黑河二手房交易稅費流程及首付比例限購政策

“未來幾年內，黑河新入市的樓盤會逐漸減少，樓市將會出現存量房交易大于增量房交易的局面，如果房地產稅能夠順利通過并實施，將會更有力的刺激二手房市場，但是，買二手房注意事項你知道有哪些內容嗎？在二手房交易過程中如何做到火眼金睛呢？”本文小編幫各位整理了關于黑河二手房交易的一些相關知識點。包含黑河二手房交易稅費、黑河二手房交易流程、黑河二手房交易的首付比例相關知識，可供參考！

二手房交易稅費該由誰來交?

二手房交易稅費該由誰來交大家普遍搞不清楚，其實買賣房屋的稅收，國家明文規定了買賣雙方各自應承擔的費用標準，各項費用應由誰承擔清晰可見，購房的承擔其自身的購房交易稅費，賣房的承擔其自身通過出售房屋所得收益應繳納的稅費。

按國家相關部門規定，個人所得稅、營業稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。不過如果買房無異議答應繳納二手房交易過程中的全部稅費，那也無可厚非，只要自己覺得物有所值就行了。

嚴格來講，二手房交易稅費全由買家交原則上說是不合理的。但實際上稅費與房價是相互關聯的，如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的，從這個角度講稅費由買家交也是合理的。

二手房交易稅費之“稅”

二手房交易稅費--個人所得稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅2年之內個人所得稅計算方法：{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;

2年以上(含)5年以下的普通住宅個人所得稅計算方法：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。

出售公房個人所得稅計算方法：5年內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上免交。

注：對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。

二手房交易稅費--營業稅計算方法

納稅人：賣方

普通住宅營業稅計算方法：不足2年??房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)??免征營業稅;

非普通住宅營業稅計算方法：不足2年??房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)??房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;

別墅營業稅計算方法：不足2年??房屋總價的5.6%，超過2年(含5年)??房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;

注：購買時間是否滿2年首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算，一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證。

二手房交易稅費--契稅計算方法

納稅人：買方

普通住宅契稅計算方法：90平米以下??首套1%，二套3%;90-140平米??首套1.5%，二套3%;

非普通住宅契稅計算方法：3%，別墅契稅計算方法：4%;

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠

二手房交易稅費--土地增值稅計算方法

納稅人：賣方

二手房交易土地增值稅稅率：1%

個人因工作調動或改善居住條件轉讓原自用住房，居住滿5年(含)以上，免征;滿3年(含)未滿5年，減半征收;未滿3年，按規定計征;

注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅

二手房交易稅費--印花稅計算方法

納稅人：買賣雙方

二手房交易印花稅稅率：0.5%

注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅

二手房交易稅費--城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法

納稅人：賣方

二手房交易城建稅：營業稅的7%;二手房交易教育費附加稅：營業稅的3%。二手房交易地方附加稅：依各地方而定

二手房交易稅費之“費”

1、中介費(買賣雙方)

依據物價局相關文件規定，房產交易額在10萬元(含10萬元)以下的按2%收取;超過10萬元至100萬元金額(含100萬元)的，按1%收取;超過100萬元金額以上的按0.5%收取。

比如，一套房產的成交額為125萬元，那中介費的計算方法為：中介費=10萬元×2%+90萬元×1%+25萬元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即買賣雙方合計需要支付的中介傭金為12250元整。

2、房屋交易手續費(買賣雙方各半)

住宅6元/平米×實際測繪面積，非住宅10元/平米×實際測繪面積。

3、買賣合同公證費

買賣合同需要公證時才須繳納：房屋成交總額×0.3%;

贈與過戶公證費：40元/平米×產權證面積;

繼承公證費：80元/單放棄繼承公證：80元/人

4、房屋產權登記費

50元(買方承擔，每增加1人加10元，買家為單位的80元)

5、房屋評估費

按評估額×0.5%繳納

6、工本費

80元，共有權證：20元

7、分攤費用

成交價/總面積×分攤面積×10%(10樓以下)

成交價/總面積×分攤面積×20%(10樓以上)

8、測繪費

面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

9、調檔費

20元。

10、解困房出售費用

成交價或評估價(高者)×1%

11、綜合地價款(上市交易的經濟適用房)

成交價的10%(賣方繳納)

12、土地出讓金(已購公房)

成本價：以北京為例，城八區內：15.6元/平米;城八區外：12.9元/平米

經轉商：10%按經管理3%(按成交價)

二手房交易稅費之“房改房交易稅費”

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房產可以直接上市交易。

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納;

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%/�！久�詞解釋：當年成本價??指的是該房產實際上市出售的當年，由頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區縣有所下浮)，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了;

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價(1560元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。

二手房交易稅費之“經適房交易稅費”

經濟適用房是國家給予相應稅費減免和補貼的住房類型，所以該類房產上市交易的限制比較多.

契稅、印花稅、營業稅：均按照商品房交易有關規定納稅;

個人所得稅：適用于商品房上市交易有關規定，但是由于經濟適用房規定5年之內只能原價轉讓，所以5年內的經濟適用房個人所得稅事實上是不需要交納的，滿5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅;

經濟適用房的“5年之限”：

1、交付使用不足5年的：該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭【名詞解釋：符合經濟適用房購買資格的家庭??經濟適用房的購買資格要求如下：家庭年收入6萬元以下、屬于無房戶或者家庭平均住房面積未達到最低標準的、北京市城鎮戶口居民或者《持有北京市工作居住證》的外省市來京人員】;

2、交付使用已滿5年的：可以按照市場價格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價格10%的綜合地價款。