新余物業收費標準,新余物業管理條例最新版

物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章　總則

第一條　為規范我市物業管理活動，明確業主、物業使用人和物業管理企業、開發建設單位以及與物業管理有關單位的權利和義務，保障物業合理使用，促進物業管理的健康發展，根據國家和省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市規劃區內住宅區和非住宅的物業管理以及對物業管理活動的監督，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理和服務。

本辦法所稱物業管理區域，是指業主委托物業管理企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的范圍，具體以物業建設規劃用地為界。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法成立的并接受業主或者業主大會的委托，根據物業管理服務合同進行管理服務的企業。

第四條　新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區，建筑面積在2萬平方米以上的，應按照本辦法規定的方式實行物業管理；建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業主大會決定采取其他方式實行物業管理。

第五條　物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。

第六條　新余市房產管理局是全市物業管理的主管部門（以下簡稱物業主管部門），負責組織實施本辦法并對全市的物業管理活動進行管理。建設、規劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關部門及市政、綠化、環衛、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責配合做好物業管理的有關工作。

城市街道辦、居民委員會和基層公安機關依法對物業管理進行指導監督。

第二章　物業管理分工

第七條　物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業管理企業負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。

第八條　物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責；物業區共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業管理企業負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。

第九條　物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業管理企業負責。

第十條　物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護和維護管理由物業管理企業負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環境衛生管理單位負責；生活垃圾由物業管理企業負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站送至垃圾場的清運工作由市容環境衛生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛生服務有關費用的事項，按市政府有關規定執行。

第十一條　高層樓（七層及以上，下同）以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理；界限以內（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。

第十二條　物業管理區域內供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業管理企業負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業和管理消防設施、路燈的單位負責維修管理。

第三章　物業管理區域劃分

第十三條　物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。

劃定的物業管理區域內不得有市政主干道路、市級規劃道路穿越。

第十四條　新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃范圍劃分為一個物業管理區域。

新建住宅區建筑面積達不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業管理區域。

新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。

第十五條　商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

第十六條　原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的，遵循規模經營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業管理區域。

第四章　業主和業主大會

第十七條　建立業主名冊制度。

業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由建設單位建立業主名冊，并在業主委員會產生后移交其管理。

業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。

第十八條　物業管理區域內的業主通過業主大會行使下列權力：

㈠選舉、撤換業主委員會組成人員，監督業主委員會的工作；

㈡審議通過業主公約和業主委員會章程；

㈢決定選聘或解聘物業管理企業；

㈣決定有關業主利益和物業管理的重大事項；

㈤監督物業管理企業執行物業管理合同的情況；

㈥有關法律、法規規定的其他職權。

第十九條　公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的的居奏鄙枇⒁抵魑被帷

第二十條　開發建設單位（包括除商品房以外的其他產權單位）應以首任業主的身份，負責（或委托物業管理公司負責）成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。籌備組成員由開發建設單位代表、業主代表和居民委員會有關人員組成。物業主管部門和街道辦應當指導和協助業主及時召開業主大會。業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召開。

業主大會分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議每年至少召開1次。業主可以提議召開業主大會臨時會議，業主大會臨時會議的召開，應經有20%以上投票權的業主提議，業主委員會在接到提議后15日內應當組織召開。

第二十一條　召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。決定事項通過后應當在三日內，以書面形式在物業管理區域內予以公布。

第二十二條　召開業主大會，可以由業主或業主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數以上投票權的業主同意或因物業附近場地條件限制等情況，經召集大會的組織向物業主管部門作出書面報告，取得物業主管部門的同意，業主大會也可以書面方式召開。

第二十三條　在首次業主大會會議上的投票權數，實行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨房屋所有權證的為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。單個業主在業主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30%。

首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。

第二十四條　業主身份以售房合同或產權登記證為準。業主的配偶、親屬或使用人受業主書面委托可參與投票。售房合同或產權證上登記的業主超過1人的，可書面委托1人行使業主權利。

第二十五條　開發建設單位未售出的空置房，由開發建設單位作為業主參加業主大會，投票權數的確定按本辦法第二十三條的規定執行。

第二十六條　業主委員會是代表和維護全體業主合法權益的物業管理區域內的群眾性自治組織。業主委員會對業主大會負責，履行下列職責：

㈠召集和主持業主大會或業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

㈡草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案報業主大會通過，監督業主公約的實施；

㈢代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽定物業管理委托合同，并負責合同的履行；

㈣聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

㈤審議物業管理企業制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；

㈥監督及配合物業管理企業開展日常管理工作。

第二十七條　首屆業主委員會由首次業主大會選舉產生。一個物業管理區域選舉產生一個業主委員會。業主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業主委員會主持召開業主大會，選舉下一屆業主委員會。業主委員會成員可連選連任。

經依法選舉產生的業主委員會備案時，物業主管部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第二十八條　業主委員會可設置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產生。業主委員會委員數額，根據物業規模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業，業主委員會成員設5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設1人，最多不超過9人。

第二十九條　業主委員會候選人人選，由所在街道辦、居委會征求有關各方意見后確定；也可由10名以上的業主聯合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

第三十條　業主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數的委員出席，會議設會議記錄制度，會議作出的決定須經過全體成員的半數以上同意，會議決定的事項應向全體業主公布。

第三十一條　業主公約是由業主共同訂立的有關物業管理的協議，對全體業主具有約束力。業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。

第三十二條　業主轉讓或出租物業時，應將業主公約作為轉讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將物業轉讓或者出租的情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第五章　前期物業管理

第三十三條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘或委托物業管理企業進行前期物業管理。開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同，該合同至業主、業主大會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

第三十四條　開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業管理合同約定的內容。

第三十五條　開發建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

開發建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十六條　開發建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。開發建設單位未將業主臨時公約向物業買受人明示和說明，由此產生的糾紛由開發建設單位負責。

物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第三十七條　在前期物業管理期間，前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的當月發生的物業服務費用由開發建設單位承擔；出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔，物業銷售合同未約定的，由開發建設單位承擔；開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔的，從其約定。

第三十八條　住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3個或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業項目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業項目，經物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

物業管理招投標的具體辦法由物業主管部門另行制定。

第三十九條　開發建設單位不得將物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權轉讓。

第四十條　開發建設單位按照房地產開發項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應配置不小于100平方米的物業管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業管理用房費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。

按比例配置的物業管理用房，應當在業主委員會成立時，交與業主委員會。

第四十一條　共用設施及物業管理用房應當與房地產開發項目同步規劃、設計、施工、驗收。

房產權屬登記機關在核發商品房預售許可證時，應當在相關資料上注明物業管理用房的位置；在辦理房產權屬登記時，應當在房產檔案中載明物業管理用房的權屬。

第四十二條　物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房和下列工程建設資料：

㈠竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備施工圖，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

㈡設備設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；

㈢物業質量保修文件和物業使用說明文件；

㈣物業管理所必需的其他資料。

第六章　物業管理服務

第四十三條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業按照平等、自愿原則簽訂物業管理服務合同。物業管理服務合同應當包括以下內容：

㈠物業的基本情況；

㈡服務事項；

㈢物業管理服務質量標準；

㈣物業管理服務費用標準、收費方式；

㈤物業管理酬金標準及支付方式；

㈥合同期限、合同提前終止的約定；

㈦物業、業主及住戶資料的管理和移交方式；

㈧雙方的權利義務；

㈨法律責任及解決糾紛的途徑；

㈩雙方約定的其他事項。

物業管理服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

第四十四條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關規定取得物業管理資質證書后，方可從事物業管理服務。從事物業管理的人員應當按照有關規定取得職業資格證書后，方可上崗。

第四十五條　物業管理企業在接受物業管理后，是該物業管理工作的直接責任人，其主要責任包括：

㈠履行《物業管理委托合同》，按本辦法規定的內容、標準管理物業；

㈡保管好物業的綜合驗收資料；

㈢合理收取和使用物業管理費；

㈣對物業范圍內的違法行為和違反本辦法或業主公約的行為立即進行勸阻和制止，及時向業主委員會和有關行政管理部門報告，并為有關行政管理部門執法提供方便；

㈤接受業主、使用人的監督，定期聽取業主、使用人對物業管理的意見；

㈥接受物業主管部門的物業管理工作考評。

第四十六條　業主委員會成立后，由開發建設單位向業主委員會正式移交物業管理權。業主委員會通過業主大會選聘和委托物業管理企業進行管理。

第四十七條　業主委員會依法提前終止物業管理服務合同的，應經業主大會同意；物業管理企業依法提前終止物業管理服務合同的，應向業主大會報告；雙方均應提前二個月通知對方，并按照合同及有關規定辦理移交手續。

第四十八條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第四十二條規定的資料。

物業管理企業承接物業時，應當向當地社區居民委員會通報，并支持、配合居民委員會做好相關工作。

第四十九條　物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門備案：

㈠對預收的物業管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還；

㈡移交全部物業檔案資料和有關的財務賬冊；

㈢移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第七章　物業的使用和維護

第五十條　業主和使用人使用房屋不得有下列行為：

㈠損壞房屋承重結構，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途；

㈡對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行鑿、拆、搭、占等；

㈢存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

㈣利用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權益的活動；

㈤法律、法規禁止的其他行為。

業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

第五十一條　物業管理區域內禁止下列行為：

㈠踐踏、占用綠地，占用通道等共用場地；

㈡擅自改變房屋及其配套設施的用途、結構、外觀，違反規定安裝外墻防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全；

㈢亂搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用；

㈣亂停亂放車輛；

㈤破壞綠化，損毀樹木、園林藝術雕塑，影響景觀；

㈥亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質，污染環境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；

㈦飼養禽畜；

㈧發生超過國家規定標準的噪音；

㈨在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

㈩法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

第五十二條　業主或物業使用人進行裝修、維修、檢修工程的，應當遵守房屋使用說明書和業主公約，并事先與物業管理企業簽訂協議。協議范本由物業主管部門免費提供，內容應當包括：

㈠裝修、維修、檢修工程的實施內容和期限；

㈡允許施工的時間；

㈢廢棄物的清運與處置；

㈣住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

㈤禁止行為和注意事項；

㈥服務費用與違約責任；

㈦其他需要約定的事項。

第五十三條　有關施工單位在物業管理區域內從事工程建設或檢修工程時，須事先告知物業管理企業，接受物業管理企業監督，確保區內物業完好，工程垃圾應及時清理，工程完工后應清理好施工現場并恢復原狀。