2019年新版青島市城市房地產開發經營管理條例解讀

為了更好地保護購房者的權益，從本月1日起實施的新版《青島市城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱條例)新增了住宅手冊、建設方案和竣工公示三大制度，其中明確規定，商品房須有說明書和保修證。目前住宅使用手冊正在設計編制中，將于年底印發實施。

　　住宅手冊年底印發實施

　　新《條例》規定，房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，提供商品住宅使用手冊。商品住宅使用手冊應當包括住宅使用說明書和住宅質量保證書，由市房地產開發管理機構統一監制。其中，住宅質量保證書載明了保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。如果房屋出現質量問題，開發企業應當按住宅質量保證書的約定及時維修。住宅使用說明書載明了平面布局、房屋結構、特殊工藝、性能指標、管線走向等，便于用戶根據生活習慣在結構允許的情況下進行個性化改造，為裝修提供方便。

　　記者了解到，我市在就下發過通知，要求房地產企業交房時提供商品住宅使用手冊，雖然大部分企業都能做到，但還是有部分企業隨意增刪手冊條款，或者根本就不提供手冊。因此，新條例將住宅手冊納入其中，從法律法規的層面強制要求房地產企業交房時提供住宅手冊，并使用統一標準文本，不得隨意增刪。目前該手冊正在設計編制中，將于今年印發實施。

　　“商品住宅使用手冊包含的各部分條款，明確宣告買房人的權利內容及范圍，提醒消費者購房時應作出合理約定，以減少以后不必要的糾紛，避免了日后奔波之苦�！笔谐青l建設委房地產開發管理局相關負責人表示，手冊還為消費者購房后可能發生的問題作出了詳細的規定與提示，使得購房者在維權時有了書面依據。

　　開發商交房前五日需公示

　　針對延期交房的問題，新《條例》也新增了兩項制度，防止開發商的“拖延癥”。《條例》規定，房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定或者劃撥決定書規定的開竣工時間、條件要求進行開發項目建設，并在辦理施工許可前制定開發建設方案。開發建設方案應當載明開發期數、開發進度以及配套基礎設施和公共服務設施的建設進度、交付使用時間等內容。通過開發建設方案備案，開發主管部門可以清楚掌握每個開發項目建設的總體安排、建設內容和進度情況，對開發過程中的關鍵節點出現延遲的，及時預警并督促企業調整方案、加快建設，以保證項目按期交付。

　　還有個別房地產開發企業將未進行竣工驗收或者不符合交付使用條件的房屋強行交付業主使用，以逃避可能因此產生的延期交房違約責任，從而造成社會矛盾和糾紛。為此，《條例》規定，房地產開發項目竣工，應當通過規劃、工程質量、公安消防等法律、法規規定的驗收，并取得相關驗收合格文件或者憑證。住宅小區等群體房地產開發項目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎設施投入使用的證明文件。房地產開發企業要將開發項目各項驗收合格和投入使用的證明材料于項目交付使用前五日在交房現場醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。通過明確標準、證明公示，確保驗收結果陽光、透明，擴大業主用戶的知情權，便于業主維護合法利益，減少因信息不對稱引起的糾紛。

　　解讀青島房產三大新制度保質量防延期

　　不少人在購置新房中，遇到開發商延期交付的狀況。記者昨日從市房地產開發管理局獲悉，本月開始實施的新《青島市城市房地產開發經營管理條例》中出現的最主要變化，就是新增竣工公示制度，明確項目交付條件;新增建設方案制度，防止項目延期交付;強化住宅手冊制度，明確項目質量責任等，這三大在房地產開發過程中的新增制度與購房者權益息息相關，參與《條例》起草的法律專家對此進行全面解讀，讓市民能夠及時掌握維護權益法律依據。

　　“在房地產開發經營過程中，個別房地產開發企業將未進行竣工驗收或者不符合交付使用條件的房屋強行交付業主使用，以逃避可能因此產生的延期交房違約責任，從而造成社會矛盾和糾紛。”市房地產開發管理局法律顧問孫強參與了該《條例》的起草工作，他說在房地產商與業主發生的糾紛中，因為延期交付問題占了絕大多數。

　　新《條例》規定，房地產開發項目竣工，應當通過規劃、工程質量、公安消防等法律、法規規定的驗收，并取得相關驗收合格文件或者憑證。住宅小區等群體房地產開發項目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎設施投入使用的證明文件。房地產開發企業要將開發項目各項驗收合格和投入使用的證明材料于項目交付使用前五日在交房現場醒目位置公示，公示期限不得少于三十日�！耙郧安扇〉氖莻浒钢贫�，業主要了解房產是否具備交付條件需要自己到相關部門去查詢，并且大部分人并不十分清楚該查哪些證明。”孫強說，新《條例》新增了竣工公示制度，明確項目交付條件，可以確保驗收結果陽光、透明，擴大業主用戶的知情權，便于業主維護合法利益，減少因信息不對稱引起的糾紛。