版江西省物業管理條例實施細則(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系�！段飿I管理條例》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。

第一章　總則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

第二條　本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，為業主提供服務，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條　物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條　省人民政府住房和城鄉建設主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（區）人民政府房地產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）業主大會和業主委員會的業務指導；

（二）物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理；

（三）專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理；

（四）受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴；

（五）物業使用和維護的監督管理；

（六）其他監督管理職責。

市政、城市管理、價格、工商、市容環境衛生、城鄉規劃、公安、氣象、人防、質量技術監督、環境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業應當按照各自的職責，依法做好物業管理的相關管理和服務工作。

第五條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，會同市、縣（區）人民政府房地產主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，并監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。

物業服務企業應當配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當提請市、縣（區）人民政府房地產主管部門依法處理。

第六條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第七條 配套設施不齊全、環境質量較差且未實行物業管理的原有住宅小區，由所在地的市、縣（區）人民政府區分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業管理。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。

第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定；

（五）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十條業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同市、縣（區）人民政府房地產主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當按照前款規定劃分物業管理區域，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門申請劃分登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

已經實行物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門申請登記。

第十二條 一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告，并提供下列資料：

（一）物業管理區域登記證明；

（二）建筑規劃總平面圖；

（三）物業建筑面積清冊；

（四）業主名冊；

（五）交付使用的共用設施設備證明；

（六）物業管理用房配置證明。

建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

第十三條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內，會同物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。

籌備組由業主、建設單位代表，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、房地產主管部門、社區居民委員會、村民委員會代表組成�；I備組人數應當為單數，其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組中的業主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。

第十四條 籌備組應當履行下列職責：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會成員候選人產生辦法，提出業主委員會成員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

第十五條業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）依法決定改變共有部分的用途；

（九）決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；

（十）法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。

第十六條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本條例第十五條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如實反映。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業主大會議事規則確定。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

第十九條 業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督專項維修資金的使用；

（五）督促業主按時交納物業服務費用；

（六）監督管理規約的實施；

（七）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十條業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員的每屆任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任。

選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

第二十一條業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律；

（五）具有一定的組織能力和文化水平。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告原備案單位。

第二十三條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。

第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十五條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

（一）推選業主代表出席業主大會會議，反映本小組業主的意見；

（二）提出、討論本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護的方案；

（三）討論涉及本小組的其他物業管理事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則規定。

第二十六條業主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況；接受業主查詢所保管的物業管理信息。

第二十七條業主委員會任期屆滿六十日前，應當開始籌備召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會任期屆滿前，應當組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十八條業主委員會成員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業主提議，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

（二）不履行成員職責的；

（三）利用成員資格謀取私利的；

（四）違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費用以及有其他違反管理規約和侵害其他業主合法權益行為的；

（五）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

第二十九條 業主大會與業主委員會的活動經費及成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定，并報物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第三章 前期物業管理

第三十條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理；投標人少于三個的，經物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

提倡非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十一條 建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業服務有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

第三十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。

省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定、公布物業服務合同和臨時管理規約示范文本。建設單位、物業服務企業應當自簽訂物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案。

第三十三條 建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二的標準，在物業管理區域內配置物業管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業交付時，物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省人民政府確定的鎮人民政府在核發建設工程規劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業管理用房的具體部位。物業管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于四層。物業管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。

物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，無償專用于物業管理、服務工作，不得挪作他用�？h級以上人民政府房地產主管部門應當在核發房屋預售許可證和辦理不動產權屬初始登記時，在房地產登記簿中注明物業管理用房面積和房號以及物業的其他共有部分，但不頒發產權證書。業主有權查詢。

物業管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。

第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規劃設計要求建成且達到國家、本省有關建設標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）按照規劃設計要求視頻監控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已建成；

（四）道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備依照法律、法規規定取得合法使用手續，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格；

（六）消防車通道、消防登高場地、人防工程已設置顯著標志；

（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第三十五條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十六條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發現問題應當書面告知建設單位，并向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府報告有關情況，建設單位應當及時整修并組織物業服務企業復驗。

第三十七條 建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第三十八條 新建住宅物業實行質量保修金制度。

建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門設立的物業質量保修金專門賬戶交存物業質量保修金。

物業質量保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業質量保修金全額交存證明。

第三十九條 物業質量保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。物業質量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

第四十條 物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

第四十一條 物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，其費用從物業質量保修金中列支。

市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當在物業質量保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。

第四十二條 物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當將物業質量保修金本息余額提存。

第四十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后物業質量保修金本息余額退還建設單位：

（一）未出現屬于保修范圍內的物業質量問題；

（二）出現物業質量問題，但建設單位已按照相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務；

（三）出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業質量保修金本息余額依法列入清算財產。

第四十四條 物業保修責任期滿三十日前，市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

第四十五條 省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業質量保修金的交存、使用、管理的監督檢查。市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業質量保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。具體辦法由省人民政府住房和城鄉建設主管部門制定后，報省人民政府批準。

第四章 物業管理服務

第四十六條 物業服務企業應當按照國家規定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、轉借。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案。

從事物業管理的人員．應當按照國家規定，取得職業資格證書。職業資格證書不得轉讓、出租、轉借。

縣級以上人民政府房地產主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

第四十七條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。

物業服務合同簽訂后，業主委員會應當向業主公示或者印發給業主，物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊。

只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意的，業主可以直接選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案。

第四十八條 物業服務合同應當包括下列事項：

（一）物業管理區域的范圍及基本情況；

（二）物業服務合同期限；

（三）物業服務質量標準；

（四）物業服務費用的收取標準和方式、公布物業服務費用收支情況的時間；

（五）物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

（六）環境衛生清掃保潔和公共綠化及其設施的養護、管理；

（七）對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監控裝置等維護小區秩序、安全防范事項；

（八）車輛的停放管理；

（九）物業維修、養護、更新、改造費用的管理；

（十）物業服務、財務檔案和物業檔案的保管；

（十一）物業服務合同終止、解除條件；

（十二）雙方約定的其他物業管理事項；

（十三）違約責任。

第四十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

（一）以服務業主為宗旨，提高服務質量和水平；

（二）按照物業服務合同，提供安全防范、衛生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養護等服務；

（三）定期向業主公布物業服務費用的收支情況；

（四）接受業主委員會和業主的監督；

（五）協助有關部門提供社區服務，開展社區文體活動；

（六）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；

（七）為業主提供水、電、氣維修等便民有償服務；

（八）協助調解業主間的物業糾紛；

（九）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第五十條 物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，聘請專業經營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養護、檢測，清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

第五十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定以及國家有關物業服務的規范和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規規定委托具備相應資質的檢測機構對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測；并于每年第四季度向業主委員會書面報告物業共用部位、共用設施設備運行狀況。

第五十二條 物業服務企業應當按照物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府社會治安綜合治理的有關規定，協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施，及時報告有關主管部門和相關單位，并協助做好救助工作。

物業服務企業從業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

物業服務企業應當對進出物業管理區域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業管理區域進行巡邏。對物業管理區域內安裝的視頻監控裝置，物業服務企業應當派人監視，并按照國家和本省有關規定保存相關數據。物業管理區域內出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施，物業服務企業應當定期維護，確保其正常運行。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十三條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料，供業主委員會查驗：

（一）共有部分經營管理檔案；

（二）監控系統、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養護、檢測記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；

（四）房屋裝飾裝修管理資料；

（五）業主清冊；

（六）物業服務企業或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協議；

（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

第五十四條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業服務收費實行政府指導價；其他類物業的物業服務收費實行市場調節價。

物業服務收費實行政府指導價的，縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務企業應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

第五十五條 已交付業主的房屋，物業服務費用由業主承擔。未交付業主的房屋，物業服務費用由建設單位承擔。

建設單位限定購房人辦理交付手續的時間不得少于兩個月。

第五十六條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。房屋所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費用的，物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業主公平、合理分攤，并定期公布。

第五十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業管理區域內園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質的標準收取。居民住宅樓內電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執行居民生活用電價格；樓外附屬設施用電按其實際用電性質執行相應類別電價。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業可以委托物業服務企業代收有關費用，并按照約定支付手續費。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十八條物業服務合同期限屆滿的三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會對續聘或者另聘物業服務企業作出決定，并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業在物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會。物業服務合同終止前，物業服務企業不得擅自停止服務。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

第五十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會交還下列資料和財物：

（一）本條例第三十五條第一款和第五十三條規定的資料；

（二）物業管理用房；

（三）物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

（四）物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；

（五）其他應當移交的財物、資料。

新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物，不得拒交。

第六十條業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作，新物業服務企業應當按照合同約定的時間進入物業管理區域服務。

第六十一條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當制定物業服務規范和等級標準，加強對物業服務企業的監督管理，定期對其資質條件和服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

縣級以上人民政府房地產主管部門對物業服務企業資質條件和服務質量考核時，應當聽取業主以及物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的意見。

第六十二條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自受理之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第六十三條 縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

物業管理聯席會議由市、縣（區）人民政府房地產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，城市管理、公安等部門、社區居民委員會、村民委員會、物業服務企業、專業經營者、業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

（一）業主委員會未依法履行職責；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）物業服務合同履行過程中出現的重大問題；

（四）物業服務企業在變更交接過程中出現的問題；

（五）其他需要協調解決的重大事項。

第五章 物業的使用和維護

第六十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

業主、物業使用人和物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第六十五條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

經營所得收益經業主大會決定可以由業主委員會負責管理，也可以委托物業服務企業代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主委員會或者物業服務企業應當將收益和使用情況每半年公示一次。

第六十六條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。

出租規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

第六十七條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。業主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業服務成本后應當屬于業主共有。

第六十八條 物業管理區域內根據規劃建設的人防工程，依照有關法律、法規的規定使用和管理。

第六十九條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和省的規定以及管理規約，禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（六）擅自改變暗埋、燃氣管線等；

（七）挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施；

（八）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

業主、物業使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當保持物業的整潔、美觀。

第七十條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人。

在業主、物業使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查，業主、物業使用人應當予以配合。

第七十一條 業主、物業使用人應當合理、正當地使用物業，禁止下列行為：

（一）違反法律、法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（二）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（三）排放有毒、有害物質；

（四）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光；

（五）亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；

（六）違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和業主正常生活；

（七）占用消防車通道、妨礙消防車通行；

（八）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第七十二條 物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第七十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國務院住房和城鄉建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存專項維修資金。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

第七十四條 發生下列緊急情況時，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會報告：

（一）電梯、水泵故障影響正常使用的；

（二）消防設施損壞，公安機關消防機構出具整改通知書的；

（三）外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況，影響房屋使用和安全，經有資質的鑒定機構出具證明的。

前款規定涉及維修費用需要動用專項維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支；已經成立業主大會的，物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支專項維修資金，由業主委員會審核同意，報物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門備案，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。市、縣（區）人民政府房地產主管部門應當及時劃撥專項維修資金。

發生本條第一款所列情形，未按照規定實施維修、更新或者改造的，物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。

第七十五條物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第六章 法律責任

第七十六條 建設單位違反本條例第十二條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第三十二條第三款和第四十七條第四款規定，建設單位、物業服務企業未按時將物業服務合同和臨時管理規約報送備案的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第七十八條 建設單位違反本條例第三十八條第二款規定，未交存物業質量保修金的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第五十八條第二款規定，物業服務企業不履行物業服務合同約定擅自停止服務的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十條物業服務合同終止后，物業服務企業拒不退出的，由市、縣（區）人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；情節嚴重的，吊銷其資質證書。

第八十一條 物業服務企業的服務質量不符合服務規范和等級標準的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，降低其資質等級。

第八十二條 違反本條例第六十五條第一款規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第八十三條 違反本條例第六十九條和第七十一條規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，按照下列規定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構筑物造價百分之十以下罰款；

（三）破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一千元以上一萬元以下罰款；情節嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（四）擅自改變物業使用性質的，由縣級以上人民政府住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第八十四條 縣級以上人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及相關部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規定籌備、組織成立業主委員會的；

（二）未按照本條例規定履行監督檢查職責的；

（三）發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第八十五條 對違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有法律責任規定的，適用其規定。

第七章 附則

第八十六條 本條例施行前已實施物業管理且符合本條例關于召開業主大會、選舉業主委員會條件的物業管理區域，尚未組織召開業主大會、選舉產生業主委員會的，應當在本條例施行后六個月內組織召開業主大會、選舉產生業主委員會。

第八十七條 本條例下列用語的含義：

（一）專有部分，是指在構造上、利用上具有獨立性，能夠明確區分、可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體；

（二）共用部位，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

（三）共用設施設備，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；

（四）房屋承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第八十八條 本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

（三）建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統計總和計算。

第八十九條 本條例自2012年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區物業管理條例》同時廢止。[1-2]

審查報告

編輯

省人大常委會：

省人大財經委于11月22日召開會議，就省政府提請省人大常委會審議的《江西省物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)進行了初步審查。為做好初審工作，省人大財經委就立法中的一些問題多次與法規起草部門進行了研究，并先后赴有關省、市和省內部分市縣進行了調研，召開了省直有關部門座談會、專家論證會，廣泛征求了意見。受省人大財經委的委托，現將對修訂草案的初審意見報告如下：

一、對修訂草案的基本看法

省人大財經委認為，1998年12月省九屆人大常委會第六次會議頒布《江西省城市居住小區物業管理條例》(以下簡稱條例)，并于2001年12月22日省九屆人大常委會第二十七次會議進行了修訂，該條例的頒布實施，將全省物業管理工作納入法制化管理軌道，對于規范物業管理活動，促進物業管理行業發展，維護業主和物業服務企業的合法權益，和諧社會發揮了重要作用。但是，由于物業管理涉及多方面利益主體，物業管理行業出現許多新情況、新問題，條例已經不能適應當前全省物業管理發展的實際情況和客觀要求。2003年6月國務院頒布了《物業管理條例》，2007年8月，國務院又對該條例作了修改，同年10月，《中華人民共和國物權法》正式實施，使條例部分條款已與上位法規定不相一致，部分條款也過于原則。為維護法制統一，促進物業管理健康有序地發展，對條例進行修訂已顯得十分必要和迫切。

省人大財經委認為，省政府提請審議的修訂草案結合了本省實際，經過廣泛征求意見和多次論證，比較成熟，同意將修訂草案提請本次常委會審議。

二、對修訂草案的修改意見

為使修訂草案的內容更加完善，省人大財經委提出以下修改意見：

(一)關于總則

1.鑒于供水、供氣、供電等企業沒有監督管理職權，建議在修訂草案第四條第三款“監督管理”后增加“和服務”的內容。

2.建議在修訂草案第七條“原有住宅小區”前增加“尚未實行物業管理的”內容。

(二)關于業主、業主大會和業主委員會

1.建議將修訂草案第十條第二款“物業所在地的縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者”的規定刪除。

2.為與《南昌市物業管理條例》規定的時限不相沖突，建議將修訂草案第十三條第一款“六十日”修改為“二十日”。同時，將本條第二款“二分之一”修改為“百分之七十”。

3.建議將修訂草案第十八條第一款“每年至少召開一次”修改為“由業主大會議事規則確定”。

4.修訂草案第十九條規定的是業主委員會的職責，但其中第四項的規定屬于業主大會的職權，建議刪除。

5.建議將第二十條第一款“業主委員會成員每屆任期不超過五年，可以連選連任”修改為“任期由業主大會或業主大會議事規則確定”。

6.建議將修訂草案第二十六條第一款“應當協調督促其按時完成換屆選舉工作”修改為“應當督促其盡快完成換屆選舉工作”。

(三)關于前期物業管理

建議將修訂草案第三十六條第一款“提供質量保證書”修改為“提供商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書”。

(四)關于物業管理服務

1.修訂草案第四十六條第二款的規定屬于本條第一款的說明，建議刪除。

2.建議將修訂草案第四十八條第二款“電視”修改為“有線電視”。

(五)關于法律責任

修訂草案第六十一條明確規定“物業服務企業不得以任何形式收取裝飾裝修保證金”，對其違法行為應當從重處罰，故建議將修訂草案第七十一條“處二千元以上五千元以下罰款”的規定修改為“處一萬元以上三萬元以下罰款”。

此外，為使表述更加嚴密、準確，還對修訂草案的用詞提出了一些修改意見，在此不一一贅述。

以上報告，請予審議。