2019年營改增對房地產企業的影響分析

　5月1日起全面推開的營改增試點，將對房地產、建筑業影響幾何?

　　5月1日起，營改增試點改革在全國范圍內全面推開。房地產行業作為此次改革中的難點和重點，備受關注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個改革的順利完成以及經濟的平穩發展。

　　營改增新政下，對于房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務，并且影響主要的房地產類型，比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。房地產業將適用于11%的增值稅稅率，較之營業稅5%的稅率有大幅上漲。

　　畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認為，增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項)，而營業稅是基于全額征稅(僅銷項)，所以單純將新稅率和老稅率直接進行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實施也會對稅率產生進一步的影響。

　　雖然目前具體的房地產增值稅算法和相關配套政策還未發布，但大眾對于營改增后房價走勢格外關注。中匯浙江稅務授薪合伙人、注冊稅務師董智在接受上證報記者采訪時說，由于增值稅是價外稅，營改增后，統計局發布的房價是價稅分離后的房價，與同期相比肯定房價會“下降”，但購房者支付的總金額不一定會減少。

　　他舉例說，營改增前合同價500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現在統計的房價：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產企業采用簡易計稅方式，房價還是會略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。

　　“房產企業稅負在簡易征收的情況下，稅負略有下降，在一般計稅方式下，房企稅負會不會下降取決于企業的財務管理、供應商管理情況。管理越優秀的企業、合作伙伴越給力(大型企業、采用一般計稅方式的供應商)，越有利于房產企業稅負控制。”董智說。

　　在沈瑛華看來，營改增政策屬于平穩過渡，房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續了營業稅的規定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產并抑制投機行為有重要影響。

　　據悉，有關部門已經在抓緊研究房地產相關配套政策。目前已出臺營改增政策中，購買不動產可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業地產最強音”。

　　營改增相關政策規定，5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　“新購置不動產納稅抵扣范圍，對商業地產而言是個重大利好，有利于房產企業的寫字樓、商鋪等產品的銷售。”董智表示。

　　既然營改增有利于商業地產去庫存，商業地產價格會不會因此出現上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動產可以作為進項稅抵扣，但如果對生產經營沒有益處的話，企業也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產。如果企業投資于不動產，說明希望以后擴展經營業務、占有更大的市場，這屬于企業自身的投資決策問題。

　　董智認為，由于改征增值稅后，房地產企業會加強對采購環節的增值稅專用發票的管理，這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來，由于在一般計稅方式，多取得進項稅可以減輕房地產企業稅收負擔，房地產企業為盡可能多的獲取進項稅，會調整自己的產品結構，會更多推出精裝修房、帶家電等產品類型。

　　【詳解】

　　營改增：加速房地產企業去庫存

　　位于山東菏澤的東明石化集團早在便計劃通過旗下港灣新城房地產開發公司，規劃建設用地100畝、20萬平方米的住宅小區，而該計劃直到近期營改增全面推開后才得以實施。

　　東明石化集團財務副總經理蘇愛軍掰著手指頭算了一筆賬：“在營改增以前，此項基礎建設僅營業稅一項，便需繳納稅金3000余萬元，這對于急需資金的地方煉油企業而言是一筆不小的開支。而改革后土地出讓金等可抵、可剔除項目作為稅前收入去除，能直接省去1000多萬元稅款，稅款直接下降40%左右，大大減少了對企業發展資金的占用�？梢哉f，是營改增讓我們下了決心，為企業職工干了這么一件大好事!”

　　山東省章丘市繡江置業有限公司總經理趙家元對營改增的政策關注已久，還安排公司財務人員通過學習培訓等及早掌握政策。他說，現在最大的利好在于土地成本在計算增值稅銷售額時能抵扣。

　　“土地出讓金成本在總體開發建設成本中能占比30%左右，再加上其他建設、裝修等成本也相應地納入抵扣范圍，企業能進一步壓縮成本，最終以降低房價的方式轉移到購房者身上，能更好地促進樓市庫存的消化。”趙家元說。

　　土地成本的扣除、進項稅額的抵扣，只是全面營改增為房地產開發企業帶來的減負效應之一。章丘市繡惠國稅分局局長韓紹杰說，營改增后，房地產企業銷售經營用房可以開具增值稅專用發票，一般納稅人企業購置房產時，憑借開發商開具的專用發票，就可以直接抵扣11%的進項稅額，企業的購買欲望和投資熱情都會增加，這對房地產開發企業消化庫存無疑會產生積極的推動作用。

　　在韓紹杰看來，購置不動產的稅費成本降低，能刺激企業淘汰舊的產能，積極購置新廠房、新設備，實現產業結構升級。這種購進和銷售效益的雙重疊加，將促進納稅人轉型升級、推動供給側改革，也是全面營改增帶來的“大紅包”。

　　營改增：長期促進建筑業規范加快轉型

　　建筑業吸納了近4500萬的從業人員，營改增后行業的未來發展備受關注。

　　對于建筑業啟動營改增，部分專家和建筑企業心存擔憂，認為存在利空消息。但在安徽建工集團財務部副主任劉強看來，建筑企業尤其是大型建筑企業，應理性認識國家推行營改增的實質，雖然初期難免存在或多或少的問題，但要相信國家相關部門一定會充分考慮建筑行業現狀，出臺相關完善措施，讓行業更好地服務新型城鎮化建設。

　　他舉例說，以安徽建工集團度生產經營完成情況進行測算，應繳增值稅比改革前的營業稅多1.68億元，整體稅負增長了15.7%，由此帶來的相關稅收附加導致利潤總額減少0.17億元。

　　“在現有環境及執行條件下，不是所有涉及建筑成本費用的每項支出都可以取得增值稅專用發票或者有較高的進項抵扣稅額，比如勞務人員工資成本。”劉強說，砂、石等地材受管理局限性，大部分經營企業很難取得增值稅專用發票，加上建筑工程經常零星采購一些來自小規模納稅人或手工作坊出售的材料，且采購次數及金額較小，也很難取得增值稅專用發票，這些都造成部分成本支出無進項稅可以抵消，導致建筑企業稅負增加。

　　“建筑企業必須直面改革，克服路徑依賴，用規范管理、誠信經營適應新稅制并在市場中站穩腳跟�！眲�強說，從長遠看，營改增將推動建筑業生產方式的轉變，促進建筑企業進一步加強內部管理控制，加快轉型升級。

　　營改增：考驗企業管理和細節處理能力

　　企業稅負能否降低，企業管理是否到位很關鍵。

　　中國能源建設集團安徽電力建設第二工程有限公司財務部主任肖圣慶建議，企業需要高度重視，加強學習，認真剖析涉稅風險。以全面風險管理為指導，對照營改增各類文件，對公司內部的組織架構、項目管理模式以及分包、勞動用工、財務、合同、采購等管理流程梳理分析，找出營改增后的涉稅風險點和可能導致稅負增加的環節，及時修正組織架構、管控流程等。

　　其次，認真測算，選擇計稅方式。由于各項目的施工進度、合同范圍、結算方式以及材料供應模式等各不相同，計稅方式的選擇不能一概而論。因此，公司針對每個項目進行了稅負成本測算，選擇最優方式，確保公司的稅負只減不增。

　　山東菏澤市國稅局局長王進認為，試點企業以往繳納營業稅，稅基比較簡單，計算方式也簡單。營改增之后，增值稅的計算更為復雜，核算也相對復雜，有效規避涉稅風險，應該成為企業重點考慮的問題�！敖ㄗh營改增試點企業主動適應稅制變化，主動學習吃透政策，積極從產業鏈構建、財務管理等方面改進經營模式，完善治理機制，防止稅收風險�！�

　　王進提醒，以前建筑商在選擇材料供應商時通常會選擇價低者，容易造成“劣材驅逐良材”的現象。營改增后，由于增值稅發票可以抵扣，建筑商在選擇材料供應商時，應充分考慮是否可以獲得有效可抵扣的增值稅發票，這樣大型材料供應商就不再處于價格劣勢，建材供應市場也將面臨重新洗牌和轉型升級。“通過增值稅發票，可以打造一個完整的信用鏈條和抵扣鏈條，可以促進上下游企業一起發展進步�！�

　　王進建議，一些大的企業抓緊辦理手續、爭取盡快為購買方提供增值稅發票，一些小的砂、土、石料供應商也要自覺納入增值稅正常管理，主動到國稅機關代開增值稅專用發票，代開發票的同時繳納稅款。這樣對于國家、對于供貨商、對于購貨商都是有利的。=