去庫存化是什么意思,2019年中央經濟工作會議房地產去庫存化解讀

去庫存化是什么意思,中央經濟工作會議房地產去庫存化解讀　

第三，化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

剛剛結束的中央經濟工作會議指出，化解當前中國房地產市場過高的庫存成了經濟工作的五大任務之一。因為，當前中國房地產市場過高的庫存，或房地產市場嚴重的供過于求，不僅涉及到當前中國經濟增長下行的壓力問題，也涉及未來中國經濟走向的問題。所以，中央政府把房地產去庫存化做為經濟工作的五大任務之一是對的。

事實上，中國社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前聯合發布的《中國住房發展報告2015?2016》顯示，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存，即現房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來消化。在此基礎上，如果每年住房供給再增長10%，那么未來5年中國商品住宅的供給將高達到88.2億平方米。中國房地產市場去庫存化的壓力肯定是大的。

對于中國房地產市場的去庫存化，在中央經濟工作會議上提出幾種中國房地產市場去庫存的辦法。比如，一是讓農民市民化，或讓農民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房出租，這樣既可消化城市住房過多的庫存，又可解決當前中國住房租賃市場不發達的問題，一舉幾得；三是要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房銷售價格；四是提高房地產業的企業集中度，實現住房市場規模效應；五是取消過時房地產市場的行政性限制政策等。對于這些政策，確實是與以往的房地產政策有很大不同，如果真正按照這些政策來落實，或許真的能夠讓中國房地產市場過高的庫存得到消化。

但是，要做到這點，這里有幾個問題必須解決。一是農民市民化，當然是中國城市化進程最為重要一步，也是釋放居民住房消費需求最直接的方式。這里當然有戶口、子女教育、社會保障等問題需要解決，但更需要解決的是農民有沒有支付能力購買所就業地的住房問題。因為城市周邊的有支付能力農民不僅不需要進城，也不需要購買住房。這些農民本身就住房很多，是中國最大既得利益者。而要農民市民化往往是那些邊遠地區、經濟落后地區的農民，而且這些農民進入的城市往往又是那些就業機會多的城市。這些就業機會多的城市往往住房的價格都是很高，這些邊遠地區的農民想進入這些城市購買住房簡直是天方夜譚。如果讓這些農民進入三四城市購買住房，由于這些地方就業機會少、工資水平低，這些邊遠地區的農民是否有意愿進入這些城市購買住房是相當不確定的。

二是讓更多的投資者進入住房市場購買住房再用于住房租賃的問題。當前這個設想是好，它是消化當前不少城市過高的住房庫存的有效途徑。但是，這里有兩個問題得先解決。比如，通過什么房地產政策界定這些購買的住房是投資用于租賃而不用房投機炒作。如果沒有有效的房地產稅收政策進行限制，只是用優惠政策讓購買者購買住房，那么購買者既可以把住房用于投資也可用投機。如果住房用于投機，那么房地產市場的價格將繼續推高。這是必然。在這種情況下，不僅房地產市場的泡沫會繼續吹大，而且過高的房價一定成為農民市民化農民進城的最大障礙。還是，如果有好的稅收政策讓購買住房用于投資及租賃，這就必須設立嚴格保護住房租賃者的法律。因為在中國的住房租賃市場，租房者往往是市場最為弱勢者。如果沒有好的法律來保護他們，很多人也不愿意進入住房租賃市場。在歐美國家，往往都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，這就使得許多居民寧愿租房而不愿意購買住房。在這種情況下，住房租賃市場才會發達進來。

三是讓中國住房市場的價格回歸理性，早就應該是政府房地產政策的核心所在。當前中國房地產市場之所以會面臨目前這樣嚴重的問題，中國的經濟增長之所以下行壓力會如此之大，最為重要的就是房地產市場的價格成了投資投機炒作的工作。如股票的價格一樣。所以，當前的房價回歸是必然。但是，政府要房地產開發商改變銷售模式，要求他們讓房價降下來，是用行政手段呢還是用經濟杠桿。如果用行政手段幾乎不可能，可能問題會更為糟糕。因為任何房價都是購買者與賣出者對價的結果，房價水平在哪里，非當事人是不知道的。如果非當事人要讓房價下降，反之，這則可能成為房價再上漲的理由。如果用經濟杠桿，按揭貸款利率及房地產稅收政策最為重要。如果這些政策收緊，房地產市場的去庫存化如何可能。如果沒有的經濟杠桿，政府要房價下降幾乎不可能的。在此如何權衡就看政府是要什么。

四是撤消一些過時的房地產市場限制政策的問題。這些政策本來就是過去少數政府職能部門權力部門化的結果。這些政策過去對房地產健康發展沒有起到作用，負面影響則是很大。所以，這些行政性政策早就應該撤消。不過，這些房地產政策對絕大多數城市來說，本來就沒有起到多少作用。所以，撤消不撤消都一樣，對房地產市場去庫存化所起到的作用不會有多大。五是房地產市場的集中度問題。這個問題要通過市場化的方式進行，政府不宜過多參與。

總之，中央經濟工作提出房地產去庫存化是經濟工作主要任務之一，并希望通過幾個方面來解決，但要做到這點，核心的問題仍然是要去除房地產賺錢功能，讓住房成為消費品。讓房價回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費需求。