佛山物業管理條例最新全文(附收費標準)

物業服務收費管理辦法是為了為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》制定，由中華人民共和國發展改革委、建設部于2004年1月1日發布施行的相關管理條例，共計二十四條。那么佛山物業管理條例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關于佛山物業管理條例最新全文、附收費標準的相關知識，希望對你有幫助。

第一章總則

第二章業主、業主大會、業主委員會

第三章前期物業管理第四章物業管理服務第五章物業的使用和維護第六章物業服務收費管理第七章行業管理第八章法律責任第九章附則

第一章總則

第一條【目的、依據】

為了規范住宅物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，加強基層治理和社區管理，營造和諧、安全、文明、整潔的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》　等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】

本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本條例。

第三條　【物業管理的概念和管理原則】

本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱“物業管理”），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理應當遵循政府監管、市場主導、社會參與、居民自治的原則，發揮政府、社區和業主的監督作用，促進居民社區的治理穩定，改善人民群眾的居住環境和提高生活質量。

第四條【市房地產行政主管部門的職責】

市房地產行政主管部門組織實施本條例，負責全市物業管理活動的監督管理工作，制定全市物業管理活動監督管理工作的考核辦法并組織實施。

第五條【區房地產行政主管部門的職責】

區房地產行政主管部門負責本區物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）物業服務企業和從業人員的監督管理；

（二）業主大會和業主委員會物業管理活動的業務指導與監督管理；

（三）物業管理區域、業主委員會、前期物業服務合同的備案；

（四）物業使用和維護的監督管理；

（五）住宅專項維修資金歸集、使用的指導與監督；

（六）處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴；

（七）物業管理方面的其他監督管理職責。

第六條【街道辦事處（鎮人民政府）的職責】

街道辦事處（鎮人民政府）在區房地產行政主管部門指導下，負責對本行政區域內物業管理活動的日常監督管理，履行下列職責：

（一）指導和監督業主大會、業主委員會的組建和日常工作；

（二）負責業主委員會的備案；

（三）具體落實物業使用和維護的監督管理；

（四）公共收益開支公開情況的監督；

（五）協調處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的糾紛；

（六）物業管理方面的其他監督管理職責。

第七條【居（村）民委員會的職責】居（村）民委員會協助、配合區房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府），負責轄區內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，履行下列職責：

（一）指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

（二）指導業主委員會的換屆選舉工作；

（三）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動；

（四）協助有關行政管理部門對物業管理活動進行監督，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

（五）依法協調處理物業管理糾紛，開展人民調解工作；

（六）法律法規規定的其他職責。

第八條【主要行政管理部門職責和分工】

市、區相關行政管理部門在各自職責范圍內，直接進入小區做好物業管理區域內的監督管理和投訴處理工作，區房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）及居（村）民委員會應當予以協助。

價格管理部門對物業服務收費進行監督管理。

規劃管理部門負責物業管理區域內的車位、車庫的規劃審批工作，對擅自改變物業使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為予以認定。

城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域內社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染、飲食服務業油煙污染、向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體等違法行為，查處擅自改變房屋外立面、違法設置戶外廣告、違法加建改建擴建、違規裝修、擅自改變房屋用途、亂擺賣違法行為等。

公安機關負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好物業管理區域內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業管理服務中的欺行霸市行為等。

環境保護管理部門負責依法查處物業管理區域內排放有毒有害廢物、輻射放射等違法行為。

質量技術監督部門負責物業管理區域內的電梯、公共游樂設施等的安全監督管理工作。

公安消防部門負責指導和監督轄區內的公安派出所督促本行政區域內的物業服務企業、居（村）民委員會以及其他單位和個人履行消防安全職責，落實防火、滅火措施。

工商行政管理部門負責查處物業管理區域內無照經營、虛假廣告、侵害消費者權益等違反工商行政管理法律法規的行為。

人口與計劃生育管理部門負責物業管理區域內的人口與計劃生育工作。

衛生管理部門負責指導和監督物業管理區域內的疾病防控工作和“除四害”工作。

民政部門依職能負責指導和監督居（村）民委員會依照法律法規履行相關職責。

司法行政部門負責指導人民調解委員會對業主、物業使用人、建設單位、物業服務企業各方矛盾糾紛進行人民調解。

第九條【物業服務企業的職責】

物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，處理業主、業主委員會、物業使用人在物業管理活動中的投訴，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會開展社區服務等相關工作，配合有關行政管理部門進入物業管理區域行使行政職能。

第十條【行業協會】

物業管理行業協會（以下簡稱“行業協會”）是由物業服務企業組成的社會團體法人，是物業管理行業自律組織。行業協會負責依法制定和組織實施行業自律性規范，制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法、誠信經營，組織行業培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。行業協會接受民政部門和房地產行政主管部門的業務指導和監督管理。

鼓勵物業服務企業加入行業協會。

行業協會履行以下職責：

（一）保障物業服務企業依法執業，維護行業合法權益；

（二）總結、交流物業服務工作經驗，推廣先進物業服務技術；

（三）行業誠信管理、行業規范；

（四）組織行業業務培訓和職業道德、從業紀律教育，進行考核；

（五）受理對物業服務企業的投訴或者舉報，調解物業服務活動中發生的糾紛；

（六）發布物業服務收費信息。

第二章　業主、業主大會、業主委員會

第一節一般規定

第十一條　【業主和物業使用人的概念】

業主是指房屋的所有權人。

基于買賣、贈與、征收補償等旨在轉移建筑物所有權的法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的房屋受讓人，可以認定為業主。

物業使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。

第十二條【業主的權利和義務】

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備、住宅專項維修資金、公共收益的管理和使用；

（十）法律法規規定的其他權利。

業主在物業管理活動中，應當履行下列義務：

（一）遵守業主管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按時交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律法規規定的其他義務。

第十三條　【業主大會和業主委員會】

業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法行使職權。

第十四條【物業管理區域】

物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。物業管理區域備案由區房地產行政主管部門負責組織實施。

舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要聘請物業服務企業實施物業管理的，由街道辦事處（鎮人民政府）征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的，物業所在地區房地產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）、相關業主、居（村）民委員會的意見后確定。

物業管理區域備案由區房地產行政主管部門負責組織實施。

一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第二節業主大會籌備組

第十五條【成立業主大會和產生籌備組的條件】

百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，或者物業管理區域內首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告街道辦事處（鎮人民政府），并同時在物業管理區域的顯著位置公告三十日以上。業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在三十日內指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

第十六條【業主大會籌備組的組成及產生方式】

業主大會籌備組由業主代表、建設單位、居（村）民委員會代表以及街道辦事處（鎮人民政府）代表九至十五人組成�；I備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的百分之六十。居（村）民委員會代表擔任籌備組組長，組織、協調業主大會的籌備工作。籌備組中的業主代表，由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會組織業主推薦產生。

業主可以聯名推薦籌備組中的業主代表，但同一業主只能推薦1名候選人；業主聯名推薦的業主代表根據聯名推薦人數多少的順序確定；聯名推薦人數相同的，可以抽簽確定排名順序。

業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當提交書面委托書。

籌備組成員名單及簡歷應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公示十五日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會協調解決。

建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組不得泄露業主資料，不得將業主資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十七條【業主大會籌備組職責】業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議�；I備組自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議但未通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，其工作期限延長三個月。超過六個月未召開首次業主大會會議的或超過九個月業主大會會議仍未通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，籌備組自動解散。街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會可以協助小區業主重新組織產生籌備組。

籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數，確定首次業主大會會議表決規則；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（五）制定業主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）至（五）項內容應在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告三十日以上，并書面通知全體業主。

籌備組的會議材料等應當妥善保管，并于本物業管理區域的業主委員會成立后五日內移交業主委員會。

第三節業主大會

第十八條【業主大會的職責】

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘、解聘、續聘物業服務企業；

（六）決定住宅專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（七）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）依法改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十一）改變或者撤銷本物業管理區域內業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十二）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定各個事項的具體條件按本條例第二十三條執行。

第十九條【業主大會會議】

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）提出協助要求，街道辦事處（鎮人民政府）應當協調組織召開。

除業主委員會和街道辦事處（鎮人民政府）外，任何單位和個人不得召集業主大會會議。其他單位或者個人召集的業主大會會議決議無效。

業主大會會議召開時，物業服務企業、物業使用人以及相關單位應當予以協助。

第二十條【會前告知、公告、意見收集】

召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程以書面形式告知居（村）民委員會，同時在物業管理區域的顯著位置公告，通知全體業主，該公告應當保留至業主大會召開。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過市房地產行政主管部門建設的信息平臺進行電子投票的形式。采用書面、電子投票等形式征求意見的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告十五日以上。征求意見的結果應當在物業管理區域內顯著位置公告三十日以上，業主有權查閱相關資料。

沒有按照本條規定的程序、方式召開業主大會收集業主意見的，其結果不能作為業主大會表決結果。

第二十一條【業主代表】

業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體票數經業主本人簽字確認后，由業主代表在業主大會投票時提交。

第二十二條【業主委托】

業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十三條　【面積和業主人數的確定】

業主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的建筑面積計算；　尚未登記的，暫按測繪機構的實測建筑面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算；無法按建筑面積計算的，按套內建筑面積計算。

建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）具有構造和利用上的獨立性、能夠排他使用并登記成為特定業主所有的車位、攤位等特定空間計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

（三）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一業主擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

（四）總人數，按照前項統計總和計算。

第二十四條【投票】

業主大會會議表決采用書面記名投票或者通過市房地產行政主管部門建設的信息平臺進行電子記名投票的方式。

采用電子投票方式的，應當核實業主身份。電子投票視為業主真實意思表示，與書面記名投票具有同等法律效力。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。涉及上述偽造情形的表決視為無效。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

每戶業主的表決情況及統計結果應當在物業管理區域顯著位置公告三十日以上，業主有權查詢相關材料。

第二十五條【表決事項】

首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。管理規約不得違反法律法規或者損害社會公共利益。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第四節業主委員會

第二十六條【業主委員會的職責】業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會，向業主大會報告工作；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用；

（五）協助制訂重大維修工程項目年度計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（六）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用；

（七）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（八）督促業主、物業使用人遵守管理規約；

（九）籌集和使用住宅專項維修資金；

（十）依照業主大會的決定對公共收益管理或者監督；

（十一）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（十二）配合政府行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會做好物業管理和物業管理區域的社區建設工作；

（十三）調解處理物業管理活動中的相關問題；

（十四）法律法規規定和業主大會賦予的其他職責。

業主委員會對全體業主負責，接受業主監督，接受政府行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會的監督、指導。

業主委員會每年十二月向業主大會作工作報告，工作報告報送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位置公告三十日以上。

第二十七條【業主委員會的組成及選舉方式】

業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由居（村）民委會組織業主推薦、業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票多少順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十八條【業主委員會委員候選人的資格】

業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；

（三）遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；

（四）具有必要的工作時間；

（五）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職；

（六）業主大會議事規則規定的其他條件。

業主在本物業管理區域內存在以下行為之一的，不得成為業主委員會成員候選人：

（一）欠繳住宅專項維修資金或者違反本條例第五十九條規定且拒不改正的；

（二）連續欠繳物業服務費三個月以上或者累計欠繳物業服務費六個月以上。

業主委員會委員候選人應當書面承諾，自愿成為業主委員會委員，愿意在任期內積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責。

第二十九條【業主委員會備案】

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，提交以下資料備案：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。

業主委員會應當向區房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案，并將相關情況書面報告居（村）民委員會。區房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告三十日以上。

業主委員會換屆或者備案情況發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告區房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。

第三十條【分期開發的業主委員會產生和委員增補】

分期開發的物業管理區域符合本條例第十五條第二款規定的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

分期開發的物業管理區域已交付物業的業主選舉業主委員會委員及候補委員的，應當按照未交付物業所占物業管理區域總面積的比例為尚未交付物業的業主預留名額。

新一期的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員不得超過十五人。

第三十一條【業主委員會換屆】

業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔任組長�；I備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮人民政府）應當督促其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處（鎮人民政府）組織換屆選舉工作。

業主委員會任期屆滿前，應當委托有資質的審計機構對住宅專項維修資金、公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費進行財務審計。

業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，業主或者新一屆業主委員會可以申請街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。屆滿沒有成立新一屆業主委員會的，上述資料交由居（村）民委員會代為保管。

第三十二條【工作經費、工作補貼】召開業主大會的工作經費以及業主委員會的日常工作經費、工作補貼由全體業主承擔，也可以依照業主大會的決定從公共收益列支。經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會成員可以根據業主大會決議領取適當工作補貼。業主委員會委員工作補貼標準由業主大會決定。候補委員不領取補貼。

業主委員會應當于每季度結束十五日內將工作經費和工作補貼的開支情況在物業管理區域的顯著位置公告三十日以上，接受業主監督。

第三十三條【業主委員會會議】

業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定或者使用印章必須經全體委員過半數同意。

召開業主委員會會議前，應當告知居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。

業主委員會作出的決定應當于決定作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告三十日以上。業主委員會作出的決定應當以書面形式告知居（村）民委員會。

第三十四條【禁止的行為】

業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約、議事規則，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費、提供優惠價格或者免費停車等有關便利；

（四）欠繳住宅專項維修資金或者違反本條例第五十九條規定且拒不改正的；

（五）在擔任業主委員會委員期間連續欠繳物業服務費三個月及以上或者累計欠繳物業服務費六個月及以上；

（六）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（七）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會未經業主大會表決通過，不得擅自決定選聘、續聘、解聘物業服務企業。

第三十五條【業主委員會委員職務中止、終止】

業主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）以書面形式向業主大會、業主委員會提出辭職請求，并辦理好移交手續的；

（五）法律法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員有下列情況之一的，經業主委員會會議決定中止其委員職務。經業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）不履行委員職責的；

（二）利用委員資格謀取私利的；

（三）拒不履行業主義務的；

（四）侵害業主共同利益或者不公正履行職責的；

（五）本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職的；

（六）其他違反本條例第三十四條、第五十九條的情形，或者因法律法規以及管理規約規定的其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十六條【業主委員會委員職務遞補和公告】

業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告三十日以上，并書面報告區房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，業主委員會可以請求居（村）民委員會、公安派出所協助移交。

第三十七條　【業主委員會委員補選】

業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需要增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

業主委員會委員超過五人但仍不足業主大會議事規則約定人數需要增補的，按照前款規定增補。

第三章前期物業管理

第三十八條　【前期物業企業選聘方式】

新建住宅應當實行前期物業管理服務。

建設單位應當依法通過招標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理服務，并簽訂前期物業管理服務合同。

建設單位應當按照以下規定時限完成前期物業管理招標投標工作：

（一）預售商品房項目的，應當在辦理商品房預售許可之前完成；

（二）現售商品房項目的，應當在辦理現售備案前30日完成；

（三）非出售的新建物業項目，應當在交付使用前90日完成。

連續兩次公開招標投標人少于三個或者建筑物總面積不超過五萬平方米的住宅物業，經區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

分期開發的住宅物業，應當按依據本條例第十四條規定劃定的物業管理區域進行前期物業管理招標。

前期物業管理招標由招標單位在市房地產行政主管部門的專家庫抽取專家進行評標。招標所產生費用由建設單位承擔，雙方另有約定的除外。

第三十九條　【前期物業服務合同內容】

前期物業服務合同應當對前期物業管理范圍、管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、合同解除、合同終止的處理方式等內容作出約定。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

第四十條【前期物業服務合同終止及后續處理方式】

前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原服務內容和收費標準繼續提供服務的，前期物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

前期物業服務合同期限屆滿，原物業服務企業不能按原服務內容、收費標準繼續提供服務的，應當由業主委員會組織業主表決，重新選聘物業服務企業；符合本條例第十五條第一款、第二款規定，但業主大會尚未成立或者不能依法運作的，應當由居（村）民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）監督、指導下組織業主表決，重新選聘物業服務企業；　未達到本條例第十五條規定條件，不能成立業主大會的，應當由建設單位在居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）的監督、指導下依法重新選聘物業服務企業。

第四十一條【建設單位預（銷）售公告】

建設單位在預（銷）售物業時，必須在預（銷）售現場顯著位置公告前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總平面圖，規劃總平面圖應當特別標示物業服務用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。

當物業服務用房存在用于員工飯堂、員工宿舍等可能對業主造成影響的用途時，應當在銷售現場顯著位置公告。

第四十二條【臨時管理規約】

建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害業主的合法權益。建設單位應當在預（銷）售現場公告臨時管理規約。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。臨時管理規約至管理規約生效時自動終止。

物業買受人認為臨時管理規約或者管理規約的內容違反法律法規或者顯失公平的，可以申請區房地產行政主管部門依法協調處理。

第四十三條【臨時管理規約、前期物業服務合同備案】

建設單位應當將臨時管理規約報區房地產行政主管部門備案。

物業服務企業應當將前期物業服務合同報區房地產行政主管部門備案。

第四十四條【物業服務用房】

建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。先期開發部分未配置或者配置不足物業服務用房的，建設單位應當臨時配置或者補充配置。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足二點六米的房屋不得作為物業服務用房。

物業服務用房的所有權屬于全體業主，物業服務企業在征得有利害關系的業主同意后可以將物業服務用房用作為本物業管理區域提供服務的企業員工的辦公、宿舍、飯堂等用途，不得挪作他用。

物業服務用房不得分割、轉讓、抵押。

第四十五條【各部門（單位）對物業服務用房應履行的責任】

建設單位應將物業服務用房的建筑面積、位置、用途等指標在設計方案中載明。

規劃行政管理部門應當依照法律法規、本條例的相關規定及規劃設計規范的要求，審查物業服務用房的建筑面積、位置、用途等指標，在規劃審批圖紙上注明。對不符合本條例第四十四條規定標準的，依法不予頒發規劃許可證。驗收時，規劃管理部門應當對物業服務用房上述指標進行規劃驗收。

房地產行政主管部門應當在商品房預（銷）售時公告物業服務用房的建筑面積、位置、用途等指標。

不動產登記部門在辦理所有權初始登記時，應當在不動產登記簿中注明物業服務用房的建筑面積、坐落、用途。業主有權查詢。

第四十六條【查驗與資料移交】

物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）物業的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）設施設備買賣合同及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（六）物業及配套設施的產權清單；

（七）物業服務用房的清單；

（八）業主清冊；

（九）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

建設單位、物業服務企業不得泄露業主資料。物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動，應當妥善保存，不得遺失。

第四章物業管理服務

第四十七條【物業服務合同】

業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。

物業服務合同應當對物業管理范圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、住宅專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

第四十八條【選聘、續聘物業服務企業方式】

經過業主大會決定選聘物業服務企業的，業主委員會應當將物業服務招標方案（選聘方案）和物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置公示十五日以上，征求業主意見。

居（村）民委員會或者建設單位按照本條例第四十條規定組織業主表決重新選聘物業服務企業的，應當將物業服務招標方案（選聘方案）和物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置公示十五日以上，征求業主意見。

經過業主大會決定續聘物業服務企業的，業主委員會應當將物業服務合同草案內容在物業管理區域的顯著位置公示十五日以上，征求業主意見。

第四十九條　【招標選聘物業服務企業】

業主委員會根據業主大會的決定，采取招標的形式選聘物業服務企業的，由業主委員會在市房地產行政主管部門的專家庫抽取專家進行評標。招標所產生的費用由全體業主承擔，雙方另有約定的除外。

第五十條【物業服務合同備案】

業主委員會與選聘、續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同后，物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報區房地產行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案，同時以書面形式告知居（村）民委員會。

第五十一條【物業服務合同履約保證金】

業主委員會可以在物業服務合同中約定物業服務企業提交一定數額的物業服務履約保證金。履約保證金由業主委員會開立專門的賬戶保管。

第五十二條　【物業服務企業的選聘、續聘】

物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。

業主委員會應當在業主大會后十五日內以書面形式告知物業服務企業業主大會選聘或者續聘的決定。

物業服務企業接受業主大會續聘決定的，應當在收到業主委員會書面告知十五日內與業主委員會續簽物業服務合同。物業服務企業不接受業主大會續聘決定的，應當在收到業主委員會書面告知十五日內以書面形式告知業主委員會。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，應當在物業服務合同期限屆滿前一個月與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，不得強行提供物業服務并向業主收取物業服務費用。

第五十三條【提前終止物業服務合同的處理】

物業服務合同一方要求提前終止服務合同的，應當提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產行政主管部門，同時在物業管理區域顯著位置公告三十日以上。

責任方依照法律法規的規定或者物業服務合同的約定承擔違約責任。

第五十四條【物業服務企業突然終止服務的處理】

物業服務企業因為被吊銷、被解聘、解散或者單方退出物業管理區域的，為避免物業服務終止，業主委員會可以委托新的物業服務企業暫行管理，并書面報告街道辦事處（鎮人民政府）。臨時物業服務合同中應當約定該合同于業主大會選聘物業服務企業后合同生效之日自動終止。業主委員會應當自上述情形發生之日起三個月內按照本條例規定重新選聘物業服務企業，并按照本條例第五十條的規定備案。

第五十五條【物業服務企業退出移交資料】

物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交下列資料和財產，并配合新物業服務企業做好交接工作，物業服務企業將經交接雙方確認的移交資料清單以書面形式告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會：

（一）本條例第四十六條規定的資料；

（二）物業管理服務期間改造、維修、保養、運行有關物業形成的技術資料；

（三）物業服務用房；

（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；

（五）采用酬金制計費方式的物業管理項目，發生的物業服務費結余，及用物業服務費購置的資產及物品；

（六）其他應當移交的資料和財產。前款所稱的酬金制計費方式，是指在預（銷）售的物業的管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理計費方式。

物業服務企業在物業管理服務期間出資或者墊資配置的固定設施設備，應當與業主委員會協商處理，協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。影響物業服務區域業主生活安全的設施設備，物業服務企業不得強行拆除。

第五十六條　【物業服務企業不交接、退出的處理】

物業服務合同期限屆滿或者依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，業主委員會、新物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，物業服務合同的利益相關方應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。

第五十七條【新物業服務企業的交接查驗】

新物業服務企業承接物業時，應當在業主委員會的監督下與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

查驗時，新物業服務企業應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄應當以書面形式告知街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會。

新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

第五十八條【糾紛解決方式】

業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主、物業使用人投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、區房地產行政主管部門及區相關行政管理部門應當及時協調處理。物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，區房地產行政主管部門及區相關行政管理部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當依法建立物業管理糾紛人民調解委員會，及時協調解決物業糾紛。

業主認為物業服務企業違反合同約定的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五章物業的使用和維護

第一節一般規定

第五十九條【物業管理區域內禁止的行為】

物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變物業用途，未經有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或者其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）擅自改變公共建筑和共用設施的用途；

（九）損毀樹木、園林；

（十）生產、儲存、經營不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十一）亂丟垃圾，高空拋物；

（十二）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十三）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十四）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十五）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十六）占用公用綠地種植蔬菜、果樹；

（十七）違反法律法規規定飼養動物；

（十八）違反法律法規規定出租房屋；

（十九）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）以及相關行政管理部門，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、相關行政管理部門應當及時協調或者依法處理。

第六十條【裝修規定】

業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律法規、管理規約的約定。

業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂室內裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隱蔽工程和防水工程進行現場檢查。

建設單位出售物業時，不得承諾或者引導業主對物業進行加建改建。

物業服務企業對違反法律法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門，建設單位應當予以協助。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第六十一條【裝修保證金】

房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，業主進行房屋裝修的，物業服務企業為避免業主（或者裝修企業）在裝修過程中改變、損害小區共用部位、共用設施設備，可以依據行業協會或者業主委員會制定的標準向業主（或者裝修企業）收取裝修保證金。

除上述收費項目外，物業服務企業不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。

物業服務企業在收取裝修保證金前應當與業主（或者裝修企業）以書面形式約定雙方的權利、義務、違規處理方法、裝修保證金退還等內容。裝修完工后，如果業主（或者裝修企業）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應當自檢查合格之日起五個工作日內全額退還裝修保證金；造成損壞后，責任人修復或者折價賠償的，其裝修保證金應當在修復或者賠償后的十個工作日內退回；　造成損壞且責任人拒絕修復或者折價賠償的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十二條【裝修物料搬運規定】裝修期間搬運物料應當遵守如下規定：

（一）業主聘請專業隊伍搬運裝修物料時，需要配合物業服務企業的管理；

（二）裝修期間可以使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業服務企業應當對搬運隊伍加強監督和管理。搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止違法、違規搬運；

（三）建設單位或者物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍。物業服務企業應當做好配合和服務工作，在物業管理區域顯著位置公告裝修搬運指引、管理部門投訴電話等。發生、發現裝修搬運欺行霸市行為的，任何單位和個人可以報告公安部門處理；

（四）裝修產生的垃圾，由業主自行清運的，物業服務企業不得強行收取清運費；

（五）搬運作業期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，應當依法予以賠償。

第六十三條【維修費用】

房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）共用物業的維修、更新、改造和養護費用，由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔；

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護費用，由該幢房屋的業主按照擁有的專有部分房屋建筑面積比例共同承擔；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失。

第六十四條【管線設施維護】

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。物業服務企業不得簽署排他性合同，不得收取進場費用，不得限制部分通信、有線電視等單位實施網絡接入或者改造。

第六十五條　【維修費用公告和管理】

物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業服務企業應當于每季度結束十五日內將共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況在物業管理區域內的顯著位置公告三十日以上。前期物業管理階段由建設單位監督，業主委員會成立以后，由業主委員會監督。

前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在公共收益賬戶中支出，多余部分滾存入下季度維護、維修費用中繼續使用。

前期物業服務企業退出管理區域，但尚未成立業主委員會的，維護、維修費用的結余部分，由建設單位監督，交存入公共收益賬戶中。

業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維護費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，在公共收益賬戶中支出。每月的維護、維修費用有結余的，由業主委員會監督物業服務企業交存入公共收益賬戶中。

第二節　住宅專項維修資金管理

第六十六條　【住宅專項維修資金制度】

物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照法律法規規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金實行政府指導、業主決策、銀行服務、多方監督、專戶存儲、專款專用的原則。

住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第六十七條【住宅專項維修資金交存時間和標準】

建設單位應當在辦理商品房預售許可前到區房地產行政主管部門申請建立住宅專項維修資金賬戶。業主應當在辦理商品房預（銷）售合同備案前交納住宅專項維修資金，資金繳款憑證作為合同備案條件之一存檔。

建設單位對其自留或者自用房產辦理權屬初始登記時，按照法律法規規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金交存標準由市房地產行政主管部門依法確定和公布。

第六十八條　【住宅專項維修資金使用】

住宅專項維修資金的使用按以下規定執行：

（一）用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造等，物業服務企業提出使用方案，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，將表決結果在物業管理區域顯著位置公告三十日以上；

（二）用于單幢房屋共用設施設備的維修、更新、改造等，業主委員會配合物業服務企業征詢該幢物業業主意見，經專有部分占單幢建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，按本條第（一）項使用；

（三）當發生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時，按照第六十九條執行；

（四）當住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之五十時，業主委員會應當組織業主大會確定續籌方案并及時續交；當住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十時，只能用于緊急維修。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市房地產行政主管部門會同同級財政部門制定。

第六十九條【緊急維修】

依照法律法規規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，物業服務企業應當積極與業主溝通，同時對涉及公共安全的設施設備，在未落實整改前由物業服務企業停止使用或者在保證安全條件下有限度使用。

發生下列危及房屋使用和安全的緊急情況，按照相關職能部門或者有相應資質的鑒定機構的意見，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，可以使用住宅專項維修資金：

（一）天面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）由于共用供電設施設備損壞導致供電中斷的；

（五）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（六）小區專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（七）嚴重影響房屋使用和安全的其他情形。

第七十條　【住宅專項維修資金續籌】

住宅專項維修資金可以采用一次性續籌，也可以在繳交物業服務費的同時按比例計收等方式續籌。

住宅專項維修資金續籌方案需要經業主大會討論通過。

第七十一條　【住宅專項維修資金管理】

業主大會成立后，經業主大會決定，可按法律法規規定將住宅專項維修資金劃轉給業主委員會管理，并由專戶管理銀行委托有資質的審計機構對住宅專項維修資金收入、支出進行審價、審核、審計。

第七十二條【住宅專項維修資金使用情況公告】

住宅專項維修資金已移交業主委員會進行管理的，業主委員會應當于每半年結束十五日內將住宅專項維修資金的使用情況在物業管理區域內的顯著位置公告三十日以上。

第七十三條　【住宅專項維修資金轉移】

業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。

第三節公共收益管理

第七十四條【公共收益的范疇】

物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱“公共收益”）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作。

利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并依法辦理相關手續。所得公共收益依法歸全體業主共有，存入公共收益賬戶。

第七十五條【公共收益的用途】公共收益主要用于以下幾個方面：（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業主公益活動的開展；

（三）業主委員會的工作經費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

第七十六條　【公共收益的管理主體】

公共收益由業主委員會管理。

未成立業主委員會的，可由物業服務企業對公共收益暫行管理。業主委員會成立后，經業主大會同意，物業服務企業應當將經審計的公共收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。

業主大會可以委托具有資質的會計師事務所對公共收益進行財務管理和審計。

第七十七條【公共收益及公告】

已成立業主委員會的，公共收益用于第七十五條所列情形時，由業主大會或者業主委員會根據議事規則在公共收益賬戶中支出。業主委員會應當于每季度結束十五日內在物業管理區域的顯著位置對公共收益賬戶的開支情況公告三十日以上。

未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的公共收益單列賬戶管理，于每季度結束十五日內在物業管理區域的顯著位置對公共收益賬戶的開支情況公告三十日以上。

房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）對公共收益賬戶的開支公開情況進行監督。

第七十八條【公共收益賬戶管理及分配】

業主委員會成立后，依照法律法規規定或者業主大會決定屬于全體業主的公共收益，應當統一納入公共收益賬戶管理。委托物業服務企業對共有部分進行經營的，公共收益分配應當考慮物業服務企業在公共收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。

第六章物業服務收費管理

第七十九條　【物業服務費交納義務】

業主應當根據物業服務合同約定，按時足額交納物業服務費。雙方約定由物業使用人交納物業服務費的，業主負連帶責任。物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費應當由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。物業交付之日起物業服務費用由業主承擔。

建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

第八十條【最終用戶收費】

物業管理區域內，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業服務企業接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或者水電周轉金。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第八十一條【商業、公益用途的物業及其配套設施物業服務收費】

物業管理區域內的商鋪、辦公用房等物業按質價相符、協商一致的原則，由上述物業的業主與物業服務企業協商確定合理收費標準。

住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，可參考該小區最低住宅物業服務收費標準和物業服務實際情況，由物業服務企業與業主或者物業使用人協商約定。

第八十二條　【物業服務收費價格調整】

物業服務企業需要重新約定物業服務收費，或者有百分之二十以上業主提議調整收費標準的，應當綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。物業服務企業應當將業主表決結果在物業管理區域顯著位置公告三十日以上，并書面報告街道辦事處（鎮人民政府）、區房地產行政主管部門。

業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向區價格行政主管部門申請協調處理。

第八十三條　【欠費處理及告知義務】

業主應當依照物業服務合同（包括前期物業服務合同）約定的時間和標準交納物業服務費。業主不按合同約定交納的，業主委員會應當配合物業服務企業督促業主繳交。

業主拖欠物業服務費的，物業服務企業可以通過法律途徑追繳物業服務費。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

第八十四條【退出后欠費的追繳】物業服務企業退出管理區域時，業主欠交物業服務費等費用的，原物業服務企業可以依法追繳，業主委員會、居（村）民委員會、新的物業服務企業應當予以協助。

第七章行業管理

第八十五條【信用信息平臺和檔案建立】

市房地產行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息平臺和信用檔案，并向社會公告。

市房地產行政主管部門應當建立物業服務企業信用等級評定體系。

第八十六條【信用信息檔案的載入及用途】

物業服務企業的違規行為、重大投訴、安全責任事故等信息，以及本條例第九十條規定的業主委員會對物業服務企業的年度考核報告和滿意度測評情況，由市、區房地產行政主管部門載入企業的信用檔案。

物業服務企業有下列情形之一的，由市、區房地產行政主管部門載入企業的信用檔案：

（一）違反本條例第五十六條規定拒絕辦理交接或者拒不退出物業管理區域的；

（二）不履行本條例第五十八條規定不及時處理業主的投訴，或者經區房地產行政主管部門責令限期整改而逾期不整改的；

（三）不履行本條例第五十九條、第六十條規定的勸阻、制止、及時報告義務的；

（四）作出本條例第八十九條所列行為的。

物業服務企業信用檔案作為物業服務信用等級評定、物業項目招投標等參考依據。

第八十七條【行業協會處分】

行業協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責等處分。

行業協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當以書面形式告知區房地產行政主管部門；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告。

第八十八條【物業服務企業治安管理義務】

物業服務企業應當做好物業管理區域內的公共秩序維護工作，協助公安部門維持物業管理區域內治安秩序，依法依約進行值班、巡邏工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當根據本條例第八條規定的部門職責，及時向有關行政管理部門報告，并協助開展救助工作。

第八十九條【物業服務企業禁止的行為】

物業服務企業不得有下列行為：

（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）挪用或者擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業服務用房用途；

（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有部位和共用設施設備用途；

（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（七）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交退出；

（八）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）不履行物業服務合同擅自退出物業管理區域等的行為；

（十）限定業主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十一）其他損害業主權益的情形。

第九十條　【物業服務企業考核、滿意度測評及檢查】

業主委員會可以在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行年度考核。每年開展一次或者兩次業主滿意度測評工作。

住宅小區沒有成立業主委員會的，物業服務企業應當在居（村）民委員會的指導監督下，組織業主滿意度測評。

年度考核結果和滿意度測評情況應當在物業管理區域的顯著位置公告三十日以上，并在本市物業服務企業信用信息平臺予以公布。

第八章法律責任

第九十一條【濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的法律責任】

房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）以及其他有關行政管理部門違反本條例，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級管理部門對負有責任的管理人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；　構成犯罪的，依法追究其刑事責任：

（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（二）未按照本條例履行監督管理職責的；

（三）發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第九十二條【未書面報告并公告的法律責任】

建設單位違反本條例第十五條第二款規定，未書面報告并公告的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第九十三條【泄露業主資料的法律責任】

業主大會籌備組成員違反本條例第十六條第六款規定，泄露業主資料或者將業主資料用于與業主大會籌備無關的活動的，由區房地產行政主管部門處一萬元罰款。

業主委員會委員違反本條例第三十四條第一款第（六）項規定，泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動的，由區房地產行政主管部門處一萬元罰款。

建設單位、物業服務企業違反本條例第四十六條第三款規定，泄露業主資料的，由區房地產行政主管部門處二萬元罰款，并對直接責任人員處五千元罰款。

第九十四條【偽造業主選票、表決票等文件的法律責任】

違反本條例第二十四條第三款偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書的，對應當負責的個人處一萬元罰款。物業服務企業有以上情形的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第九十五條【違法選聘、續聘物業服務企業的法律責任】

業主委員會未經業主大會表決通過，違反第四十八條、第四十九條規定選聘、續聘物業服務企業的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對應當負責的業主委員會委員處一萬元以下罰款。

業主委員會委員有本條例第三十四條第一款第（一）、（二）、（三）項規定行為的，由區房地產行政主管部門處一萬元罰款。

第九十六條【違反公共收益規定的法律責任】

任何單位或者個人違反本條例第七十四條擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；　逾期不改正的，對責任單位處五萬元以上二十萬元以下罰款，并對責任人處五千元罰款。

任何單位或者個人違反本條例的規定，挪用或者侵占公共收益的，由區房地產行政主管部門追回挪用或者侵占的公共收益，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數額二倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究責任單位或者責任人的刑事責任。

第九十七條【未提供或者移交相關資料、財物的法律責任】

建設單位、物業服務企業未按照本條例規定提供或者移交相關資料、印章和財物的，或者不按照約定退出物業管理區域，或者未按照本條例規定提供人力、場地支持的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；　逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

業主委員會違反本條例規定不提供或者移交相關資料、財物的，由區房地產行政主管部門責令限期改正，并給予警告。

經區房地產行政主管部門依法處罰后仍拒不改正的，由區房地產行政主管部門提請公安機關對直接責任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規定處罰。

第九十八條【未公告的法律責任】建設單位未按照第四十一條規定事項進行公告的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；　逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第九十九條【未公告、備案的法律責任】

建設單位違反本條例第四十二條第一款規定未將臨時管理規約公告，或者違反第四十三條規定，未將臨時管理規約報區房地產行政主管部門備案的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第一百條【物業服務合同未備案的法律責任】

物業服務企業違反本條例第五十條規定，未將物業服務合同報區房地產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）備案的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第一百?一條【未履行書面報告及公告義務的法律責任】

建設單位、物業服務企業、業主委員會未按本條例第五十三條規定履行書面報告及公告義務的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對應當負責任的業主委員會委員給予警告，對應當負責任的建設單位、物業服務企業處五萬元以下罰款。

第一百?二條【拒絕交接或者拒不退出的法律責任】

原物業服務企業違反本條例第五十六條規定拒絕辦理交接或者拒不退出物業管理區域的，由區房地產主管部門責令限期退出；　逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

第一百?三條【違反物業管理區域內禁止行為規定的法律責任】

違反本條例第五十九條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政管理部門按照下列規定予以查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反第（一）項規定的，由區城市管理行政執法部門責令其限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反第（二）項、第（四）項、第（五）項規定的，由區城市管理行政執法部門依照有關法律法規規章的規定處理；

（三）違反第（三）項規定的，由區城市管理行政執法部門責令限期拆除，并對業主、物業使用人處一千元以上五千元以下罰款，對裝飾裝修企業處五千元以上五萬元以下罰款；逾期未拆除的，區城市管理行政執法部門可以申請人民法院強制執行。

（四）違反第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項規定的，由區房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告；對個人可以處一千元以上一萬元以下罰款；對單位可以處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（五）違反第（十）項至第（十九）項規定的，由相關行政管理部門依法查處。

違反本條例第五十九條第一款第（一）、（三）、（四）、（五）項規定經有關部門處罰后拒不整改或者未整改完成的，不動產登記機構可以暫緩受理該物業的不動產登記申請，并書面告知業主。

第一百?四條【違反裝修規定的法律責任】

物業服務企業違反本條例第六十二條第（四）項、第六十四條規定，強行收取清運費、進場費、限制部分通信、有線電視等單位實施網絡接入或者改造的，建設單位或者物業服務企業違反本條例第六十二條第（三）項規定，指定裝修物料搬運隊伍的，由區房地產行政主管部門責令限期改正，并處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百?五條【未公告的法律責任】物業服務企業未按照本條例第六十五條規定進行公告的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以下罰款。

第一百?六條【違反住宅專項維修資金規定的法律責任】

業主委員會違反本條例第七十一條、七十二條規定，未依法管理住宅專項維修資金的，或者未將住宅專項維修資金使用情況進行公告、備案的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對責任人處五千元罰款。

第一百?七條【違反物業服務企業禁止行為規定的法律責任】

物業服務企業作出本條例第八十九條規定行為，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政管理部門按照下列規定予以查處；　構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）作出第（一）項規定行為的，由區房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）作出本條例第八十九條第（三）項規定行為的，由區房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；　有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；

（三）作出本條例第八十九條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（九）項規定行為的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（四）作出第（十）項規定行為的，由區工商行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百?八條【未進行年度考核、業主滿意度測評工作并公告的法律責任】

業主委員會、物業服務企業未按照本條例第九十條規定進行年度考核、業主滿意度測評工作并公告的，由區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對物業服務企業處五萬元以下罰款。

第一百?九條【違反管理規約規定的法律責任】

業主、物業使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業主委員會可以在物業管理區域內就相關情況予以公告；相關業主可以依法向人民法院提起民事訴訟或者向仲裁委員會申請仲裁。

第九章附則

第一百一十條【參照執行】

非住宅物業管理，參照本條例執行。

第一百一十一條【施行日期】