四川省物業管理條例實施細則全文

　　四川省第十一屆人民代表大會常務委員會公告第67號

　　《四川省物業管理條例》(NO:SC112511)已由四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2012年3月29日通過，現予公布，自2012年7月1日起施行。

　　四川省人民代表大會常務委員會

　　2012年3月29日

　　(2012年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過)

　　第一章總則

　　第一條為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。

　　第二條本省行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發展改革、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

　　第四條街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

　　第五條建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。

　　物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集，房地產行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

　　第六條縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃，制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平，促進物業服務行業發展。

　　第七條物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，督促物業服務企業誠信經營和服務，維護物業服務企業合法權益。

　　第二章物業管理的區域及設施

　　第八條縣級人民政府房地產行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分�？h級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

　　第九條建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前，應當持房地產開發項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內，按本條例第八條規定進行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

　　第十條已經建成并交付使用的物業，確需要劃分物業管理區域的，由業主委員會或者業主代表向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出申請。房地產行政主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的配合下，征求業主、居民(村民)委員會的意見，經相應區域內三分之二以上業主同意后進行劃分，并在相應區域內公告。

　　第十一條物業管理區域內的各類物業配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時規劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

　　物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業服務用房的建筑面積。縣級人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房室號。

　　物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

　　第十四條新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

　　第十五條新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業技術規范統一設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任。

　　專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

　　第十六條本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位;決定無償移交的，物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

　　第三章業主、業主大會與業主委員會

　　第十七條依法登記取得房屋的所有權人為業主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十八條物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十九條業主在業主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　第二十條物業管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

　　(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

　　同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。

　　第二十一條符合本條例第二十條第一款規定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業主大會。

　　符合本條例第二十條第一款規定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

　　保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會或由所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織相關部門、物業使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。

　　第二十二條街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二�；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在物業管理區域內進行書面公告。

　　籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦�；I備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

　　第二十三條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　(三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

　　(四)擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議�；I備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作;

　　(三)確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業;

　　(四)籌集和使用專項維修資金，并監督實施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程;

　　(六)法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

　　第二十五條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第二十六條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

　　第二十七條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5人以上的單數組成，任期3年或者5年。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。