黑龍江物業收費標準,黑龍江物業管理條例最新版

物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區域內的物業管理以及相關監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，由業主和物業服務人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條物業管理應當堅持黨的領導、政府主導、業主自治、多方參與、專業服務、行業自律的原則。

建立健全社區黨建引領，居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業使用人、物業服務人等共同參與的治理機制；建立健全人民調解、行業性專業性調解、行政調解、司法調解的多元糾紛解決機制。

第四條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃和社區治理體系，建立健全物業管理聯席會議制度，協調解決重大問題。將街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理職責所需經費納入財政預算。鼓勵設立行業性專業性人民調解組織，依法調解物業管理糾紛。

縣級以上物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，按照職責分工，履行下列職責：

(一)貫徹、執行物業管理法律、法規和相關規定；

(二)制定物業管理相關政策并組織實施；

(三)指導、監督住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)交存、管理和使用；

(四)組織物業管理相關人員業務培訓；

(五)建立完善物業管理信息平臺；

(六)指導、考核街道辦事處或者鄉鎮人民政府物業管理相關工作；

(七)建立物業服務誠信評價制度并組織實施；

(八)法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關行政主管部門，按照各自職責，做好相關監督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動，履行下列職責：

(一)組織、協助、指導業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建；

(二)指導、監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責，撤銷其作出的違反法律、法規的決定；

(三)測評業主委員會年度工作；

(四)參加物業承接查驗，指導、監督物業服務項目移交和接管；

(五)指導、檢查、監督物業服務人依法履行義務，配合采集物業服務信用信息；

(六)依法處理物業管理糾紛；

(七)縣級人民政府確定的行政處罰權。

居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第六條物業管理行業協會應當加強行業自律管理，制定并組織實施自律性行業規范，規范從業行為，調解行業糾紛，促進物業服務人依法經營和誠信服務。

第七條物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

對物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主、物業使用人應當依法予以配合。

第二章物業管理區域以及相關配置

第八條物業管理區域的劃分，應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，以建設用地宗地確定的用地范圍為基礎，綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線、有利于實施物業管理等因素。

物業服務用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設施設備和相關共用場地不能分割的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。

第九條建設單位應當在商品房預售或者現售前，向所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域，并將經備案的物業管理區域在房屋買賣合同中明示，在商品房銷售現場公示。經備案的物業管理區域，由縣級物業行政主管部門及時告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

本條例施行前已經劃分物業管理區域，但尚未向物業行政主管部門備案的，由物業服務人或者業主委員會，或者物業管理委員會向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，物業所在地縣級物業行政主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府，結合物業管理實際，在征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

第十條建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房；物業服務用房一般包括物業辦公用房，業主委員會辦公用房，維修、保潔等輔助用房：

(一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的，按照不低于建筑面積一百平方米的標準配置；

(二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的，按照不低于總建筑面積千分之二的標準配置；

(三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按照不低于總建筑面積千分之一的標準配置；

(四)分期開發建設的，首期配置建筑面積不得低于一百平方米，后期建設應當按照標準配齊物業服務用房；

(五)業主委員會辦公用房建筑面積，不得低于二十平方米。

未經業主大會同意，物業服務人不得改變物業服務用房的用途。

第十一條物業辦公用房、業主委員會辦公用房應當位于地面以上并能夠獨立使用，具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層，但配置電梯和單獨建設的除外。

國土空間規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在附圖中注明物業辦公用房的具體位置和面積。建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積建設物業辦公用房。

第三章業主、業主大會、業主委員會

第十二條房屋的所有權人為業主。

基于人民法院、仲裁機構作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權登記的自然人、法人和其他組織，在物業管理中享有業主權利，承擔業主義務。

業主在物業管理中的權利、義務，按照法律法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定。

第十三條物業管理區域內的下列部分屬于業主共有：

(一)道路、綠地，但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；

(二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；

(三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

(四)物業服務用房和其他公共場所、共用設施；

(五)法律、行政法規規定專有部分以外的其他共有部分。

業主對前款規定的共有部分享有共同管理的權利，并承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第十四條業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。符合下列條件之一的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的申請，十名以上業主也可以聯名申請：

(一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的；

(二)交付房屋套數超過房屋總套數百分之五十的；

(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過房屋總套數百分之二十五的。

分期開發建設的住宅項目，其首期交付使用房屋應當滿足上述條件之一。

符合第一款規定條件建設單位未提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正；逾期仍未申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當啟動業主大會籌備工作。

建設單位應當按照有關要求提供相關資料，并承擔召開首次業主大會會議所需費用。

第十五條符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到籌備業主大會書面申請后，四十五日內組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組成員除業主代表，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會代表外，也可以吸收建設單位、轄區公安派出所等單位代表，組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任�；I備組成員人數應當為九人以上單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。

籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定，業主代表資格應當適用本條例第十九條有關業主委員會成員資格的規定。

籌備組應當自成立之日起五日內，將成員名單及其與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業管理區域顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的，按照少數服從多數原則表決決定；票數相等時，由籌備組組長作出決定。

籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋居(村)民委員會公章。

第十六條首次業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分建筑面積，公示業主姓名和人數；

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

(三)擬定管理規約、業主大會議事規則；

(四)確定首次業主大會會議表決規則；

(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；

(六)制定業主委員會選舉辦法；

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域顯著位置公示。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。業主大會成立后，籌備組自動解散。

第十七條下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則；

(二)制定和修改管理規約；

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(四)選聘、解聘物業服務人；

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

(九)確定和調整物業服務方式、服務內容、服務標準以及物業服務收費方案；

(十)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告；

(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬的來源、支付標準；

(十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

(十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主委托其他業主代理參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、權限和期限。

業主大會決定本條例第十七條第(六)項至第(八)項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

提倡采用短信、微信等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

市、縣物業行政主管部門可以建立業主決策信息平臺，供業主、業主委員會或者物業管理委員會、業主大會免費使用，并提供指導。

第十九條業主委員會由五至十五人的單數成員組成，每屆任期一般不超過五年，成員可以連選連任。一個物業管理區域分期建設或者尚有部分物業未交付使用的，應當按照相應比例預留成員名額，待交付使用后陸續補充。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守法律、法規，熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時間；

(三)未被列為失信被執行人；

(四)依法交納物業費和維修資金；

(五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職；

(六)沒有本條例規定的物業使用和維護的禁止性行為。

業主委員會成員實行差額或者等額選舉。實行差額選舉的，未當選且得票數達到規定票數的候選人，可以當選候補成員，并按照得票多少的順序在業主委員會成員出現空缺時依次遞補，具體選舉辦法由業主大會議事規則規定。候補成員人數不得超過業主委員會成員總數的百分之五十；候補成員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。

業主委員會應當自依法選舉產生之日起五日內，在物業管理區域顯著位置公示業主委員會成員、候補成員名單以及聯系方式。

第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并提供下列資料：

(一)首次業主大會會議記錄和會議決定；

(二)業主大會議事規則；

(三)管理規約；

(四)首次業主委員會會議記錄和會議決定；

(五)業主委員會成員和候補成員名單等基本信息。

備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，向原備案機關備案。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級物業行政主管部門。

第二十一條業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告業主委員會年度履職情況；

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人訂立物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接；

(三)擬定物業共用部位、共有資金使用與管理辦法；

(四)組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續交；

(五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同，督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改，督促業主交納物業費；

(六)監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

(七)制作和保管會議記錄、共用部位的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

(八)定期向業主通報工作情況，每半年公示業主委員會成員、候補成員交納物業費、停車費情況；

(九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

(十)配合行政執法部門在物業管理區域內開展的執法工作；

(十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

(十二)業主大會賦予的其他職責。

第二十二條經業主大會同意，業主委員會可以聘用專職人員負責辦理業主委員會日常事務和財務工作，協調解決業主投訴等工作。

聘用的專職人員應當接受業主委員會領導、監督和管理，在業主委員會授權范圍內開展工作。

聘用專職人員的薪酬標準不得低于當地最低工資標準；按照合同約定，對聘用的專職人員減薪或者解聘的，應當經業主委員會半數以上成員同意。

第二十三條除首次業主大會會議外，業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬，從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，或者由全體業主分攤，具體辦法和標準由業主大會決定。

業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補貼的籌集、使用和管理情況，每年不少于兩次，每次公示期不少于十日。公示期滿后，業主可以在業主委員會辦公場所隨時查閱。

第二十四條業主委員會未按照規定組織召開業主大會會議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召開；業主委員會逾期仍未召開業主大會會議的，可以由所在地居(村)民委員會，在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下組織召開。

第二十五條在業主委員會履職的一個任期內，出現業主委員會成員經遞補，人數仍不足總數二分之一等無法正常履行職責或者拒不履行職責的情況，以及對業主委員會工作年度測評連續兩年不合格的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第二十六條業主委員會及其成員不得有下列行為：

(一)干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料；

(三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

(四)擅自使用業主大會、業主委員會印章；

(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人訂立、變更、解除物業服務合同；

(六)違規使用經費，將業主共有財產借給他人，或者挪用、侵占業主共有財產；

(七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

(八)違規泄露業主信息；

(九)其他侵害業主合法權益的行為。

第二十七條業主委員會成員有下列情形之一的，成員資格自情形發生之日起自行終止：

(一)任期屆滿的；

(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的；(三)喪失完全民事行為能力的；(四)以書面形式向業主委員會提出辭職的；

(五)依法被追究刑事責任或者被限制人身自由超過三個月的；

(六)一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上的；

(七)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

不再符合本條例第十九條第二款(二)至(六)項規定的業主委員會成員條件的，業主委員會應當提請業主大會罷免其成員資格；業主大會未作處理決定的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當予以督促。

業主委員會成員被停止職務或者罷免的，業主委員會應當停止其履行職責，報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并在物業管理區域顯著位置公示。

業主委員會成員應當自資格終止之日起五日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

第二十八條有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會：

(一)不具備成立業主大會條件的；

(二)具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；

(三)業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；

(四)需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、協助后仍不能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔業主委員會相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會自業主大會成立、且選舉產生業主委員會之日起停止履行職責，并在與業主委員會辦理移交手續后解散。

第二十九條物業管理委員會由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織居(村)民委員會、業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表占物業管理委員會成員總人數半數以上，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。業主代表應當適用本條例第十九條有關業主委員會成員條件的規定。

物業管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔任；副主任由居(村)民委員會指定一名業主代表擔任；物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域顯著位置公示。

第三十條物業管理委員會成立后滿三年，仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

第四章前期物業管理

第三十一條新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在銷售房屋前，按照國家規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。

投標人不足三個或者建筑物總面積在三萬平方米以下的，經物業所在地縣級物業行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘前期物業服務人。

新建住宅物業的建設單位不得選聘其出資設立的物業服務企業，以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業作為前期物業。

第三十二條建設單位應當與選聘的物業服務人依法訂立前期物業服務合同，并在銷售場所公示。前期物業服務合同不得包含拓展服務收費事項。前期物業服務合同期限不得超過三年，具體期限在前期物業服務合同中約定。

利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，建設單位與前期物業服務人應當在前期物業服務合同中，對經營項目、收費標準、經營收益收支及使用分配、財務管理、經營性活動的禁止性要求等事項進行約定。

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。

第三十三條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日發生的物業費，由建設單位承擔；出售房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業費，由業主承擔。

第三十四條建設單位可以邀請物業服務人提前介入，就住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量、設備運行管理等事項，提出與住宅物業管理有關的建議。

建設單位應當邀請物業服務人參加竣工驗收。

第三十五條物業服務人承接前期物業服務項目時，應當按照國家有關規定與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗，承接查驗相關費用由建設單位和物業服務人在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

建設單位可以邀請居(村)民委員會、業主代表、專業機構參與承接查驗，進行見證和監督，并在承接查驗記錄上簽字確認。

建設單位應當對承接查驗全過程進行影像記錄，并在業主辦理入住手續時，主動公開承接查驗協議，現場播放承接查驗影像資料。影像資料應當包含監控系統、消防系統、特種設備等重要設施設備查驗內容。

第三十六條建設單位應當與物業服務人共同確認物業共用部位、共用設施設備查驗結果，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

建設單位應當按照承接查驗協議內容及時解決、整改落實并組織復驗。建設單位未整改落實的，物業服務人應當及時向所在地相關縣級行政主管部門報告，相關縣級行政主管部門應當依法處理。

第三十七條物業承接查驗現場查驗二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交相關資料，并將復印件或者電子文檔交所在地縣級物業行政主管部門存檔。

物業服務人應當自物業交接之日起三十日內，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案，并提供下列資料：

(一)前期物業服務合同；

(二)臨時管理規約；

(三)物業承接查驗協議；

(四)建設單位移交資料以及清單；

(五)查驗記錄；

(六)交接記錄。

縣級物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第五章物業服務管理

第三十八條除業主決定繼續聘用原物業服務人外，選聘物業服務人應當公開招標，投標人不足三個或者建筑物總面積在三萬平方米以下的，可以協議選聘物業服務人。

第三十九條業主委員會或者物業管理委員會應當與業主大會選聘的物業服務人訂立書面物業服務合同。

物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、違約責任、解除合同條件等條款。

物業合同示范文本由省物業行政主管部門制定，并報省市場監管部門備案。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務人應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第四十條物業服務事項一般包括下列基礎內容：

(一)物業共用部位的日常維護和管理；

(二)物業共用設施設備運行、保養和管理；

(三)環境衛生、綠化養護管理服務；

(四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護；

(五)房屋裝飾裝修管理；

(六)物業檔案資料的保管。

物業服務人應當為業主接收郵件、快件提供便利，不得阻撓快遞企業投遞到戶。阻礙、拒絕或者因特殊原因不允許快遞企業進入小區提供服務的，物業服務人應當提供免費的代投遞服務。

物業服務人應當按照相關規定設置生活垃圾分類收集容器，提示、引導業主和物業使用人進行生活垃圾分類。

市、縣人民政府應當鼓勵和支持物業服務企業采用信息化、智能化技術開展物業服務相關活動，提升物業服務質量。

第四十一條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費形式在物業服務合同中約定。

實行包干制或者酬金制的，按照國家有關規定執行。

第四十二條物業服務收費按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。

市、縣物業行政主管部門根據不同區域、不同小區、不同建設標準，制定并發布基本物業服務項目清單，明確服務內容和服務等級標準，供價格主管部門定價和業主協商物業費時參考。

市、縣價格主管部門會同物業行政主管部門，根據不同物業類型、物業服務等級標準、服務成本等因素，制定相應基準價格及其浮動幅度，并定期向社會發布。

實行政府指導價的，物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務人根據規定的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。

實行市場調節價的，物業服務收費可以參照基本物業服務項目清單和物業服務基準價格及其浮動幅度，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由業主、物業使用人和物業服務人在物業服務合同中約定。

物業服務人拓展收費服務事項的，應當公示服務標準和收費標準。

物業服務人可以根據物業管理區域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購等家政服務的需求，與業主或者物業使用人訂立個性化服務合同，提供有償服務。

(下轉第十二版)

(上接第十一版)

業主、業主委員會、物業管理委員會有權對物業服務人違法收取物業費的行為向市場監管或者價格主管部門舉報、投訴。

第四十三條業主應當按照物業服務合同的約定交納物業費；物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進入停車位等方式催交物業費。

物業服務人可以根據物業服務合同約定預收物業費，預收期限最長不得超過一年。

業主轉讓物業時，轉讓雙方應當對物業費的結算作出約定，并告知物業服務人。

住宅物業連續空置六個月以上的，可以適當減免物業費，具體辦法由市、縣(市)人民政府確定。

第四十四條物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息，并及時更新，可以通過電子信息方式告知全體業主：

(一)物業服務人營業執照，物業服務事項、質量要求，收費項目、標準和方式等；

(二)物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

(三)物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況；

(四)利用物業共用部位、共用設施設備經營情況以及收益收支情況等；

(五)維修資金使用情況；

(六)其他應當公示的信息。

業主、業主委員會或者物業管理委員會對公示內容有異議的，物業服務人應當及時答復。

第四十五條物業服務人負責管理的物業共用部位、共用設施設備可能存在安全隱患時，物業服務人應當設置警示標識，采取防范措施，及時消除隱患；不能自行處置的，應當及時報告相關縣級行政主管部門處理。

物業服務人發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知相關管理單位及時消除安全隱患。相關管理單位未及時消除隱患的，物業服務人應當報告相關縣級行政主管部門，相關縣級行政主管部門應當及時督促相關單位消除隱患。

物業服務人應當采取合理措施保護業主的人身和財產安全，可以采取安裝監控、加強日常巡視、建立舉報制度等方式方法預防和制止高空拋物等危險行為。

第四十六條物業服務合同當事人一方依法提出解除物業服務合同的，應當按照有關規定執行。物業服務合同未約定通知期限的，提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方，并在物業管理區域顯著位置公示。

業主依法共同決定續聘的，業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期滿前三十日內與物業服務人續訂物業服務合同。

解除物業服務合同前，物業服務人不得擅自停止物業服務。解除物業服務合同后，業主委員會或者物業管理委員會應當在五日內向街道辦事處或者鄉鎮人民政府和所在地縣級物業行政主管部門備案�？h級物業行政主管部門應當在物業信息管理平臺公示相關信息。

第四十七條物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者物業服務合同依法解除后十五日內，或者在接到解聘通知之日起三十日內退出物業管理區域，結清預收、代收和預付、代付的有關費用，將物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等資產，物業檔案交還給業主委員會或者物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，并配合新選聘的物業服務人做好交接工作。

原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業服務人進行服務。

新選聘的物業服務人按照約定承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并保存查驗記錄。

第四十八條原物業服務人拒不退出物業管理區域，或者拒不移交有關資料或者財物的，業主委員會或者物業管理委員會應當與原物業服務人協商；協商不成的，可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門報告。業主委員會或者物業管理委員會也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府、縣級物業行政主管部門接到業主委員會或者物業管理委員會報告后，應當向所在地縣級人民政府報告，由縣級人民政府組織城市管理、市場監管、公安等部門進行清退。

第四十九條物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務人的，物業服務人應當妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業主個人信息；業主自行管理的，由自行管理組織或者機構履行保管義務。

第五十條市、縣級物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制，根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務人實行等級評定，采取相應的激勵或者懲戒措施。

市、縣級物業行政主管部門應當及時記載更新物業服務人、物業項目負責人、物業從業人員誠信履約信息，并通過物業管理信息平臺予以公布。

推進物業服務第三方評估機構參與物業項目承接查驗、物業費測算、物業服務質量評估等活動，出具公正、客觀、真實、準確的評估結論。

第五十一條物業管理區域出現突發失管、棄管狀態時，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織確定應急物業服務單位，提供維持業主基本生活服務事項的應急服務，并公示應急物業服務的內容、期限、費用等相關內容。應急物業服務期限不得超過十二個月，費用由全體業主承擔。

在應急服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當推動成立或者改選業主委員會；應急期滿后仍未成立業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當籌建物業管理委員會。

第六章物業的使用與維護

第五十二條業主或者物業使用人對物業的使用和維護，應當遵守法律、法規、規章和管理規約、業主大會決定，不得有下列行為：

(一)擅自改變物業規劃用途；

(二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構；

(三)違法搭建建筑物、構筑物或者亂挖地下空間；

(四)破壞或者擅自改變房屋外貌；

(五)損壞或者擅自占用、改動物業共用部位、共用設施設備；

(六)擅自設置或者改變煙道、排風、排水管道；

(七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質或者超負重物品；

(八)侵占、損壞消防設施，占用消防車通道，堵塞、封閉疏散通道以及安全出口；

(九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區域堆放雜物、停放摩托車、電動車、自行車或者為電動車充電；

(十)制造超過規定標準的噪音、異味；

(十一)影響其他業主采光、通風；

(十二)高空拋物；

(十三)違反規定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒；

(十四)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

(十五)違反規定飼養動物干擾他人正常生活；

(十六)法律、法規、規章、管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

有前款規定行為之一的，物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會、業主或者物業使用人有權勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關縣級行政主管部門，相關縣級行政主管部門應當及時依法處理。

發生本條第一款第七項、第十二項、第十五項情形的，公安機關接到報警后，應當及時調查并依法處理。

業主或者物業使用人對侵害自身合法權益的行為，可以依法提起訴訟；業主委員會或者物業管理委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第五十三條縣級人民政府應當確定負責物業管理區域內物業管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經營、建設工程質量、環境保護、園林綠化、特種設備安全、環境衛生等活動監督管理的行政主管部門。

前款規定的相關行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域顯著位置公布所負責執法事項和聯系方式，依法及時處理物業管理區域內的違法行為。

第五十四條利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動產生的收入，扣除合理成本后歸全體業主所有，主要用于補充維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理的其他需要。

經營收益由物業服務人代管的，應當單獨列賬，不得挪用或者侵占，并接受業主委員會或者物業管理委員會的監督；由業主委員會或者物業管理委員會自行管理的，應當接受業主和居(村)民委員會的監督。

第五十五條在物業管理區域內需要臨時占用物業共用部位或者開挖、埋設、維修供水、排水、排污、供燃氣、供熱、供電、通信、有線電視等管道管線的，施工單位應當在施工現場做好安全防護，并及時恢復原狀；有停水、停電、停熱、停燃氣等情形的，物業服務人或者物業管理委員會應當在物業管理區域顯著位置公告，并可以通過電子信息方式告知全體業主。

第五十六條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。

房屋裝飾裝修污染物業共用部位、損壞共用設施設備的，由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀；業主或者物業使用人未修復、清潔、恢復原狀的，由物業服務人代為處理，所需費用由業主或者物業使用人承擔。房屋裝飾裝修產生的垃圾，業主或者物業使用人應當及時清理；委托物業服務人清理的，按約定支付清理費用。

物業服務人應當對房屋裝飾裝修情況進行現場檢查，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

業主或者物業使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產管理規定的，物業服務人應當及時制止，并督促其改正；經督促未改正的，物業服務人應當及時報告相關縣級行政主管部門依法處理。

第五十七條物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當出售給本物業管理區域內的業主；不能出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程，用作停車位、車庫或者儲藏室的，應當按照設計文件實地標注，并向全體業主開放。建設單位不得將其出售、附贈，收取的停車費、租金應當保障人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。法律、法規另有規定的，從其規定。

第五十八條利用物業共用部位停放車輛的，車位的設置、使用、收費、管理等事項，由業主共同決定。

物業管理區域內設置車位、停放車輛，不得占用消防疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道，不得影響其他車輛和行人通行。

工程車輛和大中型客貨車輛、危險品運輸車輛不得在物業管理區域內停放，但因急救、安全、工程建設或者設施設備維修等確需停放的除外。

物業服務人應當按照物業服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，及時督促違反規定停放車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關部門依法處理。

第五十九條電梯、機械式停車設備等特種設備，應當按照特種設備安全管理有關規定，委托具有相應資質的專業機構進行定期檢驗、檢測、維修和養護；消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及有其他特定要求的設施設備，可以委托專業機構進行維修和養護。

第六十條住宅物業建設工程質量保修期滿后，需要對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定申請使用維修資金。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當遵守國家有關維修資金的收取、使用和管理規定，按時足額交納維修資金。

第六十一條首期維修資金，由業主在辦理房屋入住手續前存入維修資金專戶。業主未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付買受人。

未建立維修資金的物業，應當按照有關規定進行補建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主續交。

第六十二條在物業管理區域發生下列危及房屋安全等緊急情況的，物業服務人或者物業管理委員會應當采取必要的措施并申請維修資金的應急使用：

(一)電梯、消防等共用設施設備出現故障損壞情況，經有關行政主管部門出具整改通知，或者專業機構出具檢驗、檢測、評估整改報告的；

(二)物業共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏的；

(三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險的；

(四)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

(五)突發事件造成物業共用部位、共用設施設備損壞的；

(六)其他危及房屋安全的緊急情況。

維修資金劃轉業主大會管理前，由物業服務人或者相關業主向所在地市、縣維修資金管理部門提出申請；維修資金劃轉業主大會管理后，由業主委員會或者物業管理委員會向所在地市、縣維修資金管理部門提出申請。維修資金管理部門應當在接到維修資金應急使用申請三日內，作出審核決定。

發生前款規定情況后，未按規定實施維修、更新和改造的，市、縣級物業行政主管部門可以組織代修，代修費用以及物業服務人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費用，從相關業主住宅維修資金分戶賬中列支。

第六十三條維修資金的使用接受業主和有關部門的監督。物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用情況，應當在維修資金撥付前進行公示。

維修資金管理部門應當建立維修資金管理系統，定期公布維修資金的收支情況，方便業主查詢賬戶余額以及使用情況。

第六十四條新建住宅物業管理區域內的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營設施設備及相關管線，應當按照國家技術標準和專業技術規范設計、施工。

建設單位應當通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位參加竣工驗收；驗收合格后，應當將物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線，移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。其中，管道燃氣經營單位的維護管理范圍包括除燃氣器具外的所有設施設備和相關管線。價格主管部門在核定價格時，應當考慮維護管理成本。

已投入使用的住宅物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線，尚未移交給專業經營單位維護管理的，市、縣人民政府應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行評估改造。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，由市、縣人民政府組織相關單位整改后，專業經營單位應當接收。具體接收方式和費用承擔由市、縣人民政府確定。

移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線，其維修、養護、更新和改造等費用，由專業經營單位依法承擔。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位應當在物業管理區域顯著位置，公示服務范圍和聯系方式。

物業服務人不得限制、阻礙專業經營單位，進入物業管理區域提供相應服務。

供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業經營單位對應當接收的設施設備和相關管線不接收，以及不履行維護管理責任的，由所在地市、縣級人民政府約談相關部門。

第六十五條市、縣級人民政府實施老舊小區改造時，應當完善配套基礎設施和公共服務設施，改善小區居住環境，建立健全物業管理長效機制。

第七章法律責任

第六十六條違反本條例規定，物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門的工作人員不依法履行監督管理職責，有下列行為之一的，由有權機關依法給予處分：

(一)與物業服務人串通，阻礙業主大會成立、業主委員會選舉的；

(二)對符合備案條件的申請，不予備案的；

(三)對物業管理區域內違法行為不予查處的；

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為。

第六十七條違反本條例規定，建設單位未對承接查驗全過程進行影像記錄，或者在業主辦理入住手續時，未主動公開承接查驗協議，現場未播放承接查驗影像資料，或者影像資料未包含監控系統、消防系統、特種設備等重要設施設備查驗內容的，由市、縣級物業行政主管部門處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第六十八條違反本條例規定，對物業承接查驗發現的問題，建設單位未整改落實或者未簽訂承接查驗協議，將物業移交給物業服務人的，由市、縣級物業行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十九條違反本條例規定，建設單位有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬以上三萬元以下罰款：

(一)未備案物業管理區域的；

(二)未在房屋買賣合同中明示經備案的物業管理區域的；

(三)未提出召開首次業主大會會議申請、提供籌備首次業主大會會議所需資料的；

(四)未承擔前期物業承接查驗費用和首次業主大會會議籌備經費的；

(五)未在銷售場所公示前期物業服務合同的。

第七十條違反本條例規定，業主未交存首期維修資金，建設單位將房屋交付買受人的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以三萬元以下罰款。

第七十一條違反本條例規定，新建住宅物業的建設單位選聘其出資設立的物業服務企業，以及建設單位法定代表人或者股東參股的物業服務企業作為前期物業的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正，并沒收物業服務企業經營所得。

第七十二條違反本條例規定，物業服務人未辦理物業承接備案或者物業服務合同備案的，由縣級物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以三萬元以上五萬元以下罰款。

第七十三條違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得：

(一)未經法定程序，擅自接管物業服務項目的；

(二)違反法律、法規規定或者物業服務合同約定，停止物業服務的；

(三)物業服務合同終止后，拒不退出物業管理區域的。

第七十四條違反本條例規定，被解聘的物業服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款：

(一)未按照規定辦理移交手續的；

(二)拒不移交有關資料、財物的。

第七十五條違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款：

(一)物業檔案資料缺失的；

(二)在不具備停放車輛條件的道路、場地設置車位的；

(三)未履行車輛停放管理義務的；

(四)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進入停車位方式，催交物業費的；

(五)泄露業主個人信息的；

(六)阻撓快遞企業投遞到戶或者阻礙、拒絕以及因特殊原因不允許快遞企業進入小區提供服務時未提供免費代投遞服務的；

(七)未公示有關信息的。

第七十六條違反本條例規定，物業服務人挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的，由市、縣級物業行政主管部門責令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款。

第七十七條違反本條例規定，業主和物業使用人違反禁止行為規定的，由縣級物業行政主管部門或者其他有關行政主管部門，依照相關法律法規給予行政處罰。

第七十八條違反本條例規定，業主委員會未按照業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程履行工作職責的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正；有違法所得的，沒收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

第七十九條違反本條例規定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第八十條法律、行政法規對物業管理有規定的，依照其規定。

第八十一條本條例下列用語的含義：

(一)承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定以及前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

(二)專業經營設施設備，是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置。

(三)終端用戶端口，是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置與最終用戶交接處。

(四)共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅物業內業主或者單幢住宅物業內業主以及與之結構相連的非住宅物業業主共有的部位。包括住宅物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(五)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主以及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

(六)專有部分，是指在構造和利用方面具有獨立性，由單獨業主獨立使用和處分，能夠為特定業主登記所有權的物業部位。

(七)物業管理區域顯著位置，包括物業管理區域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

(八)物業檔案，包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料，業主、物業使用人的權屬資料、個人資料，物業運行、維修、服務記錄和物業管理相關合同資料等。

第八十二條本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

(三)建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統計總和計算。

第八十三條本條例自年月日起施行。