2020年全國兩會政府工作報告關于房地產去庫存解讀

2020年十三屆全國人大常委會第十七次會議29日表決通過了關于十三屆全國人大三次會議召開時間的決定。根據決定十三屆全國人大三次會議將于2020年5月22日在北京召開。那么今年全國兩會有哪些熱點提案呢，一起來了解最近幾年全國兩會關于房地產去庫存解讀，內容僅供參考，具體政策內容以官方發布為準。

全國兩會政府工作報告關于房地產去庫存解讀

1、2018發展目標：以供給側改革推動經濟發展由量到質轉變，保持宏觀政策連續穩定性

“今年發展主要預期目標是：國內生產總值增長6.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；……供給側結構性改革取得實質性進展，宏觀杠桿率保持基本穩定，各類風險有序有效防控。

今年要繼續創新和完善宏觀調控，把握好宏觀調控的度，保持宏觀政策連續性穩定性，加強財政、貨幣、產業、區域等政策協調配合。”

CRIC點評：今年國內生產總值增長6.5%，較2017年增速顯著下降，居民消費價格漲幅控制在3%左右；可見今年不會有刺激投資、消費的政策出臺，經濟發展對房地產行業的依賴度在降低。房地產行業的宏觀調控仍將持續，在因城施政分類調控的背景下，一線和核心二線市場有望“降溫”，三四線的庫存風險將不斷下降。

值得關注的是，報告中再次強調了供給側改革，核心是要“三去一降一補”即去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板這五大任務，目前三四線商品住宅去庫存已經取得了顯著成效，在金融監管趨嚴的背景下，房企的負債規模也得到了有效控制。供給側改革依舊是政府工作的重點，此舉也有助于經濟發展實現從量到質的飛躍。

2、財政、金融：積極財政政策、穩健貨幣政策，差別化信貸，金融監管不放松

“積極的財政政策取向不變，要聚力增效。今年赤字率擬按2.6%安排，比去年預算低0.4個百分點。……調低赤字率，主要是我國經濟穩中向好、財政增收有基礎，也為宏觀調控留下更多政策空間。

穩健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會融資規模合理增長，維護流動性合理穩定，提高直接融資特別是股權融資比重。疏通貨幣政策傳導渠道，用好差別化準備金、差異化信貸等政策，引導資金更多投向小微企業、“三農”和貧困地區，更好服務實體經濟�！�

CRIC點評：我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，金融監管層面未有放松，去杠桿效果有望進一步顯現，對于房企而言，現金流是命脈，如何保持銷售回款率、低成本開辟多元化渠道融資依舊是需要攻堅的“重中之重”。而對于購房者而言，資金借貸層面的嚴控也有助于降低購房者的投資預期，去除行業泡沫，降低金融風險。

3、稅收改革：房地產稅立法加速，改革個人所得稅

“深化財稅體制改革。推進中央與地方財政事權和支出責任劃分改革，抓緊制定收入劃分改革方案，完善轉移支付制度。健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。改革個人所得稅。全面實施績效管理，使財政資金花得其所、用得安全�！�

CRIC點評：此次報告中也提及要健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。根據財政部部長肖捷此前提出的房地產稅立法和實施原則，即“立法先行、充分授權、分步推進”，可以預計，房地產稅立法之后，中央層面會明確一個總體框架，而具體的細則會充分授權各省政府。

毋庸置疑的是，房產稅是落實長效機制的重要組成部分，稅負承擔逐步由開發交易向持有資產擴展，能夠增加直接稅、改善稅收結構，不僅有助于豐富地方財政的收入來源，而且能促進空置房屋出租，盤活存量資產，進而推動房屋租賃市場的發展。

4、進城落戶1300萬人：探索宅基地“三權分置”改革，加快農業轉移人口市民化

“推進農業供給側結構性改革……多渠道增加農民收入，促進農村一二三產業融合發展。

全面深化農村改革。落實第二輪土地承包到期后再延長30年的政策。探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革。改進耕地占補平衡管理辦法，建立新增耕地指標、城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制，所得收益全部用于脫貧攻堅和支持鄉村振興。

提高新型城鎮化質量。今年再進城落戶1300萬人，加快農業轉移人口市民化。優先發展公共交通，健全菜市場、停車場等便民服務設施�！�

CRIC點評：報告中再次強調了深化農村供給側改革，落實第二輪土地承包到期后再延長30年的政策為探索農村宅基地“三權分置”提供了時間和空間，在保持宅基地集體所有權不變情況下，鼓勵農村住宅流轉、租賃、抵押等獲取財產性收入。

此舉一方面有助于緩解農村“人少地多”的情況，盤活閑置土地，從而增加農民可支配收入；另一方面，有助于提升城鎮化質量，促進農村多余的人口市民化，從而為城市房地產市場發展提供潛在的需求支撐。

5、居民住房：繼續因城施策、差別化調控，培育住房租賃市場，加快建立租購并舉住房制度

“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。(棚改)

加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。(保障房)

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。(商品房調控)

支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。(長效機制)”

CRIC點評：除了土地層面的改革之外，為了保障居民“住有所居”，同時深度貫徹十九大提出的“房住不炒”的理念，政府積極加強了棚戶改造、公租房、共有產權房等方面的建設。具體來看：　　

一是將在新開工580萬套棚改保障房，不斷改善居民的居住條件。近年來，各省市均在大力推進棚改貨幣化安置，以便刺激安置客戶購房需求，加速房地產去庫存進程。受益于貨幣化安置加速推進，多數三四線城市房地產市場明顯轉暖，成交量持續提升，庫存風險直線回落至供求平衡的區間范圍，去庫存成效顯著。

二是逐步加大公租房的保障力度，將新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。不得不說，此舉滿足低收入者基本的居住需求，對住房制度的完善也有助于吸附更多的外來人口留在城市�！　�

三是積極發展多元化的租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，一方面緩解了人口凈流入城市土地供應不足導致的居住緊張問題，另一方面對于保持樓市理性預期，穩定房價也有一定的裨益。事實上，自2017年以來，已有上海、廣州、深圳、杭州、珠海等多城陸續推出了多幅純租賃住宅用地，在政策的大力支持下，未來這部分出讓比例有望進一步提升。

6、提高居民收入：提高財政民生保障、促進就業創業，提升個稅起征點，增強居民購買力

“優化財政支出結構，提高財政支出的公共性、普惠性，加大對三大攻堅戰的支持，更多向創新驅動、“三農”、民生等領域傾斜。當前財政狀況出現好轉，各級政府仍要堅持過緊日子，執守簡樸、力戒浮華，嚴控一般性支出，把寶貴的資金更多用于為發展增添后勁、為民生雪中送炭。

著力促進就業創業……運用“互聯網+”發展新就業形態……支持以創業帶動就業�！�…擴大農民工就業……消除性別和身份歧視，使更加公平、更加充分的就業成為我國發展的突出亮點。

穩步提高居民收入水平。繼續提高退休人員基本養老金和城鄉居民基礎養老金……提高個人所得稅起征點，增加子女教育、大病醫療等專項費用扣除，合理減負，鼓勵人民群眾通過勞動增加收入、邁向富裕。”

CRIC點評：對于居民購買力層面，政府也積極提出要著力促進就業創業，穩步提升居民收入水平，其中包含了提升退休人員的養老金，提高個稅起征點等多重內容。毋庸置疑的是，人均可支配收入的提升有助于提振居民購房需求，為房價提供強有力支撐，從而使得房地產市場成交量維持在高位運行。隨著中等收入群體的不斷壯大，必將成為房地產市場最為堅定的購房群體，中高端改善性需求將持續釋放，助推房地產市場更好、更快發展。

7、區域協調發展：加強城市群建設

“積極推進京津冀協同發展、長江經濟帶發展，編制實施相關規劃，建設一批重點項目。出臺一系列促進西部開發、東北振興、中部崛起、東部率先發展的改革創新舉措……實施重點城市群規劃，促進大中小城市和小城鎮協調發展。絕大多數城市放寬落戶限制，居住證制度全面實施，城鎮基本公共服務向常住人口覆蓋。城鄉區域發展協調性顯著增強。”

CRIC點評：強調區域協調發展舉措主要是加強城市群建設，提升大中城市對周邊小城鎮的輻射能力，周邊城市可通過承接技術、人口轉移加強自身產業升級，人口流動速度將有所放緩。值得關注的是，隨著城市群建設的逐步深入，未來房地產市場競爭格局也將逐步由單一城市向城市群演變，人口流動也不局限于小城市向核心一二線單向遷移，更多的將是城市群內部流動和城市群之間的轉移。

綜合而言，此次克強總理的政府工作報告為我國下一步發展指明了方向，而在房子是用來住的、不是用來炒的基本定位前提下，供給側改革仍將持續，去杠桿去庫存依舊是未來的工作重點。值得關注的是，住房租賃市場將是未來重要發展方向。