西安物業管理條例新法規(全文)

西安物業管理條例2022年新法規暫無公布，請參考最新物業管理條例。

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

第三條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四條 市房屋行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施監督管理。區、縣物業管理行政主管部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理。開發區管理委員會按照本條例的規定負責本開發區范圍內物業管理活動的監督管理。發展改革、建設、規劃、城市管理、工商、價格、公安、質監、市政公用、水務、環境保護、民政、人防等相關行政管理部門應當按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。街道辦事處、鎮人民政府在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，按照本條例的規定，負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作。

第五條 居民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府和開發區管理委員會開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第六條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，規范服務行為，制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務行業科學、規范、健康發展。

第七條 鼓勵業主大會或者其委托的業主委員會、建設單位、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第二章業主大會.業主委員會.物業管理委員會

第一節 業主大會

第八條 物業管理區域內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會，進行業主自治。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第九條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：（一）物業出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的；（二）首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。物業管理區域符合前款條件的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，并報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業業主人數百分之五以上聯名可以書面告知。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當自收到書面告知之日起三十日內，組織成立業主大會籌備組。

第十條 建設單位應當報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料：（一）業主名冊；（二）物業管理區域劃分證明；（三）房屋及建筑面積清冊；（四）建筑規劃總平面圖；（五）共用設施設備交付使用備案證明；（六）物業服務用房配置資料；（七）成立業主大會必需的其他資料。

第十一條 業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員一名，居民委員會代表一名，建設單位代表一名，業主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作。建設單位應當履行參加業主大會籌備組職責�；I備組組長由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員擔任。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當制定業主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業主代表�；I備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。籌備組正式開展籌備工作前，區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。

第十二條 籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職�；I備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約，及時交納物業服務費，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為；本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職。

第十三條 業主大會籌備組履行下列職責：（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；（四）擬定業主委員會選舉辦法；（五）提出業主委員會組成人員候選人名單；（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前，將前款第一項至第五項規定的事項在物業管理區域內顯著位置公示。

第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起七日內，向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

第十五條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合本條例第九條第一款規定條件的，可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。

第十六條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主參加。業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔。

第十七條 采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，表決票應當經本人簽名，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。

第十八條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當將征求意見書送交每一位業主，由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。需投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。街道辦事處、鎮人民政府、開發區管理委員會或者其委托的居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行監督指導。

第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知居民委員會。

第二十條 業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會責令其限期組織召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開。

第二十一條 業主大會監督業主委員會工作，聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員；（三）物業管理模式；（四）選聘和解聘物業服務企業；（五）續籌和使用住宅專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標準；（八）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；（九）利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益分配等事項；（十）對物業管理區域內的相關財務收支情況進行審計；（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

第二十二條 業主大會會議表決采用紙質方式實名投票；在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。

第二節 業主委員會

第二十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主委員會的選舉產生之日為其成立日期。

第二十四條 業主委員會由五至十一人單數組成，任期三至五年，可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數和任期由業主大會議事規則規定。業主委員會組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件，并符合本條例第十二條的規定。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副主任。

第二十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府及區、縣物業管理行政主管部門備案；開發區范圍內的，向開發區管理委員會備案：（一）管理規約、業主大會議事規則；（二）業主大會會議記錄和會議決定；（三）業主委員會組成人員的基本情況。區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料后五個工作日內發出備案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并在物業管理區域內顯著位置公告備案情況。備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內顯著位置公告。

第二十六條 業主委員會應當建立印章管理制度，業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。業主大會印章的使用，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定；業主委員會印章的使用，應當根據業主委員會的決定。

第二十七條 業主委員會履行下列職責：（一）執行業主大會的決定；（二）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（五）監督管理業主共有收益；（六）監督管理規約、物業管理制度的實施；（七）審核需要業主分攤的費用；（八）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（九）組織續籌和監督使用住宅專項維修資金；（十）調解物業使用糾紛；（十一）受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁和訴訟；（十二）業主大會賦予的其他職責。

第二十八條 業主委員會不得有下列行為：（一）拒不執行業主大會決定；（二）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；（三）擅自使用業主大會印章；（四）打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人；（五）未經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同；（六）擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益，侵占業主共有財產；（七）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

第二十九條 業主委員會會議應當作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告。業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。業主委員會組成人員不得委托他人出席業主委員會會議。

第三十條 業主委員會應當向業主公開下列資料，隨時接受業主查詢：（一）管理規約、業主大會議事規則；（二）業主大會和業主委員會的決定；（三）物業服務合同；（四）住宅專項維修資金的籌集、使用明細；（五）共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況；（六）占用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用和經營收支情況；（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支明細；（八）其他應當向業主公開的資料。前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業管理區域內顯著位置公布一次。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第三十一條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，并依法開展換屆選舉工作。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織換屆選舉。

第三十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，在街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會；未完成換屆選舉的，移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十日內，將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業主委員會。業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。不按時移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三節 物業管理委員會

第三十三條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責：（一）不具備成立業主大會條件的；（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次后仍不能成立的；（三）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第三十四條 物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設單位派員組成。物業管理委員會由九至十三人單數組成。其中業主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員資格應當符合本條例第二十四條第二款的規定。物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十五條 自物業管理委員會成立之日起十日內，街道辦事處、鎮人民政府應當將成立情況書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門；開發區管理委員會應當將成立情況書面告知市物業管理行政主管部門。物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。

第三十六條 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七日內，與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。

第四節 其他規定

第三十七條 召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經費，根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在業主大會籌備組成立之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布，接受全體業主監督�；I備經費的結余部分應當退還建設單位。

第三十八條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等應當按照財務要求建賬、入賬并定期在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。

第三十九條 經百分之二十以上業主提議，業主大會應當決定是否委托有資質的中介機構對住宅專項維修資金、業主共有收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等相關財務收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。對任期和離任的業主委員會組成人員是否進行經濟責任審計，應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第四十條 業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知居民委員會。

第四十一條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會書面提出撤銷申請；業主認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向市、區、縣物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。受理申請的單位應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人；業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正，逾期不改正的，應當撤銷其決定并通告全體業主。

第三章 前期物業管理

第四十二條 本條例所稱前期物業管理，是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

第四十三條 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位應當在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出劃分物業管理區域的申請。區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自受理之日起三十日內，根據建設項目規劃設計方案，向建設單位出具物業管理區域劃分決定。區、縣物業管理行政主管部門劃分物業管理區域前應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的意見。

第四十四條 劃分物業管理區域應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，根據相對獨立、便于管理的原則，按照下列情況進行具體劃分：（一）按照物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；（三）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域；（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自建設單位同意，并已向物業買受人明示，或者業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

第四十五條 物業管理區域劃分后不得擅自變更。確需變更的，應當形成調整方案，并向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。調整方案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并經物業管理區域專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。物業管理區域調整后，區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當在物業管理區域顯著位置公告。

第四十六條 影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的，不得劃分為獨立的物業管理區域。對物業管理區域劃分有爭議的，由區、縣物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處、鎮人民政府確定，或者由開發區管理委員會確定。

第四十七條 物業管理區域劃分后，建設單位在銷售物業時，應當將下列材料向物業買受人明示，并作為買賣合同的附件：（一）物業管理區域的范圍；（二）共用部位的名稱、位置和面積；（三）共用設施設備的名稱、用途；（四）物業管理用房的位置和面積。

第四十八條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約。臨時管理規約包括下列內容：（一）使用維護物業共有部分的規則；（二）使用物業專有部分的權利和義務；（三）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；（四）分擔物業管理區域各類費用的方式；（五）違反臨時管理規約應當承擔的責任。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。

第四十九條 現售商品房出售之日三十日前，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業選聘；投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位應當自選定物業服務企業之日起三十日內與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

第五十條 前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自備案之日起五個工作日內將備案情況書面報告市物業管理行政主管部門。建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第五十一條 前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第五十二條 新建住宅物業交付使用十五日前，建設單位應當與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。

第五十三條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設施設備清單；（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（五）業主名冊；（六）承接查驗所必需的其他資料。

第五十四條 承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第五十五條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持物業承接查驗相關資料向物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十六條 新建物業應當在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當符合《建設工程規劃許可證》及《居住區公建配套設施建設合同》要求，并在建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：（一）物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；（三）物業管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業服務企業應當在首屆業主委員會依法備案之日起十五日內，向業主委員會移交辦公用房。物業管理用房屬全體業主共有，無償提供給物業服務企業使用。任何單位和個人不得將物業管理用房轉讓、出租或者改作他用。

第五十七條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接：（一）前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不愿再續簽合同的；（二）物業服務企業擅自撤離的；（三）物業服務企業被吊銷營業執照或者資質證書的；（四）法律、法規規定的其他情形。

第五十八條 前期物業管理期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但尚未成立業主大會的，物業服務企業應當于退出物業管理區域六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當在物業服務企業退出前，組織業主成立業主大會，決定管理模式。

第五十九條 物業交付使用前的物業服務費由建設單位承擔，交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。

第四章 物業服務與管理

第六十條 從事物業管理服務的企業，應當依法取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業管理服務，不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

第六十一條 業主委員會與選聘的物業服務企業應當簽訂物業服務合同。物業服務合同簽訂之日起十五日內，物業服務企業應當將物業服務合同報物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。

第六十二條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接手續。交接雙方應當對物業管理區域內共用設施設備的使用維護現狀進行確認，并報物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會備案。

第六十三條 物業服務合同應當包括下列內容：（一）物業的基本情況；（二）委托方和受托方的權利義務；（三）物業管理服務事項和服務標準要求；（四）物業服務費的標準和收取辦法；（五）物業的維修和養護要求；（六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；（七）合同的期限、變更和解除；（八）合同終止時物業資料、財物的移交方式；（九）違約責任及解決糾紛的途徑；（十）住宅專項維修資金的管理使用；（十一）物業管理服務用房；（十二）雙方當事人約定的其他事項。

第六十四條 物業服務企業應當履行物業服務合同，并遵守下列規定：（一）按照物業服務的規范和標準提供服務；（二）及時向業主告知安全合理使用物業的注意事項；（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；（四）協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作；（五）接受居民委員會指導和監督，配合做好社區管理相關工作。物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務。

第六十五條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質的專業機構進行維修和養護。

第六十六條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會核查。實行包干制收費方式的，物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節價的收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第六十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業管理區域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

第六十八條 物業服務企業應當登記進出物業管理區域的外來人員和車輛，并定時對物業管理區域進行巡邏。物業管理區域內安裝監控安防設施設備的，物業服務企業應當定期維修、養護，確保正常運行。

第六十九條 本市實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會及相關部門報告：（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全；（三）發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定；（四）物業管理區域內發生重大傷亡事件；（五）其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

第七十條 新建住宅物業管理區域內的專業經營設施設備由專業經營單位負責維修、養護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工并承擔相關的配套建設。供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。專業經營單位委托物業服務企業負責專業經營設施設備日常維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修、養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修、養護工作進行監督。

第七十一條 住宅物業管理區域內已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線，由業主大會決定是否移交給專業經營單位負責管理。決定移交的，建設單位應當組織有關專業經營單位進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護和管理；驗收不合格的，由專業經營單位按照相關標準和規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

第七十二條 專業經營單位應當向最終用戶服務并收取費用，對公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。專業經營單位可以委托物業服務企業代收相關費用，并支付一定的代收服務費。代收服務費標準由雙方協商確定。專業經營單位、受委托的物業服務企業不得向業主轉嫁代收服務費。專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七十三條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內顯著位置公告，并書面告知業主委員會和物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會。物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，也沒有要求物業服務企業退出物業管理區域，原物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前三個月告知對方當事人。

第七十四條 物業服務企業退出物業管理區域，應當撤出管理區域內的物業服務人員，并向業主委員會履行下列交接義務：（一）移交本條例第五十三條規定的相關資料；（二）移交物業資料，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財會資料；（三）物業管理用房；（四）清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益；（五）法律、法規規定的其他事項。物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。因維護保養不當等原因導致電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備無法正常使用的，物業服務企業應當修復并承擔相應責任。

第七十五條 配套設施不齊全的老舊住宅小區應當按照政府補助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。市、區、縣人民政府或者開發區管理委員會應當制定年度改造計劃，安排專項資金，用于老舊住宅小區的改造提升。對產權單位自主開展的改造提升，市、區、縣人民政府或者開發區管理委員會應當給予適當補貼。

第七十六條 老舊住宅小區改造提升完成后，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織召開業主大會會議，決定管理模式。未實行物業管理的老舊住宅小區，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由物業使用人承擔。

第七十七條 業主、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第七十八條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：（一）物業服務企業的資質證書，物業服務企業項目經理的基本情況、聯系方式，客服、工程維修電話；（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等；（三）電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；（四）代收代繳事項；（五）水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式；（六）共用部位和共用設施設備經營收益情況；（七）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

第七十九條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人的信用信息實行動態管理，向社會公布評價結果。區、縣物業管理行政主管部門和開發區管理委員會具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會應當做好轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

第五章 物業的使用與維護

第八十條 業主、物業服務企業應當按照不動產權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。

第八十一條 物業管理區域內禁止下列行為：（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；（二）在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目；（三）占用或者損壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；（四）違法搭建建筑物、構筑物，開挖、擴建地下室；（五）違反規定飼養動物；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆和劇毒等危險性物品；（七）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；（八）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（九）超過規定標準排放噪聲；（十）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會、業主有權依照法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；業主委員會可以按照管理規約或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。

第八十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。

第八十三條 占用業主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。業主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。

第八十四條 占用業主共有道路、場地停放汽車的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，由物業服務企業代為收取。物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業服務企業所有。機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務企業應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監督，并向業主大會報告。業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務時，在物業管理區域內臨時停放，不得收取費用。

第八十五條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六章 物業保修金與住宅專項維修資金

第八十六條 建設單位應當依照國務院及其建設行政主管部門的規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。不動產權屬初始登記前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。物業保修期內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向物業管理行政主管部門提出物業保修金使用申請。需要委托建筑工程質量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。物業管理行政主管部門應當在保修金動用后三個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法申請仲裁或者提起訴訟，由責任人在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不申請仲裁或者不起訴的，視為其認可承擔維修責任。

第八十七條 物業保修期限屆滿后，業主自用部位、自用設施設備的維修、養護，由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修、養護，并承擔相應的費用。

第八十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。出售公有住房的，業主應當交存住宅專項維修資金，公有住房售房單位應當在售房款中提取住宅專項維修資金。業主交存的住宅專項維修資金歸業主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金歸公有住房售房單位所有。住宅專項維修資金專項用于物業保修期限屆滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅、公有住房已經出售但未交存住宅專項維修資金的物業管理區域，應當補交住宅專項維修資金。

第八十九條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收住宅專項維修資金。業主在辦理房屋入住手續時，應當提供陜西省住宅專項維修資金專用收據；未提供專用收據的，建設單位不得將房屋交付使用；已入住的住宅小區，仍有部分未售出房屋的，由建設單位在辦理不動產權屬初始登記時代為交存住宅專項維修資金。

第九十條 業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立后，住宅專項維修資金代管部門應當將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會在商業銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業管理行政主管部門簽訂監督協議。物業所在地物業管理行政主管部門應當對業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監督。

第九十一條 使用住宅專項維修資金相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：（一）用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的住宅專項維修資金中列支；（二）用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的住宅專項維修資金中列支；（三）用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的住宅專項維修資金中列支。使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業、非住宅物業或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第九十二條 業主轉讓物業的，住宅專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的住宅專項維修資金業主交存的應當退還業主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。

第九十三條 物業保修期限屆滿后，發生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并同時向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出住宅專項維修資金使用申請：（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；（二）樓體外立面脫落的；（三）電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；（四）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；（五）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；（六）專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會收到申請后，應當立即赴現場查勘。屬于前款規定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業服務企業立即組織維修。未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本條規定履行相關責任。

第九十四條 應急使用住宅專項維修資金的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業主住宅專項維修資金中直接列支。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況，在物業管理區域內顯著位置公示。

第九十五條 市人民政府應當制定住宅專項維修資金管理辦法。住宅專項維修資金管理辦法應當包括保值增值管理、使用計劃報告、應急使用、財務預決算管理、審計監督和業主查詢對賬等制度。

修正案草案的說明 播報

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受市人民政府委托，就《西安市物業管理條例》修正案（草案）（以下簡稱草案）作如下說明：

一、修改的必要性及法律、法規依據

2007年8月26日國務院依據《中華人民共和國物權法》對《物業管理條例》作了相應修改。2008年12月12日《陜西省物業管理條例》進行了修訂，并于2009年5月1日起施行。因此《西安市物業管理條例》需要依據上位法作出相應的修改。市人大也將此列入今年立法計劃。

修改《西安市物業管理條例》主要依據了《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》。4月份我局和法制局在市人大組織下，對深圳、杭州、廣州、桂林等城市的物業管理立法情況進行了調研。在修改過程中我局會同市法制局分別召開了開發企業代表、物業公司代表、業主委員會、業主代表、各區政府相關部門征求意見會，并網上公開征求了意見。在征求意見和調研修改的基礎上，形成了《西安市物業管理條例》修正案（草案）。

二、修改的主要內容

重點放在解決管理模式、業主自治等突出問題上，堅持公平、公正原則，更具可操作性。

（一）關于對物業管理活動的監管

根據國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》規定，草案將現實行的城六區一級管理模式，修改為市、區、街道辦事處三級管理模式，并對市、區、街道辦事處在物業管理活動中的職責進行了明確。

（二）關于業主與業主大會的問題

按照國務院《物業管理條例》將業主大會和業主委員會的活動納入了地方政府的管轄之下，將原先由開發建設單位和業主代表組織成立業主大會修改為在所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府具體組織下成立業主大會。突出了對業主組織的規范。

關于前期物業管理的問題

草案依據《陜西省物業管理條例》設立了新建居住區物業保修監管制度，配套建設物業服務用房的數額及標準等，以維護業主的合法權益，為居住區長治久安奠定基礎。

此外，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將業主公約修改為“管理規約”，將“為玉臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。