無錫市物業管理條例全文(二)

　　(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反復指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

　　第十八條物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立，由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會的成員資格應當符合本條例第八條的規定。

　　物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第十九條物業管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門。

　　縣級市、區物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。

　　第二十條物業管理委員會應當依法履行職責。

　　物業管理委員會代行業主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業主意見;作出決定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責期間，街道辦事處(鎮人民政府)對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會;能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。

　　第三章前期物業管理

　　第二十一條新建物業項目明顯分割成多個獨立區域，并且配套設施設備、物業服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域。

　　已經投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)征求業主意見后確定物業管理區域，并予以公告。

　　第二十二條新建住宅以及用于銷售的非住宅物業實行前期物業管理。

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。

　　第二十三條新建物業建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　市物業管理行政主管部門應當建立前期物業服務履約保障制度，規范前期物業服務，督促物業服務企業和建設單位履行義務。

　　第二十四條新建物業在辦理商品房預(銷)售許可證前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門辦理物業管理區域劃分、前期物業服務合同、臨時管理規約等備案手續。

　　物業管理區域劃分方案經備案后不得擅自變更。

　　第二十五條建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。

　　第二十六條物業管理區域內的物業服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定。

　　新建住宅物業管理區域內的物業服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置;新建用于銷售的物業管理區域內物業均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于銷售的物業管理區域內物業有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業服務用房;住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業的標準配置物業服務用房。

　　第二十七條建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時，市、縣級市物業管理行政主管部門應當對物業管理區域內的物業服務用房進行核查。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業管理行政主管部門參加。

　　物業服務用房的用途不得擅自變更。

　　第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備按照規定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協議，辦理物業交接手續;對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協助相關管理部門督促落實。

　　物業服務企業應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。

　　物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　第四章物業服務

　　第二十九條從事物業服務的企業應當具有法人資格，依法取得物業服務企業資質，并在資質等級范圍內承接物業項目。

　　物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的，應當持企業法人營業執照、資質證書、誠信證明等材料向物業所在地的市、縣級市物業管理行政主管部門備案。

　　第三十條物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企業在派出項目經理后應當按照規定報物業所在地的物業管理機構備案。

　　第三十一條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：

　　(一)物業服務企業的資質證書，項目經理的基本情況、聯系方式，物業服務投訴電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;

　　(四)其他應當公示的信息。

　　第三十二條物業服務企業應當參照物業管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同提供物業服務，遵守有關技術標準、專業技術規范，及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。

　　第三十三條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則。

　　未經業主大會同意，物業服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整;未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，前期物業合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整。

　　第三十四條業主應當根據物業服務合同約定交納物業服務費用。

　　業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業所有權發生轉移時，轉讓人應當與物業服務企業結清物業服務費用;受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業權屬轉移情況、物業服務費用結算情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業。

　　第三十五條物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本后，收益歸全體業主所有。

　　經營性收益可以根據業主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。

　　經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，接受業主委員會的監督;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設經營性收益賬戶，接受社區居(村)民委員會的監督。

　　經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。前期物業服務結束時，物業服務企業應當對經營性收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第三十六條物業服務企業、業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規范的專項財務制度。

　　第三十七條物業服務企業退出物業管理區域，與業主委員會或者被選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當履行修復責任或者承擔相應費用。

　　第三十八條市、縣級市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，制定物業服務企業和項目經理信用管理辦法，對物業服務企業、項目經理實行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。

　　市、縣級市物業管理機構具體負責物業服務企業、項目經理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業誠信信息系統，并對物業服務公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處(鎮人民政府)應當協助開展物業服務企業誠信系統信息采集工作。

　　第三十九條物業服務企業未按照合同約定、技術標準、專業技術規范等提供物業服務的，錄入物業服務企業誠信信息系統;損害業主權益的，應當承擔相應法律責任。

　　物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類物業服務示范項目，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：

　　(一)在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按照規定辦理交接手續，造成物業管理混亂的。

　　第四十條物業項目經理有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目經理誠信信息系統，所屬物業服務企業錄入物業服務企業誠信信息系統：

　　(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;

　　(六)損害業主或者公共利益情節嚴重的;

　　(七)被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規范且未整改的。

　　第四十一條業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

　　業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　第四十二條物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，并及時共享物業服務企業誠信管理信息、物業服務合同、物業管理區域劃分、承接查驗備案等信息。

　　第五章物業的使用和維護

　　第四十三條建設單位應當對所售物業承擔質量保修責任，對在質量保修期內發生屬于保修范圍的質量問題履行保修義務，并依法承擔相應的賠償責任。

　　第四十四條物業管理區域內的公建配套設施交付使用后，由接收單位進行維護保養。

　　物業管理區域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。

　　第四十五條建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優先續租。

　　車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業管理區域內顯著位置公示;小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫;小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售。

　　第四十六條物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業規劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;