2019年中國土地登記制度 土地登記規則

土地登記，是法定的土地登記機關依法定程序將土地的權屬、用途、面積等級、價格等情況記錄于專門簿冊，并向土地所有者或使用者頒發土地證書，確認其享有土地所有權或使用權的法律制度。在我國，依據1989年11月18日由原國家土地管理局印發的《土地登記規則》，土地登記包括土地登記注冊和頒發證書。土地登記既是國家確認土地權屬必須例行的法定程序，也是土地公有制不受侵犯的保障措施，它還有助于維護土地所有者和土地使用者的合法權益，穩定土地使用制度。凡依法進行土地登記的文件、資料都具有法律效力，土地所有者和使用者根據土地登記的文件對土地享有權利和承擔義務。

　　土地登記制度

　　土地登記制度是指國家有關部門按照法律、法規規定的程序和要求進行土地登記，以保護土地權利人的合法權益，促進土地利用的一項制度。

　　國際上采用三種土地登記制度，它是世界各國普遍采用的一項土地權屬管理制度。

　　國際上采用的土地登記制度大致可以歸納為三種基本類型：①以法國為代表的契約登記制度;指對于土地權利的變更，只要當事人意見一致，訂立契約(契據)即可生效。登記只是為證明雙方的交易關系，對第三者起到對抗作用，而不是登記生效的必要條件，登記機關根據契約所載內容，無須進行實質審查，即可辦理登記，其登記的土地，在法律上不具有公信力。它是一種公開登記，任何有利害關系者，都可查閱。實行該制度的國家有：法國、比利時、意大利、西班牙、葡萄牙、Et本、美國的多數州、南美等國家。②以德國為代表的權利登記制度;指對于土地權利的變更，必須由登記機關按法定程序進行實質審查，確認權利的得失與變更，才能生效，并供第三者查閱。

　　其特點是：登記具有強制性，登記是權利變更生效的必要條件;要經登記機關的實質性審查;登記具有公信力。實行該登記制度的國家有：德國、奧地利、瑞士、荷蘭、匈牙利、埃及等。③以澳大利亞為代表的托倫斯登記制度。指為便利土地權利的轉移，經登記后具有確認產權的效力。其特點是：初始土地登記由當事人自行決定，政府不強制登記，但一經登記后，土地權利的變更，不經登記不生效;登記機關要進行實質審查;登記具有絕對公信力，經登記的土地權利受法律保護;發給權利人土地證書;登記機關對錯漏及虛假登記，負有損害賠償責任。實行的國家主要有：澳大利亞、新西蘭、加拿大、菲律賓、英國、美國的若干。中國現行的土地登記制度是一種法律登記制度，是吸收了權利登記制度和托倫斯登記制度兩者優點的一種登記制度。其特點是：①無論初始土地登記還是變更土地登記，都帶有強制性;②經登記的土地權利受國家法律保護;③登記機關對權屬的合法性、界址、面積、土地用途、地價等要進行實質性審查;④登記具有絕對公信力;⑤頒發土地證書。

　　第一章總則

　　第一條根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，為建立土地登記制度，維護土地的公有制，保障土地權利人的合法權益，特制定本規則。

　　第二條土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記,本規則所稱土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利,土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記;變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

　　第三條國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權利者，必須依照本規則規定，申請土地登記,申請土地登記，申請者可以授權委托代理人辦理。授權委托書應當載明委托事項和權限,依法登記的土地使用權、所有權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第四條土地登記以縣級行政區為單位組織進行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

　　第五條土地登記以宗地為基本單元,擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應當分宗申請登記,兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別申請登記。跨縣級行政區使用土地的，應當分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

　　第六條土地登記依照下列程序進行：

　　(一)土地登記申請;

　　(二)地籍調查;

　　(三)權屬審核;

　　(四)注冊登記;

　　(五)頒發或者更換土地證書。

　　第七條國家土地管理局主管全國的土地登記工作縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區域內的土地登記工作。

　　第二章初始土地登記

　　第八條初始土地登記，由縣級以上地方人民政府發布通告。通告的主要內容包括：

　　(一)土地登記區的劃分;

　　(二)土地登記的期限;

　　(三)土地登記收件地點;

　　(四)土地登記申請者應當提交的有關證件;

　　(五)其他事項。

　　第九條國有土地使用權由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個人申請登記。集體土地所有權由村民委員會或者農業集體經濟組織及法定代表人申請登記。集體土地使用權由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個人申請登記。

　　土地他項權利需要單獨申請的，由有關權利人申請登記。

　　第十條土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地他項權利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：

　　(一)土地登記申請書;

　　(二)單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明;

　　(三)土地權屬來源證明;

　　(四)地上附著物權屬證明。

　　委托代理人申請土地登記的，還應當提交授權委托書和代理人資格身份證明。

　　第十一條申請土地登記，申請者須向土地管理部門領取土地登記申請書。

　　土地登記申請書應當載明下列基本事項，并由申請者簽名蓋章：

　　(一)申請者名稱、地址;

　　(二)土地座落、面積、用途等級、價格;

　　(三)土地所有權、使用權和土地他項權利權屬來源證明;

　　(四)其他事項。

　　第十二條土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權屬來源證明，應當在收件簿上載明名稱、頁數、件數，并給申請者開具收據。

　　第十三條土地管理部門負責組織轄區內的地籍調查。地籍調查規程由國家土地管理局制定。

　　第十四條土地管理部門應當根據地籍調查和土地定級估價成果，對土地權屬、面積、用途等級、價格等逐宗進行全面審核，填寫土地登記審批表。土地登記審批表以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別填寫土地登記審批表。

　　第十五條經土地管理部門審核，對認為符合登記要求的宗地予以公告。

　　公告的主要內容包括：

　　(一)土地使用者、所有者和土地他項權利者的名稱、地址;

　　(二)準予登記的土地權屬性質、面積、座落;

　　(三)土地使用者、所有者和土地他項權利者及其他土地權益有關者提出異議的期限、方式和受理機關;

　　(四)其他事項。

　　第十六條土地登記申請者及其他土地權益有關者在公告規定的期限內，可以向土地管理部門申請復查，并按規定繳納復查費。經復查無誤，復查費不予退還;經復查確有差錯的，復查費由造成差錯者承擔。

　　第十七條土地登記過程中的土地權屬爭議，按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規定進行處理后，再行登記。

　　第十八條公告期滿，土地使用者、所有者和土地他項權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，由人民政府批準后，按照以下規定辦理注冊登記：

　　(一)根據對土地登記申請的調查審核結果，以宗地為單位逐項填寫土地登記卡，并由登記人員和土地管理部門主管領導在土地登記卡的經辦人、審核人欄簽字;

　　(二)根據土地登記卡的有關內容填寫土地歸戶卡，并由登記人員在土地歸戶卡的經辦人欄簽字。土地歸戶卡以權利人為單位填寫，凡在一個縣級行政區范圍內對兩宗以上土地擁有權利的，應當填寫在同一土地歸戶卡上;

　　(三)根據土地登記卡的相關內容填寫土地證書。土地證書以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別填寫土地證書。

　　第十九條由縣級以上地方人民政府向國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》�？h級以上地方人民政府土地管理部門向土地他項權利者頒發土地他項權利證明書。

　　第二十條尚未確定土地使用權、所有權的土地，由土地管理部門進行登記造冊，不發土地證書。

　　第二十一條本章除有關通告和公告的規定外適用于變更土地登記。

　　第三章土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記

　　第二十二條設定土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。

　　第二十三條以劃撥方式取得國有土地使用權的，按照以下規定辦理土地登記手續：

　　(一)新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設單位應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批準書之日起三十日內，持建設用地批準書申請土地預登記，建設項目竣工驗收后，建設單位應當在該建設項目竣工驗收之日起三十日內，持建設項目竣工驗收報告和其他有關文件申請國有土地使用權設定登記;

　　(二)其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日起三十日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。劃撥新征用農民集體所有土地的，被征地單位應當依照本規則規定，同時申請集體土地所有權注銷登記或者變更登記。

　　第二十四條集體土地依法轉為國有土地后，原集體土地使用者繼續使用該國有土地的，應當在土地所有權性質變更后三十日內，持原《集體土地使用證》和其他有關文件申請國有土地使用權設定登記。

　　第二十五條使用本集體土地進行建設或者生產的，集體土地使用單位或者個人應當在接到有批準權的地方人民政府批準用地文件或者農地使用合同簽訂之日起三十日內，持批準用地文件或者農地使用合同申請集體土地使用權設定登記。

　　第二十六條以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記,成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權的，受讓方應當在每期付款后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。

　　第二十七條國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的，該企業應當在簽訂入股合同之日起三十日內，持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請國有土地使用權設定登記。

　　第二十八條依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起三十日內，持土地租賃合同和其他有關證明文件申請承租國有土地使用權登記。

　　第二十九條依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后十五日內，持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。土地管理部門應當在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書,同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現抵押權。

　　第三十條有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。

　　第三十一條設定法律、行政法規規定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應當在確定之日起十五日內，申請設定登記。

　　第四章土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記

　　第三十二條依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利的，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。

　　第三十三條申請土地使用權、所有權變更登記時，申請者應當依照規定申報地價;未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。

　　第三十四條劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，土地使用者應當在繳納土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。

　　第三十五條企業將通過出讓或者國家入股等形式取得的國有土地使用權，再以入股方式轉讓的，轉讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起三十日內，持以出讓或者國家入股等方式取得土地使用權的合法憑證、入股合同和原企業的《國有土地使用證》申請變更登記。

　　第三十六條集體土地所有者將集體土地使用權作為聯營條件興辦三資企業和內聯企業的，雙方當事人應當在聯營合同簽定后三十日內，持縣級以上人民政府批準文件和入股合同申請變更登記。

　　第三十七條有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后三十日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證后十五日內，持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：

　　(一)依法轉讓土地使用權的;

　　(二)因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的;

　　房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書。

　　第三十八條因單位合并、分立、企業兼并等原因引起土地使用權變更的，有關各方應當在合同簽訂后三十日內或者在接到上級主管部門的批準文件后三十日內，持合同或者上級主管部門的批準文件和原土地證書申請變更登記。

　　第三十九條因交換、調整土地而發生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地的各方應當在接到交換、調整協議批準文件后三十日內，持協議、批準文件和原土地證書共同申請變更登記。

　　第四十條因處分抵押財產而取得土地使用權的，取得土地使用權的權利人和原抵押人應當在抵押財產處分后三十日內，持有關證明文件申請變更登記。

　　第四十一條商品房預售，預售人應當在預售合同簽訂后三十日內，將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案,縣級以上人民政府土地管理部門建立商品房預售合同登記備案簿，記錄預售人和預購人名稱、商品房所占土地位置、預售金額、交付使用日期、預售面積等內容。

　　第四十二條出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起三十日內，持公房出售批準文件、售房合同、房屋所有權證書和售房單位原土地證書申請變更登記。

　　第四十三條土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同發生變更后十五日內，持有關文件申請變更登記。

　　第四十四條土地使用權出租期間，租賃合同發生變更的，出租人和承租人應當在租賃合同發生變更后十五日內，持有關文件申請變更登記。

　　第四十五條變更法律、行政法規規定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應當在變更之日起十五日內，申請變更登記。

　　第四十六條依法繼承土地使用權和土地他項權利的，繼承人應當在辦理繼承手續后三十日內，持有關證明文件申請變更登記。

　　第四十七條其他形式的土地使用權、所有權和土地他項權利變更，當事人應當在發生變更之日起三十日內，持有關證明文件申請變更登記。

第五章名稱、地址和土地用途變更登記

　　第四十八條土地使用者、所有者和土地他項權利者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。

　　第四十九條土地使用者、所有者和土地他項權利者更改名稱、地址的，應當在名稱、地址發生變更之日起三十日內，持有關證明文件申請名稱、地址變更登記。

　　第五十條國有土地的用途發生變更的，土地使用者應當在批準變更之日起三十日內，持有關部門批準文件和原《國有土地使用證》申請土地用途變更登記。以出讓方式取得國有土地使用權的用途發生變更的，土地使用者還應當提交簽訂的土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂的土地使用權出讓合同。

　　第五十一條農村集體所有土地進行農業結構調整涉及已登記地類變化的，集體土地所有者應當在農業結構調整后三十日內，持批準文件、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》申請土地用途變更登記。

　　第五十二條集體土地建設用地的用途發生變更的，土地使用者應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起三十日內，持批準文件和原《集體土地使用證》申請土地變更登記。

　　第六章注銷土地登記

　　第五十三條集體所有的土地依法被全部征用或者農業集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的，應當在集體土地被全部征用或者辦理農轉非的同時，注銷集體土地所有權登記。

　　第五十四條縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的，土地管理部門在收回土地使用權的同時，辦理國有土地使用權注銷登記，注銷土地證書。

　　第五十五條國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的，原土地使用者應當在期滿之日前十五日內，持原土地證書申請國有土地使用權注銷登記。

　　第五十六條因自然災害等造成土地權利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應當持原土地證書及有關證明材料，申請土地使用權或者土地所有權注銷登記。

　　第五十七條土地他項權利終止，當事人應當在該土地他項權利終止之日起十五日內，持有關證明文件申請土地他項權利注銷登記。

　　第五十八條土地使用者、所有者和土地他項權利者未按照本規則規定申請注銷登記的，土地管理部門可以依照規定直接辦理注銷土地登記，注銷土地證書。

　　第七章土地登記文件資料

　　第五十九條土地登記形成的文件資料主要有以下幾種：

　　(一)土地登記申請書;

　　(二)土地登記收件單;

　　(三)土地權屬證明文件、資料;

　　(四)土地登記審批表;

　　(五)地籍圖;

　　(六)土地登記簿(卡);

　　(七)土地證書簽收簿;

　　(八)土地歸戶冊(卡);

　　(九)土地登記復查申請表;

　　(十)土地登記復查結果表;

　　(十一)確權過程中形成的協議書、決定書等文件、資料。土地登記文件資料由土地管理部門指定專人管理、更新、提供應用。

　　第六十條土地登記卡以街道(鄉、鎮)為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿,宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列,宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列。

　　第六十一條土地歸戶卡以縣級行政區為單位，按土地權利人名稱第一個字(或姓氏)筆劃排列組裝土地歸戶冊。

　　第六十二條土地登記文件資料的查閱，按照土地管理部門規定辦理。未經允許不得向第三者提供或者公布,土地使用權轉讓、抵押和出租應當以土地登記文件資料為準。需要查詢土地登記文件資料的，受讓人、抵押權人和承租人應當提出書面請求。凡符合查詢規定的，土地管理部門應當出具書面查詢結果或資料。

　　第六十三條任何單位和個人不得偽造、擅自涂改和復制土地證書、土地登記文件資料。

　　第六十四條《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和土地他項權利證明書式樣由國家土地管理局統一制定，由國家土地管理局或其授權的單位統一印制。土地登記卡和土地歸戶卡由國家土地管理局統一格式，由縣級以上地方人民政府土地管理部門印制,土地登記所需的其他表、卡、簿按照國家土地管理局制訂的基本格式要求，各省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門可進行適當補充規定,任何單位和個人不得非法印制土地證書。非法印制的土地證書無效。

　　第六十五條土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和土地他項權利的法律依據;土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者持有的法律憑證。

　　第八章附則

　　第六十六條有下列情形之一的，土地管理部門不予受理土地登記申請：

　　(一)申請登記的土地不在本登記區的;

　　(二)提供的證明材料不齊全的;

　　(三)不能提供合法證明的;

　　(四)土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地使用權出讓年限的;

　　(五)按規定應當申報地價而未申報的，或者地價應當經土地管理部門確認而未辦理確認手續的;

　　(六)其他依法不予受理的。

　　第六十七條有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：

　　(一)土地權屬爭議尚未解決的;

　　(二)土地違法行為尚未處理或者正在處理的;

　　(三)依法限制土地權利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權利的;

　　(四)法律、法規規定暫緩登記的其他事項。

　　第六十八條土地管理部門應當在受理土地使用權、所有權設定登記，土地使用權、所有權變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記申請之日起三十日內，對登記申請和地籍調查結果進行審核，并報經批準后進行注冊登記，頒發、更換或者更改土地證書,土地管理部門應當在受理土地他項權利設定登記，土地他項權利變更登記和注銷土地登記申請之日起十五日內，對登記申請和地籍調查結果進行審核后辦理注冊登記或者注銷登記，頒發或者更換土地他項權利證明書，或者將注銷登記的結果書面通知當事人,土地管理部門作

　　出不予受理土地登記申請或者暫緩登記決定的，應當自接到申請之日起十五日內將作出決定的理由書面通知當事人。

　　第六十九條土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。

　　第七十條土地管理部門工作人員違反本規則，嚴重失職的，應當根據情節給予政紀處分和經濟處罰，直至依法追究刑事責任。

　　第七十一條土地登記后，發現錯登或者漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記;利害關系人也可以申請更正登記。

　　第七十二條臨時用地的登記辦法由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門制定，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。

　　第七十三條土地證書實行定期查驗制度。土地使用者、所有者和土地他項權利者應當按照土地管理部門規定的期限辦理土地證書查驗手續。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門制定。

　　第七十四條土地使用者、所有者和土地他項權利者應當按照國家規定繳納土地登記費用。

　　第七十五條土地管理部門具體負責土地登記的人員及執業土地登記申請代理人員須經考核合格、領取資格證書后，持證上崗。具體辦法另行規定。

　　第七十六條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依法將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。房地產權證書中有關土地權利的記載格式和內容應當符合國家土地管理局的有關規定并報經批準。

　　第七十七條本規則由國家土地管理局負責解釋。

　　第七十八條本規則自1996年2月1日起施行。