國家統計局1月10日公布了最新CPI數據,2017年全年CPI上漲1.6%,漲幅比上年回落了0.4個百分點。而從絕對價格來看,2017年1-12月,全國商品住宅平均銷售價格為10455元/平方米,與上年同期相比提高416元,漲幅為5.6%。
住宅價格漲幅5.6%>CPI漲幅1.6%。
CPI,是居民消費價格指數,它反映的是消費品價格的漲幅,CPI越高說明物價漲幅快,我們手中錢的購買力就下降得快。
消費是拉動經濟的三架馬車之一,所以CPI還被作為反映一個國家和地區的經濟現狀的指標。CPI適度上漲,說明經濟景氣,反之則是經濟衰退。正因如此,每年CPI2%的增幅已成為發達國家調控經濟的手段之一。
再看貨幣貶值速度,貨幣貶值速度=M2增速(貨幣發行速度)-GDP增速(財富創造速度)。
2017年全年M2平均增幅為9.7%,GDP增速為6.9%,2017年的貨幣貶值速度為2.8%。
房價漲幅要快于CPI增速和貨幣貶值速度,是因為只有當房價漲幅高于生活中一般消費品時,能跑贏貨幣貶值速度時,房子才對大眾有吸引力,民眾才愿意購房,政府的去庫存目標才能達成。
換句話說,只有房價上漲,民眾才有購房或投資意愿,當房價下降的時候,民眾反倒不會買而是選擇觀望,所以市場才會將那句“買漲不買跌”奉為圭臬。
有人肯定會反駁,說自己正盼望著房價下跌,然后立刻下手。但市場多次驗證過,當房價整體下滑的時候,觀望者肯定要比下手的人多。
一旦民眾陷入觀望,樓市庫存就會越積越多,政府提出的去庫存任務壓力就會更大。賣不出去房,地方政府土地交易會受影響,進而影響到各城市的財政收入。
所以,政府調控樓市雖然要控制住房價,只是不允許其上漲過快,而并非不允許其上漲,每年都會給出一個適當的范圍。
在2017年許多城市公布的限價政策中,你會發現,他們都沒有限死房價,而是規定開盤價不得高于周邊同樣小區的多少多少。
這個范圍如何拿捏?需要滿足兩個要求,一是要大于CPI增速和貨幣貶值速度,二是要低于人均可支配收入增幅。2017年的房價漲幅就剛好達到了這個要求。2017年CPI漲幅為1.6%,貨幣貶值速度為2.8%,房價漲幅為5.6%,人均可支配收入增幅為7.3%。
低于CPI增速和貨幣貶值速度,民眾的購房意愿會下滑,會影響去庫存;高于人均可支配收入,百姓想買也買不起,同樣會影響去庫存。居中是最理想的模式,既刺激了經濟增長,又不影響百姓購房。
下面,我們再來說說保定。在最新的樓市成交報告中,保定給出了哪些反映呢?對于日漸升溫的樓市來說,保定房價是不是呈現升溫的趨勢呢?在保定,何時才是購房的最佳時機?
在蘭州、南京、廈門等多個重點城市正式松綁限購后,現在,這個名單上再添三家。一線省會城市廣州,直轄市天津,計劃單列市青島,重磅加入。
有業內人士猜測,在住建部2018“支持剛改,差別化調控”一聲令下,全國從西到東到南都有了根據城市需求、采取限購松綁的樓市領頭羊,那么這輪跌得最狠的環京樓市,也將緊跟步伐,啟動限購松綁政策。并且環境樓市限購松綁即將發生!
自2016年起,保定樓市嚴查已經成為一種常態,2017年雄安新區設立后,嚴查力度有增無減,五證不全項目嚴禁銷售,保定“先賣房再拿證”的現象得到有效抑制。隨著保定市政府“解遺”行動的實施,保定各樓盤補證步伐加快,與此同時,不少新盤也迅速拿證,以期盡快入市。據監控中心顯示,截至2017年12月31日,保定共下發76個預售證,涉及54個項目,預售房源20018套,相比2016年的78個預售證,下降了2.6%。
雄安新區橫空出世讓2017年保定樓市呈現“過山車”的趨勢,開盤量也受到很大影響。據監控中心顯示,2017年保定共計21個項目開盤23次,與2016年的開盤88次相比,開盤次數下降73%?v觀全年的開盤情況,年初保定樓市低調開局,1、2月份開盤項目數量分別為0個、2個,“金三月”達到全年開盤高峰,開盤項目數量為7個,4月份雄安新區正式設立,樓市調控及嚴查呼嘯而來,開盤量大受影響,4月及以后的幾個月開盤數量均保持在1-3個之間,即便是“金九銀十”也難以再現往年盛況。
貨幣方面,目前我國實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策,而今年房貸利率上調,限購、限售等調控方式對樓市形成了收緊的貨幣政策。加之美聯儲三次加息,預測將會導致中國的資金大量外流,對于房地產領域的投資或會減少,投資熱度將會減退。
人口方面,不能忽視人口因素對房地差市場的影響力。在北上廣深一二線城市,流動人口龐大,經濟發展水平高,房價也水漲船高,另外租賃市場規模龐大發展前景也很客觀。而在三四線城市,去庫存問題的一個原因是購房者數量不多,因而吸引外來人口便成為城市發展的一大問題。