遷計劃和拆遷補償安置方案；
（四）國有土地使用證明文件；
（五）拆遷人的資信證明文件；
（六）1：200標有擬拆遷范圍及道路紅線的現狀地形圖；
房屋拆遷需要變更土地使用權的，必須依法取得土地使用權。
第九條市房屋拆遷主管部門接到申請后，應及時審查、驗證有關材料，并在七天內給予是否準予拆遷的答復。
第十條實行房屋拆遷單位資格管理、資質等級評審和資質年審制度；對城市房屋拆遷工作人員實行培訓、考核、持證上崗制度。
第十一條市或區人民政府可以組織統一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或委托拆遷。城市建設綜合開發和重點工程建設應當實行統一拆遷。委托拆遷的，拆遷人應與委托人簽訂委托拆遷合同。不論自行拆遷或委托拆遷均應報經房屋拆遷主管部門批準，并提供一定資金作為信譽保證。
第十二條市房屋拆遷開發管理辦公室核發房屋拆遷許可證后，應及時將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告的形式予以公布。
拆遷人應當及時性向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十三條被拆遷人應按公告規定的搬遷時間及時搬遷。如拆遷雙方就拆遷事宜協商未達成協議的，當事人可向批準拆遷的房屋拆遷主管部門申請裁決。
當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人作了安置或提供了周轉用房的，不停止拆遷的執行。
第十四條在拆遷公告規定和本辦法第十三條裁決規定的拆遷期限內，被拆遷人拒絕拆遷的，市或區人民政府可以作出責令限期拆遷的決定。逾期仍不拆遷的，由市或區人民政府責成房屋拆遷主管部門強制拆遷�；蛴煞课莶疬w主管部門申請人民法院強制拆遷。
第十五條拆遷公告規定期滿后，供電供水部門可根據有關規定對拆遷范圍實施停電、停水。
第十六條拆遷完畢后，拆遷人應將原房屋的有關產權證明及有關資料移交市房屋拆遷開發管理辦公室，辦理房屋拆遷驗收手續，核發《房屋拆遷工程驗收合格證》，憑證到有關部門辦理相關手續后方可施工。
工程竣工后，由市房屋拆遷主管部門組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門進行綜合驗收，驗收合格后，核發《房地產開發綜合驗收合格證》。

第三章拆遷補償

第十七條在拆遷公告規定的搬遷期限內，拆遷人應與被拆遷人依照本辦法的規定簽訂房屋拆遷補償安置協議。協議應當規定補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責任以及當事人協商確定的其他條款；以房屋補償的，協議還應當規定房屋地點、房屋面積等內容。
拆除依法代管的房屋，代管人是市房屋拆遷主管部門的，拆遷補償協議應經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十八條房屋拆遷的補償和安置，一律以房屋拆遷公告前被拆遷人所持房屋所有權證、公房租用證、戶口簿、土地使用權證明和工商營業執照為依據。拆遷范圍確定后，房屋拆遷主管部門應書面通知：公安部門停止辦理拆遷范圍內居民戶口入戶和分戶（但出生、軍人復轉退、高、中等院校的畢業生、婚嫁等確需入戶的除外）；規劃部門停辦修房、建房許可證；房屋發證機關停辦房屋權屬變更登記、公房租憑過戶、抵押以及落實房屋政策手續；工商部門停止辦理核發工商營業執照。如違反，所辦手續無效，并對當事人從嚴查處，同時追究單位領導的責任。
第十九條補償安置協議可向公證機關依法申請公證，并報批準拆遷機關備案。
第二十條涉及拆遷港、澳、臺胞和僑胞的房屋，軍事設施，教堂、寺廟、文物古跡、風景名勝等，依照有關法律、法規執行。本市重點工程建設拆遷按國家、省、市重點工程建設的有關規定辦理，未列入重點工程的市政建設工程拆遷按國家有關法規辦理。
第二十一條拆遷范圍內涉及的綠化帶、樹木、管線、人防等公共設施由房屋拆遷主管部門會同拆遷人與有關單位聯系，依法按有關規定協商處理。
第二十二條拆遷補償實行產權調換、作價補償或者產權調換和作價補償相結合的形式。
產權調換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。
第二十三條拆除用于公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照其原性質、規模還房或者按《九江市拆遷房屋結構補償標準》（附件一）給予補償。
第二十五條拆除違章建筑和超過規劃批準期限的臨時建筑不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑，按建筑材料成本結合折舊作價收購。
第二十六條拆遷非住宅房屋以產權調換形式償還或以貨幣補償。造成停產、停業的，按《九江市拆遷房屋非住宅停業補助費標準》（附件三）予以補償。因公用道設置、樓梯和消防通道的建設，影響還房面積的由被拆遷人按比例分攤。就地還門面的均在商場內以柜臺形式歸還。
拆除房管部門直管的非住宅房屋按照原建筑面積安置。安置面積大于原面積部分，由被拆除房屋所有人購買。征得房屋所有人同意，也可由房屋使用人按同等商品房價格購買，產權歸房屋使用人。非法轉讓、出租直管非住宅公房的使用人，由房管部門收回其承租使用權。
拆除非房管部門直管的非住宅房屋以貨幣形式補償的補償款按照被拆除房屋建筑面積的市場價格計算。因市政、公益事業、重點工程建設拆除的，按有關規定執行。
第二十七條拆除直管公房，單位自管房，私有住宅房屋，拆遷人應按下列辦法對房屋所有人進行補償。
（一）對要求以產權調換的形式在原地或就近償還住宅房屋的，按原建筑面積歸還。超過原房屋建筑面積在8平方米以內的部分（含8平方米），按附件一、四計算購買；超過8平方米以外的部分按商品房價格結算；償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按商品房價格補償給房屋所有人。
（二）以產權調換形式在異地償還的住宅房屋，在應安置面積的基礎上適當增加補償，具體增加標準見《九江市拆遷房屋地段因素增減標準》（附件四）。
（三）對單位自管房和私房，要求作價補償的，按照附件一、二、四執行。
（四）由房管部門管理的住宅房，還房超出原面積在8平方米以內的部分（含8平方米），換算成建筑面積后由使用人按基準價（附件一）購買，超過8平方米以外的部分由使用人按商品房價購買，產權歸使用人所有。
如無單獨陽臺、廚房、衛生間的，還房時應按建筑面積不少于10平方米（含本數）設計一套陽臺、廚房、衛生間，不算還房安置面積；原住房有獨立的廚房或衛生間、陽臺的，還房時應扣除。公、私房還房時，公共樓梯、公用過道對產權調換的部分不作分攤，但超出還房面積以外的部分應分攤。
第二十八條拆除有產權糾紛的房屋，超過公告規定的搬遷期限糾紛尚未解決的，由拆遷人提出拆遷申請及補償安置方案，報市房屋拆遷主管部門批準后再行拆遷。拆遷前市房屋拆遷主管部門應組織拆遷人及公證人員到場對被拆除房屋作現場勘察記錄，繪制圖形，拍攝照片，收集有關證據，并依法辦理證據保全。
第二十九條對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的，由拆遷人參照本辦法第二十八條的規定實施拆遷。
拆除設有抵押權的房屋實行作價補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可給予補償。

第四章拆遷安置

第三十條拆遷人對應當安置的被拆遷人，應根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程性質，原則上實行貨幣安置和異地安置。
第三十一條被拆除房屋具備下列條件的，可認定為臨街營業務。
（一）有產權證書或直管公房非住宅營業用房承租本；
（二）有經過房管部門批準的由住宅房改為非住宅房在臨街的用于商業經營的第一自然間；
（三）有在拆遷公告發布時的已領取六個月以上（含六個月）的被拆遷營業房的營業執照；
（四）有在拆遷公告發布時，該營業房連續六個月以上的依法納稅憑證。
第三十二條拆遷安置確需就地還房的，須經房屋拆遷主管部門批準方可設立被拆遷人臨時過渡。過渡期一般不超過18個月，從拆遷范圍內最后一戶搬出之日起算；支付拆遷過渡費自騰空被拆房，上交銷匙時起算。
被拆遷人自行解決過渡房的，拆遷人應當按實際過渡期間被拆遷房屋建筑面積每平方米3元/月付給被拆遷人安置補助費；由于拆遷人的責任使過渡期延長在六個月內（含六個月），安置補助費增加50%；超過六個月最高可增加到100%。
由拆遷人提供周轉房的，不付給安置補助費。但由于拆遷人的責任使被拆遷人延長過渡期的，從逾期之日起由拆遷人按前款標準付給安置補助費。
第三十三條拆除生產經營性非住宅房，在過渡期內拆遷人無力幫助維持臨時生產和經營的，根據被拆遷房屋建筑面積及經營方式支付停業補助費，標準見《九江市拆遷房屋非住宅停業補助費標準》（附件三）。超過規定過渡期限的，按原標準每月遞增5%。至20個月止，該標準為最高限額。
企業因拆遷需搬遷設備、產品和原材料的，拆遷人應按國家有關規定向被拆遷人計發適當補助費。
第三十四條被拆遷人因拆遷搬家，由拆遷人付給拆遷搬家補助費。一次性搬遷付給一次搬家補助費，臨時性過渡付給兩次搬家補助費，每戶每次搬家補助費300元。因拆遷過渡或異地安置涉及子女轉學，戶口遷移等，教育、公安等部門應提供方便條件。
第三十五條拆遷人應按立體切塊提供住宅安置房。對被拆遷人樓層的安置，應按照搬遷先后、面積套戶型等因素合理安排；對行走不便的殘疾人應當優先照顧；一戶安置兩套以上（含兩套）的，應酌情搭配樓層。安置分配方案應張榜公布，接受群眾監督。
第三十六條被拆遷人原安裝的水電表、電話、有線電視等，在拆遷時，按規定的標準和一套還一套的原則給予一次性補償。補償標準見《九江市拆遷房屋附屬物補償標準》（附件五）。

第五章獎勵與處罰

第三十七條被拆遷人自愿放棄或減少安置，在規定期限內提前搬遷并簽訂拆遷安置協議的，拆遷人應當適當給予獎勵。
第三十八條對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門予以警告，責令停止拆遷，并按所拆遷建筑面積每平方米處以30元以下罰款。
（一）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規定擅自拆遷的；
（二）委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的；
（三）擅自提高或者降低補償安置標準，擴大或者縮小補償安置范圍的；
第三十九條拆遷人無正當理由超過規定的拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告，并視情節輕重，處以安置補助費總額1-2倍罰款。逾期二年不開發，由規劃部門吊銷規劃用地許可證，土管部門收回土地使用權。
拆遷人擅自轉讓拆遷項目，牟取非法利益，或者騙購房款，情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第四十條被拆遷人違反協議，拒絕騰退周轉房的，由房屋拆遷主管部門對被拆遷人予以警告，責令限期退還周轉房并處以相當于超期占用周轉房期間應付周轉房租金額5-10倍的罰款。
第四十一條罰款必須使用財政部門統一印發的憑據，罰沒收入一律按規定進入財政預算外帳戶。
第四十二條被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知之昌起六十日內，向作出處罰決定的上一級機關申請復議。當事人對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴，當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制執行。

第四十三條辱罵、毆打房屋拆遷管理部門工作人員，阻礙房屋拆遷主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的規定處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十四條拆遷工作人員應當依法實施拆遷，不得在拆遷中使用威脅恐嚇，欺詐等不正當手段。
房屋拆遷主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

第六章附則

第四十五條拆遷補償標準、停業補助費、搬家補助費、臨時安置補助費以及附屬物拆遷補償費如需調整，由市房屋拆遷主管部門會同市物價管理、建筑定額站等部門提出意見，報市政府批準后執行。
第四十六條本辦法自發布之日起施行。市人民政府一九九一年七月十日頒布的《九江市城市房屋拆遷管理試行辦法》、一九九四年五月六日《九江市人民政府批轉市城鄉建設局關于修改九江市城市房屋拆遷管理試行辦法有關條款意見的通知》和市人民政府辦公室一九九五年八月一日《關于進一步明確市府發（1994）15號文件有關條款的通知》即行廢止。在本辦法實施前批準拆遷的房屋，拆遷安置仍按原規定執行。
本辦法未盡事宜，按國家和省有關規定辦理。
第四十七條本辦法由九江市房產管理局負責解釋。