2019年房地產營改增范圍及稅率

從今年5月1日起，國家筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍，自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。這些新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍;年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比例約80%。

　　繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產納入抵扣范圍，無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。預計今年營改增將減輕企業稅負5000多億元。新增不動產投資被納入抵扣，投資并持有商業地產將為企業帶來可觀的盈利。

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　　“營改增”稅率提升8%房地產稅負是否增加?

　　3月5日的全國人大開幕會上，李克強總理在《政府工作報告》中表示，從5月1日起全面實施營改增，并強調要“確保所有行業稅負只減不增”。

　　營改增將全面推開，除了制造業以及之前納入營改增試點的交通運輸、郵政、電信行業、現代服務業等，現將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入試點范圍。建筑業和房地產業適用11%的稅率，金融業和生活服務業適用6%的稅率。社會普遍關注，建筑業和房地產業從原來的3%和5%的營業稅稅率，改為11%的增值稅稅率，稅率最高提升8%，稅率提高了稅負會不會上升?

　　增值稅稅率比營業稅稅率高，就會增加企業稅負，這實際上是一種誤解。營業稅是按企業的營業額征收，增值稅按貨物和服務的增值額征收，兩者的稅基有很大不同。雖然增值稅稅率提高了，但由于可以實行進項稅抵扣，這兩個行業的稅負不僅不會增加甚至還會減輕。

　　建筑業的主要進項是鋼材、磚瓦、水泥等建筑材料，這些都是可以按17%的增值稅稅率進行抵扣的，抵扣力度是相當大的。特別是方案還針對企業包工包料、包工不包料的經營方式，作出了過渡期政策安排。一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，與原來按營業稅稅率3%征收相比，企業稅負大體不變。

　　同樣，房地產業現行營業稅率為5%，營改增后適用11%的稅率，但由于進項抵扣增多，稅負不會上升。根據改革方案，對于申請成為一般納稅人的房地產開發商，按11%增值稅率繳稅，可以將土地出讓金成本從銷售額中扣除。在房地產開發成本中，土地出讓金是最大的一塊，占到整個成本的30%到40%。土地出讓金可以在銷售額中扣除，對于減輕房地產企業稅負至關重要。

　　如此看來，全面實現“營改增”后，建筑、房地產行業的稅率從數值上看雖然大幅提升，企業實際的稅負從理論上來說是可以減少的。但實際能不能減，要看企業財務部門如何配合“營改增”進行財務業務調整。

　　企業“營改增”最大的難點就在于企業內部財務管理、稅務管理，包括稅收籌劃的能力;而第二個難點則在于企業管理工具上，工具要能夠很好的支持企業增值稅的記錄、統計、核算，包括納稅申報等等。

　　實際上，企業在沒有做“營改增”核算之前就是營業稅，營業稅核算非常簡單，企業會計核算、使用軟件的要求都不是很高�！盃I改增”之后，所有購買不動產、無形資產，包含租賃等，都要進行銷項稅和進項稅核算，這促使更多的企業購買費用資產管理軟件。

　　“營改增”帶來的這些企業難題，很多致力于企業服務的管理軟件公司在第一時間之后提出解決方案，并在之前的產品上進行功能升級，企業財務部門不需要去啃很多晦澀難懂的國家文件，就可以輕松適應“營改增”稅務改革，為企業減少稅負。

　　房地產“營改增”臨近稅率11%可能性最大

　　日前，國稅總局新聞發言人郭曉林表示，稅務部門將力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業、不動產等四行業�！盃I改增”箭在弦上，房企未雨綢繆。記者通過采訪房企人士、行業專家，從稅率、稅負、稅收籌劃等方面就“營改增”實施后對地產行業和房企帶來的利弊予以解讀。

　　1月底，國稅總局新聞通報會上，發言人郭曉林表示，稅務部門將繼續推進“營改增”擴圍，力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業和不動產等四個行業。

　　近日，記者從江蘇、上海稅務系統的多名內部人士處了解到，預計房地產業“營改增”將在正式開展，有關政策的制定有可能在今年啟動。地方稅務部門的表態，意味著不動產“營改增”今年落地的可能性進一步增大。

　　一名業內人士告訴記者，目前還未進行“營改增”的四個行業，都是推進難度較大的行業，這些行業要么牽扯關聯方眾多，要么可抵扣進項少，對企業稅負造成的影響較大。

　　杭州一家稅務師事務所高級合伙人表示，由于房地產業“營改增”還存在諸多困難，完整的抵扣鏈條難以形成，今年能順利形成草案已殊為不易。

　　稅率：11%可能性最大

　　稅率作為房地產業“營改增”的核心環節，成為各利益關聯方關注的焦點。房地產業“營改增”的稅率設計，必須統籌規劃，綜合考慮各關聯方的利益。記者為此進行了多方求證。從現有反饋來看，稅率為11%的可能性較大。

　　據《中國稅務報》報道，在地價不能抵扣的情況下，如果建筑業執行11%的稅率，則房地產業增值稅平均稅率下限邊界為8.95%，其中最高稅率為14.83%、最低稅率為6.39%。按照這一測算結果，房地產業執行11%的稅率恰好位于合理區間內，與已經完成“營改增”的交通運輸業等執行同檔稅率。

　　但不少業內人士認為，11%的稅率仍偏高。上述稅務師事務所高級合伙人向記者表示，由于進項稅額目前還難以完全確定，房地產開發企業從原來5%的營業稅一下子變成要繳11%的增值稅，可能會增加稅負，8%的稅率或許更為合理。

　　上海財經大學公共經濟與管理管理學院朱為群教授則表示，11%的稅率設計偏離了稅制改革的初衷，只有實行單一稅率才更符合稅收中性原則。根據對韓國、日本等多個亞太地區國家增值稅稅率的測算，我國的增值稅稅率定在12%較為合理。

　　稅率設計作為房地產“營改增”的核心環節，業界和學術界對此存在很大爭議。一位房地產公司的稅務總監表示，目前銷售不動產的稅率是企業非常關心的問題，這直接關系到企業稅負水平的變化，如果最終實行11%的稅率，房企稅負將會加重。

　　爭議：土地成本能否抵扣

　　據了解，房地產企業成本主要來自土地成本、建筑安裝成本和財務成本三部分。近年來，一線城市“地王”頻現，不斷刷新拍地紀錄。土地出讓作為地方政府主要收入來源，成了地方政府的“生命線”，地價短時間內不太可能下滑。

　　高昂的土地成本成為房地產開發企業的沉重負擔，一般而言，土地成本占據總成本的50%以上�！盃I改增”之后房企的土地購置成本能否抵扣、比例如何，成為決定房企稅負的關鍵。

　　由于土地是企業從政府手中購進的，但是地方政府并不是納稅人，無法開具增值稅專用發票，也就無法形成完整的抵扣鏈條。但上海新閔律師事務所高級合伙人劉福元表示，土地出讓金應當作為進項進行抵扣，政府可以允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，有點類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果無法抵扣，房企稅收負擔將會大幅上升。

　　但朱為群認為，土地作為純粹的自然資源，其中并不含有增值稅額，不應當作為進項進行抵扣，僅僅為了降低房企稅負而允許抵扣有悖于增值稅原理。

　　由于土地來源具有多樣性，房企除了招拍掛獲取土地外，地方政府無償劃轉、與村集體合作、股權收購等方式也幾乎不可能取得依法允許抵扣的進項稅發票。這些問題如何解決，土地成本到底能否作為進項進行抵扣，只有待政策出爐后才能見分曉。