2019年衢州市首套房首付比例及首套房認定政策貸款利率

首套房首付比例是多少

您知道首套房首付比例是多少，今天小編就為大家講一下。

　　中國央行2日發文稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　也就是說，首套房首付比例最低可以降低至20%!比原來的30%下降了整整10%。這意味著，人們購買首套房的杠桿從原來的1:3.3升至1:5!

　　任志強此前要將房地產多余庫存“炸掉”的言猶在耳，如今為了“去庫存”，政府不惜一邊讓企業和資本市場去杠桿，一邊給房地產行業加杠桿。

　　以下是央行公告：

　　中國人民銀行上�？偛�，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省(自治區、直轄市)銀監局;各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行：

　　為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就個人住房貸款政策有關事項通知如下：

　　一、在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

　　二、在此基礎上，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　三、銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

　　四、加強住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監會各派出機構應強化對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估;督促各省級市場利率定價自律機制根據房地產形勢變化及地方政府調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整，促進銀行業金融機構住房金融業務穩健運行和當地房地產市場平穩健康發展。

　　請人民銀行上�？偛�、各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

　　《中國經營報》12月底報道稱，隨著中央經濟工作會議落幕，房地產去庫存措施或將很快出臺。由于庫存主要集中在二、三、四線城市，措施不涉一線城市取消限購。

　　當月的中央經濟工作會議提出“化解房地產庫存”，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度，要取消過時的限制性措施。

　　從去年來一系列的政策和政府表態來看，“去庫存”已經成為房地產行業的“重中之重”。

　　由盛轉衰房地產已進入“青銅時代”

　　中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華在《上海證券報》發文稱，從中長期趨勢看，人民幣貶值所揭示的經濟基本面變化已經不再支持房地產牛市。中國樓市的“白銀時代”已提前結束，由此進入光華黯淡的“青銅時代”。

　　文章指出，從2005年7月開始的人民幣對美元持續十年的單邊升值，營造了極寬松的資金氛圍，有力助推了中國房價的快速上漲。

　　如今，人民幣對美元單邊升值階段告終，開始進入雙邊波動、貶值預期為主的新階段，這可能是樓市由盛轉衰的重要標志。它本身就是對中國樓市“黃金時代”及隨后“白銀時代”提前結束的再確認，中國樓市可能由此進入光華黯淡的“青銅時代”。

　　對此，文章解釋稱，之所以會得出這個結論，是因為人民幣貶值所揭示的經濟基本面變化已經不再支持房地產牛市：

　　作出這個判斷的主要考量，并不是因為隨貶值預期而來的資本流出的可能性，也不是因為與貨幣貶值相伴生的金融系統被攻擊風險。

　　人民幣匯率之所以能作為現階段中國樓市興衰的晴雨表，主要是由于人民幣貶值的壓力來源與樓市息息相關。中國貨幣貶值壓力的來源，從國際經濟形勢看，是由于全球經濟衰退、生產能力過剩，各國間貿易競爭進入空前激烈階段;從國內經濟形勢看，是由于經濟增速下滑、經濟競爭力有所下降;從長期趨勢看，中國國民的經濟活動已經不再滿足于國內舞臺，全球消費與投資的欲望將不斷增強，從而帶來對外幣需求的增加。

　　經濟快速增長和綜合競爭力持續上升是支撐樓市“黃金時代”或“白銀時代”的基本經濟要素，而這些要素正在或已經發生轉變。全球經濟衰退、中國經濟轉型調整與國民經濟活動空間向外轉移的長期趨勢，共同構成中國樓市進入“青銅時代”的基本面。

　　文章指出，在現實中，人民幣匯率調整的可能途徑至少有三種，不同的途徑對樓市的短期推波助瀾效應也是有所差別的。但無論哪種途徑，樓市都難以做到全身無損。

　　慢速貶值意味著貨幣被動緊縮，實際利率升高，樓價將會下挫。急速貶值條件下，房地產價格將會得到一次性的直接向下重估。力保匯率不貶值只會給做空投機者提供便利，其結果必然事半功倍，且外匯損耗巨大。

　　房地產何去何從?

　　“青銅時代”的房地產行業會是怎樣?房地產會走出怎樣的趨勢?讓我們來看看中國銀行業協會首席經濟學家、香港交易所首席中國經濟學家巴曙松的看法：

　　當前中國內地房地產市場走勢直接影響到投資、消費及經濟增長。臨近歲末，如何評估以來的房地產市場變化，的趨勢是什么?本文擬從政策、投資、價格的角度進行前瞻性分析。

　　，中國內地新房市場整體回暖明顯，各線市場有所分化。在年內多項政策的推動下，剛性需求與改善性需求持續釋放，房地產市場量價增速均處于2010年以來相對較高的水平。今年前10個月銷售面積較上年同期上漲7.9%，成交均價上漲9.4%。此外，各線市場走勢分化，“金九月、銀十月”成交中，一二線城市成交仍明顯好于去年，而三線城市基本回落與去年持平，且后期仍將處于回落狀態。

　　不過，新房市場投資仍然低迷，房企投資積極性明顯下降，新開工面積大幅下滑。今年前10個月住宅新開工面積較上年同期下滑14.7%，施工面積微增0.8%，主因是三四線城市庫存高企。

　　目前土地市場整體尚未擺脫低迷狀態，但重點城市土地熱度不減，城市間分化較明顯。大部分城市今年住宅類土地成交面積不及去年同期，我們監測的40個重點城市中，超過9成年內累計住宅類用地成交面積較上年同期出現下滑。土地成交溢價率較高的城市主要為長三角和珠三角地區的一、二線城市，而大部分中西部和東北城市較低。

　　今年房地產調控政策刺激改善性需求入市，全國典型城市二手房市場成交量明顯上升。隨著市場升溫，二手住宅價格企穩回升。今年9月已有大部分超過去年同期，其中深圳二手住宅成交均價較上年同期上漲45%。其他一線城市漲幅也超過一成。

　　總體看，今年一、二手房價整體復蘇，一線城市上升明顯。70個大中城市房價指數顯示，全國一二手房價格均在去年下半年跌入谷底，此后房市逐漸回暖，房價降幅逐漸收窄，今年二季度起，一、二手房價開始進入平穩上漲通道，一線城市房價回升幅度和速度均明顯超過其他城市，城市間房價走勢分化較為明顯。

　　展望，我們有以下兩個前瞻性的判斷：

　　其一，新房市場量減價增，高庫存壓力將持續。

　　根據國家統計局資料顯示，新房市場商品住宅土地成交、新開工等供應性指標大幅回落，預計中國內地新建商品住宅市場新增供應量會出現明顯下滑，累計銷售層面，成交量預計會較有所減少。然而，考慮到當前地價仍在攀升，特別是一線城市和需求量較大的二線城市，土地市場較熱，新房產品高端化，新建商品住宅價格有可能存在結構性上漲的壓力，中國內地新房住宅交易額有可能較仍會有所上升。

　　從中國內地新房住宅施工資料看，在建供應量持續上升，而銷售規�？s小。由此而導致的庫存壓力仍有加深的可能。但庫存壓力區域性明顯，一線城市因土地供應量減少，新房將會供應不足，特別是性價比高的剛需專案將更為稀缺。部分二線城市以及大部分三線城市，新房住宅的消化周期較長，庫存危機會持續更長的時間�？傮w來看中國內地新房市場，去庫存依然是的關鍵字。

　　其二，二手房市場總體穩定，區域市場將出現分化。

　　在持續的房地產支援性政策和信貸寬松背景下，二手房成交量達到了歷史高位。一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳交易幾乎翻倍，二線城市也出現快速增長，二手房市場占比有明顯提升。

　　四季度，政府支援措施大部分圍繞公積金，對市場影響不明顯，在現有政策環境下，將很難達到需求的爆發量，預計成交總量會穩中回落。從區域上看，市場有可能呈現分化趨勢。一線城市因需求有所透支，下半年出現回落的可能性比較大，而處在一、二手市場地位交替節點的二線城市(天津、南京、成都、杭州、青島、濟南、蘇州、無錫、大連、石家莊)二手房成交量持續增長的動力仍在。

　　專家解讀

　　首付下調將水引入實體經濟，強化金融機構對實體的信用派生：

　　首先，購房本身是信用創造的過程，降低首付，促進更大力度的居民部門杠桿;

　　其次，房價漲可以發揮金融加速器功能，同樣促進信用派生;

　　最后，房地產去庫存，配合上下游產業鏈擴張，也是信用創造加速的過程。債市去杠桿+促進信用派生，將流動性注入實體。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策的出臺，對于首套住房和改善型住房的群體來說，都有積極作用。對于首套住房來說，商業銀行貸款從過去的三成首付變為25%的首付已經屬于較大的寬松政策表現。而現在繼續賦予降低5個百分點的做法，實際上就是回到了兩成首付的做法。降低了首付比例，對于購房者來說是一種購房成本的負擔。而對于改善型置業的群體來說，過去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策關懷。

　　此次政策給予了各地信貸政策調整的自主權，允許各地按照去庫存的導向和信貸資源的實際情況，積極調整首付比例。當然，兩成首付的比例，使得商業貸款購房者能夠享受和公積金購房貸款相同的首付待遇，確實很有激勵性。

　　從省錢的角度看，此次政策后，對于一個購房者來說，過去購買一套100萬總價的房子，需要首付款為25萬元，而現在首付款則降低到了20萬元。某種程度上，有5萬元的購房成本可以通過按揭貸款的方式分攤到后續商業銀行貸款過程中，即通過20年或30年的貸款期限償還。此類降低首付的做法，確實能夠降低購房者的購房成本。

　　當然對于一線城市的購房者來說，實際上可能喜憂參半。對于一些限購群體的人來說，可能不能享受此類利好政策而干著急。而對于一些有購房能力的群體來說，面對高房價和房價過快上漲的態勢，可能會積極入手。這在春節前可能還會形成一波成交高峰。

　　劉xx認為：

　　1、二線城市樓市將出現補漲行情。事實上，我在本專欄中已經多次預測過這個市場趨勢。由于“首套房首付降低到兩成，二套房首付降低到三成”只在非限購城市實施，所以目前北上廣深和三亞5個限購城市無法實施。但杭州、南京、鄭州、天津、重慶這些二線城市則可以實施，這給了他們房價補漲的機會。這項政策雖然對于三四五線城市適用，但意義不大，因為這些城市缺少人口競爭力，房屋普遍嚴重過剩。

　　2、最有殺傷力的不是首套房首付降低到兩成，而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成，少數是3成)，這將激活二線城市特別是“強二線城市”的改善性需求和投資性需求。

　　3、目前僅有的5個限購城市將出現分化，為了享受房貸新政，廣州和三亞極有可能放棄限購政策。事實上，廣州和三亞目前沒有必要繼續實施限購，他們的樓市活躍度不夠。而北上深則不太可能取消限購。

　　4、表面上看，上述政策對一線城市，特別是沒有可能取消限購的北、上、深構成利空，因為他們無緣。但我歷來的看法是：所有的樓市利好，最終都可以被北上深感知，雖然有些利好他們無緣直接享受。二線城市樓市補漲之后，將對一線城市的高房價產生支撐作用。