2019年二套房契稅和營業稅新政策

自今年2月22日起，國內除北京、上海、廣州、深圳以外的其他地區，個人購買二套房，以面積90平米為界，可獲得減按1%或2%稅率征收契稅的優惠了。記者昨天獲悉，財政部、稅務總局、住建部聯合出臺了“關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知”，決定根據國務院有關部署，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，也不再區分是否是普通住房，均可獲得免征營業稅的優惠(不包括北上廣深)。

　　■契稅

　　增個人購二套房契稅優惠

　　新政規定，全國范圍內對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　除北上廣深，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　有關部門強調，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　這次三部門還規定，納稅人申請享受稅收優惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，并將查詢結果和相關住房信息及時傳遞給稅務機關。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統。

　　據了解，此前2010年財政部、稅務總局、住建部也曾出臺過“關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知”，當時有關部門規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

　　換言之，這次的新政相當于增加了對個人購買家庭第二套住房的契稅優惠。

　　舉例來說，如果公民在2月22日前購買一套200平方米的住房，該戶型總價為400萬元，該房子為家庭第二套住房。此時該公民應繳納的契稅稅率暫以3%計算，共計12萬元。而在2月22日之后購買同樣價格面積的第二套住房，應繳納的契稅標準降低為2%，實際繳納的契稅為8萬元，相當于新政為其在契稅方面優惠了4萬元。

　　■營業稅

　　售2年以上住房全免營業稅

　　新政明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。該項優惠不包含北上廣深。

　　同時，辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》的有關規定執行。

　　記者獲悉，財政部和稅務總局出臺了“關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知”，曾規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　對比來看，這次出臺的新政相當于個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售時，不再區分是否是普通住房還是非普通住房，均可獲得免征營業稅的最大限度優惠。

　　舉例來看，如果公民在2月22日前銷售一套已購買2年以上，總價為500萬元的大戶型非普通住房，獲利150萬元。此時該公民應繳納的營業稅暫以5%計算，共計7.5萬元。而在2月22日之后銷售同樣一套住房，獲利也相同，但此時已免征營業稅，相當于新政為其在營業稅方面優惠了7.5萬元。

　　■專家解讀

　　利于非一線城市“去庫存”

　　據中原地產首席分析師張大偉分析，首先，從直接影響看，房地產政策繼續寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響有改善需求的購房人群，在過去的政策中，大部分城市針對首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

　　舉例來說，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平米以內總價在200萬，在過去需要交納6萬契稅，現在新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬，新政后只需要4萬。因此，這對有改善需求的購房人群來說，非常有利。

　　此外，營業稅政策相比之前不同，主要體現在非普通住房上。針對大戶型、高價、別墅等物業，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業稅，此次新政策中未有明確規定。也就是說，如果各地落地細節中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

　　二線城市將成市場熱點

　　張大偉稱，整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。目前，從各個城市來看，一線城市最被開發商看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉。房價從統計局數據看已經全面上漲。而三四線因為庫存絕對值過高，因此，今年的上半年房地產救市政策依然會持續出現，說明了房地產對整體經濟的影響較大，樓市政策繼續寬松。但分化的市場格局下，房地產依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，今年房地產市場二線城市將成為市場熱點。