2019年全國兩會熱點提案關于房地產房價調控政策解讀

　全國兩會之際，再一次專訪黃紅云，這個來自重慶的全國政協委員，也是金科股份董事長。對他印象最深刻的是，去年兩會，他在接受專訪時提出了“首付降至2成”的建議，沒想到一語中的。今年2月，央行對于商業貸首付進行了調整，最低可至20%。

　　還有一個不得不說的事情是，于3月4日下午看望了民建、工商聯的委員，并參加聯組會，聽取委員們意見和建議，而黃紅云正是與會的成員之一。面對記者，他道出了自己感受，“激動、振奮、溫暖、責任”，“習主席的講話給民營企業打了一劑強心劑�！�

　　的確，中國經濟正面臨著越來越大的下行壓力，一些民營企業經營困難，信心不足。再加上近年來國進民退的傳言，讓民營企業家感到焦慮。

　　今年的兩會，黃紅云又帶來了哪些重磅提案呢?據了解，他的提案分別涉及房地產去庫存、扶持養老事業等四個方面。

　　關于去庫存：“降價、虧本也要賣”

　　“房企應該抓住機遇，實在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要賣。”這位深耕地產多年的重慶地產大佬如此說。的確，部分二三四線城市去庫存的任務非常艱巨，地方政府甚至提出了農民工進城消化庫存、鼓勵大學生買房去庫存等救市“藥方”。昨天，克強總理做了政府工作報告，其中涉及房地產的提法給市場釋放出了很大的信號。

　　李克強表示，“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求因城施策化解房地產庫存。同時，今年棚戶區住房改造600萬套，提高貨幣化安置比例�！�

　　房地產去庫存，這也是黃紅云兩會提案中最重要一個。他表示，房地產開發投資增速大幅下滑，新開工面積持續負增長，房地產待售面積再創歷史新高，三四線城市庫存高企等問題依然嚴峻。

　　對此，他提出幾點建議。一是要優化供應結構，因地施策控制土地供應。按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化周期長，要暫停商業用地出讓。而在供需緊張的一二線城市適當加大土地供應，防止土地價格上漲過快。

　　其次，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化。推進住房公積金制度改革，建立政策性住房銀行，進一步推進房貸資產證券化，滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

　　在財政政策方面，他提出，要暫緩房地產稅立法，減免非住宅房產稅，取消企業所得稅及土地增值稅預征，降低“營改增”增值稅稅率，明確利用地下基礎設施形成的有產權可售車庫、無產權可售車庫均能作為公共配套設施在企業所得稅前扣除等。

　　“特別是要降低二手房的交易稅費，這對于消化庫存將會貢獻很大�！秉S紅云表示。

　　同時，對于地產企業，他建議，一是加大創新力度，通過產品創新，創造新的供給和新的需求;二是優化改變存量房的使用功能，吸引消費者;三是對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業用房改用途，如商業改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。實在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要賣。

　　關于金科：重點深耕省會城市

　　作為重慶本土企業，金科的多數項目都位于二線三線城市，在去庫存方面，應該有很多想法。對此，黃紅云表示，“去庫存壓力不是很大，大部分進駐的城市銷售都很好。在去庫存方面，我們也做了一些嘗試，諸如，在成都、無錫等地，把原來的商業用房改成酒店式公寓，像城市酒店、快捷酒店;少量的商鋪改成眾創空間;商改住等�！�

　　區域分化、城市分化成為今年樓市的重要特征，與此同時，各大企業也相應地調整了發展戰略。

　　對于金科今年的發展戰略，黃紅云表示，將重點發力以省會為主的二線城市，我們重點選擇了10個省會城市，并在省會城市下面延伸少量的三四線城市。

　　“對于三四線城市，不能一概而論，一部分銷售確實不好，但是有一部分還是比較好的。根據我們進駐的城市，有的銷量、利潤堪比一線城市。因為從產銷比來看，三線城市的投入比較少，其市場前景還是比較好的。”黃紅云指出。

　　而對于高熱的一線城市樓市，他表示，今年仍會量價提升，但限購等調控政策可能仍會延續。此前，黃紅云在接受媒體采訪時表示，會尋求合適的時機，通過合作或拿地的方式介入一線城市。

　　黃紅云表示，用5年時間，金科將實現三個層面的戰略轉變：一是產品層面，從關注房子的居住到關注社區服務，實現業務重心從5年短周期到6-5年長周期的轉變;二是用戶層面，從一次交易到持續消費，實現從客戶到住戶、到用戶、到會的轉變;三是企業層面，從地產開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

　　在輕資產方面，黃紅云透露，金科今年會有相關的動作，結合企業自身狀況，在關聯業務和延伸業務方面去做。