以房養老的優點

“以房養老”經歷10年，在爭議聲中終于正式上升到國家戰略層面。

國務院日前公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，即“以房養老”。這是10年前國務院領導人批示研究這項保險服務之后，第一次由國務院常務會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點，贊成者和反對者，不一而足。

那么，到底什么是“反向抵押養老保險”?它能夠在中國實行嗎?將對完善我國養老保障制度起到什么作用?如何能讓它真正造福我國老齡人群?9月17日，專訪了最早提出在中國引進這個保險產品的建議者、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇，為這一養老保障產品解疑釋惑。

200萬元房屋參保，每月大約可得1萬元

《中國經濟周刊》：最近國務院常務會議提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。據您了解，這種保險對于投保的老年居民到底有什么好處?

孟曉蘇：這種保險對于投保老年居民的好處很明顯：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產金庫”，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽地花錢消費，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養多久。

第三，可以讓老年人增強生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保后老人今后就有持續穩定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護弱勢群體，有利于社會穩定。這種產品會更受中等收入者青睞，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產養老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩定。

第五，實行遺產稅后,可以依法避稅。我國遲早會實行遺產稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復一年被領光，產權已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今后開征遺產稅，這一險種當然可以為這套參保房產依法避稅。

《中國經濟周刊》：老人以房入保能夠得到多少錢呢?

孟曉蘇：因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產品的月收益也不同。這里僅根據國外標準的“抵押式以房養老”計算：如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元;如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

應當說明，一旦投保人與壽險公司訂立了有效合同并開始執行，那么不管投保人的實際壽命為多長，保險公司一律要按月付款;同理，不管投保人的實際壽命為多短，一律應由保險公司收回房產，進行銷售或拍賣。如果房屋實際增值較大，保險公司還可以將增值多出的部分返給其家人。

試點條件已經成熟

《中國經濟周刊》：據悉，早在2003年3月，您就將“建立反向抵押貸款的壽險服務”建議報送給剛剛上任的溫家寶總理，他當天批示給相關主管部門主要負責人。同年8月有關部門將會簽的《關于開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》上報國務院。這件事備受決策層關注，卻為何被擱置了10年?

孟曉蘇：被擱置的原因是當時還沒有物權法，主管部門人員擔心抵押房產缺乏法律保障，包括擔心70年土地到期國家不給延續;當時居民持有第二套房不普遍，加上受“房價會跌”傳言影響，有關人員擔心房價下跌加大保險公司風險;還有擔心老年人都愿把房屋傳給子女而不愿參加這種養老保險。

如今10多年過去，當年未設立的法律法規如今多已完善。特別是2007年頒布的《中華人民共和國物權法》明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，從法律上保障了住宅的長期物權。

時至今日，全國城鎮房價普遍上漲，尤其是中國保監會準備率先試點開辦此業務的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數倍乃至十倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養老保險的各項條件均已成熟。

《中國經濟周刊》：據悉，在國外這項保險已非常普遍，但這項保險真正進入中國后，您是否擔心會出現“水土不服”?

孟曉蘇：我認為這一險種很適合我國國情。由于我國多年實行的低收入政策，絕大多數老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。加之我國多年來壽險業務欠發達，想靠壽險來保障老年人的生活，并沒有歷史上的保險費投入作為基礎。我們已難以找出更多辦法來更好地保障老年人的生活。

但是十幾年來公房出售與住房商品化的發展，以及大中城市房價升值，使得多數老年居民有了較大價值的房產。這筆凝固資產如果能盤活，完全可以彌補前兩項的歷史缺憾，這是在我國大部分老年居民中建立補充壽險保障的最佳出路之一。這種“反向抵押養老保險”的保險項目一旦設立，將使擁有房產并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務。

《中國經濟周刊》：“以房養老”是對中國養老資源的積極補充，但在實際操作中，卻面臨著房屋產權問題、傳統觀念等諸多阻力。未來這項政策在試點過程中，該如何順利推進?

孟曉蘇：我認為試點應從以下方面啟動：

1.組織保險業的人力與財力，對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上，應把【2003年保監發124號】文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

2.在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步開展這項試點，今后根據需要擴大到有愿望的其他老人家庭。

3.由中國保監會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關系;借鑒國外經驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費;降低保險機構有關稅負;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂“長壽風險”等等。

國務院近日印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》,針對當前我國養老服務業發展面臨的諸多突出問題提出了一系列扶持政策,其中包括將開展老年人住房反向抵押養老保險試點的政策意見。“以房養老”一般是指老人通過抵押或出租自己的房產,定期取得養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式�！耙苑筐B老”借鑒了美國“倒按揭”的模式,在我國應對人口老齡化、滿足老年人多層次養老服務需求等方面能發揮積極作用,但目前在實行過程中也存在一些難點有待解決。

“以房養老”優勢明顯

從目前來看,“以房養老”具有三方面明顯優勢:一是以自助養老補充傳統養老方式,緩解家庭模式變遷帶來的壓力。我國生育政策及近年來人們生活方式的變化,使“養兒防老”等中國傳統養老模式面臨挑戰,“4+2+1”家庭模式下的獨生子女承擔著較大的撫養壓力。隨著醫療條件的改善,居民平均壽命的延長,晚年支出持續增長,現有的社會保障體系未來可能出現缺口,養老危機也許并非杞人憂天。“以房養老”讓老年人可以用所持房產換回養老的資金或服務,是對傳統養老模式的重要補充,有利于緩解獨生子女一代以及社會保障體系面臨的壓力。

二是改善老年人生活品質,緩解居民預防性儲蓄壓力,刺激消費持續增長。鑒于中國房地產市場目前的火爆程度以及未來可能的發展空間,“以房養老”將為老年人安度晚年提供較強的資金支持,有利于改善老年人生活品質。與此同時,“以房養老”還可能促進居民生活消費習慣的改變,隨著為養老而進行的預防性儲蓄逐步下降,人們將更多的收入用于消費,有利于內需的持續增長。

三是盤活老年人持有的存量房產,緩解房地產市場供給不足問題,從整體上有利于減小年輕一代生活負擔,為老年人安度晚年創造更好的條件。當前不斷攀升的房價也使獨生之女一代陷入所謂“房奴”的困境�！耙苑筐B老”有利于增加住房供給,改善房地產市場格局,降低住房成本,使年輕人有更多的財力和精力創造條件讓老年人安度晚年。

“以房養老”難題待解

但是,“以房養老”模式目前在我國還不成熟,面臨著諸多問題有待解決。首先,“以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”,一般存在如下默認的“契約”:子女負責照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產留給子女,其中房產是最重要的遺留財產之一。這一契約始于中國古代“但存方寸地,留與子孫耕”的傳統觀念,隨著農業社會向工業社會的轉變,市場經濟的快速發展,契約內容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度,抑或是從倫理道德上講,有房或無房,子女均有贍養老人的義務。但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上,根據此前上海民政部門的調查,高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。

其次,“以房養老”的實施效果將受到我國養老市場發展程度的制約。由于我國人口眾多,且老齡人口占比持續上升,雖然養老市場發展的步伐不斷加快,但與實際需要相比差距仍較明顯。根據民政部調查數據,我國城鄉養老機構平均每50個老人不到一張床。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上,與老人的期望尚存在較大差距。

近些年,國內已開始建設品質相對較高的養老社區,多家房地產企業、保險公司積極參與其中,但總體尚處布局階段。我國養老市場發展進程滯后,養老機構、養老服務在數量與質量方面的嚴重不足,使“以房養老”面臨著更現實的難題,房產抵押出去后養老服務卻買不到。此外,在醫療資源相對緊缺的背景下,老人看病難的問題更為突出,這可能是更多老人關注的焦點。

再次,“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步。“以房養老”對房產進行的“倒按揭”方式,并非金融機構的常規業務,目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒,存在諸多不確定性。

一是按揭金額難以確定。在“以房養老”模式下,房產一般需在老人過世之后才能進行處置,在簽訂合同到執行處置時間跨度可能較大,難以準確預估房產的實際價格,如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定,由于人的壽命難以預期,“倒按揭”的期限無法事先確定,每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。三是房產處置可能面臨更多不確定性。根據現有規定,銀行并不具有對涉及抵押按揭業務的房產進行直接處置的權利,而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響,銀行可能面臨拍價過低而導致較大損失的風險。

最后,“以房養老”政策的具體實施,可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機構,當前我國金融分業經營格局可能將使操作的方式較為復雜,在業務鏈條中不同監管機構如何有效實施監管,避免重復監管與監管漏洞,還有待進一步討論。

盡管相關制度和條件有待完善,但也應當看到“以房養老”在應對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養老服務需求方面的積極作用,如何切實有效的實施“以房養老”是當前亟須思考的問題。

筆者建議,應通過遺產稅加大子女繼承房產的成本,改變中國家庭形成傳統契約的激勵,為“以房養老”的實施創造條件。其次,加大對養老服務市場支持力度,通過稅收優惠等多種措施引導民資進入養老市場。第三,將養老抵押房產與養老社區甚至廉租房等,通過適當的方式聯系起來,為參與“以房養老”的房產提供相對穩定的價格體系,既保障老年人的利益,同時也避免金融機構面臨過高的風險。第四,政府應加快對房屋產權期限、金融綜合經營等方面的研究,及時推行公平、合理的政策制度,為“以房養老”的有效實施提供制度保障。