以房養老的好處

以房養老作為一種新型養老方式已經成為了關注焦點。昨天，國務院關于加快發展養老服務業的若干意見正式對外發布，明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點，通過以房養老有望解決養老資金難題。

什么是“以房養老”?

所謂老年人住房反向抵押養老保險，就是以房養老，老人把已經付清貸款的房子，抵押給保險公司等金融機構，金融機構通過數據統計和精算，綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年后的價值等因素，定期發給房主一定數額的養老金。房主去世后，房產出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。中國房地產協會副會長孟曉蘇認為，這種發源于美國上世紀80年代的養老模式我們可以借鑒。

國務院日前公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，即“以房養老”。這是10年前國務院領導人批示研究這項保險服務之后，第一次由國務院常務會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點，贊成者和反對者，不一而足。

那么，到底什么是“反向抵押養老保險”?它能夠在中國實行嗎?將對完善我國養老保障制度起到什么作用?如何能讓它真正造福我國老齡人群?9月17日，專訪了最早提出在中國引進這個保險產品的建議者、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇，為這一養老保障產品解疑釋惑。

200萬元房屋參保，每月大約可得1萬元

《中國經濟周刊》：最近國務院常務會議提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。據您了解，這種保險對于投保的老年居民到底有什么好處?

孟曉蘇：這種保險對于投保老年居民的好處很明顯：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產金庫”，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽地花錢消費，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養多久。

第三，可以讓老年人增強生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保后老人今后就有持續穩定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護弱勢群體，有利于社會穩定。這種產品會更受中等收入者青睞，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產養老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩定。

第五，實行遺產稅后,可以依法避稅。我國遲早會實行遺產稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復一年被領光，產權已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今后開征遺產稅，這一險種當然可以為這套參保房產依法避稅。

《中國經濟周刊》：老人以房入保能夠得到多少錢呢?

孟曉蘇：因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產品的月收益也不同。這里僅根據國外標準的“抵押式以房養老”計算：如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元;如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

應當說明，一旦投保人與壽險公司訂立了有效合同并開始執行，那么不管投保人的實際壽命為多長，保險公司一律要按月付款;同理，不管投保人的實際壽命為多短，一律應由保險公司收回房產，進行銷售或拍賣。如果房屋實際增值較大，保險公司還可以將增值多出的部分返給其家人。

試點條件已經成熟

《中國經濟周刊》：據悉，早在2003年3月，您就將“建立反向抵押貸款的壽險服務”建議報送給剛剛上任的溫家寶總理，他當天批示給相關主管部門主要負責人。同年8月有關部門將會簽的《關于開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》上報國務院。這件事備受決策層關注，卻為何被擱置了10年?

孟曉蘇：被擱置的原因是當時還沒有物權法，主管部門人員擔心抵押房產缺乏法律保障，包括擔心70年土地到期國家不給延續;當時居民持有第二套房不普遍，加上受“房價會跌”傳言影響，有關人員擔心房價下跌加大保險公司風險;還有擔心老年人都愿把房屋傳給子女而不愿參加這種養老保險。

如今10多年過去，當年未設立的法律法規如今多已完善。特別是2007年頒布的《中華人民共和國物權法》明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，從法律上保障了住宅的長期物權。

時至今日，全國城鎮房價普遍上漲，尤其是中國保監會準備率先試點開辦此業務的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數倍乃至十倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養老保險的各項條件均已成熟。

《中國經濟周刊》：據悉，在國外這項保險已非常普遍，但這項保險真正進入中國后，您是否擔心會出現“水土不服”?

孟曉蘇：我認為這一險種很適合我國國情。由于我國多年實行的低收入政策，絕大多數老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。加之我國多年來壽險業務欠發達，想靠壽險來保障老年人的生活，并沒有歷史上的保險費投入作為基礎。我們已難以找出更多辦法來更好地保障老年人的生活。

但是十幾年來公房出售與住房商品化的發展，以及大中城市房價升值，使得多數老年居民有了較大價值的房產。這筆凝固資產如果能盤活，完全可以彌補前兩項的歷史缺憾，這是在我國大部分老年居民中建立補充壽險保障的最佳出路之一。這種“反向抵押養老保險”的保險項目一旦設立，將使擁有房產并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務。

《中國經濟周刊》：“以房養老”是對中國養老資源的積極補充，但在實際操作中，卻面臨著房屋產權問題、傳統觀念等諸多阻力。未來這項政策在試點過程中，該如何順利推進?

孟曉蘇：我認為試點應從以下方面啟動：

1.組織保險業的人力與財力，對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上，應把【2003年保監發124號】文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

2.在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步開展這項試點，今后根據需要擴大到有愿望的其他老人家庭。

3.由中國保監會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關系;借鑒國外經驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費;降低保險機構有關稅負;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂“長壽風險”等等。

伴隨著中國人口老齡化，養老問題變得日益嚴重，“以房養老”也越來越被各界寄予厚望。

近日，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，保險以房養老試點開始在京滬廣漢四個經濟發達城市啟動。

這是繼去年國務院在《關于加快發展養老服務業的若干意見》中，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”之后，政策層面的進一步具體執行和落地。

應該說，房產反向抵押是個人補充養老的重要內容之一，但就目前中國的具體實際而言，以房養老難當大任。

其一，房產已經成為中國家庭最重要的資產，除了部分空巢家庭老人獨居，或者沒有子女的老人，對于大部分家庭來說，房產反向抵押并不現實。因這不僅是個經濟問題，還涉及傳統倫理觀念問題，非一朝一夕可以改變。

其二，老人是否愿意將房產抵押，關鍵取決于當時的房產估值。據了解，北京上海等機構的調查均顯示，民眾對以房養老的意愿并不強烈。北京在右安門街道試點的“以房養老”，試點4個多月無一人辦理。這還是在房價上升的時刻，一旦房價下行，反向抵押的需求可以想象。

其三，目前的法律法規對70年產權的界定十分模糊，也嚴重阻礙了以房養老制度的正常推行。哪怕樂觀的期待，到時候由于嚴重的人口老齡化，70年產權自動續期兌現，還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關政策規定，屆時只會帶來一系列的糾紛。

綜合來看，以房養老要想順利推進，至少需要滿足“獨立住房、房價穩定和永久產權”三個因素。而從過去十多年，以房養老從最初提出到個別城市計劃試點，再到又因無相應法律保障而陷入難解困局，政策和法規層面一直處于原地打轉的狀態。此次保監會的指導意見，也更多地停留在具體落地層面，但民眾真正關心的配套制度和政策依然沒有什么進展，也就很難提高民眾的積極性。

實際上，解決中國嚴峻的養老問題，房產反向抵押只能扮演配角。過去20多年中，中國已經逐步建立起基本養老和補充養老(企業年金和個人養老)為支柱的養老保障體系。而以房養老不過是個人補充養老中的一小部分。即使是在歐美國家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養老體系日趨興旺，但是也僅是整個養老服務產業“支流的支流”。

實際上，就目前的中國養老所面臨的形勢而言，與其糾結于如何推進以房養老真正落地，不如讓中國養老保障體系更加趨于合理。目前，以政府強制實施的基本養老占據了絕對的統治地位，而企業年金和個人養老發展嚴重滯后。完善好補充養老的體系，比目前糾結于以房養老如何破局更有價值。