以房養老利弊分析

“倒按揭”在中國的開展，標志著我國又增加了一種合理而有效的養老途徑。可同時，它也受到了許多國人的置疑，認為它顛覆了“百敬孝為先”的傳統觀念。

“以房養老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構。后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世;當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

它源于上世紀80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養老”相當于逆向住房抵押貸款，分期發放，一次償還。

“以房養老”的形式分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產還貸;無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤。

本月，我國首家主營“以房養老”的保險公司“幸福人壽”已通過相關部門審批，正式掛牌營業。只要達到62歲法定年齡的老年人均可申請成為該險種的投保人。

老齡化導致社會養老壓力加大

據20底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總人口數的7.7%。按照老齡化評判標準，我國已成為人口老齡化國家。

人口學家預測，2010年我國人口總數將為13.39億，2040年達到頂峰14.91億后開始下降。與此同時，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達到3.12億后仍將繼續上升。這組數據明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴峻挑戰。

我國目前主要的養老方式有家庭養老、社會保障和社會養老。就現有的社會福利水平來說，是比較低的。社會保障體系的覆蓋面也比較小，依靠社會保障體系解決養老問題是非常有限的，數字表明，20我國社會保障覆蓋面為總人口的12.57%，20為13.38%，遠遠低于國際勞工組織規定的20%最低線。因此，我國還需要快速拓展多種渠道，解決養老問題。

“以房養老”的幾大優勢

“以房養老”政策的出臺，可以有效提高老人的晚年物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環境優美、設施完備、服務優質的老年公寓，得到全面而專業的照顧，真正讓老人頤養天年。

二十多年來，國家實施計劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數孩子都屬于獨生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結合，直接面對的是在將來要撫養四位老人和一個孩子的壓力。對于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養七個人，負擔可想而知。而老人以房養老，大大減輕子女負擔。老人有房可養，是子女之福。

“以房養老”叫板中國傳統觀念

“以房養老”在給老年人帶來優越物質生活的同時，也必將遇到重重困難。

歷史證明，任何一種新的政策在執行之初，總會遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分的利益，要么是與傳統的習慣相對立，一時不能改變。這兩點原因，“以房養老”剛好都沾上了邊。

“以房養老”首先挑戰的是國人傳統觀念。“孝”是中華民族的傳統美德，受傳統儒家思想影響，中國人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數中國子女認為孝敬老人、供養老人天經地義。如果誰敢踏入雷區——不照顧老人——必將會受到社會的譴責。而老人將房產作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。

老年人以房養老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。國內每年發生的大量與房產繼承有關的民事訴訟案件，就足以說明中國人重視繼承房產的程度。

而“以房養老”之所以在美國子女爭議少，且廣受歡迎，其根本原因，在于國外高額的遺產繼承稅。以美國為例，繼承65萬以上財產，遺產繼承稅高達37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之間做出選擇。而在中國，繼承稅僅為7%，且對于目前不斷看漲的國內房價，房子增值空間大，絕大多數老人和子女更愿意要房產。因為，它不僅是一筆財富，亦可以繼續作為投資。

“以房養老”受到中國國情雙重考驗

除了中國人根深蒂固的傳統觀念對“以房養老”的排斥，此外，“以房養老”在技術上及市場上，還受到了中國國情的雙重考驗。

首先，“以房養老”實施的技術難度大。“倒按揭”確定每月支付給老人抵押房產的數額，要通過預測老人的壽命來實現。而預測壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實際壽命比協議期短，那么老人實際得到的錢就比較少，老人就有損失，反之，保險公司有損失。這無疑增大了“以房養老”的技術難度。

其次，“以房養老”市場風險，金融風險大�！耙苑筐B老”在西方國家可以普及的另一個重要原因，是房地產市場相對比較穩定，利率穩定，期房價估算變動不大，“以房養老”的折舊預測較容易。而我國近兩年房地產時常日益紅火，房價日新月異，且我國正處于加息周期，利率非常不穩定，如此一來，勢必會造成大批違約。對與保險公司來說，不僅技術難度大，金融風險也比較大。

“以房養老”短期內不會成為主流養老方式

目前就中國國情及傳統習俗來說，我國絕大多數老人，還是愿意靠家庭養老，老人也愿意將房產留給子女。不到萬不得以，不會輕易將房產變現。而真正要靠房養老的，除了一部分鰥寡孤獨者，就是子女比較富裕，不需要繼承房產;或子女無力贍養的老年人。短期內，“以房養老”短期內不會成為主流養老方式�！耙苑筐B老”除了要經歷市場的檢驗，還需要很長時間以逐漸改變國人傳統習俗，

關注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養，是全社會共同的責任�！耙苑筐B老”只是增加了一種養老方式，填補了我國養老領域一項空白，這種方式也會漸漸轉變我們的傳統觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質量的晚年生活。

插排：“以房養老”不僅挑戰了國人傳統觀念。而且，老年人以房養老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。

據中國之聲《新聞晚高峰》報道，今年年底或者明年年初，我國60歲以上的老年人將突破2億，到2025年這個數字將突破3億，“如何養老”是每一個中國人現在或未來都要擔心和思考的問題。

以房養老作為一種新型養老方式已經成為了關注焦點。昨天，國務院關于加快發展養老服務業的若干意見正式對外發布，明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點，通過以房養老有望解決養老資金難題。

什么是“以房養老”?

所謂老年人住房反向抵押養老保險，就是以房養老，老人把已經付清貸款的房子，抵押給保險公司等金融機構，金融機構通過數據統計和精算，綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年后的價值等因素，定期發給房主一定數額的養老金。房主去世后，房產出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。中國房地產協會副會長孟曉蘇認為，這種發源于美國上世紀80年代的養老模式我們可以借鑒。

孟曉蘇：中國老齡群體實際上是有房產的相對貧困的群體，對他們相對低下的退休金來說，房產就是一個固定的量，把這個房產盤活，供老人在退休以后養老之用。

其實，以房養老這個模式在咱們國家并不是什么新鮮事，南京、上海、北京等地的個別金融機構曾經自發的嘗試過，南京的一些老年公寓要求，凡在當地有60平米以上的產權房，超過60歲以上的孤殘老人可以把房產抵押給養老機構，自己免費入住老年公寓，老人去世以后房屋的產權歸養老機構。

上海也曾推出了針對老年人的房產轉讓，65歲以上的老人可以將自己的產權房賣給市公積金管理中心，進行房屋買賣交易，一次性收取房款，房屋再由中心返租給老人，老人可以按租期年限將租金一次性的給付公積金管理中心。