2020年二手房營業稅改增值稅有哪些變化？

國家通過房產稅收的改革等措施對房地產行業進行調控，以刺激內需穩定房價等。房產稅收的改革有利于對房產進行管理，同時稅收再分配有利于社會的公平。積極了解房產稅收改革，有利于購房者合理選擇房產。近期對房產營業稅改增值稅的改革，對二手房和新房的購置造成了一定的影響，根據自身需求和經濟情況合理選擇。

　　一、短期內對房地產企業增值稅稅負影響可能較小

房地產業具有開發周期長、重資產、復雜化、資金占用量大等特點，相關政策制定部門在３６號文的制定過程中考慮到了房地產業的上述部分特點，對房地產老項目和老不動產制定了相關過渡政策??一般納稅人銷售和出租房地產老項目和老不動產可選擇適用５％征收率的簡易計稅方法。如果考慮到增值稅的價稅分離原則，在此過渡政策下，短期內房地產企業增值稅稅負可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門力爭實現營改增平穩過渡的要求。但從長期來看，房地產新項目適用１１％的稅率，且房地產開發成本中人工成本、融資成本的構成占據一定比重，在人工、利息支出不能帶來進項稅額抵扣的情況下，未來增值稅稅負可能有所增加。

　　二、不動產抵扣政策有利于商業房地產的銷售

一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，除特殊情況以外，其進項稅額應自取得之日起分２年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為６０％，第二年抵扣比例為４０％。這一政策有望大幅度增加購進不動產企業的進項稅額，起到抵減銷項稅額和降低企業增值稅應納稅額的作用。特別是對于缺乏進項稅額的企業，這一效應會更加明顯�？紤]到目前房地產市場的走勢，以及不動產投資帶來的保值增值效果，上述不動產抵扣政策會在一定程度上促進商業房地產的銷售。

　　三、明確土地價款可從銷售額中扣除

對于此前房地產開發企業普遍關注的土地價款處理問題，３６號文在附件２中加以了明確，即房地產開發企業一般納稅人銷售其開發的房地產項目，受讓土地時向政府部門支付的土地價款可以從銷售價款中扣除以計算銷售額（選擇適用簡易計稅方法的房地產老項目除外）。

我們推測，這一處理的原因很可能是考慮到目前政府部門收取的土地價款不需要繳納增值稅，因此不會相應帶來土地價款的進項稅額抵扣問題。然而，值得注意的是，如果房地產開發企業對房地產老項目選擇適用簡易計稅方法，那么雖然可以適用僅５％的征收率，但土地價款扣除的待遇則無法享受；在缺乏土地價款進項稅款抵扣的情況下，相關企業需要關注計稅方法選擇對增值稅稅負的變化影響。

　　四、原有營業稅下的政策得以延續

在本次營改增的稅收制度設計上，原房地產業的部分營業稅政策在增值稅體系下得以延續，從而確保房地產業實現營改增的平穩過渡。這些政策舉例如下：

１、對個人售房的增值稅政策與營業稅保持基本一致。

２、資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中所涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅。

３、房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金，不征收增值稅。

４、無償轉讓不動產將視同銷售，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

綜上所述，房產營業稅改增值稅的改革不僅使稅收更加合理，而且調控了新房和二手房的市場，有利于房地產事業的發展。營業稅改增值稅刺激購房者可能去選擇新房，當然二手房和新房的價格還是有一定的差距。不論是購房者還是銷售者都應該積極了解稅收變化的具體內容，學會稅收計算公式，這樣有利于購置房產或是銷售房產。