黑龍江物業管理條例實施細則全文(最新版)

更新：2023-09-18 19:48:52 高考升學網

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年黑龍江物業管理條例實施細則是什么？高考升學網整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

第一章總則

第一條為了加強城市房地產物業管理（以下簡稱物業管理），保障房屋及其設備設施的正常使用，提高生活居住、辦公、生產經營等環境質量，維護其正常的公共秩序，依據國家《城市新建住宅小區管理辦法》等有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業，是指房地產及其附屬設備設施的服務經營化的各類住宅小區、機關企事業單位辦公樓和生活區、寫字樓、商場、商廈、工業區等建筑物及其設備設施與占地。

本辦法所稱物業管理是指依法設立的物業管理企業，依照與業主或業主委員會簽訂的委托合同，對房屋建筑及其供暖、供水、排水、環境綠化、環境衛生、小區道路、休閑娛樂設施、保安和環境容貌等進行的維修、養護、服務和管理。

第三條凡在本省城市規劃區內從事房地產物業管理經營活動和實施物業行政管理的，均應遵守本辦法。

第四條省建設行政主管部門主管全省物業管理工作，負責本辦法的組織實施。

各行署建設行政主管部門和市、縣房地產行政主管部門（以下均稱房地產行政主管部門）主管本行政區域內的物業管理工作。

各級規劃、市政、供熱、綠化、環衛等行政管理部門，應按各自的職責分工，協助房地產行政主管部門做好房地產物業管理工作的指導和監督檢查。

第二章業主與業主委員會

第五條本辦法所稱業主，是指房地產物業的所有權人和使用人。

第六條房地產物業使用人達到百分之六十以上時，開發建設單位、公房房改售房單位和物業管理企業應在房地產行政主管部門指導監督下，組織召開首次業主大會或業主代表大會，依法選舉產生業主委員會。

第七條業主大會，由全體業主組成；業主人數較多的，應按比例推選業主代表，組成業主代表大會。

業主大會或業主代表大會，應當有過半數業主或業主代表出席。業主大會或業主代表大會作出的決定，應當經與會的業主或與會的業主代表過半數通過。

第八條業主委員會是業主大會和業主代表大會的執行機構，負責業主大會或業主代表大會的常務工作，并代表全體業主對物業實施自治行為規范和委托物業管理的監督檢查。

業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會；經15％以上業主或業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或業主代表大會。

第九條業主委員會組成人數應根據業主人數確定，一般不應少于9人組成，并在委員中推選產生業主委員會主任、副主任和執行秘書。執行秘書負責委員會的日常工作。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。主任、副主任、執行秘書每屆任期三年，可連選連任。但在任期未滿需調整的，應經業主大會或業主代表大會通過。

第十條業主委員會應自選舉產生之日起十五日內持下列文件向所在地房地產行政主管部門辦理登記，并提交下列材料：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員及領導成員名單；

（三）業主委員會章程。

所在地房地產行政主管部門應當自受理登記申請十五日內，完成登記工作；對不符合規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。

第十一條業主委員會職責：

（一）在房地產行政主管部門的指導下，制訂業主委員會章程，代表業主維護其合法權益；

（二）定期主持召開業主大會或業主代表大會；

（三）決定選聘物業管理企業并與其簽訂物業管理委托合同；

（四）制定業主公約并提交業主大會或業主代表大會審議通過，報房地產行政主管部門備案；

（五）監督物業管理企業對委托物業的服務管理工作；

（六）審議物業管理企業對房屋大中修的報告，監督檢查維修費用的使用情況；

（七）配合物業管理企業，監督檢查業主遵守物業管理規章制度、履行義務情況；

（八）督促物業管理企業按季度公布財務收支情況。

第十二條業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項應采取少數服從多數原則。

第三章物業管理企業

第十三條本辦法所稱物業管理企業，是指取得省建設行政主管部門頒發的物業管理企業《資質證書》，并取得工商營業執照，具有企業法人資格，為業主提供專業化、社會化、企業化、經營型服務的經濟實體。

房地產開發企業、公房管理單位、寫字樓以及商城商廈業主等自行實施物業管理的，也應按前款規定組建物業管理企業或辦理兼營資質證書手續。

未取得省建設行政主管部門頒發的物業管理企業《資質證書》和工商營業執照及物價部門頒發的收費許可證的，不得接受委托承擔物業管理任務，收取物業管理費用。

物業管理企業資質標準和管理辦法，由省建設行政主管部門另行制定。

第十四條外省物業管理企業進入我省或本省物業管理企業省內跨區（省）接受委托承擔物業管理任務的，應按省跨區（省）有關規定輸相應手續后，方可開展物業管理經營活動。

第十五條物業管理企業的權利：

（一）對接受委托的物業進行接管驗收；

（二）根據有關法律、法規及物業管理委托合同、公約，制定物業管理具體實施辦法及各項規章制度；

（三）依據政府物業管理收費規定和物業管理委托合同，收取物業管理費用；

（四）有權制止違反物業管理規章制度及違法行為；

（五）有權選聘專營企業承擔專項管理業務；

（六）按企業許可經營范圍開展各種經營活動。

第十六條物業管理企業義務：

（一）履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；

（二）接受房地產行政主管部門和物業管理相關政府部門的檢查指導，接受業主和業主委員會的監督；

（三）定期向業主委員會報告工作；

（四）按時向全體業主公布物業管理費用財務收支情況；

（五）協助業主開展多種形式的社區文化活動。

第四章物業管理委托

第十七條開發建設單位在房屋或住宅小區竣工驗收前，應選聘物業管理企業提前介入進行前期物業管理。在業主委員會成立后，由業主委員會決定續聘或另聘物業管理企業進行物業管理。

第十八條業主委員會宜采取招投標方式選聘物業管理企業。

第十九條房屋銷售時，開發建設單位應與購房者在房屋銷售合同中訂立有關售后物業管理條款。

第二十條開發建設單位在房屋或住宅小區竣工驗收后，以及公房房改售房單位應及時向物業管理企業移交工程建設技術資料，辦理交接手續。

第二十一條物業管理企業應與業主委員會簽訂物業管理委托合同。

簽訂物業管理委托合同，應使用國家建設部與國家工商行政管理局統一制發的物業管理委托合同文本。

第二十二條物業管理企業的管理項目聘請有關專營公司承擔時，其原簽訂的物業管理委托合同中的責任不隨之轉移。

第二十三條物業管理企業在簽訂委托合同后十五日內，向所在地房地產行政主管部門備案。

第二十四條物業管理委托合同到期或物業管理企業未達到委托合同規定的條款標準或者因其他違法行為原因的，業主委員會可通過決議終止委托合同，但應提前一個月通知物業管理企業，并及時選聘相應的物業管理企業繼續進行管理。

物業管理委托合同終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起一個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他有關物品的移交手續。

第五章房地產物業使用與維護

第二十五條房屋或住宅小區竣工驗收合格后，開發建設單位應當在房地產行政主管部門的監督下，向業主委員會或物業管理企業移交下列工程建設技術資料：

（一）房屋或住宅小區規劃平面圖；

（二）單體建筑、結構竣工圖；

（三）公用配套設施、地下管線工程竣工圖；

（四）有關設施、設備安裝竣工圖及使用和維修技術資料；

（五）質量驗收資料；

（六）其他必要資料。

第二十六條供暖、供水、排水、供氣、供電及電訊等部門，在物業管理范圍內開挖路面或者進行其他施工時，應當事先通知物業管理企業。工程竣工時應負責恢復原貌。

第二十七條業主使用房屋應遵守下列規定：

（一）未經有關部門批準，不得隨意改變房屋結構、用途和外貌；

（二）未經批準，不得對房屋的內外承重墻、樓板、梁、柱、陽臺及屋面進行拆改、開鑿等；

（三）房屋裝飾裝修、搭建按有關規定辦理審批手續，并自行清理建筑及裝修垃圾；

（四）不得存放生活性燃料以外的易燃、易爆、有毒、放射性等物品；

（五）不得阻撓物業管理企業對共用部位、公用設施設備的維修養護；

（六）不得利用房屋從事違法犯罪、危害公共利益及侵害他人正當權益的活動；

（七）不得占用房屋內公共樓梯、過道、地下室、平臺等公共部位，不得堆放雜物；

（八）公共場所、公共部位不得亂貼、亂畫、亂掛；

（九）愛護公共配套設施，不得損壞道路、綠地、花草樹木和休閑娛樂設施；

（十）法律、法規及政府規定的其他行為。

第二十八條物業維修責任，一般按下列規定劃分：

（一）房屋室內自用部分，由產權人自行維修；

（二）房屋的共用部位及房屋內的供水、排水、供熱設施設備，由受聘的物業管理企業養護維修；

（三）住宅小區及其他場區內的公用設施設備，由受聘的物業管理企業維修養護；

（四）其他管線設施由相應部門負責維修養護，也可委托物業管理企業進行有償維修養護。

需要物業管理企業在此基礎上擴大養護維修范圍的，應在有關合同中作出規定。

第六章物業管理經費與管理用房

第二十九條物業管理經費主要渠道：

（一）開發建設單位在出售商品房屋時，按建筑面積提取每平方米1～2％建安費作為物業管理公共部位、公用設施設備維修專項資金；

（二）公房房改出售后，按售房款20～30％比例提取公共部位、公用設施設備物業管理維修專項資金；

（三）按有關規定收取的物業管理費；

（四）專項委托服務收入；

（五）特約服務收入；

（六）其他合法收入。

第三十條開發建設單位在房屋或住宅小區移交時，將提取的物業管理專項資金交由市、縣房地產行政主管部門代管，專儲專用。動用此項資金，由業主委員會或物業管理企業做出計劃，申請房地產行政主管部門批準。

第三十一條已交付使用的房屋或住宅小區，未提取物業管理專項資金的，應由當地政府批準確定該資金來源渠道和數額，作為物業管理共用部位、公用設施設備維修專項資金。

第三十二條公有房屋出售后，提取的公共部位、公用設施設備維修資金，交由市、縣房地產行政主管部門代管，按售房單位專儲專用。動用此項資金，由業主委員會或物業管理企業做出計劃，申請房地產行政主管部門批準。

第三十三條開發建設單位和公房房改售房單位在移交住宅小區時，應無償向小區業主委員會提供一定比例的物業管理用房，其產權歸業主委員會所有，由市、縣房地產行政主管部門代管；同時也可以以成本租金或零值租金向物業管理企業提供一定數量的商業用房，以扶持物業管理企業的起步與運營，產權歸原開發建設單位或原公房房改售房單位所有；也可以以成本價出售給業主委員會。業主委員會購買上述商業用房的資金，可在物業管理專項資金中列支，并以該商業用房的經營收入逐年回收。物業管理企業應負責其使用的物業管理用房和商業用房的維修養護。

物業管理用房未經批準不得改變使用性質。

開發建設單位為小區業主委員會提供的管理用房和商業用房的比例，由當地政府確定。

第七章法律責任

第三十四條物業管理企業，有下列行為之一的，由縣以上房地產行政主管部門根據情節輕重，依法給予行政處罰，并建議資質審查機關對資質等級予以降級，直至取消其資質。

（一）未按本規定取得資質證書，擅自從事物業管理經營活動的；

（二）未經批準超越營業范圍經營的；

（三）未按規定辦理跨區、跨省手續的；

（四）不履行物業管理委托合同，損害業主利益的；

（五）不按規定的項目、標準收取物業管理費用的；

（六）有其他違法違紀行為的。

第三十五條業主因故意或過失造成公用設施設備損壞的，由責任者負責修復或賠償，構成犯罪的，由有關部門依法追究其法律責任。

第三十六條業主或業主委員會與物業管理企業在執行合同過程中發生爭議的，可由房地產行政主管部門進行調解。調解無效的，可申請仲裁機構仲裁或直接向人民法院起訴。