以房養老模式的利弊

近日，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》公布，意見提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，這種模式又稱為“以房養老”，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺

如何讓民眾信任“以房養老”

“以房養老”模式有利于減輕政府、社會、老人及其子女的養老負擔，還能有效盤活房屋資源，可謂“一舉多得”。但從過去部分地方試點的效果來看，與事先的設想有一定距離。很多老年人及其子女不愿意接受“以房養老”。金融機構也有一些憂慮。

因此，推動“以房養老”的重點與難點在于消除公眾和金融機構的種種憂慮，完善制度的設計。

首先我們要認識到個別金融機構自行試點，主要是從自己的金融風險和經濟收益的角度來設計“以房養老”。而今后，國家層面推行的“以房養老”，需要站在公平公正的立場，集納多方智慧進行制度設計，整合更多的資源。

其次，過去試點效果不理想，也為下一步推行“以房養老”積累了一定經驗。比如，老人對“以房養老”機構不信任，金融機構對70年房屋土地產權有憂慮，房價波動影響“以房養老”，這些已經暴露出來的問題，需要決策部門“對癥下藥”。

再者，可以借鑒國外“以房養老”經驗。英國、日本、新加坡等國家都有成熟的“以房養老”模式，我們可以選擇、借鑒，將這些經驗本土化，形成符合自己國情的“以房養老”模式。

不宜過度依賴“以房養老”

以房養老模式不應阻礙政府為全體老人福祉作出新的努力。如果說以房養老解決的是有房且觀念上逐漸放開的人養老的問題，那么作為基本養老保障的踐行者，各級政府理應為沒有房子(比如農村集體所有性質的宅基地房、高房價下無法購房的低收入者)、房子不夠支撐全部養老需求或觀念仍傳統的老人公正合法享有幸福晚年履行基本法定職責。老年人權益保障法第3條明確了“國家通過基本養老保險制度,保障老年人的基本生活”和“老年人依法享有的養老金應當得到保障，有關機構必須按時足額支付”的政府責任，因此“以房養老”等模式終究只是養老金保障養老制度的補充模式。

以房養老模式還須理順與現有房屋制度的關系。將養老和房子綁在一起，以房養老模式注定充滿很大風險。作為物權法保障的對象,目前房屋產權為70年，到期后如何處置依然是政策盲點。更重要的是，在我國城市發展過程中，房子已成為價值高度不確定的財產，能否穩穩地為老年人提供生活來源，是實實在在的大問題。

以房養老不如以房租養老

以房養老，從金融角度看，是進行“倒按揭”，房屋產權擁有者把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價格等因素后，每月給房主一筆固定的養老金，房主或者繼續居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。

以房養老研究實驗多年，之所以難以推進，原因在于房價、老年人退休成本、人均壽命評估問題重重，風險無法評估。

在風險難以定價的背景下，在中國最適合的可能是市場化的以房養老模式�？紤]到城市戶籍老人在當地多有一套甚至一套以上住房，發展合規的房租市場，由市場給予老人租金報價。政府維護市場秩序，嚴防租金等方面的欺詐行為，讓一輩子積攢了兩套房的老人輕松當寓公，補貼養老金不足部分，租金上下隨行就市，也算是功德一件。