版青海物業管理條例實施細則(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系�！段飿I管理條例》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。

第一章　總則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條　本省行政區域內物業管理及其監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條　省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市（州）、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責:

（一）對業主大會和業主委員會業務的指導和監督；

（二）對物業服務企業資質、服務質量、物業服務招投標、物業服務合同簽訂的監督管理；

（三）物業服務企業信用評價；

（四）專項維修資金和物業保修金交存、使用的監督管理；

（五）物業使用和維護的監督管理；

（六）物業承接查驗、退出交接活動的指導和監督；

（七）處理在物業管理活動中的投訴；

（八）其他監督管理職責。

縣級以上人民政府發展和改革、城鄉規劃、國土資源、財政、公安、民政、衛生計生、環保、工商、質監等有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理和服務工作。

第四條　街道辦事處、鄉（鎮）人民政府依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，督促業主大會和業主委員會履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。

社區居（村）民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理相關工作。

第五條　街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由房地產行政主管部門、公安派出所、社區居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題:

（一）業主委員會不依法履行職責；

（二）業主委員會成立、換屆過程中出現的問題；

（三）物業服務合同履行過程中出現的問題；

（四）物業服務企業在變更交接過程中出現的問題；

（五）需要協調解決的其他物業管理問題。

第六條　縣級以上人民政府應當將物業服務納入服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定扶持政策，加強行業管理，提高專業化水平，促進物業服務行業發展。

第七條　物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范行業行為，提高物業服務水平，促進物業服務企業依法誠信經營，維護物業服務企業的合法權益。

第二章　物業管理區域與相關配置

第八條　物業管理區域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。物業設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。

第九條　建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向項目所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，房地產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、城鄉規劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業管理區域，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

建設單位應當將物業管理區域核定內容在商品房銷售現場進行公示。

第十條　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，由縣級人民政府房地產行政管理部門會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府征求業主、社區居（村）民委員會的意見，結合社區居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一條　縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條　建設單位新建住宅物業時，應當以物業管理區域為單位，按照下列要求無償配置物業服務用房:

（一）物業服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業服務用房不包含門崗值班室。

（二）物業服務用房應當具備水、電、暖、衛、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十三條　城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。

房地產行政主管部門或者不動產登記機構，在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和位置。

建設單位應當將相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內公示。

第十四條　新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家技術標準和專業技術規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

第十五條　新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施設備按照國家技術標準和專業技術規范設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉建設行政主管部門制定的有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業經營設施設備的施工。

建設單位在竣工驗收后，應當將專業經營設施設備的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位。專業經營單位應當接收，并負責專業經營設施設備的管理、維修、養護和更新。

專業經營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

第十六條　本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施設備的所有權，由業主大會決定是否移交給專業經營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收，并負責專業經營設施設備的管理、維修、養護和更新。

驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

第三章　業主、業主大會及業主委員會

第十七條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利:

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十八條　業主在物業管理活動中，履行下列義務:

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有部分及其附屬設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規定；

（六）支持和配合物業服務企業的合法經營和管理活動；

（七）按時交納物業服務費用；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第十九條　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，履行相應義務。

第二十條　一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同縣級人民政府房地產行政主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十一條　物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會:

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。

第二十二條　符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業主聯名提出成立業主大會申請后三十日內，會同縣級人民政府房地產行政主管部門組建首次業主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十三條　建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報送物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第二十四條　籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表和社區居（村）民委員會代表組成�；I備組人數應當為單數，其中業主代表應當不低于籌備組人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表擔任。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者社區居（村）民委員會組織業主推薦。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。

第二十五條　籌備組應當做好以下籌備工作:

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定候選人名單，制定業主委員會選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當予以答復；異議成立的，籌備組應當對公告內容予以修改并重新公告。

第二十六條　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

第二十七條　業主大會討論決定下列事項:

（一）制定和修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則、管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（九）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的其他事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十八條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

（一）百分之二十以上業主提議的；

（二）業主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的；

（四）物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的；

（五）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內公告，并書面告知所在地社區居（村）民委員會。

第二十九條　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。

第三十條　不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府房地產行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內公告。

第三十一條　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業主大會會議表決采取記名投票的方式。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第三十三條　業主委員會委員應當符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；

（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水平；

（五）具有與履行職責相適應的工作時間；

（六）本人及其近親屬未在本物業管理區域內的物業服務企業從事物業服務。

第三十四條　業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告知社區居（村）民委員會。

第三十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案:

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三十六條　業主委員會履行下列職責:

（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十七條　業主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料:

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況；

（七）業主大會、業主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十八條　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格:

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業主委員會委員職責和業主義務的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權益的；

（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止:

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被追究刑事責任的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十一條　業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當協調、督促或者組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十二條　業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交新一屆業主委員會。拒不移交的，可以請求物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

業主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交給業主委員會。

第四十三條　業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定，可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業服務企業經營收益中列支。

第四章　前期物業管理

第四十四條　建設單位應當在住宅物業的業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。但投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經縣級人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十五條　建設單位選聘的物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第四十六條　物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業的共有部分及其附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條　建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

實施承接查驗的物業，應當具備以下條件:

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第四十八條　建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（七）業主名冊；

（八）物業管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十九條　物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門辦理備案手續:

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的資料。

物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

第五十條　物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第五章　物業管理服務

第五十一條　一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業管理服務。

物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。物業管理服務從業人員應當按照國家和省有關規定，取得職業資格證書或者培訓合格證書。

省外物業服務企業進入本省從事物業服務活動，應當到省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門辦理資質核驗備案手續。本省物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門備案。

第五十二條　業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式，選聘物業服務企業。

業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會按照國家有關規定組織招投標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，由業主委員會擬訂選聘方案，提請業主大會投票表決。

物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當指導、監督選聘物業服務企業的活動。

第五十三條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。

第五十四條　物業服務企業根據物業服務合同的約定，提供下列服務:

（一）物業共有部分及其附屬設施設備的維護和管理；

（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；

（三）環境衛生清潔和公共綠化養護；

（四）物業裝飾裝修管理服務；

（五）物業檔案及相關資料的保管；

（六）其他物業管理服務事項。

第五十五條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

第五十六條　物業服務企業應當依照法律、法規規定，委托具有相應資質的專業機構維修和養護電梯、壓力容器等特種設備，并向特種設備檢驗檢測機構申請定期檢驗。

第五十七條　物業服務收費遵循公平、合理、質價相符的原則，收費標準應與物業服務等級、物業服務企業資質對應。具體收費標準和收費事項由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務收費管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門制定。

物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第五十八條　物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費標準等事項。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業主自愿交納的除外。

第五十九條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主未按約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以請求物業所在地社區居（村）民委員會進行調解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主承擔連帶責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。物業交付后，業主未實際入住使用的，應交納物業服務費總額百分之七十的費用。

物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以存在開發建設遺留問題、未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業服務費用。

第六十條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業管理服務，不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務。

第六十一條　供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業主專有部分使用的，由業主承擔；物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔；部分業主或者全體業主共同使用的，由相關業主共同承擔。

專業經營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務或者停止服務，不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第六十二條　規劃設計為集中供熱的物業管理區域內，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協議，并交納采暖費總額百分之五十的費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。

具備供熱計量條件的物業管理區域，應當實行供熱計量收費制度。

第六十三條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門和專業經營單位報告，并協助做好救助工作。

物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第六十四條　業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三十日前與物業服務企業續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業接管。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主或者業主委員會，同時書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出續聘或者選聘決定，也沒有要求物業服務企業退出物業管理區域，原物業服務企業按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業合同約定提供物業服務之日止。

第六十五條　物業服務企業應當自物業合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務:

（一）移交物業服務用房等共有部分及其附屬設施設備；

（二）移交本條例第四十八條規定的資料；

（三）移交物業檔案、維修和保養物業形成的技術資料及保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務；不得損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物。

第六十六條　業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。

自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定的其他形式進行。自行管理應當推選管理負責人。

第六十七條　自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內每半年公布管理費用的收支情況。業主針對收支情況提出的詢問，業主委員會、管理負責人應當及時答復。

第六十八條　縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和社區居（村）民委員會應當指導幫助本轄區內自行管理的小區做好物業服務工作，協調物業管理與社區建設的關系。

第六十九條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強物業服務企業從業人員培訓，定期對物業服務企業的資質條件和服務質量進行規范化考核。

第六章　物業的使用和維護

第七十條　業主、物業使用人對物業的使用和維護應當遵守法律、法規、管理規約及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第七十一條　物業管理區域內禁止下列行為:

（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

（三）損壞房屋承重結構、主體結構；

（四）違法搭建建筑物、構筑物；

（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（七）排放有毒、有害物質；

（八）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；

（九）制造超標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設施、器材；

（十二）違反規定擺攤設點、占道經營、停放車輛；

（十三）違反規定飼養動物；

（十四）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十二條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施確需改變用途的，應當經業主大會討論決定同意后，依法辦理有關手續。

因維修物業或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。

第七十三條　業主應當按照城鄉規劃行政主管部門批準或者房地產權屬證書載明的用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約，擅自改變物業使用性質。

業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主書面同意后，依法辦理相關手續。

住宅改變為經營性用房的，業主應當及時告知業主委員會、物業服務企業。物業服務企業應當在物業管理區域內進行公示，并按照非住宅類用房收取物業服務費。

第七十四條　物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內容。

建設單位不得將物業配套的車庫、車位出售給業主以外的其他人。業主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個月。

第七十五條　在物業管理區域內，條件允許并經業主大會同意，可以在業主共有的道路、場地新劃定車位，用于業主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

車輛停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標準。

業主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管合同。

第七十六條　利用業主共有部分及其附屬設施進行經營的，應當經業主大會、物業服務企業、有利害關系的業主同意后，按照規定辦理有關手續。經營所得收益，屬于全體業主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經營的，可以委托物業服務企業代為管理，并向其支付報酬。物業服務企業應當將經營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經營所得收益收支情況，并接受業主的監督。

第七十七條　執行公務的公安、消防、救護、搶險、環衛、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業主提供配送、搬家、維修等服務的車輛，在物業管理區域內臨時停放，免交停車費。因業主需要進入住宅物業管理區域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。

大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住宅小區。

第七十八條　業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人。

物業服務企業應當對裝飾裝修活動進行監督和巡查，業主、物業使用人和裝飾裝修施工人員應當予以配合。

第七十九條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主或者使用人應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第八十條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，應當將物業保修金交存至房地產行政主管部門設立的專戶，專項用于保修期內物業的維修。

第八十一條　住宅物業和住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關規定執行，接受審計、財政主管部門的監督管理及業主的查詢。

第八十二條　專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業主大會決定續交方案。

第八十三條　發生下列緊急情況時，物業服務企業、業主委員會、相關業主、社區居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業主委員會向物業所在地房地產行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產行政主管部門接到報告后，應當在三個工作日內辦理相關手續。經核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支:

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

發生前款所列情形，未按規定實施維修、更新和改造的，房地產行政主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第八十四條　已由專業經營單位接收的專業經營設施設備管理、維修、養護和更新等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

專業經營設施設備發生故障或者損壞時，專業經營單位應當及時進行維修、養護和更新，物業服務企業、業主應當予以配合。

專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

第七章　法律責任

第八十五條　違反本條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。

第八十六條　建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第十二條規定，未按照要求配置物業服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第四十四條規定，未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第七十四條規定，未按規定出售或者出租車庫、車位的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第八十條規定，在保修期內未按國家規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第八十七條　供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第十五條、第十六條規定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工、驗收的，或者拒絕接收住宅物業管理區域內專業經營設施設備的，責令限期改正；影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，承擔賠償責任。

（二）違反本條例第十五條、第十六條、第八十四條規定，未履行管理、維修、養護、更新義務及承擔相關費用的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第六十一條規定，無正當理由拒絕或者停止服務的，責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十八條　物業服務企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第四十六條規定，承接物業未進行查驗的，責令限期改正，并記入物業服務企業信用檔案。

（二）違反本條例第四十九條、第五十一條、第五十三條規定，未按照規定進行備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

（三）違反本條例第五十八條規定，未按規定公示有關物業管理事項的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

（四）違反本條例第六十條規定，未能履行物業服務合同的約定，減少物業服務內容、降低物業服務質量和標準的，責令限期改正，逾期未改正的，降低其資質等級，并記入物業服務企業信用檔案；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

（五）違反本條例第六十四條、第六十五條規定，被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域，未履行交接義務擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；造成損失的，承擔賠償責任。

（六）違反本條例第七十六條第二款規定，未按照要求公布經營所得收益收支情況的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十九條　業主、物業使用人有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰:

（一）違反本條例第七十一條第一款第三項規定，損壞房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令立即改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第七十一條第一款第四項、第五項規定，違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以處二千元以上一萬元以下罰款；情節嚴重的，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期未改正的，由縣級人民政府依法組織強制拆除或者恢復原狀。

（三）違反本條例第七十三條規定，擅自改變物業使用性質，將住宅改變為經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理；協調、處理不成的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同工商、環保、衛生等有關行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處五千元以上二萬元以下罰款。

第九十條　房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任:

（一）未按照本條例規定履行監督檢查職責的；

（二）未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

（三）未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（四）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（五）對物業管理活動中的投訴，不及時受理，依法調處的；

（六）發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

（七）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

（八）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八章　附則

第九十一條　本條例下列用語的含義:

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

（二）專有部分，是指物業管理區域內的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體。

（三）共有部分，是指物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業服務用房、占用業主共有道路或者其他場地設置的車位；建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

（四）共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

（五）有利害關系的業主，是指本幢建筑物內的其他業主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業主。

第九十二條　本條例自2015年7月1日起施行。