珠海經濟特區物業管理條例(征求意見稿)新解讀

5月12日，珠海市法制局發布《珠海經濟特區物業管理條例(征求意見稿)》，公開征求意見。據悉，新的條例首次將覆蓋范圍擴至各區，并提出對不按時繳納物業管理費、物業專項維修資金以及相關分攤費用的業主，相關信息將依法公示并納入個人征信系統。

　　據了解，珠海曾在1996年和2007時先后出臺過《珠海市住宅小區物業管理條例》以及《珠海市物業管理條例》，其適用范圍僅適用于主城區，本次征求意見稿首次將“珠海市”升級為“珠海經濟特區”，珠海市物業管理行業協會相關負責人表示，這意味著新的條例將適用于珠海各個行政區，相比以前的條例覆蓋范圍有所擴大。

　　在征求意見稿中，特別明確了珠海市物業專項維修資金的收繳方式、標準以及相應部門的職責，明確市、區兩級物業管理行政主管部門在物業管理活動中的指導、監督、管理職責，并對業主大會的成立、業委會的運作等進行規范，其中，對不按時繳納物業管理費、物業專項維修資金以及相關分攤費用的業主或者非業主使用人，市、區有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人征信系統，是新增內容。珠海市物業管理行業協會相關負責人分析，該條款在珠海是首次出現，但在國內很多城市已在執行，這是整個社會誠信體系的重要組成部分。

　　征求意見稿中特別提出，要建立物業管理電子投票系統，法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行投票，為業主參與物業管理區域內的公共事務提供方便、快捷的決策方式。珠海市物業管理行業協會相關負責人表示，國內物業管理不僅在觀念上需要更新，在執行手段上也需要一些新的方法，“雖然這只是個很小的細節，但也是個亮點”。

　　《條例(征求意見稿)》對物業管理區域、業主大會、物業配套設施設備、物業管理服務、物業維修等內容作出了具體規定。

　　建立物業使用人誠信體系

　　據了解，《珠海市物業管理條例》自2008年4月1日起頒布施行以來，對規范我市物業管理市場、推動我市物業管理工作起到了積極作用。但隨著我市物業管理行業的發展，物業管理新矛盾、新問題不斷產生，原條例已不能滿足當前的實際需要，亟需重新制定條例進行相應的修訂補充和完善。

　　物業費收不齊，是物業公司普遍的“老大難”問題。為破解這個難題，《條例(征求意見稿)》中增加了誠信管理的內容，提出建立物業服務企業、物業從業人員、業主以及非業主使用人誠信體系。對于不按時繳納物業管理費、物業專項維修資金以及相關分攤費用的業主或者非業主使用人，市、區有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人征信系統。

　　同時，《條例(征求意見稿)》還提出建立物業管理電子投票系統，法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

　　明確首次業主大會設定基本程序

　　“因為受到申請人數限制、物業公司不愿配合等影響，業主大會成立難問題普遍存在�！笔蟹ㄖ凭窒嚓P科室負責人告訴記者，征求意見稿將我市正在實施的《珠海市業主大會和業主大會委員指導規則》進行細化完善，明確了首次業主大會設定的基本程序、費用分擔、業主委員會委員資格、業主大會社團組織登記制度等。

　　《條例(征求意見稿)》規定，開發建設單位應當在符合業主大會設立條件之日起三十日內將有關情況書面報告街、鎮，并在物業管理區域內張貼公告告知業主�；I備召開首次業主大會所需費用由開發建設單位承擔。

　　《條例(征求意見稿)》明確了首次設立業主大會的要求。物業管理區域內，符合下列情形之一的，百分之二十以上的業主可以聯名向街、鎮提出設立業主大會的書面要求：已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積或者先期開發部分建筑面積百分之五十以上的;首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積已達物業管理區域總建筑面積的百分之三十以上的。

　　此外，《條例(征求意見稿)》還規定，開發建設單位應當符合業主大會設立條件之日起七日內向街、鎮提交業主清冊。開發建設單位未在規定期限內提供業主清冊的，區物業管理行政主管部門應責令其七日內提供。逾期仍拒不提供的，區物業管理行政主管部門依法予以處理。

　　小區停車位不得只售不租

　　小區停車位，是賣還是租?業主、物業公司到底誰說了算?近年來，為了停車位的事，經常有業主和物業、開發建設單位發生糾紛�！稐l例(征求意見稿)》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。

　　《條例(征求意見稿)》也加強了對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管，提出應建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。

　　受到市物業管理行業協會警告、業內通報批評和公開譴責的物業服務企業，六個月、一年、二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。

　　“征求意見稿還新增了物業管理區域專章，包括物業管理區域備案、現狀認定、分割等內容，主要解決目前我市大多數物業管理區域劃分不明，導致在設定業主大會時糾紛不斷的問題�！笔蟹ㄖ凭窒嚓P科室負責人表示。

　　物業專項維修資金歸業主所有

　　關于物業維修，《條例(征求意見稿)》規定，開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業保修責任。保修期滿后，物業專有部分的維修、更新費用，由相應業主自行承擔。

　　作為房屋的“養老金”，物業專項維修資金事關千家萬戶的安居樂業。《條例(征求意見稿)》規定，一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金歸業主所有。市、區應當設立物業維修資金管理機構，依法對轄區內物業專項維修資金進行監督管理。物業專項維修資金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　《條例(征求意見稿)》提出，市物業管理行政主管部門應當在商業銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。

　　專項維修資金的動用，一直是困擾小區物業的難題�！稐l例(征求意見稿)》規定，決定對全體共有的物業進行維修的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占全體業主人數三分之二以上的業主同意。決定對部分共有的物業進行維修的，應當經專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業主且占部分共有部分業主人數三分之二以上的業主同意。