佳木斯物業管理條例最新全文(附收費標準)

物業服務收費管理辦法是為了為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》制定，由中華人民共和國發展改革委、建設部于2004年1月1日發布施行的相關管理條例，共計二十四條。那么佳木斯物業管理條例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關于佳木斯物業管理條例最新全文、附收費標準的相關知識，希望對你有幫助。

為加強住宅小區物業管理工作，創新體制機制，切實提升全市物業服務水平，依據、國務院《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，住房和城鄉建設部《關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》（建辦房〔2017〕75號）和黑龍江省住房和城鄉建設廳《關于加強和規范全省物業管理工作的指導意見》（黑建規范〔2017〕1號）精神，經市政府同意，現就加強住宅小區物業管理工作提出如下實施意見。

一、總體要求

深入貫徹落實黨的十九大精神，緊緊圍繞以人民為中心的發展理念，堅持靶向思維，在改善民生和創新管理中加強社會建設，著力完善物業服務管理體系，健全工作體制機制，優化行業發展環境，全面提升我市物業服務水平和行業發展水平，形成與區域中心城市相適應的物業行業發展新格局，提升百姓幸福指數。

二、工作目標

堅持問題導向，進一步強化物業管理的事中事后監管，打造規范、誠信、和諧的物業管理市場，推動行業健康發展，營造良好、和諧、愉悅的生活居住環境。進一步完善物業監督管理體系，健全協同配合管理機制，發揮屬地部門合力優勢，規范物業管理行為，推動行業監管工作法制化、科學化，積極鼓勵物業服務企業創優提質、轉型升級，促進行業發展環境進一步優化，鼓勵本地企業做大做優，提高公眾物業管理滿意度。

三、工作任務

（一）加強住宅前期物業管理。

1.加強物業服務企業的準入監督。進一步規范前期物業服務招投標行為。開發建設單位應當在申請《商品房預售許可證》之前完成前期物業管理招標投標工作并與中標人簽訂前期物業服務合同。新建住宅小區項目規劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應當在市物業管理行政主管部門建立的物業管理招標專家庫中采取隨機抽取的方式選擇評標專家，并采用公開招標方式選聘前期物業服務企業。建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同，并自簽訂之日起15日內，將前期物業服務合同、臨時管理規約向屬地縣（市）區物業行政主管部門備案，物業行政主管部門應當將備案材料及時轉告社區或鄉鎮人民政府。

2.落實住宅小區承接查驗制度。將住宅小區承接查驗管理納入住房保障部門商品房預售監管環節，物業管理主管部門提前介入。承接查驗遵循誠實守信、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則，由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。建設單位要對存在的問題及時整改，物業服務企業要將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置進行公示。物業服務企業應當自住宅物業交接之日起30日內，將物業承接查驗協議和查驗記錄向屬地縣（市）區物業行政主管部門備案。住宅物業專有部分由業主查驗。出現質量問題的，由業主向建設單位提出；業主向物業服務企業提出的，物業服務企業應當及時轉告建設單位。建設單位應當承擔維修責任。

3.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。鼓勵住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位由開發建設單位或委托的物業服務企業結合業主需求進行招租，合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用，并按相關要求加強管理。以整頓停車秩序和消除安全隱患為重點，開展居住區停車治理。禁止任何單位或個人擅自在未取得所有權的停車位上設置地樁地鎖。停車服務企業或物業服務企業要進一步加強秩序管理，配合城管執法、交警等部門清理私設地樁地鎖、占用人行道和消防通道停車等現象，切實維護停車秩序。

（二）規范物業服務行為。

4.規范物業服務企業履約行為。物業服務企業要依據服務合同切實履行職責，提高服務質量。建立物業服務企業、業主委員會、業主代表定期交流制度，通報物業服務工作中存在的問題和整改措施落實情況，努力提高業主滿意率。對業主提出的超出物業服務合同的事宜，物業服務企業要及時與業主委員會協商并做好溝通解釋工作。物業管理行業協會要制定行業自律辦法和誠信履約機制，通過行業自律規約等方式引導企業信守服務承諾，提供質價相符服務，對“渾水摸魚”、“惡性競爭”的投機企業嚴厲打擊，加強物業服務企業從業人員培訓，提升從業人員服務意識和服務技能。相關職能部門要加強對物業服務企業的政策法規培訓，促進物業企業守法經營，強化服務意識。

5.嚴格物業服務企業退出和移交程序。業主委員會和物業服務企業，應在維護社會穩定、保證物業管理區域基本正常秩序的前提下實現平穩過渡。各縣（市）區人民政府要加強物業項目退出監管，建立物業服務企業退出預先報告制度，即合同未約定通知期限的，物業服務企業在退出項目兩個月前，將退出原因、時間，以書面形式告知業主委員會、社區和物業主管部門。同時，在物業管理區域內向業主公告，連續公告時間不得少于一個月。各縣（市）區物業管理主管部門要會同社區，對物業服務企業退出服務項目進行嚴格監督，并做好協調工作。未經合法程序擅自退出物業服務項目的，其不良行為，各縣（市）區物業管理主管部門要記入企業信用檔案，同時上報市級物業管理行政主管部門備案，并向社會公開。市級物業管理行政主管部門根據情節及時發布預警提示，指導全市各級物業主管部門實行上下聯動，協調相關行政主管部門聯合懲戒。

6.加強物業管理行業動態檢查。各縣（市）區人民政府要加強對物業服務企業的動態檢查，考核結果與扶持獎勵、項目承接等直接掛鉤，鼓勵物業服務企業做大做強。各縣（市）區人民政府要建立獎罰機制，鼓勵物業服務企業達標創優，對連續兩年考核不合格的，或因物業服務企業原因造成信訪量大、結案率低、群體越級信訪超過兩次、不履行合同規定義務的，縣級物業行政主管部門要實施清退制度，由物業主管部門提出建議，依法由業主委員會實行。加強物業服務行業事中事后監管，制定隨機抽查事項清單，建立健全“雙隨機”抽查機制，合理確定抽查的比例和頻次，對發現的違法違規行為，依法依規加大懲處力度。建立全市物業服務行業通報制度，對物業服務不到位、整改不到位等情況記入企業誠信檔案，及時發出預警提示。

（三）規范物業服務市場秩序。

7.完善物業服務行業信用體系。構建以信用的物業服務市場監管體制，實施物業服務企業黑名單制度。因物業管理經營違法行為被追究刑事責任；發生重大責任事故等其他違背誠信經營義務，造成不良社會影響的違法行為應列入“物業服務企業黑名單”。各縣（市）區人民政府應當按照有關規定將“物業服務企業黑名單”對外公布，并實時報市物業管理行政主管部門備案。對納入“物業服務企業黑名單”的企業，由市物業管理行政主管部門通過新聞媒體、行業網站等方式對外公布。公布事項包括違法物業服務企業名稱、違法違規行為、處罰措施等信息。對列入“物業服務企業黑名單”的企業，在依法追究其法律責任的同時，各縣（市）區物業管理主管部門及時向相關小區業主委員會通報，及時發布預警提示，啟動項目清退程序。

8.建立黑名單企業抄告制度。市物業管理行政主管部門應實時將各縣（市）區物業管理主管部門上報的“物業服務企業黑名單”抄告工商、稅務、政府采購等相關行政主管部門，為實施物業服務市場行為監督檢查、物業管理示范項目評定、物業服務招投標(含政府公建項目及業主大會選聘項目)、物業管理專家選聘等工作提供監督管理依據。

市物業管理行政主管部門應將涉及物業服務企業的已生效的司法判決書、裁定書或仲裁裁決書提交本市個人征信平臺，并將其列入黑名單。對列入“物業服務企業黑名單”的企業，各縣（市）區物業管理主管部門應及時向業主、服務對象及有關合作單位提示企業的失信情況，及時發布預警提示。

9.建立物業服務企業誠信檔案制度。市物業管理行政主管部門要在物業服務企業從事物業服務活動前組織開展登記和建檔工作，并將企業登記信息錄入企業信用信息系統平臺，建立物業服務企業和從業人員誠信檔案，記載違法違規和誠信履約信息，并向社會公布。未經建立誠信檔案且已從事物業服務活動，經過各級主管部門督促仍未建立和完善誠信檔案的，列入“物業服務企業黑名單”。物業服務企業須在承接新項目合同簽訂后或已備案項目合同續約后15日內向項目所在地物業主管部門備案。業主共同決定聘請其他管理人的，其他管理人應在簽訂物業服務合同之日起15日內向項目所在地物業主管部門備案。各縣(市)區物業管理主管部門應在受理物業服務合同備案后出具《物業項目備案證明》。

10.健全物業服務費收繳機制。加大物業管理法律法規的宣傳力度，增強居民物業服務消費意識。物業服務企業要不斷規范物業管理，提高物業服務質量，增強服務意識，同時可采取預繳獎勵、繳費公示等靈活方式，加大物業服務費的收繳力度；倡導機關單位黨員干部公職人員帶頭遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，按時足額繳納物業服務費；社區居委會、業主委員會要支持、協助物業服務企業收取物業服務費，提高物業服務費收繳率，積極培養業主主動繳費和維護社會公德與公共秩序意識。對長期拒交物業服務費的業主或使用人，物業服務企業可依法向人民法院起訴。

（四）健全小區業主自治制度。

11.突出黨組織領導和帶動作用。業主委員會作為基層群眾自治組織，必須堅持黨的領導。社區黨組織負責牽頭抓總和統籌協調，充分發揮基層黨組織和黨員干部在業主委員會活動中的作用，通過黨建活動規范業主委員會日常運作，提高業主委員會的履職能力和自律水平。鼓勵和引導政府公職人員、黨員積極參選所居住小區業主委員會委員。

12.鼓勵實行業主組織職責臨時代行工作機制。具備成立條件但未成立業主大會，經社區或鄉鎮人民政府指導后仍不能成立業主大會的和不具備成立業主大會條件的住宅物業管理區域，鼓勵社區或鄉鎮人民政府指定社區居民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責，并接受社區或鄉鎮人民政府的指導和監督。

13.明確業主委員會工作機制。大力推進社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業聯席會議機制，實現住宅小區物業管理工作的有效協調。不斷完善民主管理監督機制，探索完善業主委員會的職能，依法保護業主的合法權益。探索符合條件的社區居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。推進社區自治組織成員與業主委員會成員的“雙向進入、交叉任職”。

14.嚴格業主委員會成員任職資格。業主委員會成員應當嚴格遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定組織能力，具備必要的工作時間。建立健全社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業三方聯動共融服務機制。

15.建立老舊住宅小區長效管理機制，改造老舊住宅時，經有利害關系的業主同意，并按照法定程序批準，可以建設物業管理用房、經營用房和加裝電梯。經營用房的經營收益用于補充老舊住宅的維護管理費用。鼓勵社區牽頭、物業主管部門指導下的物業管理區域整合，推進老舊小區引入物業服務企業或社會組織實施專業化服務。

16.因地制宜創新思路解決老舊小區和棄管樓管理及維修問題。各縣（市）區人民政府可以結合實際，按照接管新建保障房小區的物業服務企業“一帶一”代管一批、利用央企“三供一業”移交機會實行“打捆”招標一批、優化轄區物業管理區域整合一批、社區物業服務補貼機制維修一批、部門及社會力量包�；蚬�益服務機構認領一批的思路，解決轄區老舊小區、棄管樓維修管理難題。

17.調動業主參與小區管理的積極性。各縣（市）區人民政府要創新載體，全面激活業主參與物業管理的積極性和主動性。結合年度重點工作實際，指導社區和物業服務企業，開展各類主題活動，如“業主開放日”、“業主體驗日”、“業主大講堂”等，引導業主依法維權、有序參與、民主管理、履約盡責。

四、工作職責

（一）強化市級部門的督查職責。建立對各縣（市）區人民政府物業管理工作檢查、督查、指導、考核的工作機制。市級物業主管部門要完善對各縣（市）區人民政府的監督考核措施，建立物業管理專項督查機制，強化考核督查。建立以問題及時發現和快速處置內容的考核指標體系、考核辦法，推動屬地物業管理部門加強行業監管，落實主體責任，建立問責機制，強化跟蹤問效。逐步完善我市物業管理政策體系，厘清物業管理各方的權利邊界。

（二）確定屬地管理主體責任。各縣（市）區人民政府要把提升物業服務管理水平納入政府工作目標責任考核體系，確保各項工作落實到位。完善相關配套政策，制定落實更加具體的扶持和激勵政策，促進物業服務業持續健康發展。積極推動將物業管理納入社區治理體系，完善轄區物業管理指導、監督體系，推進物業管理重點工作開展。建立健全聯席會議制度，完善物業管理日常檢查考核機制，對物業服務不到位、整改不到位等情況建立行業通報和清退機制，通過優勝劣汰提升行業整體水平。

1.落實監督執法管理職責。各縣（市）區人民政府應當確定負責物業管理區域內物業管理、公共秩序、治安消防、物業服務收費、房屋經營、規劃執行、建設工程質量、環境保護、特種設備運行、環境衛生等活動的監督管理行政主管部門，并依法公示。負責物業管理區域內有關活動監督管理的行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

2.深入推行網格化管理模式。各縣（市）區人民政府應將住宅小區納入社區網格化管理體系,建立長效常態的多部門工作協同機制、事前事中事后的持續跟蹤機制、全面集中的數據共享利用機制、住宅小區物業管理責任清單機制，加強對住宅小區各類信訪投訴、違法違規行為的綜合整治工作，落實必要的人、財、物保障，確保綜合整治工作順利開展。按照統一領導，以點帶面、示范引領的原則，推動物業管理監管工作在社區牽頭組織下各部門積極參與，主動作為，加強聯動，形成合力。

3.完善物業糾紛調解機制。在市級已經成立物業糾紛調解委員會的基礎上，各縣（市）區人民政府應設立物業糾紛人民調解機構，充分發揮行政和司法速裁、調解在物業服務糾紛處理中的作用，完善物業糾紛調處網絡。社區、鄉鎮人民政府應有專職人員負責轄區內的物業管理工作，建立由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會、專業經營單位和有關行政主管部門等參加的物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理與社區管理相關事宜，依法解決物業服務企業和業主委員會不依法履行職責等問題，鼓勵在社區設立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及時受理物業糾紛，簡化工作程序，提高仲裁效率。

五、考核監督

（一）強化高位協調推進機制。成立市住宅小區物業管理工作領導小組，由市政府分管副市長任組長，市政府分管副秘書長任副組長，成員由市住房保障、城鄉建設、城鄉規劃、國土資源、環境保護、城管執法、財政、民政、司法、物價監管、質監、公安、消防等部門（單位）和各縣（市）區人民政府負責人組成。領導小組辦公室設在市物業管理辦公室，負責研究制定全市住宅小區物業管理工作相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題。各縣（市）區政府也要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立轄區范圍內的物業管理協調聯動機制。

（二）完善工作推進督查機制。市級物業管理行政主管部門要結合我市實際，在定標準、定規則、抓監督上下功夫，起草全市物業管理有關規定、政策并組織實施；制定物業管理行業標準和技術服務標準；加強對各縣（市）區物業管理工作的業務指導、考核監管和統計分析工作；加強對城區老舊住宅小區整治改造的計劃、工作方案以及監督項目實施工作，有效開展對社區準物業服務進行的監督。強化督查機制，定期下發督查通報，促進城區物業管理工作協調發展。按照年度重點工作安排，每月開展一次重點工作專項督查，并將督查結果進行通報。

（三）全面加強目標考核管理。市級物業管理行政主管部門將各縣（市）區物業管理示范項目創建數量做為量化指標納入年度考核工作重點督查。加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，鼓勵本地企業做大做優。不斷豐富各類物業管理示范項目，縣（市）區物業管理主管部門年創建市級以上優秀示范項目達到2個以上，全市達到20個以上。對各縣（市）區政府承擔的任務指標建立獎罰機制。全面發揮示范項目引領作用，形成管理規范、服務優質、富有活力、充滿競爭力的物業服務管理新局面，推動全市物業服務水平進一步提升。

（四）夯實物業管理行政監管體系。按照屬地管理、重心下移的原則，逐步建立“市、區、社區”三級物業服務管理體系，充分發揮社區在物業管理中的積極作用。社區和鄉鎮人民政府要切實加強對本轄區內物業管理的指導、協調和監督，統籌推進社區建設、社區管理和物業管理工作，社區居民委員會應當積極參與并發揮主要作用。各級物業行政主管部門要切實履行物業管理的監督管理職責，其他有關行政主管部門依法按照各自職責，做好物業管理的相關工作。

（五）健全基層物業服務監督機制。充分發揮基層黨組織的領導核心作用，建立健全以社區黨組織，社區居民委員會、業主委員會、物業服務機構等共同參與的“組織聯建、事務聯議、陣地聯用、機構共存、工作共管、資源共享”的“大學高考網三共”物業服務管理機制。進一步提升全市社區治理網格化工作水平，加強社區環境綜合整治，按照國家、省、市文件精神，在居民委員會下設立環境和物業管理委員會。構建人大代表、政協委員、黨員代表多元化參與機制。順應人民群眾對專業化物業服務的需求，建立健全以社區黨工委領導,居委會組織實施，落實專人，組織網格長、樓長、法律等專業人員共同參與的齊抓共管新格局。環境和物業管理委員會接受物業和社區主管部門的指導，按照“群眾的事群眾商量著辦，群眾的事群眾參與著辦”的要求，依法開展環境衛生和物業管理的約談、推進和整改工作，實現共建共享、共治共享、共駐共享。

（六）建立第三方物業評估機制。補齊市場主體短板，以政府購買服務、業主委員會或業主委托等多種形式培育和支持物業服務管理市場第三方專業機構，如招投標咨詢、財務審計、分析評估、質量評價、業主委員會籌建服務等，為規范物業服務、解決物業費糾紛、落實物業價格調整機制提供保障。通過專業化物業管理中介機構，受托開展物業服務監理、評價、調查、調解等工作，有效提升物業服務質量水平，完善物業管理監督評價體系。

（七）推進行業協會發揮自律作用。加強物業管理協會建設，擴大行業協會會員覆蓋面。加強協會黨的建設，完善行業協會自我發展和自我約束能力。物業管理協會要制定完善行規行約，加快推進行業誠信體系建設，監督會員單位遵章守約，依法經營，誠信服務。積極推動物業管理行業保險，最大限度減少物業管理工作風險。