九江物業收費標準,九江物業管理條例最新版

物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章  總則

第一條【立法目的】為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍與物業管理定義】本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主自行管理或者共同決定委托物業服務企業和其他管理人（以下統稱物業管理人），對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【市場機制】全社會應當共同遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，推廣綠色、智慧物業管理模式，維護“有償享受物業服務”的市場秩序，構建共商、共治、共享的物業服務市場環境。

第四條【工作格局】物業管理堅持黨的領導、政府主導、業主自治、多方參與、專業化管理的工作格局。

將物業管理納入社區（村）綜合治理體系，建立健全社區（村）黨建引領，居（村）民委員會管理，業主委員會或者物業管理委員會、物業管理人、業主等共同參與的治理架構。

推動在物業服務企業、業主委員會或者物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨的基礎組織作用。

第五條【部門職責】市住房和城鄉建設主管部門負責制定本市物業管理的相關政策、標準和規范并組織實施，建立信用管理體系，實施信用管理，對全市物業管理實施監督管理指導�？h（市、區）住房和城鄉建設主管部門具體負責本轄區內物業管理的監督管理工作，指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作。

市、縣（區）有關行政主管部門，按照各自職責，負責物業管理區域內相關的監督管理工作。

（一）住房和城鄉建設部門主管本行政區域內的物業管理活動，負責建設工程、物業交付后保修期內房屋質量以及相關設施設備的保修等監督管理；負責物業專項維修資金的監督管理。

（二）公安機關負責監控安防、生活噪聲、道路車輛停放、租賃房屋的治安管理、公共安全、公共秩序、養犬等監督管理；

（三）自然資源部門負責行使違法建設的認定權和對已發放《建設工程規劃許可證》項目的日常管理權；

（四）生態環境部門負責住宅物業管理區域及其周邊污染源的監督管理；

（五）城市管理部門負責違法搭建建（構）筑物、占用公共空間、占道經營、亂設攤點、亂設亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規飼養家畜家禽等行為的監督管理；

（六）消防救援主管部門負責影響消防設施、消防車通道安全行為以及物業服務企業履行消防安全職責的監督管理；

（七）人民防空主管部門負責物業管理區域人民防空工程維護與使用的監督管理；

（八）發展改革部門負責保障性住房物業服務收費標準的制定；

（九）市場監督管理部門負責物業服務違法收費、無照經營行為和電梯等特種設備、計量器具運行的監督管理。

第六條【縣（市、區）政府職責】縣（市、區）人民政府（管委會）應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導，建立由轄區內住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）及相關部門和單位參加的物業管理綜合協調工作機制，統籌推進轄區內物業管理各項工作，協調解決轄區內物業管理重大問題。

第七條【街鄉鎮職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆工作，負責物業管理委員會組建工作；負責辦理相關備案手續，并依法監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責，參加物業承接查驗，指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管，對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理和社區管理的關系。

居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，協助物業管理區域內業主大會成立、業主委員會選舉產生、物業管理委員會的組建和日常工作，建立社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務企業共同參與的議事協調機制，統籌協調重大物業管理事項和調解物業糾紛，推進社區治理和物業管理共同協調發展。

第八條【綜合行政執法】街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照上級人民政府確定的行政執法事項清單，依法行使與物業管理密切相關的行政執法權，并會同縣（市、區）人民政府（管委會）相關工作部門建立綜合執法聯動工作機制，加強對住宅小區與非住宅區域內有關物業管理違法行為的巡查、檢查和處理。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立物業管理統一投訴受理制度，對收到的投訴應當及時進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第九條【考核獎懲】縣（市、區）人民政府（管委會）應當建立和完善物業服務考核機制，落實考核獎勵資金，定期開展物業服務質量監督考核。

第十條【行業自治】鼓勵支持物業管理、物業服務評估監理等行業協會依法制定和組織實施自律性規范，實行自律管理，編制地方標準、調解行業糾紛，組織業務培訓，開展優秀示范項目達標考評，維護企業合法權益，推動行業健康有序發展。鼓勵物業服務企業加入行業協會，鼓勵支持行業協會中設立業主委員會事務會，促進業委會的交流學習。

第二章  物業管理區域和共有物業

第一節  物業管理區域

第十一條【區域劃分原則】物業管理區域應當符合《中華人民共和國物權法》相關規定，與建筑區劃一致。

物業管理區域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循服務便利、資源共享、協商議事的原則。

第十二條【新建項目物業管理區域劃分】新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉建設行政主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見和建議，自然資源主管部門納入土地出讓合同或者劃撥文件。對于分期開發、兩個以上建設單位開發或者具有住宅和非住宅等不同物業類型的物業，如若存在配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域；對于能夠分割、獨立使用的部分，可以劃定為不同的物業管理區域。

新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當按照前款規定劃分物業管理區域，向物業所在地的住房和城鄉建設主管部門申請劃分登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

第十三條【既有項目物業管理區域的劃分與調整】已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同所在地住房和城鄉建設主管部門，結合物業管理實際需要，征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

第二節  共有物業

第十四條【公共場所、公用設施】物業管理區域內的以下部分屬于業主共有：

（一）道路、綠地，但屬于城鎮公共道路、公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；

（二）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、電梯、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

（三）物業服務用房等其他公共場所、公用設施；

（四）法律、法規規定的其他共有部分。

第十五條【物業管理用房】新開發建設項目，一個物業管理區域內應當配建由建設單位裝修且具備獨立、正常使用功能的地面上房屋作為物業管理用房；設置在住宅樓內，應當具有獨立的通道。物業管理用房的具體面積應當按照物業總建筑面積千分之二執行，最低不少于一百二十平方米。物業管理用房一般安排在住宅小區中心區域或者住址出入口附近，具體物業管理用房的位置應當在規劃許可、房屋買賣合同中載明。

業主委員會辦公、議事用房在物業管理用房中安排，應當按照建筑面積二十至四十平方米配置，具體位置由業主委員會與物業服務企業協商確定。

《物業管理條例》實施之前批準開發建設但未配建物業管理用房的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）統籌研究解決。

第十六條【共有產權登記】建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房等房屋一并申請登記，由不動產登記部門在房屋登記簿上予以記載但不頒發房屋權屬證書，業主有權查詢共有產權登記情況。

第三章  前期物業管理

第十七條【前期物業服務合同與臨時管理規約】新建物業管理區域實行前期物業管理，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

建設單位銷售房屋前應當通過招投標方式選聘前期物業管理人；對于分期開發的項目，其前期物業管理招投標，應當以全部物業管理區域為范圍。對于二萬平方米及以下的物業管理區域，經物業所在地住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業管理人。

建設單位、物業服務企業應當自簽訂前期物業服務合同和制定臨時管理規約之日起10日內，向物業所在地住房和城鄉建設主管部門備案，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

經備案的前期物業服務合同和臨時管理規約，應當作為建設單位與物業買受人簽訂的房地產買賣合同附件。

第十八條【前期物業服務合同期限、履約保證金】前期物業服務合同可以約定期限，一般不超過2年，前期物業服務合同可以約定履約保證金。

期限屆滿前3個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿，業主未就是否繼續使用前期物業管理人做出決定的，在決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效之前，前期物業管理人繼續提供服務。期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效的，前期物業服務合同終止。

第十九條【前期物業服務費承擔】前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照房屋銷售合同的約定承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

前期物業服務合同期間的共有物業收益屬于業主共有，由前期物業服務企業代為收取，并存入物業管理委員會資金專項賬戶，業主大會召開并成立業主委員會后移交業主委員會指定賬戶。

第二十條【新建物業承接查驗】確立住建部門監督、街道社區參與、引入專家或相關專業機構查驗的新建物業承接查驗機制。

住建部門負責新建物業承接查驗全流程的監督指導，組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）和民政、教育、人防等相關部門人員、開發建設單位代表、前期物業管理人員、相關專家等組成查驗小組，現場核實物業管理區域內的物業共有、共用部位和設施設備的建設情況，確認現場查驗結果。監督指導查驗小組形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議，向業主公開查驗的結果。

承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在30日內予以整改。

未經業主同意，建設單位不得占用物業管理區域內的物業共有、共用部位和設施設備。

第二十一條【承接查驗資料】在辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業管理人移交下列資料：

（一）物業管理區域劃分相關文件；

（二）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）電梯、鍋爐等特種設備的臺賬清單和詳細安全技術檔案；

（四）設施設備的清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（六）物業管理必需的其他資料。

物業已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。

第二十二條【前期物業服務企業退出】前期物業服務合同期滿后，業主共同決定更換物業服務企業的，提供前期物業服務的企業應當在業主共同決定的合理期限內退出物業管理區域，并配合選聘的物業服務企業接管。

第二十三條【物業質量保修金】在新建物業承接查驗前，建設單位應當根據規劃核準的當期項目總建筑面積，按標準足額向市住房和城鄉建設主管部門指定的專用帳戶交存物業質量保修金，可以現金方式交存，也可以銀行保函方式交存，也可提供所在地住建部門認可的工程質量責任保險保單，取得質量保修金交存證明。

第四章  管理組織形式

第一節  業主和業主大會

第二十四條【業主】不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承或受遺贈、征收補償、生效法律文書、合法建造等法律事實已經合法占有建筑物專有部分的人，視為業主。

業主可書面授權在物業管理區域內居住的配偶、父母、成年子女享有行使規定的業主權利。

第二十五條【業主權利和義務】業主在物業管理活動中，按照法律、法規的規定，享有權利和履行義務。

第二十六條【業主大會組成】一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業管理人實施物業管理，同一物業管理區域的地上、地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十七條【申請成立業主大會】一個物業管理區域內，房屋出售并交付的物業建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，建設單位應當以書面形式在物業管理區域內公布并報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開首次業主大會的書面要求。

第二十八條【成立籌備組】街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到報告或者要求之日起30日內組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

籌備組由業主代表、建設單位代表、物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）及社區居民委員會或者村民委員會代表組成，人數應當為七至十三人（單數），其中業主代表人數不得低于百分之六十，業主代表資格應當參照適用本條例第三十四條有關業主委員會委員候選人資格的規定。具體人員由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會組織業主推薦產生，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表或居（村）民委員會代表擔任�；I備組成員名單確定后7日內，應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不少于15日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進行相關培訓。

第二十九條【籌備工作】籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公示：

（一）確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積；

（二）制定首次業主大會會議召開方案；

（三）草擬業主大會議事規則和管理規約；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及候選人名單；

（五）制定業主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的議事規則，至少應當包括業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規的強制性規定。

業主對公示內容有異議的，籌備組應當研究處理并作出答復。

籌備組應當自成立之日起60日內，組織召集、召開首次業主大會會議。籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

建設單位和前期物業管理人應當協助業主大會籌備組工作，提供業主名冊、物業的基本資料（包括物業建筑物、設施設備和相關場地等）等文件資料，并提供必要的工作條件及人力、場地支持。

第三十條【首次業主大會】首次業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

首次業主大會，至少應當審議并通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會委員和候補委員。

通過管理規約、決定業主大會議事規則或者變更物業管理范圍等事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

新建物業首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理新建物業承接查驗前，將首次業主大會會議籌備經費交至所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定的銀行賬戶，供業主大會籌備組使用。

未成立業主大會的原有住宅小區首次業主大會的籌備經費，由全體業主共同承擔。

第三十一條【業主大會會議形式】業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網絡投票等形式。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限和期限等內容；采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告；參與網絡投票的，應當具有管理區域內的業主身份；街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對征求意見過程進行監督。

出席業主大會的到會業主或其委托代理人應在會議簽到表上簽名確認；如投票進行相關表決，須在表決票上或者表決票發放表上簽名確認；無業主簽名不產生相應法律效力。

業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主可以列席業主代表會議。

業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第三十二條【組織監督】街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決進行全程監督。

業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或居（村）民委員會協調、確定召開時間；逾期仍未召開的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織居（村）民委員會指導業主召開。

第三十三條【業主大會決定效力及公開】業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主和通過租賃等方式合法使用物業的單位或個人（以下統稱其他物業使用人）具有約束力。

業主大會會議的決定，應當自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公示。

第二節  業主委員會

第三十四條【委員資格】業主委員會委員、候補委員從本物業管理區域內具備以下條件的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表中選舉產生：

（一）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力； 

（二）模范履行業主義務，遵守大會議事規則、管理規約，無違法搭建、非法侵占業主公共空間和設施設備或其他損害業主公共利益及其他業主合法權益等行為；

（三）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業管理區域的物業服務企業工作。

（四）具有完全民事行為能力；

（五）具有一定的組織能力和文化水平，能保證必要的工作時間；

（六）未被列為失信被執行人。

首次業主大會所選舉業主委員會委員、候補委員候選人資格審查工作由籌備組負責；以后各屆業主大會所選舉業主委員會委員、候補委員候選人資格審查工作在所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，由居（村）民委員會牽頭進行。

第三十五條【推薦方式】業主委員會委員候選人通過下列方式產生：

（一）社區（村）黨組織推薦；

（二）居（村）民委員會推薦；

（三）業主自薦或者聯名推薦；

（四）產權單位推薦。

籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單，報社區（村）黨組織。

鼓勵符合條件的物業管理區域中國共產黨基層組織黨員干部通過規定程序擔任業主委員會委員。 

第三十六條【選舉業主委員會】首次業主大會選舉產生業主委員會委員、候補委員。業主委員會由五至十一名單數委員組成。選舉業主委員會委員時，應當按照委員人數的百分之四十配備候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

業主委員會委員、候補委員應當獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。大會首輪未能足額選出委員、候補委員的，籌備組按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的百分之一百二十從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

分期開發的物業達到首次業主大會會議召開條件時，一般選舉五名業主作為業主委員會委員，以后各期交付使用時，按照業主大會議事規則增選委員。

第三十七條【業委會任期及主任推選】業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體由業主大會議事規則確定。

任期內業主委員會委員出現空缺的，由候補委員遞補。具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。

業主委員會設主任一名，副主任一至二名。業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會正式委員中推選主任、副主任。業委會可設置一到兩名專職崗位負責處理日常事務，可由正、副主任或其他委員擔任。

第三十八條【業委會備案】業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持業主大會及業主委員會選舉情況報告、業主大會議事規則、管理規約等材料向物業所在住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，業主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。

縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自受理備案申請之日起15日內，完成備案。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。業主委員會可持備案證明向當地組織機構代碼管理機構申請發放統一社會信用代碼證并申請刻制印章和保管、使用。

業主委員會的印章由專人負責保管，根據業主大會的決定使用；業主委員會會議討論職責范圍內事項需要使用印章的，經半數以上成員簽字同意作出決定后方可使用。

第三十九條【業主委員會職責】業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告業委會履職及物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂和解除物業服務合同等事宜；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）擬定公共收益資金使用和管理措施；監督專項維修資金的使用；

（五）督促業主按時交納物業服務費用；

（六）監督管理規約的實施；

（七）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；

（九）對任意棄置垃圾、排放污染物、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

（十）維護業主公共利益，對損害業主共同利益的行為人提起訴訟；

（十一）業主大會賦予的其他職責。

第四十條【業主委員會會議】業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席，業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內顯著位置予以公告。

第四十一條【委員禁止規定】業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

（一）干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料或擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同；

（五）挪用、侵占業主共有財產或將業主共有財產借給他人、設定擔保等；

（六）收受物業管理人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免物業費、停車費等利益或與物業管理人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

（七）違規泄露業主信息；

（八）侵害業主合法權益的其他行為。

第四十二條【委員資格終止罷免】業主委員會成員因喪失行為能力、物業轉讓和滅失、犯罪被追究刑事責任等原因，其成員資格自行終止。

業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，業主委員會成員資格終止：

（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（二）無正當理由三次不參加業主委員會會議的；

（三）違法搭建建筑物、構筑物，非法侵占業主共用部位、共用設施設備和場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的；

（四）無正當理由拖欠物業服務費、專項維修資金，經三次書面催交拒不交納的；

（五）有違反本條例委員禁止規定條款的禁止性行為；

（六）法律、法規和管理規約規定的其他情形。

百分之二十以上業主聯名可通過物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或居（村）民委員會向業主大會或業主委員會提出罷免業主委員會成員資格的請求。

第四十三條【業委會重新選舉】一個任期內，業主委員會委員經遞補人數仍不足總數的二分之一，或者出現其他情形，無法正常履行職責的，物業所在地居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十四條【業委會換屆】業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當協調督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共同所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。

第四十五條【監督與培訓】業主委員會日常工作接受全體業主和物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的監督。

召開業主大會、業主委員會會議，業主委員會可以邀請街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會派代表參加，并聽取指導意見和建議。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居（村）民委員會應當會同縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門定期組織業主委員會委員進行物業管理相關法律、法規和日常運作規范等方面的培訓。

第四十六條【信息公開及公共收益使用與監督】業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業管理人選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和共有部分經營收益的收支情況；接受業主查詢所保管的物業管理信息。

對于應當公開而沒有公開的信息，業主有權查詢或者要求業主委員會公開；仍不公開的，由所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令公開。

物業管理區域內共有部分的經營收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。

業主大會和業主委員會日常工作經費、業主委員會成員津貼經業主大會決定通過后，可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支。業主委員會提出合理的經費預算項目、標準和金額，須經業主大會通過后執行。

共有部分經營收益、業主大會和業主委員會工作經費以及業主委員會成員津貼、專職人員補助應當按照財務要求建賬、入賬。業主委員會應當定期每半年在物業區域顯著位置公布賬目收支情況，接受業主監督。

共有部分經營收益不得以任何個人名義進行管理。業主委員會應向銀行申請開立銀行賬戶，物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當協助出具相關材料。

第三節  物業管理委員會

第四十七條【成立條件】物業管理區域內有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織成立物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項：

（一）暫時不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）已成立業主大會但未能成立業委會，或業主委員會不履行職責超過三個月，需要更換及重新選舉業主委員會，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍無法選舉產生新一屆業主委員會的。

第四十八條【物業管理委員會成立和職責】物業管理委員會由業主代表以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安機關派出機構、居（村）民委員會等單位派員組成。成員人數為五人以上的單數，其中業主代表應占全體成員的半數以上，物業管理委員會主任由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。

物業管理委員會成員名單應當在住宅物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不少于10日。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理。

物業管理委員會應當自成立之日起30日內，向物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

已成立業主大會，物業管理委員會組織業主大會履行其法定職責，并組織執行業主大會的決定；未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主集體行使業主大會和業主委員會的職責。

第四十九條【議事制度】物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

物業管理委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開7日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

物業管理委員會會議應當有過半數成員且過半數業主代表出席，物業管理委員會決定事項，應當經全體成員半數以上簽字同意通過。

物業管理委員會應當將會議的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示10日。

第五十條【異議處理】公示期間，業主可以對物業管理委員會決定的事項提出異議的，物業管理委員會應當在3日內作出答復，如對答復仍有異議，十名以上業主可聯名向物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出。

第五十一條【職責移交】 物業管理委員會臨時履職期間，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當及時指導籌備成立；能夠選舉業主委員會的，應當及時指導選舉產生。物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在7日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。

第五章  物業服務

第五十二條【物業管理形式】業主可以自行管理物業，也可以委托物業管理人管理。

對電梯、消防、技防、配電等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護，應當由專業機構實施。

采取自行管理物業方式的，業主委員會應當根據管理人員工資、物業服務費用等支出，結合共有部分經營收益情況，擬訂物業管理收費方案，由業主大會討論通過后執行。

自行管理物業的賬目情況應當每半年公布一次，接受業主監督。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區應當加強對業主自行管理物業的監督和指導，并給予必要的支持和協助。

第五十三條【物業服務合同的訂立與備案】鼓勵業主大會采取招投標的方式選聘物業管理人。住房和城鄉建設主管部門應當為物業管理招投標提供指導和服務。

選聘物業管理人前，業主委員會制定的選聘方案中包括擬選物業管理人的信用狀況、專業管理人員的配備、物業服務內容和收費標準、物業服務合同期限和選聘方式等內容。選聘方案經業主大會表決通過后，在物業管理區域內公告。

業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業管理人簽訂物業服務合同。

物業管理人應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同報項目所在地住房和城鄉建設主管部門備案。

市住房和城鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。

第五十四條【物業管理人責任】物業管理人提供物業服務，應當遵守下列規定：

（一）按照物業服務合同的約定提供服務；服務有國家標準的，應當執行相關標準；

（二）及時向業主、其他物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；

（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用、電動車違規充電等違法違規行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關行政執法部門；

（五）對業主、其他物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（六）負責住宅室內裝飾裝修工程開工前業主的申報登記工作。

（七）服務中，發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告。

（八）配合開展消防安全宣傳教育，督促業主和物業使用人遵守消防安全管理規定。

（九）不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息。

（十）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會、村民委員會做好物業管理相關工作。

第五十五條【社區報到】物業管理人應當指派項目負責人，項目負責人應當在到崗之日起3日內到物業項目所在地社區報到，接受監督、指導，參與社區治理工作。

第五十六條【物業服務公示】物業管理人應當在物業管理區域內顯著位置如實公示下列信息：

（一）營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；

（五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業管理費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）物業管理區域內車位出租、管理等情況；

（八）物業服務合同約定的其它應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的，物業管理人應當予以答復。

第五十七條【檔案資料保管】物業管理人應當建立和保存下列檔案和資料：

（一）小區共有部分經營管理檔案；

（二）小區竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖，物業區域內道路、地下停車庫，地下管網工程竣工圖等相關資料；

（三）小區監控系統、電梯、水泵、集中供冷供暖、有限空間等物業共有、共用部位和設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄，水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）業主名冊；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；

（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第五十八條【物業管理人的禁止規定】物業管理人應當按照法律法規規定以及合同約定履行物業維護、管理和服務的義務，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業管理區域內公共建筑、物業管理用房以及其他共用部位和共用設施設備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業管理區域內道路、綠地、場地等共用部位和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經營活動；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；

（四）將全部物業管理一并委托或者轉交給其他單位、個人；

（五）物業服務合同終止前，擅自停止物業管理服務；

（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費；

（七）借裝修管理便利,約束業主或變相約束業主，按其指定的裝修人、裝修材料等；

（八）非法限制業主進出物業管理區域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，擅自停水停電等；

（九）泄露業主信息；

（十）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；

（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理人有前款規定行為之一的，由住房和城鄉建設主管部門錄入物業管理人信用檔案。

第五十九條【物業收費標準及調整】物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。物業管理人應當按照縣級以上人民政府市場價格監管部門的監管規定實行明碼標價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同住房和城鄉建設主管部門制定收費標準，并向社會公布；每三年對收費標準進行評估，根據評估結果調整收費標準。

實行市場調節價的，業主大會與物業管理人根據服務內容、服務標準、服務質量等因素在物業服務合同中約定。不得向業主或物業使用人收取合同中未約定（法律法規規定的除外）費用。

第六十條【物業服務費的交納】業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費，不得以未享受或者無需接受相關物業服務，或者以房屋質量問題等非物業管理人過錯為由拒交或者少交物業服務費。

業主未按照約定交納物業服務費的，物業管理人可以督促其限期交納；業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納，拒不交納的，物業管理人可以向人民法院起訴。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單等懲戒措施。

第六十一條【保障性住房物業服務費】政府保障性住房（拆遷安置房）物業服務費應低于本地商品住宅物業服務費。

市、縣人民政府應當建立保障性住房（拆遷安置房）物業服務費補貼機制，制定并落實補貼政策。

第六十二條【空置房物業服務費】房屋交付后兩年內未裝飾裝修空置的，物業服務費可以適當減收，具體收費標準在前期物業服務合同中約定，建設單位應在商品房銷售時予以公告減收標準。

第六十三條【合同期限屆滿】業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿3個月前組織召開業主大會會議，決定是否續聘物業管理人，并將決定書面告知物業管理人。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。

業主大會決定不續聘原物業管理人的，應于業主大會決議后10日內書面告知原物業管理人，同時抄報項目所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區和住房和城鄉建設主管部門。

原物業管理人應于合同終止之日起10日內與業主委員會、新物業管理人進行交接。

第六十四條【合同期限未滿退出】物業服務合同期限未滿，合同任何一方要求解除物業服務合同的，應提前3個月書面告知另一方，同時告知所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區和住房和城鄉建設主管部門。

物業管理人與業主委員會應及時簽訂退管協議，并在物業管理區域內顯著位置公告，同時抄報當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區和住房和城鄉建設主管部門。

物業管理人與業主委員會未達成退管協議的，原物業服務合同應繼續履行，有異議一方可以向人民法院起訴。

第六十五條【物業交接】物業管理人退出物業管理區域的，應當撤出物業服務人員，并向業主委員會、新物業管理人移交下列資料和財物：

（一）利用物業共用設施、共用場地等收益的收支情況明細賬目和公共收益的結余；

（二）物業管理用房和屬于業主共同所有的其他財物；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖，物業區域內道路、地下停車庫，地下管網工程竣工圖等相關資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）電梯等特種設備的臺帳清單和詳細安全技術資料；

（六）供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等準許使用文件；

（七）業主名冊和業主水、電表抄見數；

（八）預收（代收）的物業服務費、裝修保證金（垃圾清運費）、能耗費等相關費用；

（九）物業管理商業用房的出租合同以及利用屬業主所有的共用部位經營的相關資料；

（十）實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

（十一）法律、法規規定的其他事項。

物業管理人退出物業管理區域時，不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第六十六條【物業服務履約保證金】物業服務合同雙方可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業管理人依法依約履行合同和退出物業管理區域時履行移交檔案資料、管理用房和設施設備等交接義務。

物業服務合同雙方可以委托物業所在地住房和城鄉建設主管部門保管履約保證金。

第六十七條【應急物業服務】本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區應當組織業主委員會確定應急物業管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過6個月，服務費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區應當組織業主共同決定選聘新的物業管理人，協調新的物業管理人和應急物業管理人做好交接。

第六章  物業的使用和維護

第六十八條【物業使用禁止規定】物業管理區域內不得從事下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構或下挖地下空間；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）擅自改變物業使用性質；

（四）破壞或擅自改變房屋外觀；

（五）擅自改建、占用物業共用部分；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（七）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地，禁止在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車和給電動車充電；

（八）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（九）擅自改造、拆除、封填人民防空工程；

（十）高空拋物、任意傾倒垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛；

（十二）制造超過規定標準的社會生活噪聲、振動；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十四）擅自擺攤設點、占道經營；

（十五）擅自在建（構）筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十六）違反規定飼養動物；

（十七）違反規定出租房屋；

（十八）法律法規以及管理規約禁止的其他行為。

物業管理人發現業主或者物業使用人有違反前款規定的行為，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告有關主管部門和業主委員會。

第六十九條【裝飾裝修】業主、其他物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理人，并與物業管理人簽訂裝飾裝修服務協議。協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）空調外機安裝、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

未簽訂協議的，物業管理人可以按照臨時管理規約或者管理規約的約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

物業管理人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內顯著位置公示。

物業管理人應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者其他物業使用人未提前告知或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業管理人應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告有關行政主管部門。

業主、物業使用人或者裝飾裝修施工人員在物業管理人進行裝飾裝修活動巡查時，應當予以配合。

任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

第七十條【停車位使用】物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當用于滿足業主的需要。規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設單位可以出售的車位、車庫價格應與商品房售價一并公示。尚未出售的，應當首先出租給本物業管理區域業主，不得以只售不租為由拒絕出租，出租價格應當在前期物業服務合同中予以約定。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人，每次租賃期限不得超過6個月，并在物業管理區域內顯著位置公示，接受業主查詢和監督。

第七十一條【人防結建工程使用】物業管理區域內未交納人防易地建設費配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。人民防空工程設施平時用作停車位的，經人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業主開放，每次租賃期限不得超過5年，日常管理由人民防空主管部門優先委托物業管理人。建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。

建設單位或者其他投資人在物業管理區域內投資建設的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應當優先提取一部分用于該人民防空工程的維護和管理。

人民防空工程停車使用管理辦法由人民防空主管部門負責制定。

第七十二條【車庫維修資金歸集與使用】機動車停車場（庫）的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標準交納，納入專項維修資金賬戶管理，單獨核算。

第七十三條【停車位管理】建設單位將所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標準應當在商品房買賣合同和前期物業服務合同中予以約定，業主大會成立前，收費標準不得擅自調整。車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。經業主大會同意占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位屬于業主共有，業主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業管理車輛服務成本后應當屬于業主共有。

物業管理人應當將停車費單獨列賬，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要開支外，物業管理人應當根據業主大會的決定，可將停車費用于補充專項維修資金或用于物業管理的其它需要。

物業管理區域內，業主、物業使用人應當按照規定停放車輛，不得影響道路通行或占用消防通道、消防場地；不得擅自占用他人專用（有）車位。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理人另行簽訂保管合同。

第七十四條【專項維修資金歸集與轉讓】物業買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度，按照規定足額交納專項維修資金。

業主轉讓物業、辦理轉移登記后，轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一并轉讓，業主無權要求返還；因征收或者其他原因造成物業滅失的，專項維修資金余額歸業主所有。

商品房、已售公房的業主在辦理不動產轉移登記前，應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金；因繼承、贈予、執行生效法律文書而發生已售公房產權人變更的，繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

專項維修資金增值收益實行分賬管理，設立住宅小區應急解危資金，用于已繳存專項維修資金住宅小區內房屋共用部分和共用設施設備維修、更新和改造。

第七十五條【物業質量保修金使用與管理】物業質量保修金用作保修期內建設單位不履行保修責任，或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用。物業保修金不得納入房屋建設成本。

物業保修金交存期限為五年。保修期內出現物業質量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期順延至修復完成。

物業保修金交存期限內，保修金賬面余額不足初始交存額的二分之一時，住房和城鄉建設主管部門應當書面通知開發建設單位補交。開發建設單位應當在收到通知后15日內，將補交保修金存入指定的專用賬戶。

第七十六條【建立專項維修資金】物業管理區域內的業主，應當在辦理不動產登記前，繳存首期住宅專項維修資金。

已竣工驗收并達到交付條件，已售出但尚未交付業主以及屬于建設單位所有的物業，建設單位在辦理該物業項目不動產首次登記前，應當將首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。建設單位已交存住宅專項維修資金的，可以在物業售出或者交付時向業主收取，并出具住宅專項維修資金專用票據。

住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入住宅物業管理區域住宅專項維修資金管理。

國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業主和售房單位應當按照屆時適用的商品房標準交納專項維修資金。

第七十七條【專項維修資金補足】住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的， 業主應當按照規定以及業主大會的決定，續籌專項維修資金。

業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

第七十八條【專項維修資金的管理與監督】未選舉產生業主委員會的，專項維修資金由物業所在地住房和城鄉建設主管部門代管，存入銀行專用賬戶。

選舉產生業主委員會的，業主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托物業所在地住房和城鄉建設主管部門代管。業主大會決定自行管理的，應當建立專項維修資金管理制度，設立專項維修資金專用賬戶，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當監督、指導專項維修資金的使用管理。

第七十九條【專項維修資金使用】專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。除本條例所規定的應急維修情形外，由業主大會根據物業專項維修資金管理的相關規定決定使用。

物業共同共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，應當符合法律規定的業主人數比例和業主所持投票權數比例。支出的資金由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。

物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，應當經該部分共有物業總建筑面積三分之二以上的業主且占該部分共有物業總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會對物業共同共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。

第八十條【應急維修】物業管理區域有下列緊急情形時，物業管理人立即采取應急處置措施，保障安全： 

（一）電梯故障危及人身安全或者嚴重影響業主日常生活，經特種設備檢驗檢測機構、其他有資質的電梯專業檢測機構或者電梯制造單位出具安全評估意見認定或者整改通知書的；

（二）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，經消防救援機構出具整改通知書的；

（三）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經有資質的專業檢測機構出具證明的；

（四）房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患，經有資質的專業檢測機構核實并認定的；

（五）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響房屋正常使用和安全，經有資質的專業檢測機構核實并認定的；

（六）二次供水、排水、排污系統中涉及的設施設備發生故障，影響使用，經專業機構核實并認定的，但由專業經營單位負責維修、養護的除外；

（七）其他危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況，經專業機構核實并認定的。

發生前款應急維修情形的，物業管理人應當及時報告業主委員會（物業管理委員會）和街道辦事處，并及時進行應急維修。

第八十一條【費用分攤】維修、更新和改造共有共用的區域、部位或者設施設備，需要使用專項維修資金的，應當按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤。

（二）售后公房之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應當由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，再按照本條第（一）項、第（二）項的規定比例分攤。

物業共有共用的區域、部位或者設施設備需要維修、更新和改造，但沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照本條前款的規定由業主共同分攤。

第八十二條【專業設施設備管理責任】新開發建設項目，建設單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備專業經營單位委托，按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備，經驗收合格，將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業經營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

已入住項目，物業管理區域內專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的，物業管理人應當立即報告相關專業經營單位；專業經營單位應當及時采取措施，排除故障。

專業經營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業管理區域的，業主、其他物業使用人和物業管理人應當給予配合，不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業。

第八十三條【日常巡查和養護】物業管理人應當根據物業服務合同的約定，履行物業維修養護義務。

物業管理人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施、外墻及墻面等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護；發現有安全風險隱患的，及時設置安全警示標志，采取措施排除隱患。

第八十四條【業主維修義務】物業專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，業主應當及時對物業采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。業主不履行維修養護義務的，可以由物業管理人報經業主委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。

經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業主或者其他物業使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，住房和城鄉建設主管部門應當書面責令業主或者其他物業使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣（市、區）人民政府依法責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

第八十五條【垃圾分類義務】業主、其他物業使用人是生活垃圾分類投放的責任主體，應當按照規定分類投放生活垃圾。物業管理人是生活垃圾分類的管理責任人，指導、監督業主和其他物業使用人進行生活垃圾分類。

第七章  法律責任

第八十六條【上位法、專門法責任規定優先適用】對違反本條例規定的行為，其他法律、法規已有法律責任規定的，適用其規定。

第八十七條【建設單位相關法律責任】建設單位違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：

（一）違反本條例第十七條規定，未通過招投標方式選聘前期物業服務企業，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上10萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十一條規定，未向前期物業服務企業移交有關資料的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上10萬元以下罰款；

（三）違反本條例第三十條第四款規定，未按時交存首次業主大會籌備經費的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處1萬元以上5萬元以下罰款； 

（四）違反本條例第七十條規定，不將機動車停車位首先出租給本物業管理區域內業主、使用人使用的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；拒不改正的，處1萬元以上10萬元以下的罰款； 

（五）違反本條例第七十一條規定，未經批準擅自出售或者變相出售物業管理區域內停車位侵占人民防空工程的，由人民防空主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處1千元以上3千元以下罰款，對單位處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，應當依法賠償損失。

第八十八條【物業服務企業相關法律責任】物業服務企業違反本條例規定，由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定給予處罰：

（一）違反本條例第五十六條規定，未在物業管理區域內顯著位置公示相關信息或者公示的相關信息失實的，責令限期改正；逾期不改正的，處5千元以上1萬元以下罰款； 

（二）違反本條例第六十五條規定，退出物業管理區域時拒不履行交接義務，或者損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，責令立即改正，逾期不改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款； 

（三）違反本條例第五十四條第四項、第五十四條第五項、第六十八條第二款、第六十九條第四款的規定，發現物業管理區域內有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時報告的，處5百元以上5千元以下罰款。

第八十九條【建設單位、物業服務企業未進行前期物業承接查驗法律責任】違反本條例第二十條規定，建設單位、物業服務企業未進行新建物業承接查驗，并簽訂物業承接查驗協議的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上10萬元以下罰款。

建設單位、物業服務企業在新建物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，由住房和城鄉建設主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第九十條【建設單位、物業服務企業未按規定備案法律責任】違反本條例第十七條、第五十三條規定，建設單位、物業服務企業未按時將相關資料報送備案的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5千元以上1萬元以下罰款。

第九十一條【擅自挪用、侵占物業共有部分經營收益法律責任】違反本條例第四十一條第五項、第四十六條第三款規定，擅自挪用、侵占物業共有部分經營收益的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處1千元以上1萬元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第九十二條【業主與物業使用人相關法律責任】違反本條例第六十八條規定，按照下列規定給予處罰：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構或下挖地下空間的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；

（二）違法搭建建筑物、構筑物的，由城市管理主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，責令限期改正，無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法所得，可以并處違法建設造價百分之十以下罰款； 

（三）擅自改變物業使用性質的，由城市管理主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處1萬元以上5萬元以下罰款； 

（四）破壞或擅自改變房屋外觀的，由城市管理主管部門責令限期改正、恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處1千元以上1萬元以下罰款；情節嚴重的，處1萬元以上10萬元以下罰款； 

（五）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，由消防救援機構責令立即改正，對個人處警告或者5百元以下罰款，對單位處5千元以上5萬元以下罰款；

（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地的，由消防救援機構責令立即改正，對個人處警告或者5百元以下罰款，對單位處5千元以上5萬元以下罰款，拒不改正的，可以強制執行，所需費用由違法行為人承擔；違規在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車或者給電動車充電的，責令改正，拒不改正的，處5百元以下罰款；

（七）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，由公安機關依法查處；

（八）擅自改變主體結構、拆除人民防空工程，封填人民防空工程后不補建或未按規定繳納人民防空工程補償費的，由人民防空主管部門責令限期改正，對個人處5千元以下的罰款，對單位處1萬元以上5萬元以下的罰款；造成損失的，應當依法賠償損失；

（九）高空拋物、任意傾倒、拋撒或者堆放生活垃圾的，由城市管理主管部門責令改正，對個人處2百元以下的罰款，對單位處5千以上5萬以下的罰款；露天焚燒雜物產生煙塵污染的物質的，由城市管理主管部門責令改正，并可以處5百元以上2千元以下的罰款。高空拋物造成人身傷亡或重大財物損失的，涉及犯罪的追究相應的刑事責任；

（十）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛的，由城市管理主管部門責令改正，處20元以上2百元以下的罰款；

（十一）制造超過規定標準的社會生活噪聲、振動，嚴重干擾他人正常生活的，由公安機關處警告，并處2百元以上5百元以下罰款；

（十二）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施、市政公用設施和環衛設施的，由城市管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5百元以上2千元以下罰款；

（十三）擅自擺攤設點、占道經營的，由城市管理主管部門責令改正；拒不改正的，可扣押物品，處1百元以上5百元以下罰款；

（十四）飼養動物干擾他人正常生活的，由公安機關給予警告；拒不改正的，或者放任動物恐嚇他人的，處2百元以上5百元以下罰款；

（十五）違反治安管理規定出租房屋的，由公安機關依法查處。

第九十三條【專業經營單位拒不承擔維修、養護和管理法律責任】專業經營單位違反本條例第八十二條規定，拒不承擔維修、養護和管理等責任的，由市、縣（市、區）人民政府相關主管部門或者專業監管部門責令限期改正；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

第八章  附則

第九十四條【實施日期】本條例自  年 月 日起施行。

《九江市物業管理條例（草案）》的起草說明

根據會議安排，現就《九江市物業管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）作如下說明。

一、制定的必要性

（一）加強社區治理的需要

物業管理活動除商品房和保障性住房外，還覆蓋辦公樓、工廠、商業、學校、交通、文化、體育設施等公共建筑。物業管理活動因其具有的社會屬性，已不只是民事活動，已成為社會管理的一部分。2017年6月，、國務院印發《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，2018年3月，江西省委省政府印發了《關于加強和完善城鄉社區治理的實施意見》，都將物業服務管理納入加強和完善城鄉社區治理的重要內容。

（二）改變管理模式適應社會發展的需要

當前，物業管理存在著大量矛盾和糾紛，涉及的問題主要有：業主大會和業主委員會滯后和運作不規范，部分物業服務企業不誠信經營服務質量差，開發建設遺留問題較多，住宅專項維修資金使用、籌集、監管問題，維修資金緊急使用難，停車難和停車位使用問題，業主違建問題等。2017年，國務院取消了物業管理師和物業企業資質的行政許可，原來由行業主管部門負責的管理模式已不能適應物業服務管理現狀，物業服務管理立法特別是地方立法非常必要、迫在眉睫。

（三）我市目前在物業管理方面立法相對滯后

《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》頒布時間較早，在物業管理活動中出現的新情況、新問題缺乏具體的法規規范調整。修訂后的《立法法》賦予了設區市地方立法權，規定設區的市人大及其常委會根據本市的具體情況和實際需要，在不同上位法抵觸的前提下，可以對城鄉建設與管理、環境保護、歷史文化保護等方面的事項制定地方性法規。從本省設區市的情況來看，南昌市、上饒市均制定了地方性法規形式的物業管理條例，宜春、吉安等市的物業管理條例也即將出臺。在我市的立法計劃調研和立法準備意見聽取過程中，制定《九江市物業管理條例》呼聲很高，社會各界給予了廣泛關注，條例的制定納入到2020年九江市地方立法項目計劃，市住建局黨委積極部署、整體推進，積極穩步地實施了條例草案的起草及相關各項工作。

二、制定的總體目標和主要依據

條例制定以十九屆四中全會精神為指導，立足實際，注重立法的針對性、前瞻性，通過立法理順物業管理機制，明確各方權利、義務和職責，保護業主的合法權益，協調業主共同利益關系，回應群眾關切解決物業服務管理領域突出矛盾和現實問題，構建和諧穩定物業管理法治環境。

《條例（草案）》起草過程中，依照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等相關法律法規，準確理解和把握上位法立法精神和條文原義，進一步明確和細化《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》的規定，并緊密結合九江地區實際，增加和創新條例內容相關規定，增強立法的規范性、可操作性和針對性，確保《九江市物業管理條例》在執法和守法實踐中得到準確、順利的實施。

三、起草制定經過

，九江市人大常委會正式將《九江市物業管理條例》列入市人大《2020年立法計劃》，由市住建局作為《條例（草案）》具體起草的牽頭和負責單位, 市住建局黨委高度重視、積極行動、穩步推進。在接到立法草案起草工作任務后，立即成立立法工作領導小組，加強對立法起草工作的全面領導，同時成立起草專班，并聘請法律方面專家加入起草工作組指導和配合起草工作的開展。起草工作組明確立法方向、廣泛開展調研、細化工作時間推進表,確保議事決策有龍頭,草案起草項目推進有步驟,草案校審有團隊,市人大法制委、常委會法工委，市司法局提前介入,結合地方性立法工作經驗，指導立法起草組擬定法律條文,結合市情實際,充分醞釀和梳理《條例（草案）》的框架思路。 

市住建局主管《條例（草案）》起草工作領導多次組織或參與召開研討會,意見征集座談會,起草組進一步厘清思路,深挖物業管理領域中的難點和盲點,堅持做到“一稿一討論、一稿一征求意見”,確�！稐l例(草案)》臻于至精;3月26日和27日，市住建局先后兩次召開《九江市物業管理條例（草案討論稿）》征求意見座談會，分別征求潯陽區、濂溪區、八里湖新區等有關縣區住建部門和街道、社區居委會、物業服務企業、業主代表的意見建議。先后兩次書面征求各縣（市、區）人民政府、市直有關部門的意見建議。4月21日，再次召集市直相關單位征求意見和建議。市人大常委會法工委、市司法局有關同志參加了會議。4月23日，會同市人大常委會法工委、市司法局逐條進行了研討。會后，起草組根據征求的意見建議對條例草案再次進行修改，力爭使條例草案更加科學合理，符合實際需要，最終形成了《條例（草案）》。

四、條例的主要內容及解決的實際問題

（一）關于總則部分

條例總則部分規定了立法目的、適用范圍、物業管理含義、市場機制、工作格局、部門職責、綜合執法、考核獎懲、行業自治等內容。明確了物業管理的方式有業主自治與委托物業管理人，倡導了綠色、智慧物業管理模式，堅持了質價相符、“有償享受物業服務”的理念，崇尚物業管理堅持黨的領導、政府主導、業主自治、多方參與、專業化管理的工作格局，明確了各部門的物業管理職責、考核獎懲與行業自治導向。

（二）關于物業管理區域和共有物業

物業管理區域主要包括區域劃分原則、新建項目物業管理區域劃分、既有項目物業管理區域的劃分與調整；共有物業主要包括公共場所、公用設施以及物業管理用房和共有產權登記的規定。條例對于物業管理的區域劃分作了較為詳細的規定，特別關注新建項目的區域劃分，明確了住房和城鄉建設主管部門和自然資源主管部門的具體職責。對共有物業的范圍進行了劃定，詳細闡述了物業管理用房的面積和位置確定等內容，同時明確共有物業需由不動產登記部門在房屋登記簿上予以記載但不頒發房屋權屬證書。

（三）關于前期物業管理

條例明確了前期物業服務合同簽約主體、期限、費用與備案，臨時管理公約備案、新建物業承接查驗與承接查驗資料，前物業服務企業退出與物業質量保修金等內容。

對新建物業前期物業服務合同、臨時管理規約內容與備案提出了明確要求，明確了新建物業承接查驗的具體職責，也規定前物業服務企業退出機制與物業質量保修金的繳納方式，確保維護業主在前期物業服務時期的根本利益。

（四）關于管理組織形式

條例進一步將業委會的權利和義務進行明晰和具體化，對首次業主大會的組織和召集進行了詳細規定，明確了鄉鎮街道、社區對成立業主大會、業委會及其運作的指導監管職責，規定了建設單位在業主大會、業委會成立過程中的相應責任與義務。條例分章節規定了業主大會會議形式、業主大會決定效力及公開、業委會委員資格推薦和選舉、業委會任期及主任推選、業主委員會職責、委員禁止規定及資格終止罷免、業委會重新選舉及換屆、物業管理委員成立和職責、物業管理委員議事制度及異議處理等，明確了對業委會履職的支持和保障機制，強化了業委會的職責、職能及對業委會的指導和監督；同時根據現實需要，創新管理組織形式，規定物業管理委員會作為臨時性管理組織，避免物業管理區域內在特定情形下出現管理缺位情況。

（五）關于物業服務

條例從物業管理人的選聘、物業管理人的責任及禁止性規定、物業費標準及交納、保障性住房和空置房物業服務費、業主繳納物業費的義務、物業管理人退出及交接，物業管理人履約保證金和應急物業管理等方面作出明確規定。另外為適應社會發展，特別是結合本次疫情中社區作用的體現，規定了物業管理人社區報到制度，有效的保證了社區對物業管理人的監督。

（六）關于物業的使用和維護

條例明確對擅自改變規劃用途、破壞性裝修、亂搭亂建、亂停亂放、亂占車位、亂扔亂倒、毀綠種菜、噪聲擾民、私拉電線、電動車違規充電等違規行為進行規制，從而維護物業管理區域內的公共利益和他人的合法利益。明確保修期內出現物業質量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期順延至修復完成，解決保修期內建設單位未保修或者未修復的問題。對專項維修資金進行細化規定，明確設立住宅小區應急解危資金和應急維修的內容，解決物業共用部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造問題，防止推諉扯皮。

（七）關于法律責任的規定

條例明晰和細化了建設單位、物業服務企業、業主委員會委員、候補委員、物業管理人、業主與物業使用人、專業經營單位等主體的法律責任。針對前述相關規定，對于各類主體出現的不法行為及不依法履行職責的情形予以處罰，所有規范內容在上位法規定范圍內予以規定，避免與上位法發生沖突，對于其他法律、法規已有法律責任規定的直接適用其規定，條例不再贅述。

五、條例的主要特點

（一）強化管理組織功能、創新管理組織形式

條例針對業委會成立和履職難，地位不明確等問題，在管理組織形式一章中規定：鼓勵物業管理區域內符合條件的具有黨員干部身份的業主成為業委會候選人，以充分發揮業委會的積極功能，帶動業主積極參與管理事務。條例還明確了對業委會履職的支持和保障機制，規定業主委員會成立后憑備案證明向當地組織機構代碼管理機構申請發放統一社會信用代碼證，申請刻制印章并開立銀行賬戶，為業委會履行職責、發揮功能創造便利條件。同時，條例也強化了對業委會帳戶的監督。

條例根據現實需要，創新了組織管理形式，規定在業主大會、業委會尚無法成立或不履職等情形下，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織成立物業管理委員會作為臨時機構，組織業主代行業主大會、業主委員會職責。作為過渡性組織的物業管理委員會，避免了物業管理區域內在特定情形下出現無組織管理情況，填補了特定情況下管理組織的缺位。同時，條例明確了物業管理委員會的臨時性、過渡性定位，以及物業管理委員會職權的有限性。規定物業管理委員會作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

（二）回應社會關切，規范物業服務

條例在符合上位法的前提下，立足公平合理，結合人大代表、政協委員的建議建言，制定了保障性住房、拆遷安置房以及空置房物業費標準，關注百姓民生、回應社會關切。規定房屋交付后兩年內未裝飾裝修空置的，物業服務費應當減收，保障房、拆遷安置房物業服務費應低于本地商品住宅物業服務費，市、縣人民政府還應建立保障房、拆遷安置房物業服務費補貼機制，落實補貼政策。條例中關于物業服務合同期限未滿時任何一方要求解除合同的規定屬于創新性規定，較好地回應了實踐中此類問題發生如何處理。另外，條例中規定物業服務合同可以約定物業管理人交納履約保證金，這為物業管理人更好的提供物業服務，新老物業管理人的交接提供了保障。

（三）解決裝飾裝修無序頑疾，規范停車位（庫）使用管理

條例針對違規裝飾裝修現象頻發，做出了專門規定，裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理人，并與物業管理人簽訂裝飾裝修服務協議，強化物業管理人對裝飾裝修的巡查和管理；條例規定，任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。管理監督、責任追究，多措并舉，力求解決室內裝飾裝修無序問題。

目前，在許多物業管理區域范圍內均存在機動車停放矛盾突出的問題，造成停車難、停車亂等情況多發。條例規范和細化停車位（庫）的使用、管理，規定車位、車庫應當用于滿足業主的需要，停車位（庫）不能只售不租，用于出租的優先出租給本物業管理區域業主，用于出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人；尤其條例明確了物業管理區域內人民防空工程使用，日常管理優先委托物業管理人，解決人防工程由來已久的停車爭議問題，解決建設單位違規出售出租人防工程的行為。

（四）明確執法主體，落實法律責任

“看得見”的管不了、管得了的“看不見”。針對街道鄉鎮社區對物業服務企業和業主委員會的監管、執法職權不足，行業管理和屬地管理邊界不清；一些部門對自身職責認識模糊，“執法不進社區”，對違法搭建、違規占用樓道、場地、消防通道、道路、綠地等違法行為的執法不夠到位。條例針對物業管理區域各種典型的房屋使用禁止性行為分別明確了執法部門和具體罰則，為行政部門執法進社區提供了清晰明確的職責劃分、路徑通道和執法手段。同時，條例在法律責任一章作出了比較系統的規定，明確了違法行為、責任主體、責任內容、執法主體及罰則，為保障條例的落實提供了切實保障。

六、其他需要說明的問題

（一）前期物業服務合同期限問題

條例（草案）第十八條規定前期物業服務合同可以約定期限，一般不超過2年，前期物業服務合同可以約定履約保證金。

規定前期物業服務合同期限一般不超過2年，主要結合現實當中前期物業管理領域中的問題矛盾考慮；由建設單位聘請的前期物業服務企業，服務期限約定不宜時間過長，如果服務期限約定過長，在后續業主大會業主委員會成立后，可能會對組織業主行使自主選擇物業的權利造成障礙，容易產生矛盾。另外，如果兩年期滿業主管理組織尚未成立，可以依照條例規定的內容和程序，繼續由前期物業管理人提供服務，滿足物業服務的接續需求。

（二）新建物業首次業主大會經費承擔的問題

條例（草案）第三十條第四款規定新建物業首次業主大會籌備經費由建設單位承擔，主要考慮以下幾點：1.首次業主大會召開之前并沒有成立業主管理組織，更沒有業主管理組織占有的公共收益資金，讓籌備組去向個體業主和建設單位(未出售房屋的實際業主)籌集經費顯然不現實。然而經費又是很現實的問題，沒有經費首次業主大會就很難召開，更無法成立后續業主管理組織。2.首次業主大會召開前，還有很多房屋未出售，建設單位也是部分房屋的實際業主；另外，房屋交付到召開首次業主大會之前這段時間，公共部分產生的收益事實上歸建設單位占有，現實當中很少在業主大會成立后會進行前期公共收益的移交，法律法規對這一塊的規定也不完善。在這樣的背景下，建設單位承擔新建物業首次業主大會籌備經費也是合理合法和公平的。3.《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》雖然沒有首次業主大會籌備經費承擔的具體規定，但是在制定地方性的物業管理條例過程中對這一問題有必要進行明確，有利于推動和保障業主管理組織的成立；另外，許多地方性物業管理條例也已經明確了建設單位作為新建小區首次業主大會的承擔主體，例如《上饒市物業管理條例》和《杭州市物業管理條例》等，均已通過并生效實施，可供借鑒。

（三）電梯、消防設施設備更新改造的資金交存問題

針對實踐中突出存在的電梯、消防等設施設備的更新和改造難題，結合我市的實際情況，借鑒實踐中其他一些地市的做法，條例（草案）第七十六條第三款規定住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。

由于節能省地的要求，目前住宅項目小高層、高層漸成主流，保修期屆滿后，電梯的更新、改造費用是個難題，小區內電梯維修難的問題是眾多小區的“頑疾”。調查發現，本市多個老舊小區電梯的維修改造難題，最主要的原因是缺少資金，專項維修資金解決一般的維修沒有問題，但如果是更換電梯，根本不夠用。今后電梯壞了怎么辦？更新、改造的費用誰來出？目前居民住宅小區內爭議普遍、矛盾突出。為了解決電梯、消防等設施設備更新、改造費用籌集的困境，條例規定住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。且在交付后一并納入維修資金當中，應該是合理可行的途徑。因為按照我國法律規定，居民住宅用地的使用期一般為70年，而一部電梯的壽命只有十幾年。而電梯作為住宅正常使用不可或缺的組成部分，理論上住宅供應商（建設單位）應該確保電梯能夠正常使用70年。所以，這個規定在理論上是行得通的。

對于專項維修資金的交納標準《住宅專項維修資金管理辦法》是以當地住宅建筑安裝工程每平米造價為基礎的，建筑工程安裝成本大體包括建材費、人工成本、機器使用費、水電線路安裝成本等，由于商品房開發分多層、小高層、高層，其開發成本有差異，根據市建設工程造價管理站于公布的《建筑安裝工程經濟指標》，目前我市建筑工程安裝成本大約在每平米兩千元左右，就我市建設單位應當交存資金進行測算，以住宅建安成本每平米兩千元為例，總建筑面積兩萬平米的小區，建設單位將交納四十萬元的電梯、消防等設施設備更新改造費。統一規定，在操作上也簡單易行。

雖然《住宅專項維修資金管理辦法》和《江西省物業管理條例》中沒有關于建設單位交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造這方面的規定，但是在制定地方性的物業管理條例時一定要從實際出發，考慮本地的實際情況，解決實際問題。另外，其他一些地方性物業管理條例也已經制定了相關規定，例如《淮安市物業管理條例》，已通過并生效實施，可供借鑒。

以上說明和《九江市物業管理條例（草案）》，請予審議。