珠海經濟特區物業管理條例（征求意見稿）

珠海經濟特區物業管理條例(征求意見稿)

　　第一章總則

　　第一條[立法目的]為規范物業管理活動，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環境，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合珠海經濟特區實際，制定本條例。

　　第二條[適用范圍]本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條[政府指導]各級人民政府應當加強對物業管理工作的指導，促進物業管理的專業化、市場化、規范化。

　　第四條[主管部門職責]市物業管理行政主管部門負責物業管理的監督、管理工作，履行下列職責：

　　(一)組織實施本條例以及其他關于物業管理的法律、法規，執行國家關于物業管理的有關規定;

　　(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

　　(三)指導、協調區物業管理行政主管部門以及其他有關部門、市物業管理行業協會等依法開展物業管理相關工作;

　　(四)法律、法規規定的其他職責。

　　第五條[屬地管理]物業管理實行屬地管理原則，區物業管理行政主管部門負責轄區內物業管理的具體監督、管理工作，并接受市物業管理行政主管部門的業務指導。

　　第六條[街鎮職責]街道辦事處或者鎮人民政府(以下簡稱街、鎮)對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　　(一)指導、監督業主大會成立和業主委員會選舉與換屆工作;

　　(二)辦理業主委員會的備案工作;

　　(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動;

　　(四)負責處理轄區內各類物業管理糾紛;

　　(五)在法律范圍內委托居民委員會或者村民委員會處理相關物業管理事務;

　　(六)法律、法規規定的其他職責。

　　第七條[其他部門職責]市、區其他有關部門應當按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。

　　供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

　　第八條[專門機構]市、區、街、鎮應當專門設立物業管理機構，配備相應人員。

　　第九條[聯席會議制度]街、鎮應當建立物業管理聯席會議制度，物業管理聯席會議由街、鎮負責組織召集，由區物業管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成;必要時可邀請市物業管理行政主管部門和其他部門參加。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

　　(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業服務合同的問題;

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　第十條[宣傳培訓]市、區物業管理行政主管部門和街、鎮應當組織開展物業管理法律、法規的宣傳、教育工作，增強業主實施民主管理的能力和意識。

　　區物業管理行政主管部門應當定期組織街、鎮、居民委員會或者村民委員會的工作人員以及業主委員會委員等進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

　　第十一條[行業管理]珠海市物業管理協會是物業服務行業自律組織，應當積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，促進行業健康發展;負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法、誠信經營，并組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調解行業內部爭議等。

　　第十二條[物業管理原則]物業項目應當通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;物業管理活動參與人應當通過平等協商的方式解決物業管理糾紛。

　　第十三條[誠信管理]市、區物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業、物業從業人員、業主以及非業主使用人誠信體系。對于不按時繳納物業管理費、物業專項維修資金以及相關分攤費用的業主或者非業主使用人，市、區有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人征信系統。

　　第十四條[電子投票]本市建立物業管理電子投票系統，法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

　　市物業管理行政主管部門負責電子投票系統的統籌建設和維護，制定電子投票具體操作細則，為業主參與物業管理區域內的公共事務提供方便、快捷的決策方式。

　　業主決策電子投票系統建設、維護經費由相關部門分年度列入部門預算。

　　第十五條[物業公示方式]各級物業管理行政主管部門、街、鎮、開發建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著的固定位置公告或者管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式告知全體業主;發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

　　第二章物業管理區域

　　第十六條[物業管理區域劃分]劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：

　　(一)物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定，但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分;

　　(二)分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域，但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業管理區域;

　　(三)不同物業管理區域地理上自然連接的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

　　劃分物業管理區域有爭議的，由區物業管理行政主管部門會同物業所在地街、鎮處理。

　　第十七條[備案流程]開發建設單位、物業服務企業以及街、鎮應當依法劃定或者確定物業管理區域，并向物業所在地的區物業管理行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，區物業管理行政主管部門應當在七個工作日內完成備案手續。

　　第十八條[招標物管前的備案手續]開發建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

　　(一)物業管理區域備案申報表;

　　(二)開發建設單位營業執照;

　　(三)《建設用地規劃許可證》及附圖;

　　(四)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(五)物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告;

　　(六)地名批復文件。

　　第十九條[已實施物管的備案資料]已經實施物業管理的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

　　(一)物業管理區域備案申報表;

　　(二)物業服務合同;

　　(三)物業服務企業備案證明;

　　(四)《建設用地規劃許可證》及附圖;

　　(五)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(六)物業管理用房坐落位置、建筑面積;

　　(七)地名批復文件。

　　物業服務企業因客觀原因無法提供前款第四項至第七項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備、社區建設等情況。

　　第二十條[未實施物管的備案資料]沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，街、鎮應當在確定物業管理區域后提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

　　(一)物業管理區域備案申報表;

　　(二)物業管理區域四至范圍說明及附圖;

　　(三)確定物業管理區域的理由和依據。

　　前款第三項規定的確定物業管理區域的理由和依據應當包括物業管理區域內物業的共用設施設備、社區建設情況等。

　　第二十一條[物業管理區域分割]已備案且已實施物業管理的一個物業管理區域需要劃分為若干物業管理區域的，應當對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經擬分割的各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　依照前款規定分割后的各物業管理區域，由物業服務企業提交以下資料辦理物業管理區域備案手續：

　　(一)物業管理區域備案申報表;

　　(二)分割后各物業管理區域四至范圍說明及附圖;

　　(三)分割方案;

　　(四)已分割各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意分割方案的證明材料。

　　第二十二條[物業管理區域公示]新建物業出售時，開發建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　物業服務企業、街道辦事處或者鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主。

　　第三章業主、業主大會、業主委員會

　　第二十三條[業主大會設立原則]業主依法設立業主大會，選舉業主委員會和業主監事會，實行業主自治和自律。

　　一個物業管理區域內只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　一個物業管理區域只能設立一個業主大會，由一個物業服務企業提供物業管理服務。

　　第二十四條[政府指導]街、鎮應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

　　業主大會、業主委員會應當接受市、區物業管理行政主管部門、街、鎮指導、監督和管理。業主大會、業主委員會應當協助、配合居民委員會或者村民委員會的相關工作。

　　第二十五條[建設單位公告及費用承擔]開發建設單位應當在符合業主大會設立條件之日起三十日內將有關情況書面報告街、鎮，并在物業管理區域內張貼公告告知業主。

　　籌備召開首次業主大會所需費用由開發建設單位承擔，具體標準由市物業管理行政主管部門制定。

　　第二十六條[首次設立業主大會的要求]物業管理區域內，符合下列情形之一的，百分之二十以上的業主可以聯名向街、鎮提出設立業主大會的書面要求：

　　(一)已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積或者先期開發部分建筑面積百分之五十以上的。

　　(二)首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積已達物業管理區域總建筑面積的百分之三十以上的。

　　符合前款規定的，街、鎮應當在接到業主的書面要求之日起十日內進行調查核實，符合業主大會設立條件的，應當在三十日內指導、監督業主組織成立首次業主大會籌備組。

　　第二十七條[業主清冊]開發建設單位應當符合業主大會設立條件之日起七日內向街、鎮提交業主清冊。開發建設單位未在規定期限內提供業主清冊的，區物業管理行政主管部門應責令其七日內提供。逾期仍拒不提供的，區物業管理行政主管部門依法予以處理。

　　第二十八條[業主大會籌備組]首次業主大會籌備組由業主代表、開發建設單位代表、街、鎮代表和居民委員會或者村民委員會代表組成。首次業主大會籌備組代表人數應為七到十五人的單數組成，其中業主代表人數不低于總人數的百分之六十，組長由街、鎮代表擔任。

　　首次業主大會籌備組代表由業主聯名推薦產生，根據聯名推薦人數多少的順序確定;聯名推薦人數相同的，根據聯名推薦人代表的物業專屬面積順序確定。每名業主只能推薦一名業主代表參加首次業主大會籌備組。

　　街、鎮應當書面通知開發建設單位委派一名代表參加首次業主大會籌備組工作，開發建設單位不派員參加的，視為棄權。開發建設單位棄權的，應當增加一名業主代表參加。

　　第二十九條[籌備組成員]首次業主大會籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力、身體健康;

　　(二)具有一定組織能力，具備必要的工作時間;

　　(三)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職;

　　(四)不存在索取、非法收受開發建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

　　(五)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為;

　　(六)不存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分的行為，在籌備組成立之日前五年內不存在連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理相關費用的行為;

　　(七)參加首次業主大會籌備組前一年內接受過物業管理行政主管部門的培訓;

　　(八)首次業主大會籌備組中的業主代表，應依法履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(九)在物業管理征信體系中不存在失信記錄;

　　(十)遵守國家有關法律、法規、規章。

　　首次業主大會籌備組業主代表應根據物業規模、物權份額、代表性和廣泛性等因素進行確定。

　　首次業主大會籌備組業主代表不符合前款規定的，經街、鎮確認后，街、鎮應當取消其業主代表資格并公告全體業主。

　　街、鎮代表、居民委員會或者村民委員會代表、開發建設單位代表不符合本條第一款第一至五項規定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街、鎮代表、居民委員會或者村民委員會代表、開發建設單位應當及時更換。

　　首次業主大會籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。

　　擬定的首次業主大會籌備組成員名單公示期間，業主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街、鎮提出。街、鎮應當自收到書面意見之日起七日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。

　　第三十條[籌備組公示]街、鎮應當將擬定的首次業主大會籌備組成員名單、基本情況、聯名推薦人數等情況向全體業主公示，公示時間為七日。公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，街、鎮應當向全體業主發布首次業主大會籌備組成立的公告并附具成員名單。

　　第三十一條[資料提交]首次業主大會籌備組成立后，街、鎮應當通知開發建設單位或者物業服務企業在物業管理區域內為首次業主大會籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在七日內向街、鎮提交下列資料：

　　(一)物業管理區域備案回執;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主清冊;

　　(四)物業管理區域內配置的物業管理用房配置證明;

　　(五)已歸集的物業專項維修資金清冊。

　　第三十二條[籌備組工作程序]首次業主大會籌備組會議由組長召集和主持，也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持。

　　首次業主大會籌備組會議應當有過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。

　　首次業主大會籌備組會議應當制作書面記錄并存檔;會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起三日內向全體業主公告。

　　首次業主大會籌備組可以持街、鎮出具的證明向公安機關申請刻制印章，印章由組長或者組長指定的專人保管。印章應當根據籌備組會議的決定，用于首次業主大會籌備組公示、公告等籌備文書的發布。首次業主大會籌備組解散后，印章由保管人交回街、鎮銷毀。

　　第三十三條[籌備工作要求]業主大會籌備組應當做好以下籌備工作：

　　(一)確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)其他準備工作。

　　前款內容公告時間為七日。業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前將前款內容進行公告。

　　首屆業主委員會委員候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則不得與擬提交表決的業主大會管理規約和議事規則抵觸和沖突。

　　業主對公示的管理規約、業主大會議事規則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向首次業主大會籌備組提出書面意見。首次業主大會籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。

　　第三十四條[時限要求]首次業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會之日起設立。業主大會設立之日起，首次業主大會籌備組自行解散。

　　首次業主大會籌備組自成立之日起六個月內未能組織召開首次業主大會會議的，自行解散。業主可以依法重新向街、鎮提出設立業主大會的書面要求，再次成立首次業主大會籌備組。

　　第三十五條[業主大會職權]業主大會行使下列職權：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉或者更換業主委員會委員，監督業主委員會工作;

　　(四)選舉或者更換業主監事會監事;

　　(五)選聘和解聘物業服務企業，審議、批準物業服務合同，監督物業服務企業依法履行合同義務;

　　(六)決定籌集和使用物業專項維修資金;

　　(七)決定申報改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)聽取和審查業主委員會的工作報告和財務報告;

　　(九)決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(十)決定業主大會、業主委員會、業主監事會工作經費的支付方式和標準;

　　(十一)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第三十六條[定期會議和臨時會議]業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　經百分之二十以上投票權數業主提議或者出現業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　應當召開業主大會會議，業主委員會不履行組織召開會議職責的，街、鎮應當責令業主委員會七日內組織召開。逾期仍不組織召開的，由街、鎮負責組織召開。

第三十七條[會議形式]業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。

　　采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示三十日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示七日以上。公示內容應當包括房號和專有部分面積，業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

　　業主可以委托代理人出席業主大會，代理人應出具有業主出具的載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書并交業主大會存檔。

　　第三十八條[業主代表]業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議;但一名業主代表的業主數量不得超過三個。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主填寫書面意見后，由業主代表在業主大會投票時代為提交。

　　第三十九條[投票權重]業主在業主大會會議上的投票權分為兩類：

　　(一)根據專用部分面積計算，每一平方米為一投票權;不足一平方米的，按照四舍五入計算：

　　1.專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　2.建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　(二)根據業主人數計算：

　　1.業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但開發建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;

　　2.總人數，按照前項的統計總和計算。

　　業主大會需要查驗相關房地產權資料的，物業所在地街、鎮應當出具書面證明，房地產權登記機構應當予以配合。

　　第四十條[業主大會決定的比例要求]業主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　業主大會作出其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

　　第四十一條[事項公告]投票表決事項應當書面送交全體業主或者送至全體業主在該物業管理區域的專有物業內，并在物業管理區域內的顯著位置公告七日。

　　業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的，籌備組、業主大會、街、鎮應當采取有效措施通知其相關事項。

　　第四十二條[業主委員會職責]業主委員會是經業主大會選舉產生，在物業管理活動中辦理業主大會交辦的具體事務的辦事機構。業主委員會接受全體業主監督，履行下列職責：

　　(一)組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(二)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同;

　　(三)定期了解業主、物業使用人的意見及建議，協調業主、物業使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛，監督及協助物業服務企業履行物業管理服務合同，督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理相關費用;

　　(四)監督管理規約實施;

　　(五)業主大會依法賦予的其他職責。

　　業主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責。

　　第四十三條[業委會公布事項]業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料，接受全體業主監督：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)協助公布物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況;

　　(五)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

　　(六)業主大會、業主委員會、業主監事會工作經費的收支情況;

　　(七)業主委員會委員的姓名、職務、聯系方式、物業管理費繳納情況、物業專項維修資金繳納情況等;

　　(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主委員會應當在每季度首月的第一周將本條第一款第五、六項的內容在本物業管理區域固定位置予以公布，其他情況和資料應當及時更新。

　　業主委員會未按照本條第二款的規定公布、更新相關情況和資料的，街、鎮應當責令業主委員會七日內予以公布，并通告全體業主。

　　第四十四條[業委會的產生]業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定：

　　(一)業主委員會委員為五人以上十五人以下單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定，如物業規模、物權份額、代表性和廣泛性等;

　　(二)業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會人數的差額比例不低于百分之三十至百分之五十;

　　(三)業主委員會委員候選人采用業主推薦及街、鎮推薦相結合的方式產生，其中街、鎮推薦的業主委員會委員候選人不超過候選人總數的百分之三十。每名業主只能推薦一名業主委員會委員候選人。

　　(四)籌備組中的業主代表不得被推薦為業主委員會委員候選人。

　　推薦的符合條件的業主委員會委員候選人超過規定人數的，按照推薦人人數多少順序確定;聯名推薦人數相同的，根據聯名推薦人代表的物業專屬面積順序確定。街、鎮推薦的業主委員會委員候選人列為必然候選人不參加推薦人排名。

　　街、鎮應當對業主委員會候選人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單。

　　業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內進行公示，公示時間為七日。

　　業主或者其他相關單位、個人對業主委員會委員候選人名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向街、鎮提出。街、鎮應當進行調查核實，并在公示結束之日起五日內予以書面答復。

　　第四十五條[備案要求]業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內持下列材料向街、鎮備案。

　　(一)業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員名單;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會辦公場地、聯系電話;

　　(五)業主委員會備案表及選舉材料;

　　(六)街、鎮要求的其他材料。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當自變更之日起十五日內向街、鎮進行變更備案。

　　第四十六條[業委會組成]業主委員會委員應當在選舉產生之日起七日內組織召開業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一名，副主任一至二名。

　　第四十七條[備案、登記]在依法選舉產生業主委員會并經街、鎮備案后，業主大會可以依法進行社會組織登記。

　　第四十八條[業委會決策程序]業主委員會會議應當有半數以上委員出席，所作決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意并簽字認可。

　　第四十九條[業委會候選人禁止條件]業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：

　　(一)存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的;

　　(二)在選舉業主委員會的業主大會會議召開之日前五年內不存在連續三個月以上或者累計六個月以上無正當理由拖欠物業管理相關費用的;

　　(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的;

　　(四)存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為，不宜成為業主委員會委員的;

　　(五)被推薦為業主大會會議籌備組業主代表的。

　　第五十條[資格終止]業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格終止：

　　(一)已經不是本物業管理區域業主的;

　　(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

　　(三)因疾病等原因喪失工作能力的;

　　(四)無正當理由連續三次、累計六次缺席業主委員會會議的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(六)存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的;

　　(七)在業主委員會任期內拖欠物業管理相關費用的;

　　(八)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的;

　　(九)存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為，不宜成為業主委員會委員。

　　業主委員會委員有上述情形的，街、鎮應當通知業主委員會進行公告或者由街、鎮自行公告。

　　第五十一條[資格異議處理]業主認為業主委員會委員資格應當終止而未終止，或者不應當終止而被終止的，可以向街、鎮提出終止或者恢復委員資格的意見，經街、鎮審查，認為應當終止或者恢復委員資格的，由街、鎮向業主委員會提出意見，業主委員會應當接受。業主委員會拒不接受的，由街、鎮直接公告全體業主終止或者恢復相應委員的資格。

　　業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的有關事項在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于七日。

　　第五十二條[每屆不超五年]業主委員會每屆任期不超過五年，業主委員會應當在任期屆滿前一百八十日書面報告街、鎮，提出換屆選舉意見。

　　街、鎮應當按照召開首次業主大會會議的程序，成立業主大會籌備組，組織召開業主大會進行換屆選舉。

　　第五十三條[業委會行為禁止]業主委員會應當依法履行業主大會決議，不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定，不得強迫業主違背本人意愿發表意見或者投票，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五十四條[業主大會或者業委會的決定事項處理]業主大會或者業主委員會在職權范圍內的決定，對全體業主具有約束力，并應當在七日內以書面形式在物業管理區域內進行公告并報街、鎮備案。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業管理行政主管部門或者街、鎮應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

　　業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　業主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔有關責任。

　　第五十五條[業委會違規行為處理]區物業管理行政主管部門、街、鎮應當每年定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發現業主委員會存在違法違規行為的應當及時予以糾正。

　　業主委員會有下列情形之一的，區物業管理行政主管部門應當要求街、鎮組織召開業主大會，決定是否解散原業主委員會，選舉產生新一屆業主委員會：

　　(一)有超越職權、違反法律法規的行為，嚴重侵害業主合法權益的;

　　(二)有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的;

　　(三)對區物業管理行政主管部門在檢查中發現并責令改正的違法行為拒不改正的。

　　第五十六條[費用承擔]業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費由全體業主共同承擔，費用的籌集方式由業主大會決定，也可以從合法利用物業共有部分獲取的收益中列支。業主大會應當設立專門賬號，對費用實施依法管理，費用的使用接受全體業主的監督。

　　第五十七條[代行業委會職責]業主委員會委員集體辭職、或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由業主大會議事規則約定的執行機構或者人員在約定的職責范圍內履行業主委員會職責。業主大會議事規則沒有約定代行機構或者人員的，由物業所在地居民委員會或者村民委員會履行業主委員會職責的。

　　第五十八條[業委會候補委員]未當選業主委員會委員且得票數達半數以上的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，候補委員的人數不超過業主委員會委員總數的百分之三十。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　第五十九條[委員遞補]業主委員會出現缺員時，由業主委員會候補委員按照得票順序依次進行遞補。

　　經遞補后業主委員會委員人數仍不足總數的二分之一或者低于五人時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　第六十條[監事]業主監事會監事的資格參照業主委員會委員執行，選舉辦法以及選舉程序由業主大會議事規則約定。

　　第四章物業配套設施設備

　　第六十一條[業主共有的設施設備和場地]物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有，任何單位和個人不得擅自占有、處分：

　　(一)物業管理用房、門衛房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房;

　　(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;

　　(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經營性的共用文體設施;

　　(四)其他法律法規規定屬于全體業主共有的設施設備和相關場地。

　　第六十二條[車位車庫]建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設單位辦理商品房預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

　　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

　　第六十三條[人防工程限制出售]規劃批準的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。

　　第六十四條[物業服務用房]開發建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于五十平方米;其中，業主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過二十平方米。分期開發建設的物業，開發建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

　　物業服務用房應為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層;沒有配置電梯的物業，物業服務用房應在首層。

　　物業服務用房應當無償提供給向本物業管理區域提供物業管理服務的物業服務企業使用。

　　第六十五條[物業服務用房保障]規劃行政主管部門在確定房地產項目規劃設計要點時，應當按照本條例規定的標準提出物業服務用房的具體建設要求，并在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的具體位置以及建筑面積。

　　開發建設單位申請商品房預售許可證、房地產權證書時，應當提交物業服務用房的房號、建筑面積等有關資料。開發建設單位未提交有關資料的，房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證，房地產登記部門不予核發房地產權證書。

　　房地產行政主管部門應當在商品房預售許可證中載明物業服務用房的具體位置、面積。

　　房地產登記部門應當在房地產權證書中載明物業服務用房的具體位置、面積。

　　第六十六條[開發建設單位的義務]開發建設單位應當按照房屋買賣合同的約定，為業主完善物業管理區域內的配套設施設備和相關場地。

　　第五章物業管理服務

　　第六十七條[服務企業備案]在本市注冊的物業服務企業應當按照規定到物業管理行政主管部門進行備案，憑核發的物業服務企業備案證明進行物業管理活動;服務企業備案證明的有效期為三年。

　　沒有取得物業服務企業備案證明的，不得在本市進行物業管理活動。

　　本條例實施前已取得物業服務企業資質證書的企業應當自本條例實施后三個月內到物業管理行政主管部門換發物業服務企業備案證明。

　　物業服務企業備案管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十八條[加入協會]物業服務企業應當自取得物業服務企業備案證明之日起三個月內加入市物業管理行業協會。

　　第六十九條[行業管理]市物業管理行業協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的，應當要求其改正;情節嚴重的，給予警告、業內通報批評。

　　市物業管理行業協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當報區物業管理行政主管部門備案;給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告。

　　受到市物業管理行業協會警告、業內通報批評和公開譴責的物業服務企業，六個月、一年、二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。

　　受到市物業管理行業協會警告、業內通報批評和公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業六個月、一年、二年內不得聘用在特區其從事物業管理相關工作。

　　第七十條[物業管理招投標管理]開發建設單位應當在申請辦理商品房預售許可核準之前，應當通過公開招投標選聘取得備案證明的物業服務企業進行前期物業管理服務，并將簽訂的前期物業管理服務合同向區物業管理行政主管部門備案。

　　投標人少于三個或者住宅規模較小的，經區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。

　　除有特別規定外，本條例關于物業管理服務合同的有關規定適用于前期物業管理服務合同。

　　物業管理招投標管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第七十一條[管理規約]開發建設單位應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規約，作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業管理服務合同約定的內容，應當載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費用標準。

　　第七十二條[承接查驗]開發建設單位應當在新建物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　開發建設單位在辦理物業承接查驗前十五日內，應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)物業管理區域紅線圖及命名文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)物業專項維修資金清冊;

　　(三)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;

　　(六)物業服務用房的相關資料;

　　(七)物業使用、維護、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，開發建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并在三十日內補交。

　　第七十三條[物業服務費用]業主大會應當與經通過公開招投標方式選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同，物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定，提供相應的物業管理服務。

　　業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務費用中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　物業服務企業應當根據物業服務合同的約定按季度將物業費收支情況在物業管理區域固定的顯著位置進行公示。

　　第七十四條[物業服務企業的權利]物業服務企業享有下列權利：

　　(一)根據有關法律、法規規定和物業管理服務合同，對物業及其環境秩序進行管理;

　　(二)依照物業管理服務合同和有關規定收取物業服務費用;

　　(三)制止物業管理區域內損害公共利益的行為;

　　(四)法律、法規規定的其他權利。

　　第七十五條[物業服務企業的義務]物業服務企業履行下列義務：

　　(一)履行物業管理服務合同，提供安全防范、衛生保潔服務，提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養護服務;

　　(二)公布日常維護費用等公共費用的使用情況;

　　(三)接受業主委員會和業主的監督;

　　(四)法律、法規規定以及物業管理服務合同約定的其他義務。

　　第七十六條[物業管理服務合同]物業管理服務合同應當約定下列基本內容：

　　(一)物業管理服務項目及其內容、標準、措施、目標;

　　(二)物業管理服務費用的標準及收取辦法;

　　(三)物業管理服務費用收支管理的措施及目標;

　　(四)各方權利義務;

　　(五)違約責任;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法;

　　(七)提前解除合同的條件;

　　(八)合同期限;

　　(九)合同生效條款;

　(十)其他事項。

　　物業管理服務項目包含物業維護及管理、公共秩序維護及管理、環境衛生維護及管理、車輛停放管理、物業使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業管理內容。

　　物業管理服務合同的期限一般不少于三年，不超過五年。

　　物業管理服務合同雙方應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本簽訂物業管理服務合同。物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將合同報區物業管理行政主管部門備案。

　　第七十七條[專項服務]物業服務企業可以將物業管理服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的有償服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

　　第七十八條[管理機構和配合義務]物業服務企業應當在其接受委托的物業管理區域內設立管理機構，并公示企業相關信息。

　　物業服務企業應當參與社區建設，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，配合各有關部門共同做好有關工作。

　　第七十九條[違約責任]物業服務企業沒有履行或者沒有完全履行物業管理服務合同的約定，導致物業管理區域內發生財產損失或者人身傷害的，應當依法承擔相應的法律責任;有保證人身、財產安全特別約定的，從其約定。

　　第八十條[物業管理服務收費]物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。

　　政府指導價由市價格行政主管部門會同市物業管理行政主管部門制定，根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

　　政府指導價范圍之外的物業管理服務收費，實行市場調節價。

　　第八十一條[公示服務和收費]物業服務企業應當在物業管理區域內顯著的固定位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。

　　第八十二條[公共費用分攤]物業服務企業應當每月公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額，按照有關規定向全體業主合理分攤有關費用。物業管理服務合同另有約定的，從其約定。

　　開發建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器的，水、電、燃氣等專營單位不予辦理竣工驗收備案手續。

　　第八十三條[費用承擔]物業管理服務費用按照下列規定承擔：

　　(一)前期物業管理服務合同簽訂之日至物業交付業主之日發生的物業管理服務費用由開發建設單位承擔;

　　(二)物業交付業主后次日起的物業管理服務費用由業主承擔。

　　(三)因質量等原因業主依法拒絕收房的，物業管理服務費用由開發建設單位承擔。

　　業主空置物業，應當全額交納物業管理服務費用。

　　第八十四條[委托代收]物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取任何附加費用。

　　第八十五條[費用催收]業主應當按照物業管理服務合同約定按時交納物業管理服務費用及其他費用。未按時交納的，物業服務企業有權催交，要求限期交納并在本物業管理區域內予以公示。

　　經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業可以每日千分之二的標準加收違約金;物業服務合同另有約定的，從其約定。

　　第八十六條[信息變更告知]物業發生買賣、交換、贈與、繼承等產權轉移的，受讓人應當在辦理轉移手續后十五日內將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會并辦理相關手續。

　　第八十七條[服務期限屆滿]物業服務合同期限屆滿三個月前，業主大會應當依法重新選聘物業服務企業。決定續聘的，表決前應經專有面積及人數百分之二十以上業主書面提議。

　　物業管理服務合同期限屆滿，業主大會未書面通知物業服務企業決定續聘的，物業管理服務合同繼續履行;業主大會決定重新選聘其他物業服務企業的，應給予物業服務企業5十五日的交接期。

　　第八十八條[服務企業交接]物業服務企業應當在原物業服務合同終止之日起十五日內與業主委員會辦理移交手續并及時退出物業管理區域;業主大會依法選聘的新的物業服務企業應當在物業服務企業退出物業管理區域后，與業主委員會辦理交接手續并進駐物業管理區域。

　　第八十九條[服務企業退出]物業服務企業因破產等原因不能繼續履行合同義務的，可提出提前終止物業服務合同的要求，但應提前三個月告知業主委員會并辦理移交手續依法退出物業管理區域。

　　物業服務企業合同期滿拒不退出物業管理區域的，業主委員會可以請求屬地公安機關予以協助。

　　第九十條[資料和財物移交]物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作;沒有業主委員會的，應當移交物業所在地居民委員會或者村民委員會代管：

　　(一)開發建設單位按照本條例第七十二條第二款規定移交的資料;

　　(二)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備;

　　(三)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

　　(四)物業服務企業應建檔保存的資料;

　　(五)利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;

　　(六)業主房屋產權清冊等相關資料;

　　(七)其他應當移交的資料和財物。

　　物業服務收費實行酬金制的物業管理區域，物業服務企業還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。

　　第九十一條[查驗問題確認]物業管理服務交接時，交接各方應當共同對物業共有部分以及有關文件檔案資料進行查驗。查驗中發現問題的，交接各方應當書面確認。

　　查驗中發現的問題，屬于開發建設單位責任的，開發建設單位應當承擔相應責任;屬于部分業主責任的，部分業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于全體業主責任的，全體業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于物業服務企業責任的，物業服務企業應當承擔相應責任。

　　第九十二條[依法履約]業主、業主委員會、開發建設單位、物業服務企業應當遵守法律、法規和管理規約，履行物業管理服務合同。

　　業主、業主委員會、開發建設單位、物業服務企業應當依照物業管理合同約定依法追究違約方的違約責任。業主不得采用拒交物業管理服務費用及其他費用等方式拒不履行合同;物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

　　第六章物業的使用

　　第九十三條[依法使用物業]物業的使用應當遵守和執行城市規劃、環境保護、房屋使用、消防管理、治安管理等有關規定。

　　第九十四條[物業使用的監督]業主委員會、物業服務企業應當對業主使用物業的行為進行監督，對違反法律、法規、規章、臨時管理規約、管理規約的行為，應當及時勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，應當報告有關部門依法處理。

　　第九十五條[使用行為禁止]禁止任何單位和個人在物業使用過程中從事下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)擅自改建或者以其他方式改變物業共有部分，擅自改變物業的使用功能;對房屋進行分割搭建，將廚房間、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租;

　　(四)占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備;

　　(五)超過設計規定的荷載使用物業;

　　(六)擅自改動、接駁共用管線;

　　(七)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者將廚房間改為衛生間;

　　(八)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　　(九)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;

　　(十)亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

　　(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　第九十六條[車位車庫]物業管理區域內車位、車庫，業主應當按劃定的地點依序停車。物業服務企業提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

　　利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業服務企業提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

　　第九十七條[裝修保證金]業主裝飾裝修房屋或者安裝室外設施，應當提前七日向物業服務企業進行登記。

　　物業服務企業應當與業主簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　物業服務企業應當按照裝飾裝修服務協議的約定收取裝修保證金，用于可能因裝飾裝修活動對物業共有部分及毗鄰房屋造成損壞進行賠償的保證。裝飾裝修活動結束后，未發生前述行為的，物業服務企業應當于裝飾裝修工程入住使用后三十日退還裝修保證金;發生前述行為的，應當在整改完成后三十日退還保證金。

　　第九十八條[裝修巡查]物業服務企業應當對裝飾裝修以及安裝活動進行巡查，對違反法律、法規、規章和管理規約的行為予以制止，并督促改正。拒不改正的，應當報告城市管理行政執法部門。

　　第九十九條[違法裝修行為的處理]城市管理行政執法部門接到違法行為報告之后，應當及時進行調查核實，依法處理。

　　屬于正在實施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執法部門責令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的，城市管理行政執法部門可以依法強制拆除違法裝飾裝修，扣押有關建筑材料、物品、工具設備。

　　第一百條[改變功能]業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　第一百零一條[合法利用物業]利用物業共有部分進行經營活動，應當首先征得相關業主同意。

　　合法利用物業全體共有部分獲取的收益歸全體業主所有，合法利用物業部分共有部分獲取的收益歸該部分物業的業主所有。

　　合法利用物業共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。

　　第七章物業的維修

　　第一百零二條[日常維護]業主、物業服務企業應當在物業管理服務合同中明確各自的物業日常維護責任及范圍。業主、物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定及時對物業進行日常維護。

　　第一百零三條[維修養護]供水、排水、供電、供氣、通訊、網絡、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。

　　第一百零四條[物業保修]開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業保修責任。

　　第一百零五條[費用承擔]保修期滿后，物業專有部分的維修、更新費用，由相應業主自行承擔。

　　第一百零六條[物業專項維修資金]一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金歸業主所有。

　　物業專項維修資金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　首期歸集的物業專項維修資金由開發建設單位按照規定標準墊交，在銷售時向買受人收取。

　　屬預售房的，在申請辦理商品房預售許可證前交存首期物業專項維修資金;屬現房銷售的，在辦理房屋竣工驗收前交存首期物業專項維修資金。開發建設單位在銷售時向買受人收取。

　　本條例實施前，業主未繳納首期物業專項維修基金的，應當予以補足。

　　市、區應當設立物業維修資金管理機構，依法對轄區內物業專項維修資金進行監督管理。市、區物業維修資金管理機構負責各自轄區內物業專項維修資金的日常管理及依法追繳工作。

　　第一百零七條[物業專項維修資金專戶]市物業管理行政主管部門應當在商業銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。

　　物業專項維修資金的管理，遵循按棟立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。

　　第一百零八條[維修費用承擔]物業共有部分保修期滿后的維修費用按照下列規定承擔：

　　(一)部分共有的物業，由共有部分的業主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔;

　　(二)全體共有的物業，由物業管理區域內的全體業主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔。

　　第一百零九條[經營收益]利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第一百一十條[損壞責任]人為造成物業損壞的，由責任人負責修復;造成損失或者不良影響的，責任人應當承擔相關責任。

　　第一百一十一條[物業維修]決定對全體共有的物業進行維修的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占全體業主人數三分之二以上的業主同意。

　　決定對部分共有的物業進行維修的，應當經專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業主且占部分共有部分業主人數三分之二以上的業主同意。

　　維修決定作出后，按照本條例第一百零五條的規定承擔維修費用的業主必須服從維修決定，承擔費用，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔維修費用。

　　第一百一十二條[維修費用籌集]決定對全體共有的物業進行維修的，由業主委員會負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業進行維修的，由業主委員會或者部分業主推選的業主代表負責籌集維修費用。

　　尚未成立業主大會的，業主意見的征集和物業維修費用的籌集，由物業所在地的居民委員會或者村民委員會組織推選五人以上十五人以下的業主代表負責。

　　第一百一十三條[維修方案]需要對物業共有部分進行維修的，由共有部分業主自行決定采用何種方式確定維修方案。

　　物業共有部分的維修，應當制定物業維修方案，明確維修費用的用途及數額并向相應業主公布，費用的使用受業主監督。

　　第一百一十四條[危險物業的維修]物業存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第一百一十五條[維修資金的續籌]物業專項維修資金業主賬面余額不足首期物業專項維修資金繳存額的百分之三十的，業主應當續籌物業專項維修資金，續籌的資金應當不低于首期歸集的物業專項維修資金金額。

　　第一百一十六條[維修資金余額的處理]業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓;因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將物業專項維修資金余額全額退還業主。

　　第一百一十七條[未繳清費用的處理]業主應當按照物業服務合同約定或者業主大會決定支付物業服務費、交納物業專項維修資金、承擔有關分攤費用。

　　業主未繳清物業專項維修資金、物業服務費的，市房地產登記部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。

　　第一百一十八條[費用繳清]物業發生買賣、交換、贈與、繼承等產權轉移的，原業主應當繳清物業服務費、物業專項維修資金以及應當承擔的有關分攤費用。合同另有約定的，從其約定。

　　第八章法律責任

　　第一百一十九條[未報告、公告的法律責任]開發建設單位未按照本條例第二十五條規定向物業所在地街、鎮報告并在物業管理區域公告相關情況的，由物業所在地物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可以處一萬元以下的罰款。

　　第一百二十條[未配置物業服務用房的法律責任]開發建設單位違反本條例第六十四條第一款，未按照規定在物業管理區域內配置物業服務用房的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。開發建設單位還應當通過購買房屋的方式繼續承擔物業服務用房的配置責任。

　　第一百二十一條[物業服務用房不符合要求的法律責任]開發建設單位違反本條例第六十四條第二款，提供的物業服務用房不符合使用要求的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　第一百二十二條[開發建設單位的法律責任]開發建設單位違反本條例的規定，有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款：

　　(一)違反本條例第六十六條，未按照規定完善配套設施和相關場地的;

　　(二)違反本條例第八十二條第二款，未按照規定在共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器的;

　　(三)違反本條例第九十一條第二款，未按照規定承擔物業管理服務交接查驗中發現問題的責任的。

　　第一百二十三條[業委會的法律責任]業主委員會違反本條例的規定，有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正：

　　(一)違反本條例第四十五條，未按照規定辦理業主委員會備案或者變更備案的;

　　(二)違反本條例第五十三條，以業主委員會身份從事與物業管理無關的活動或者超越職權作出應當由業主大會作出的決定的。

　　第一百二十四條[未加入協會的法律責任]物業服務企業違反本條例第六十八條規定，未加入市物業管理協會的，由區物業管理行政主管部門責令限期一個月內改正;逾期未改正的，按逾期月數每月處以一萬元罰款。

　　第一百二十五條[未退出物業管理區域的法律責任]物業服務企業違反本條例第八十八條，未按照規定退出物業管理區域的，由區以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第一百二十六條[物業服務企業的法律責任]物業服務企業違反本條例的規定，有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：

　　(一)違反本條例七十條第一款、第七十六條第四款，未按照規定辦理物業管理服務合同備案的;

　　(二)違反本條例第九十七條第三款，未按時退還裝修保證金的;

　　(三)違反本條例第九十八條，未按照規定對違法裝飾裝修或者安裝行為進行制止并報告的。

　　第一百二十七條[未公布公攤費用明細的法律責任]物業服務企業違反本條例第八十二條第一款，未按照規定公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第一百二十八條[不分攤費用的法律責任]物業服務企業違反本條例第八十二條的規定，不按照物業管理服務合同約定且不合理分攤有關費用的，由區級以上價格管理行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第一百二十九條[業主或者非業主使用人的法律責任]業主或者非業主使用人有違反本條例第九十五條規定情形的，由有關部門依照有關法律、法規處理。

　　第九章附則

　　第一百三十條[相關配套制度]業主大會建設方面的具體管理辦法由市人民政府另行制定。

　　市物業管理行政主管部門應當制定物業服務合同、業主大會和業主委員會議事規則、臨時管理規約、管理規約等示范文本。

　　第一百三十一條[名詞解釋]本條例中有關名詞解釋：

　　本條例所稱物業管理，是指物業管理區域內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其附屬配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

　　本條例所稱物業，是指房屋及其配套設施設備和相關場地。

　　本條例所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱非業主使用人，是指房屋的承租人或者其他實際使用人。

　　本條例所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格，在特區進行備案的，從事物業管理服務的企業。

　　本條例所稱車庫，是指規劃批準用于停放汽車，層高二點二米以上的建筑物。

　　本條例所稱車位，是指車庫內劃定的具體停車位置。

　　本條例所稱物業專有部分，是指屬于業主獨立所有，由業主獨立占有、使用、收益及處分的物業。

　　本條例所稱物業共有部分，包括物業部分共有部分和物業全體共有部分。物業部分共有部分，是指屬于部分業主共有，由部分業主占有、使用、收益及處分的物業。物業全體共有部分，是指屬于全體業主共有，由全體業主占有、使用、收益及處分的物業。

　　第一百三十二條[參照執行]業主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本條例的相關規定執行。

　　第一百三十三條[施行時間]本條例自年月日起施行。