2019年濟南市城中村改造政策

為積極實施新型城鎮化戰略，加快推進城中村改造，讓更多群眾享受到改革發展帶來的實惠，根據相關法律法規和規定，結合我市發展實際，制定本意見。

　　一、總體要求

　　1.指導思想。

　　緊緊圍繞“加快科學發展，建設美麗泉城”中心任務，堅持城中村改造與新型城鎮化戰略相適應，與城市建設發展相協調，統籌解決被改造村居民的安置補償、就業、社會保障、戶籍管理、經濟體制和社區管理改革等問題，努力實現“村民變市民、集體土地變國有土地、集體經濟變股份制經濟、村莊變社區”四個轉變，促進經濟社會全面協調可持續發展。

　　2.工作目標。

　　強化政府主導、規劃引導、社會參與和市場主體作用，完善組織推進和政策支持體制機制，突出重要城市功能區及重點項目帶動的城中村改造，在妥善安置居民的同時，同步推進社會保障、經濟體制和社區管理方式改革，努力實現城中村居民的完全市民化，力爭到2020年，中心城區規劃建設用地范圍內城中村改造工作全部啟動。

　　3.基本原則。

　　堅持各區(含濟南高新區，下同)為城中村改造的責任主體和實施主體，市里進一步完善政策支持措施，強化政策引導，加強指導監督;堅持整體策劃、連片開發，以城市總體規劃、片區規劃、控制性詳細規劃和各專項專業規劃為依據，認真落實城中村改造引導規劃，鼓勵多村整合、連片開發，提高綜合開發效益;堅持統籌推進，綜合考量，以維護城中村居民切身利益為出發點，統籌實施安置補償、社會保障、就業服務、經濟體制和社區管理方式改革，確保被改造村居民長遠生計有保障、生活水平有提高;堅持以人為本、實事求是，充分尊重群眾意愿，密切結合各區實際制定改造推進計劃。

　　二、規劃管理

　　4.規劃控制。

　　城中村改造總體策劃方案的編制，以城市總體規劃、控制性詳細規劃和城中村改造引導規劃為依據，以重點區域發展、重大基礎設施建設為帶動，打破村居之間的地域界線，按照統一規劃、連片改造、整體配套的要求，編制修建性詳細規劃。在條件允許的情況下，鼓勵提高土地開發強度，充分利用地下空間，壓縮用地規模，提高土地集約節約利用水平。

　　5.設施配套。

　　在符合相關規范的前提下，按照滿足需要、適度超前的原則，加大城中村改造范圍內市政設施和公共服務設施建設力度，提高片區配套水平和承載能力。安置房、保障房建設要嚴格遵守普通商品房開發程序，嚴格按照規劃要求進行建設，完善水、電、氣、暖、環衛、消防等基礎設施和社區服務、治安管理、醫療衛生、文化教育、物業管理等服務配套，加強房屋和配套設施質量安全監管，建設精品工程。

　　6.違法違章建設處理。

　　對城中村改造范圍內歷史形成的違法違章建筑，本著有利于規范和加快推進城中村改造工作的原則，實行分類處理：對原村集體所有的非居住用房，改造時可以保留的，作為保障房對待，并相應核減保障房建筑面積;對符合或基本符合規劃、建筑物滿足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，經批準可完善相關手續，并核減安置人口;對嚴重違反土地利用或城市規劃，或存在嚴重質量安全隱患的房屋，依法拆除，有關責任人構成犯罪的移送司法機關依法追究刑事責任;其它類型的違法違章建設，原則上做擱置處理。

　　三、安置補償

　　7.安置保障標準。

　　原集體經濟組織成員可獲得享有完全產權的安置房屋。安置房在充分考慮公共面積分攤的情況下，多層建筑按人均建筑面積40平方米安置，小高層建筑按人均建筑面積43平方米安置，高層建筑按人均建筑面積47平方米安置。生活保障用房按人均建筑面積30平方米予以保障，建設資金按普通商品住宅的建安成本納入改造成本，超出部分由集體經濟組織自籌，產權歸集體經濟組織，未經批準不得轉讓，其收益用于保障原村民的未來生產生活。選擇貨幣安置和保障的，按應安置和保障面積給予補償，補償價格按照同地段安置(保障)房市場評估價核算。城中村改造可按集體經濟組織成員總人口，增加不超過10%的安置和保障房面積，用于安置和保障集體經濟組織新增人口等。長期在本村居住的非本村集體經濟組織成員住戶，經村民代表大會研究同意，并由區政府認定后，可與村集體經濟組織成員一并安置，但不享受保障房政策，解決方式為自購安置房，價格可享受高于成本價、低于市場價的優惠。安置補償方案要經村民(股東)代表會議討論通過，由征收人與村集體經濟組織簽訂安置補償協議。

　　8.安置房、保障房建設。

　　安置房、保障房建設用地與經營性用地整體出讓的，安置房、保障房必須與經營性土地開發統一規劃、同步建設、同步投入使用;安置房、保障房由開發商代建的，列入土地出讓附加條件，由區政府負責監督。為加快項目推進，可參照我市棚戶區改造的有關政策運作。

　　9.拆遷補償。

　　在依法拆除村民住宅時，原住房面積超出每人40平方米的部分，按照省里確定的補償標準補償。對手續合法齊全的集體經濟用房、集體辦公用房、村公共服務設施用房等非住宅用房及其附屬物，依照有關規定給予補償。

　　10.規費減免。

　　安置房和保障房建設，參照市物價局、財政局《關于公布廉租住房、經濟適用住房和棚戶區履行改造拆遷安置房建設首批免收的行政事業性收費和政府性基金目錄的通知》(濟價房字〔2008〕111號)，免收相關費用。經營性建設項目收費，按相關標準下限收取。安置房、保障房及其物業管理用房在辦理確權登記手續時，減半收取登記費。

　　四、土地管理

　　11.土地征收。

　　經營性用地的規模，按照基本平衡城中村改造成本，即按照經營性用地出讓成交總價款的60%與城中村改造成本相平衡確定。城中村改造項目范圍內的集體土地依法按程序征為國有建設用地。安置、保障和相應經營性用地規模以外的土地，全部由政府按規定適時征收儲備，征收前由區政府負責落實管理責任。

　　12.土地供應。

　　安置房、保障房建設用地依法采取有償出讓方式供應。安置房、保障房建設用地單獨出讓的，其土地出讓金列入城中村改造成本;與相應的經營性用地一起招拍掛出讓的，安置房、保障房用地部分經折算后對應的土地出讓金列入城中村改造成本。經營性用地具備分宗條件的，可按功能布局合理劃分地塊，確定規劃條件后分批出讓。安置房合規分配后，住房保障管理、國土資源部門依法辦理房產證和土地使用權證。2005年之后經市中心城城中村改造工作領導小組(以下簡稱市領導小組)批準已完成改造的項目，安置房用地和保障房用地可協議出讓給村集體組織，經核實確實用于安置保障集體經濟組織成員的相關土地出讓費用可追加列入相應改造成本，安置房依法換發具有完全產權的房產證，保障房享有完全產權。

　　13.土地收益分配。

　　經營性建設用地招拍掛出讓后，土地出讓總價款的60%先行撥付到各區，作為城中村改造成本;土地出讓凈收益的70%撥付各區，專項用于城中村改造的基礎設施建設和資金平衡。由市屬各投融資集團作為投資主體推進的城中村改造項目，其土地出讓凈收益的70%撥付各投融資集團。經營性土地出讓總價款不能平衡改造成本的項目，在各區、市屬投融資集團范圍內采取以豐補欠的方式平衡。安置房與保障房用地出讓價款納入改造成本。

　　五、社會保險、社會救助和就業扶持

　　14.社會保險。

　　改造后的城中村居民參加養老保險，實行個人繳費、集體補助、政府補貼相結合的資金籌集機制。符合居民基本養老保險條件的，可參加居民基本養老保險;符合被征地農民養老保險條件的，可參加被征地農民養老保險;符合企業職工和靈活從業人員參保條件的，可參加企業職工基本養老保險，其中，按靈活從業人員身份參保的，可自愿從參保之日往前補繳不超過15年且不早于16周歲的基本養老保險費。

　　15.社會救助。

　　改造后的城中村居民，全部納入我市社會救助范圍，符合城市最低生活保障、城市醫療救助、教育救助以及其它社會救助標準的，依法享受相關社會救助。

　　16.就業扶持。

　　將城中村居民納入城鄉就業扶持的重點范圍，通過鼓勵創業、強化職業技能培訓、加大政策支持等措施，促進城中村居民充分就業。

　　六、經濟體制轉變

　　17.清產核資。

　　聘請有資質的中介機構對村集體經濟組織全部資產(包括經營性資產、非經營性資產和資源性資產)、負債進行清查核實登記。清產核資結果要經村集體經濟組織成員會議審核確認，向全體村民公開，并報所在街道和區業務主管部門審核備案。

　　18.資產量化。

　　在清產核資的基礎上，合理確定折股量化資產。經清理核實的經營性資產，擬建立股份制公司運營管理的，應委托中介機構進行價值評估;采取拍賣等方式處理的，也可根據賬面價值和實際價值進行重新估值，作為資產處置的基本依據。

　　19.股份制改造。

　　集體經濟組織資產進行清產核資、資產量化、股權設置與界定后，及時向股東出具股權證書，作為參與管理決策、享有收益分配的憑證。具備建立公司制企業條件的，由工商部門注冊登記為有限責任公司，并按照公司法規定建立規范的現代企業制度;不具備建立公司制企業條件的，經集體經濟組織成員大會表決同意后，可將集體資產進行作價并公開拍賣處置。集體經濟組織轉制為股份制企業(公司)，原所屬資產需進行更名的，市、區有關職能部門要簡化手續，在市權限范圍內減免相關費用。

　　七、社區和戶籍管理

　　20.社區管理改革。

　　城中村集體經濟改造完成后，根據《城市居民委員會組織法》規定實施村改居工作。按照便于服務管理、便于開發社區資源、便于社區居民自治的原則，并考慮地域性、認同感等社區構成要素，科學合理劃分社區，建立健全基層自治組織。完成社區管理改革后，計劃生育按國家有關政策執行。

　　21.戶籍管理。

　　城中村集體經濟改革完成后，原依附于戶籍上的有關村民權益自動消除。改造后的城中村居民，依據我市戶籍管理有關規定完善戶籍登記，并參加相應社區自治管理，依法享有自治權利，履行相應義務。

　　八、推進機制

　　22.組織領導。

　　市領導小組負責研究制定全市城中村改造總體方案和年度改造計劃，制定推進城中村改造的政策措施，協調解決城中村改造中遇到的重大困難和問題，督促檢查各級各部門工作落實情況。市領導小組辦公室負責編制城中村改造總體計劃和年度計劃，制定配套實施細則，報市領導小組同意后施行;負責指導督促城中村改造工作，及時發現和協調解決城中村改造中的問題。各區全面負責本轄區范圍內的城中村改造工作，具體負責組織指導總體策劃方案、規劃策劃方案、修建性詳細規劃編制以及拆遷安置、招商融資、改造實施、社會保障方式轉變、集體經濟組織改制、社區管理方式轉變等工作，項目涉及市屬各投融資集團的，各投融資集團要做好相關工作配合;由市屬各投融資集團作為投資主體的，各投融資集團負責編制規劃策劃方案及修建性詳細規劃并負責項目實施，各區做好相關工作配合。

　　23.部門分工。

　　發改與農業部門負責牽頭組織城中村集體經濟股份制改造工作。規劃部門負責根據項目總體策劃方案，結合村土地利用現狀，確定改造項目規劃條件。國土資源部門負責安置、保障用地及經營性用地招拍掛報審和實施工作。城鄉建設部門負責城中村改造工程的建設管理、安全監管、竣工驗收等工作。財政部門負責按照相關規定和比例撥付城中村改造成本，核定和分配土地收益。人力資源社會保障部門負責城中村居民就業扶持和社會保險參保工作。民政部門負責城中村社區管理方式改革和社會救助工作。監察部門負責監督行政機關及其工作人員在城中村改造工作中履行職責的情況，對違反紀律的責任人員進行責任追究。審計部門負責審查監督撥付的城中村改造成本、土地收益分配使用以及集體資產清產核資等情況。住房保障管理部門負責安置房、保障房及其附屬設施等房屋的權屬登記管理工作。公安部門負責戶籍管理。國土資源、城管執法部門負責查處城中村改造中未經批準或未按照批準條件實施建設等問題。上述部門要按照分工，研究制定相應實施細則。

　　24.審批程序。

　　城中村改造總體策劃方案由各區政府審批并報市領導小組辦公室備案，市領導小組辦公室做好工作指導和監督檢查，確保城中村改造工作依法有序推進。按照審批重心下移的原則，根據隸屬關系下放審批權限，除跨區域和市屬投融資集團規劃實施的項目外，其他城中村改造審批事項原則上由各區級職能部門受理審核，規劃、土地手續由市規劃、國土資源部門各分局受理審批。市規劃局各分局負責項目的前期規劃策劃、修建性詳規、單體設計方案審查等工作;市國土資源局各分局負責辦理前期土地利用現狀審查、土地利用預審、匯總城中村改造費用、計算平衡成本的經營性用地規模、受理安置保障用地出讓業務，協助市國土資源局做好土地移交、成本返還、供后監管等工作。其它相關審批部門也要進一步下放審批權限，減少審批事項，縮短審批時限，提高審批效率。

　　25.督導檢查。

　　市領導小組將制定城中村改造計劃，明確各區工作任務，作為各區必須完成的工作指標，簽訂責任狀，形成一級抓一級，層層有責任的目標責任考核體系。建立完善責任追究制度，將城中村改造項目相關工作列入市重點督查范圍，對工作不積極、不主動，甚至推諉扯皮導致工作拖延完不成當年工作任務的，嚴肅追究相關責任主體和責任人的責任;對弄虛作假造成國有資產損失的，依法追究相關責任人的法律責任。